北辰实业(601588)财务分析

在股票市场中，股票发行企业的经营状况是决定其股价的长期的、重要的因素。

而上市公司的经营状况，则通过财务报表反映出来，因此，分析和研究财务统计报表，也就是通常所说的基本分析的部分，就显得尤为重要了。

本帖基于公司2014年年报详细分析了北辰实业2014年的财务数据。

首先以2012、2013年的财务数据与2014年进行纵向比较分析。

然后在房地产开发和经营业行业中，选取了所有去除B股后由131家公司的相关数据计算得到行业的相关指标平均值，与北辰实业的财务指标进行横向比率分析。

最后进行杜邦分析，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平，深入分析比较企业经营业绩，为投资者投资该股票提供一定参考。

一、纵向比较分析（一）利润表分析表1-1：2012-2014年企业利润表主要财务数据对比（单位：万元）①2014年相对2013年营业收入增长13.24%，收入有了大幅度的增加，主营业务收入是利润总额的主要来源。

②2014年相对2013年营业成本也有了较大幅度的提高，伴随着主营业务收入的扩大，营业成本的相应提高是理所应当的，其成本增加主要由于投资物业（含酒店）新项目投入运营及写字楼出租业务租金水平稳步增长。

③同时可以观察到销售费用、管理费用2014年都比2013年有较大幅度的提升，这些费用的增长主要来源于长沙北辰三角洲项目及碧海方舟别墅项目。

应该看到由于投资各项费用均有所上升，但公司严格按照预算控制成本费用，本期各项费用增长均控制在合理范围之内。

尤其是财务费用下降了13.30%，降低了公司的费用支出。

④落脚于利润，2014年公司毛利润对比2013年减少了13.30%，相比于净利润率，该利润指标更能反映公司主营业务收入所产生的利润率，更能反映企业的盈利能力。

毛利润率的下降主要是由于公司投入开发的楼盘和项目的增加要相对大于其销售收入的提升；而利润总额比去年同期下降14.89%，这是受投资物业部分项目更新改造以及公司新增项目前期费用增加的影响，导致期间费用提升的较多，虽然公司的利息支出等财务费用有所下降，但仍然不能挽回公司利润总额下降的趋势。

⑤该公司的经营管理水平不错，虽然总体的费用趋势是上升的，但这是由于2014年公司新增了大量投资所导致。

公司2014年加强内控体系的建设，经营管控能力稳步提升，在减少成本方面做出了一定的努力。

综上所述，2013-2014年北辰实业企业总的经营状况良好，具有很高的成长能力。

2、因素分析下面列出了对公司营业收入、营业成本、期间费用和各项利润指标的相关影响因素：①驱动业务收入变化的因素分析报告期内公司发展物业实现收入37.09亿元，同比增长25.41%。

主要由于长沙北辰三角洲项目及碧海方舟别墅项目本期实现收入增加所致。

报告期内投资物业实现收入21.12亿元，同比增长1.31%，主要由于本期新项目投入运营所致。

②以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析报告期内发展物业本期结算面积23.7万平方米，比去年同期增长2.6万平方米。

报告期内投资物业（含酒店）新项目投入运营及写字楼出租业务租金水平稳步增长，其中：北辰时代大厦及世纪中心租金水平分别增长11.5%和11.1%。

③主要销售客户的情况公司截止2014年前五名客户营业收入的总额为114,407.98万元(2013年：46,995.73万元)，占公司全部营业收入的比例为18.35 %(2013年：8.55%)。

④主要供应商情况公司截止2014年前五名采购供应商采购金额为：97,040.56万元（2013年：109,680.82万元）,占本公司采购金额的 21.04%（2013年：27.23%）。

（二）资产负债表分析表1-2：2012-2014年企业资产负债表主要财务数据对比（单位：万元）从2012年至2014年北辰实业的资产负债表（如表1-2）中可以看出，三年来公司的资产规模一直处于稳步上升态势，总资产增加了近28%。

但其中固定资产增长却有明显波动。

在2012-2014年的三年间，公司的负债呈现了波动上升的趋势，其中流动负债波动幅度较小，只在13年有8%左右的上升，而长期负债在13年则有43%左右的巨大增幅。

可以猜测，当期发生了对公司产生巨大影响的事项，具体增长原因后文将予以详述。

1、资产结构分析报告期末公司总资产376.83亿元，比上年期末增长17.38%。

其中：流动资产占公司总资产77.50%，占比下降0.74个百分点；存货占公司总资产63.57%，占比下降0.49个百分点；投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产21.14%，占比下降0.52个百分点。

其中波动比较明显的几项分析如下：①固定资产：14年的固定资产总额相对13年有54.38%的大幅增长，主要是因为本期北辰实业公司的长沙洲际酒店开始营业转入固定资产核算所致。

②无形资产：一般指会计意义上的无形资产增值，说明企业的软实力在增强，行业竞争力在增加。

本公司优势主要体现在房地产复合运营能力及品牌效应，其坚持的“物业开发销售”及“物业持有经营”独特商业模式在经过市场和业界认可时，会对无形资产估值有很大的促进作用。

③应收账款：14年相较于13有36.18%的增幅，这主要是因为该期会展项目较多，期末应收已提供服务但尚未结算的款项增加所致。

④存货：13年同比12年增长为8.82%，14年同比增长16.48%。

主要为公司本期增加房地产开发项目支付的土地出让金及工程款所致。

2、负债结构分析报告期末公司负债总额266.10亿元，比上年期末增长24.04%。

其中：预收账款为54.02亿元，占负债总额20.30%，占比下降2.63个百分点；借款146.14亿元，占负债总额的54.92%，占比上升1.64个百分点。

其中波动比较明显的几项分析如下：①应付账款：14年的应收账款额相较于13年有34.91%的增长，这主要是因为根据工程进度预提的工程款项增加所致。

②应交税费：14年期应交税费增长幅度同比增长65.91，这是由于本期房地产公司按税法规定计提的所得税及土增税增加所致。

但由于总资产的稳步增长，其占总资产的比例相较于13年度却有0.67%的下降。

③长期借款：13年度长期借款占总资产24.95%，14增长至32.35%，同比绝对额度为增长51.73%。

这主要是因为新增的长期借款所致。

报告期内北辰集团投资了北辰中央公园等4个大型房地产项目，但借款费用资本化年利率为7.07%，借款加权平均利率为6.76%，均为正常水平，对公司成本影响较小。

3、权益结构分析在长期股权投资上14年度相较上期有332.46%的巨幅增长，这主要是因为本期新增合营公司武汉当代北辰置业有限公司投资所致。

但由于长期股权投资额度在13年只占总资产的0.02%，即使经过14年巨幅增涨，其期末数占总资产的比例也只有0.08%，对公司的权益结构影响很小。

综上所述，12-14年企业总的经营状况良好，营业利润巨幅增加，但应收账款和存货也同比增加了36.18%和16.48%左右，给企业顺利收账埋下了隐患，加大了货款回收难度。

致使企业流动资产过多，虽然近期不会给企业带来什么负面影响，但从长远看，赊销金额的大幅上升，资产闲置情况严重，并且流动负债过高，势必影响到企业的长期发展。

（三）现金流量表分析表1-3：2012-2014年企业现金流量表主要财务数据对比（单位：万元）报告期内公司经营活动现金流量净额-12.55亿元，比去年同期减少23.89亿元，主要为本期公司房地产开发项目支出及接受劳务等支付的现金增加所致。

在房地产行业，经营活动现金流量为负，甚至总金额为负的现象是与其行业特征紧密相连的，很多时候是由于不同公司在当年具有不同的拿地频率和投资建设思维。

从经营活动现金流出来看，销售商品、提供劳务收到的现金比去年略降0.33%，没有很明显的变化。

收到其他与经营活动有关的现金比2013年减少82.13%，主要是收到的房租押金及保证金和代收的契税、公共维修基金有了明显的下降。

从经营活动现金流入来看，购买商品、接受劳务支付的现金在2014年增长了35.24%。

因为在2014年，公司围绕低成本扩张战略，通过加大项目合作开发力度和收购兼并等方式，在土地市场相对低位时，快速增加了热点城市和战略城市的土地储备，增加了开发的规模。

支付给职工以及为职工支付的现金增长了8.85%，其中短期薪酬有明显的提升，社会保险费和教育经费也相应地有所增加。

报告期内，公司员工参加各类培训总计56000人次，培训覆盖率超过 90%。

支付的税费有较大的上涨幅度，比去年增加了57.61%。

主要是企业所得税和应交土地增值税有了大幅的增长，分别上升了90.85%和76.25%。

因为多个开发项目的存在，使建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的业务也有所扩大，缴纳的营业税金增加。

同时，获得更多土地的使用权也使得土地增值税增长。

支付其他与经营活动有关的现金比去年增加了27.26%，主要是由于开发项目的增加，投标保证金和受限制的担保金及保证金的增加这两个项目有明显的增加。

2、投资活动现金流分析2012年，北辰实业投资活动产生的现金流量净额为-0.46亿元，2013年，该值发生较大变化，为-7.45亿元，同比增长1516.63%，表明2013年公司对外投资支出发生大幅增长。

2014年，报告期内公司投资活动现金流量净额-4.69亿元，比上年同期增加2.76亿元，同比增加37.10%，报告期公司对外投资支出较去年同期减少，主要由于本期增加对新增联营公司股权及债权投资所致。

目前，北辰实业的投资物业主要包括会展、酒店、写字楼和公寓业态，以会展为龙头，实施“会展联销”经营模式。

公司目前经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、北辰五洲皇冠假日酒店、北辰五洲大酒店、国家会议中心酒店、北辰汇宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心和北辰汇园酒店公寓。

2014年，受市场环境变动的影响，投资物业的发展已经处于下行趋势，各细分业态出现明显分化。

高星级酒店和餐饮业态由于市场和需求的调整，行业表现和经营业绩均出现不同程度的下滑。

写字楼市场和公寓市场保持平稳增长。

会展市场将成为今后发展的重要推力。

3、筹资活动现金流分析2012年，筹资活动产生的现金流量净额为-6.5万亿元，2013年，该值发生大幅增长至2.3亿元，2014年，报告期内公司筹资活动现金流量净额25.80亿元，比去年同期增加23.50亿元，同比增长1018.32%，主要为报告期内公司新增借款所致。

公司围绕资本扩张战略，借助“总部融资”平台，积极拓展多渠道融资途径。

报告期内，先后实现了泰康保险融资17亿元、太平洋保险融资8亿元。

其中，太平洋保险融资为全国首家以资产抵押作为增信手段的保险债权计划融资。