房地产法PPT9第九章 物业管理法律制度

（二）前期物业服务合同 １、订立与效力 前期物业服务合同：指房地产开发企业或者公房出售单位 在销售物业之前与物业管理企业签订的物业服务合同。合 同主体分别为房地产开发企业或者公房出售单位与选聘的 物业管理企业。 前期物业服务合同的时间界定,现有立法标准不一。 要求前期物业服务合同签订的时间是在房屋出售前,由于 房屋出售前物业的产权属开发企业，所以，合同的一方是 开发企业，另一方是其选聘的物业服务公司。
承接验收不同于竣工验收，区别主要有以下３个方面： （１）两种验收的性质不同。 竣工验收是建设单位的行为，但涉及公共安全内容的竣工 验收同时又是一种政府行为。而物业承接验收是企业行为 ，是物业管理企业代表全体业主根据物业服务合同，从确 保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方 委托的物业进行的质量验收。 （２）两种验收所处的阶段和使用不同。 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验 收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收 合格后，由施工单位向建设单位办理物业的交付手续标志 着物业可以使用。承接验收是继竣工验收以后进行的再验 收，承接验收一旦完成标志着物业正式进入服务阶段。 （３）两种验收中物业管理企业的职责不同。 竣工验收时，物业管理企业仅是参加者，承接验收时物业 管理企业与建设单位是直接的责任关系。 实践中，新建物业的竣工验收经常与承接验收一并进行。
另外，公房出售是我国住房制度改革的重要内容 。为保证公房出售后实行物业管理，在公房出售 前也应签订第一个物业服务委托合同。合同的一 方是公房出售单位，另一方是其选聘的物业服务 公司。 物业服务合同的委托期限到业主委员会成立后与 其选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同时 止。 房屋销售单位或者其委托的物业管理企业必须与 物业买受人签订前期物业服务协议，作为物业销 售(预售)合同的必备条件。 业主委员会成立后，在同等条件下应当优先选聘 与物业买受人签订过前期物业服务协议的物业管 理企业。新的物业服务合同一经签订生效，前期 物业服务协议即自行终止。
二、物业管理的类型与物业管理法律关系 （一）物业管理的类型 １、按物业管理主体是否实现物业所有权与管理权的分离分 类： （1）委托型物业管理 委托型物业管理：指物业业主与专业管理机构通过合 委托型物业管理 同约定管理服务事项，将自己的物业委托物业管理公司进 行管理，物业的所有权与管理权相分离。 实践中，物业开发商作为第一业主，往往先行委托选聘物 业管理企业；业主大会召开后，全体业主再决定继续或另 行委托物业管理企业。 委托型物业管理是典型的市场化物业管理方式，代表物业 管理的发展方向。自主型物业管理，指物业业主不委托专 业管理机构而由自己直接实施管理。 （2）自主型物业管理 自主型物业管理：是传统的物业管理方式，物业的所 自主型物业管理 有权与管理权两权合一，物业业主就是物业的管理人。
本章关于物业管理的具体内容，都来自于 《物业管理条例》。
第二节 业主及业主大会
一、业主 （一）业主的概念 ——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。 还包括房屋共有产权人、公房的部分产权人。 租赁或借用房屋的使用权人，不具有成员权资格，属于“ 物业使用人或非业主使用人”，可行使部分业主权利，若 违反有关规定，其相关业主应承担连带责任。 签订了商品房买卖合同，尚未办理过户转移登记之人，严 格法律意义上讲，也不是业主。
第九章 物业管理法律制度
本章学习要求： 本章学习要求： 了解物业、 了解物业、物业管理的基本概念和物业管理的主 要类型； 要类型； 了解业主、业主大会、 了解业主、业主大会、业主委员会的概念及其权 利义务； 利义务； 了解前期物业管理和物业管理服务的内容
第一节 物业管理法概述
一、物业及物业管理的概念 （一）物业 ——指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑物及 其配套设施与场地。 物业与房地产的区别： 物业与房地产的区别： 客体不同——物业比房地产的客体范围广泛，包含公共配 客体不同 套设施及其周围场地 使用领域不同——物业比房地产使用领域窄，仅限于已建 使用领域不同 成并投入使用的房地产 使用角度不同——物业一般使用在房地产管理服务角度， 使用角度不同 客体和主体众多；房地产一般使用在物权角度，一物一权
业主与物业管理企业因物业管理合同而产生的委托关系。 物业管理企业与其他专业服务机构就物业区域相关服务订 立合同而产生的承包关系。 2、物业管理行政法律关系 物业管理行政法律关系：是指物业管理活动中相关政府 物业管理行政法律关系 机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、 监督与被监督的法律关系。 行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系； 行政机关对物业业主，非业主使用人相关行为的管理关系 。
（二）业主享有的权利 １、享受服务权 ２、建议权 3、表决权 4、选举权和被选举权 5、知情权 ６、监督权 ７、法律、法规规定的其他权利，如业主有选聘、续聘和 解聘物业管理公司的权利。
（三）业主承担的义务 １、遵守业主公约、业主大会议事规则 ２、遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ３、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出 的决定 ４、按照国家有关规定交纳专项维修资金 ５、按时交纳物业服务费用 ６、法律、法规规定的其他义务，如业主应当接受并服从 业主委员会、物业管理企业的管理和服务。
（二）物业Fra Baidu bibliotek理法律关系 物业管理中主要存在着民事法律关系和行政法律关系。 1、物业管理民事法律关系 物业管理民事法律关系：是指物业管理活动中业主、使 物业管理民事法律关系 用人、开发商、物业管理企业以及其他专业服务机构依一 系列合同规约而发生的民事法律关系。 物业区域全体业主、非业主使用人之间物业共有及相邻关 系。 业主与非业主的物业使用人之间关于物业使用的租赁及其 他关系。 业主与开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关 系。 开发商与物业管理企业因前期物业管理而产生的委托关系 。
２、按物业管理运作方式和目标分类 （1）服务型物业管理 服务型物业管理：实际是物业的一种售后服务，目的 服务型物业管理 在于确保物业正常使用，延长物业使用寿命，方便业主生 活。 服务型物业管理一般采取委托服务方式，例如房地产开发 商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资利润， 用户（业主）则委托物业管理企业为其物业的维修、管理 等事项提供服务。 （2）租赁经营型物业管理 租赁经营型物业管理：是物业的一种经营形式，即创 租赁经营型物业管理 造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得 利润。 租赁经营型物业管理一般是自主经营，例如房地产开发商 建成物业后并不出售，而是自己提供管理等各种条件，招 揽租户办公、经商，收取租金。
第三节 物业服务企业
一、物业服务企业的概念与设立 1、概念： ——是依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服 务活动的企业。 2、其设立的条件，应符合《民法通则》的相关规定 二、物业服务企业的资质管理 三级资质管理，实行资质申请和核准制度
根据1999年建设部《物业管理企业资质管理试行办 法》的规定，物业管理企业划分为一级、二级、三级三个 资质等级和临时资质。 物业管理公司从事物业管理业务的资质条件包括： １、有符合国家规定的注册资本； ２、有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员； ３、有一定的从事物业管理的业绩； 新设立的物业管理企业，只能到当地县级以上地方人民政 府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，有 效期为一年。有效期满后物业管理企业向物业管理行政主 管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政 主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。
《物业管理企业资质管理试行办法》规定： 一级企业：可以参加全国范围物业管理项目的投 标、议标； 二级企业：只限参加全国范围内30万平方米以下 物业管理项目的投标、议标； 三级企业：只限参加本省(自治区、直辖市)区域 内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。 物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核 定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业， 由资质等级评定初审部门提出降级或者吊销《资 质证书》的意见，报审批部门批准后执行。
第四节 前期物业管理
（一）前期物业服务公司的选聘 前期物业管理：指在业主大会选聘物业管理企业之前，房 地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务 合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管 理。 当物业管理区域内已成立业主大会并选举产生业主委员会 后，业主委员会就应当与全体业主选聘的物业管理企业签 订物业服务合同，由新选聘的物业管理企业提供物业管理 。 房地产开发企业在选择物业管理企业时没有引进市场竞争 机制，往往选择与自己有关联的物业管理企业从事前期物 业管理。 建设单位是一个大业主，在销售物业之前，建设单位应当 而且有权利依据物业管理法律、法规和政策规定，通过招 投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
（二）业主大会的召开 １、第一次业主大会的召开 同一物业管理区域内的业主在物业所在地相关管理部 门的指导下成立业主大会，并由其业主选举产生业主委员 会。 2、定期会议与临时会议 业主大会定期会议应当按照法律、法规和政策规定以及业 主大会议事规则的规定召开。一般每年至少召开一次。故 此，定期会议也称为年度会议。 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大 会临时会议。
（三）业主共同决定的事项 《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定： 物业管理条例》 （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （四）业主委员会的构成、地位及其职责 业主委员会的构成、 （五）业主大会与业主委员会的表决和决定
（二）物业管理 1、概念 我国《物业管理条例》定义为:指业主通过选聘物业管 理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、特点 物业管理活动最基本的特征 委托关系和有偿服务 最基本的特征:委托关系和有偿服务 最基本的特征 委托关系和有偿服务，即委 托方（业主）与受委托方（物业服务企业）签订物业服务 合同，受委托方依约为委托方进行服务，委托方接受受托 方提供的有偿服务并交纳物业服务费用。 物业管理的其他特点： 业主主导、企业执行的民事法律关系； 管理过程市场化和管理职能复杂化的市场行为
二、业主大会 （一）业主大会的概念 “业主大会”：是代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业管理活动中的合法权益的自治自律组织，既是群众团 体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业 主实施自治自律管理的组织。 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。 “物业管理区域”：是指根据省、自治区、直辖市制定的 物业管理区域划分办法划定的区域，一般根据合理利用和 充分发挥房屋与市政共用设施、设备效益和便于管理的原 则划定。
２、物业的承接验收 物业的承接：是房地产开发企业、共有房屋出售 单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管 理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程 。物业的接管验收：是物业管理企业承接委托管 理的物业时，以物业主体结构安全和满足使用功 能为主要内容的再检验；同时接受图纸、说明书 移交，从而着手实施物业管理。 根据前期物业管理服务协议，开发商负有义务将 物业所涉及的设施设备和建筑物图纸完整地移交 给物业管理公司，验收范围内的设施设备、建设 物及其附着物为物业公司行使服务的范围。
３、按物业管理对象分类 （1）居住物业管理 居住物业管理：是针对业主（或物业使用人）居住的 居住物业管理 房屋及与之相配套的设备、设施提供的物业服务； （2）商业物业管理 商业物业管理：是对写字楼、商场、宾馆以及旅游场 商业物业管理 地设施提供的物业服务； （3）特种物业管理 特种物业管理：针对的是特定工业生产活动的各种厂 特种物业管理 房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。