昆明房地产市场报告

背景篇
土地篇 商品房篇 营销篇 研判篇
一、经济背景
区域GDP提高
2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现 了1季度区域经济“开门红”。
➢ 自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。
➢ 到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度， 昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全省 0.9个百分点，国民经济保持较快增长。
二、行业政策 ——楼市盘点，重点解读，调控走向
新“国五条”
国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市场 预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。
表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述
综合政策
5月下旬，《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》正 式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市 尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。
➢ 1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平 拒贷二套 ；
➢ 1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用 地；
➢ 1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要 缴房产税；
➢ 1.23-上海：房产税税率分界线27740元/㎡。
➢ 2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金 “申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月 以上”。
➢ 2013年1季度昆明实现固定资产投资
501.23亿元，其中实现房地产开发投
资218.45亿元，房地产开发投资比重
达43.58%。
2006-2013 1
昆
明
固
定
资
产
投
资
和
房年
地 开 发
季 度
投
资
情
况
数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
2006-2013 1 2006-2013 1
消费增幅放缓
➢ 2.18-江苏省盐城市出台《盐城市房屋登记信 息查询管理办法(试行)》“一律严禁‘以人 查房’”；
➢ 2.27-2013年3月1日起《大连市户籍准入规定 》即将正式施行，全面放宽大连落户条件。
➢ 3.1-长政：贷款金额不高于 账户余额的8倍；
全
➢ 近年来，昆明城镇化
国 、
2006-2012
水平远超全国。2012
昆 明
年年底，昆明城镇化
城 镇
化
率为67.05%，高出全 发 年
展
国14.45个百分点。
对
比
14.45 % 数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
二、行业政策 ——楼市盘点，重点解读，调控走向
政策盘点
2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调 控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。
2006-2013 1 GDP
昆 明 市
发 展
年
情季
况度
数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
行业投资增长
2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快 增长，房地产市场发展势头强劲。
➢ 2013年1季度昆明固定资产投资总体呈
年份
项目
较快增长趋势，其中房地产开发投资
比重增强，房地产市场发展势头强劲；
➢ 3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消 经适房；
➢ 3.31-广、北、上率先执行20%个税政策
重要事件 回顾
➢ 4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低 于收入实际增幅；
➢ 4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止 违规乱收费 ；
➢ 4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付 款比例不得低于70%；
➢ 4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。
➢ 5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一 备案，每套未备案商品房处10万元罚款；
➢ 5.9-广州将取消农业和非农业户口划分； ➢ 5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁令”； ➢ 5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可落
户； ➢ 5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政
“新国八条”
业支柱地位
年
年
年
年
年
年
年
月
月
政策盘点
2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终 成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年 调控重点。
2013年1-6月全国政策盘点（数据来源：昆明至祥研究中心）
重要事件
全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼 市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。
➢ 近年来，昆明社会消 费品零售总额保持较 快增长，但增速放缓； 其中城市社会消费品 零售总额增速放缓势 强。
2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58亿元， 总体保持较快增长，增速小幅放缓。
昆
明
零城
售市
总、
额农
对 比
村 社
年
情会季
况消度
费
品
昆
明
社
发 展 情 况
会 消 费 品 零 售 总
策。
➢ 6.1-《玉溪市限价商品住房管理规定（听证 稿）》举行听证；
➢ 6.18-《昆明市限价商品住房管理暂行办法 》、《昆明市普通商品住房项目配建保障性 住房管理暂行办法》公开征求意见；
➢ 6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂 盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产 开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重 组。
年 季 度
额
数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）
人口平稳增长
➢ 近年来，昆明人口增 长较平稳，总体保持 低位增长。2012年年 末昆明常住人口约为 653.3万人，人口增长 率0.72%。
2006-2012
近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增 长且远超出全国综合水平。
昆 明 常 住 人 口 发 展年 情 况
注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以 及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与 昆明至祥研究中心 联系
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2013年房地产 市场半年报
2013 2011 2010
2009 2008 2006 2005 8 2005 3 2003
楼市十年九调 频陷涨价“怪圈”
“国十条” 提高二套 房首付和
利率
又一轮 “国八条” 开始限购
“国五条” 向二手房 征20%差价
税
“国六条”
国务院5次
常务会议研
年
3月“国八条”
究调控
鼓励和
支持住 房消费
年
“18号文” 确立房地产