特殊用地评估

第一部分概述

一、特殊用地的概念

1.土地分类体系的“特殊用地”

2.评估中“特殊用地”：是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类

土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称

二、特殊用地的特征

数量有限性

竞争不足性

交易稀少性

用途受限性

三、特殊用地的分类

用途的获准具有特殊性的土地

非经营型公益设施用地

宗教性建筑用地

大规模旅游娱乐设施用地

道路及交通设施用地

资源型用地

墓葬用地

池沼、滩涂用地

……….

第二部分估价方法

一、用途转换原理

二、收益法的应用要点

三、成本法的应用要点

四、比较法的应用要点

五、基准地价系数修订法的应用要点

一、用途转换原理

评估中的启示

概念：基于评估中的协调性原则和替代原则，以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格

用途转换的可行性与合理性

市场比较法是评估土地价格的首选方法

市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续

特殊用地用途转化具有实践可循的规律性

几种特殊用地的用途转变方向:

日本的具体做法如下：

高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费

游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费

铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3

应用要点：

正确确定转换方向和价格比例

二、收益还原法的应用要点

1.适用范围

2.应用要点

纯收益的确定

土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益年经营总收入

年经营利润

垄断利润

还原利率

三、成本逼近法的应用要点

1.适用范围

2.应用要点

土地取得费

土地开发费

利润

增值收益

四、市场比较法的应用要点

1.适用范围

2.应用要点

局部单元比较

在“类似供需圈”内寻找案例

市场状态的判断

五、基准地价系数修正法的应用要点

1.适用范围

2.应用要点

明确基准地价内涵

合理进行用途归类

附加修正

第三部分评估实务分析

一、加油站用地评估

二、学校用地评估

三、休闲旅游开发项目用地评估

四、墓地价值评估

五、温泉用地价值评估

六、道路用地价值评估(略）

七、荒地价值评估（略）

一、加油站用地评估

(一)加油站用地的特点

自然特征普遍性

单一性

分散性

受限性

行业垄断性

价值量普遍较高

(二)主要价格影响因素

区位因素

交通便捷度因素

可视性因素

(三)评估方法的选择

收益法

成本法

(四)主要收集的资料

运营环境

基础设施

土地条件

经营情况

建筑设备

(五) 案例及评析

1.概况

加油站框架结构，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，配套设施：加油机、储油罐等，消防设备齐全。该加油站共有6台电脑加油机，目前经营状况良好。

2.房地产产权状况：(略)

3.评估目的：为抵押贷款提供依据

4.评估基准日：(略)

5.评估方法及过程

根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法(1)销售收入

根据该加油站的会计报表，XXXX年其营业收入为.0元(不含增殖税)，考虑到XXXX年为该加油站建成后营业的第一年，该加油站正常营业后其收入会有所增长，故将其正常运营的营业收入确定为元(不含增殖税)则有：销售收入=元

(2)销售成本

销售成本为加油站商品购入价款(不含增殖税)，经测算该销售成本占销售收入的75%，即销售成本=*75%=元

(3)营业费用

营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5%计取，即：营业费用=32,000,000*5%=1600000元

(4)营业税金及附加

其城建税及教育费附加按应缴增殖税的4%计算，增殖税税率为17%，即：营业税金及附加=增殖税*4%=[32,000,000-24000,000]*17%*4%=54400元

(5)管理费及财务费用

经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6%，则：管理费及财务费用=32,000,000*6%=1920,000元

(6)营业利润

经测算，营业利润=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元

(7)确定由房地产产生的纯收益

上述计算所得年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业

(成品油经营权)超额利润，扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)超额利润后，所剩余利润即位房地产所产生的利润。根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为销售成本的4%，则由房地产产生的年纯收益为：营业利润A-销售成本*(10%+4%)=B元

(8)收益年数n

(9)还原利率r

计算评估收益总值V=B/r[1-1/(1+r)n]

上述求取的是加油站总体价值，包括土地和地上物，如果要求取土地价格，需要在上述价格的基础上减去地上物价格。

一个国外案例

•评估对象：加油站

•评估目的：征地补偿

•案例采用了收益法和比较法两种

•收益法：

最佳用途分析；

年总收益、年总成本确定；

•综合资本化率的确定：

调查分析房地产资本化率：9%左右

商业经营的资本化率：15%--20%

根据评估对象情况进行调整修正(经营能力、历史业绩及信誉、市场需求及预期、改良物质量、竞争、交通容量及可及性等)

确定最终综合资本化率：11%

一个国外案例

比较法：

“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.

一个国外案例

比较法：