地铁周边房地产项目案例研究

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着力发展的是公共 屋村和廉价商品房
制定的土地建议主 要包括减少发展密度、 提供更多休憩及康乐 设施、靠海岸发展高 级休闲娱乐场所等， 力图打造一个更具吸 引力的新市镇
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核心举措
将军澳新市镇的建设围绕站点腹地展开，目前开发的区域为站点以北 区域，以高密度住宅开发为主体（占90%），配有完善的生活配套设 施（占5%）和商业设施（5%）。
1982~1995年 起步期 60年代将军澳、调 景岭和坑口一带为渔 村和重工业地带
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1995~2002年 快速发展 市中心北为将军澳 第二期重点开发区域
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2002年至今 进一步发展期 政府已开始对将军 澳发展做进一步可行 性研究，主要发展市 中心南部、调景岭、 将军澳第一期堆填期 以及百胜角未开发地 区
以来，香港在30年间先后兴 建了9个新市镇：荃湾、沙田、 屯门、元朗、粉岭/上水、大 埔、将军澳、天水围和东涌。
现有的9个新市镇整体人口
1970年 代初期
47.09万 59.5万 27.4万 31.7万
约320万，占香港总人口的 一半，未来规划人口达到 400万。
新市镇记载着香港30年的
1970年 代后期 粉岭/上水 768 元朗 第三代 561
社会变迁，是香港经济起飞 的缩影，为几百万香港人营 造了崭新的生活空间、住宅 小区和便利的社区设施，对 香港的繁荣稳定起到了重要 作用。
24.47万 29.09万 由旧式墟镇发展而来，东铁及完善的连接路 使其与市区往来便利。 14.19万 19.6万 34.45万 45.0万 西铁、轻铁及主要干路网使元朗及其周边区 域往来市区便利快捷。 有完善的路网及地铁将军澳支线，工业坉将 发展高科技工业，沿海滨区将发展
香港新市镇开发过程中规划的物业类型及规模配比？
香港地铁站点周边新市镇规划开发的成功因素？
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项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、 规划、产品等）
以香港将军澳站、东涌站为重点案例研究其发展模 式、规划和产品
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核心举措
将军澳是香港的第7个新市镇，自1982年获批准发展新市镇 至今，经历了起步期、快速发展期和进一步发展期三个阶段， 开发主题依次为住宅、商业和休闲娱乐设施。
5 4 3 6 6 1 4 4 6 3 4 3 3 3 6 5
将军澳 工业邨
1
2
尚德商场 君荟坊 住宅 学校
医院 公共服务及设施
6
3 3 4 5 3
2
4Hale Waihona Puke Baidu
4
6 3
公交站
宝邑路
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核心举措
政府综合大楼，包括大会堂、政 府办事处、图书馆、文娱中心等 设施
文娱区-在将军澳西面门廊建设
将军澳地铁站以南片区为未来规划开发的重点区域之一，规划侧重生 态的利用和康乐设施的发展，力图把将军澳建设成具有独特都市设计 和优越居住环境的新市镇。
中密度商住发展区-容积率为
市中心南部
市镇广场-优质的园艺设计，发
休闲 市政 居住 商业
优质居住生态环境 活力与凝聚力 康乐与休闲 独特都市设计
8
海滨公园&河畔公园-优质的
娱乐
核心举措
将军澳规划以地铁站为中心开发高密度住宅，而地区中心都设在区内 地铁站旁，地铁上盖多为集购物、休闲、娱乐为一体的商业综合体。
将军澳 1738
1980年 代-90 天水围 430 年代 东涌 155
26.88万 30.64万 毗邻建有国际湿地公园，西铁、轻铁及主要 干路网往来元朗、屯门及各地极为方便。 8.7万 22万 分期开发，依靠北大屿山快速公路及机场/ 东涌铁路与香港其它地区联接起来。 3
项目发展过程中遇到的问题
香港新市镇产生的历史背景及发展现状？
将军澳地铁站和 商业及娱乐中心
市中心北部
商业及住宅 政府机构及 娱乐设施
住宅 休憩用地 商业
中央大道-一条由地铁将军澳站
伸延至新海旁的美化地面行人专 用区，大道两旁设有各种零售设 施（露天咖啡店、商店等） 2-5，优质住宅，较低层地方提 供综合的零售、餐饮、休闲和娱 乐设施，创造出富有生气的海滨 地带 展成为主要社区活动如市集、表 演、展览、节庆活动等的新场地， 成为将军澳居民的聚脚点 园艺设计，发展成为主要社区活 动如市集、表演、展览、节庆活 动等的新场地，成为将军澳居民 的聚脚点
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随着经济发展为了解 决日益严重的城市拥 挤问题 1982年港府选择了 将军澳区域内临近九 龙的翠林、宝林以及 坑口为新市镇发展的 第一批对象
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1999年4月将军澳地 铁开始兴建，2002年 4月地铁线路的开通进 一步解决了对外交通 的问题 ，使将军澳镇 从人口不足1万人发展 到31万人 随着人流量增大，在 地铁站附近兴建更高 要求的商业办公住房, 把其打造成繁华的商 业市镇中心成为这一 阶段的任务
地铁周边房地产项目案例研究
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香港将军澳及东涌
项目基本情况——香港的轨道交通秉承先进的规划理念，表现为在总体 规划层面上的以轨道为骨干的交通系统与城市空间格局高度融合。
粉岭/上水
元朗
天水围 屯门
新界
大埔
荃湾
沙田
九龙
将军澳
东涌
大屿山 香港岛
香港新市镇分布图
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项目基本情况——香港新市镇自1973年以来开始发展，目前已建成9个新市镇，对解决 香港人口的增长，分散挤迫市区内的人口，改善居住环境，稳定社会经济起到重要的 作用。
地铁将军澳线物业发展项目
站点 地盘面积 （公顷） 住宅面积 （m2） 商场面积 （m2） 写字楼面积 （m2） 总面积 （m2） 容积率
将军澳
调景岭 坑口 86区 总计
5.55
3.24 1.80 32.68 43.27
110,925
236,965 138,652 1,612,800 2,099,342
从1973年推行新市镇计划
开发 时间 第一代 荃湾 沙田 屯门 第二代 大埔 新市镇 占地面积 现时人口 规划人口 （公顷） 3285 3591 2253 2897 80.18万 85.74万 以往为工业区，现在仍为香港重要的货柜码 头区，西铁、地铁通过，交通路发发达。 63万 73.5万 土地主要有吐露港填海而成，有东铁和马鞍 山铁路通过，对外联接路网正进行扩展。 拥有香港内河货运码头，作为香港与珠三角 州的货运集散中心，具有完善的路网。 计划在白石角发展科学园区，辅以住宅及教 育、康乐实施，东铁和主要道路网完善。 规划及交通