房地产投资经济测算知识分享
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房地产项目投资经济测算
尊地·策划顾问中心
2009年11月
需进行经济测算的三种常见情况
一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。
研讨内容导图
基础知识 常规开发项目经济测算
租赁项目经济测算 不动产价值测算
一 基础知识
基础知识
名词解释
➢室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程 建设费用。
➢其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。
➢管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
项目施工计划表： 根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。
前期准 备阶段
施工 阶段
准备阶段 勘察设计 项目报建
准备阶段、勘察设计和项目报 建的时间一般为两个月，可同 时进行，一个季度内结束。
开工准备
地下部分
开工准备在前期准备后一个月
主体工程
完成，竣工验收的时间为3个 月，其余各阶段的完工时间与
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费 用、管理费用之和的3%-5%计取。
重要假设
➢销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计 提比例。
➢销售回款 指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个 月或下一季度到位；
➢项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
➢建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
➢成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和 的3%计取 ；
➢资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，一般假设在建设初期一次性投入。
➢资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷 款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、 项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、 投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益 及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项：
一、与委托方充分沟通； 二、按先后来自百度文库序依次编制； 三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动； 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但 如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此 处则不进行链接； 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
➢财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。
➢可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
基础知识
项目评价指标体系
静态评价指标
➢投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数 得出年投资收益率。
➢静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益 回收全部投资所需要的时间。
所得税 可运用资金
各期的销售收入与销售实际回款由销售 安排及回款表链接得来，销售税费、土 地增值税和所得税依据当时当地税收政 策执行。
一般采取先预征，最后一期按应征收金 额与预征金额的差额多退少补。
可运用资金由销售实际回款减去因销售 而产生的所有支出后得出。支出项包括 销售费用、销售税费、土地增值税和所 得税。
投资计划与资金 筹措表
序号 一 1.1 1.2 二 2.1 2.2 2.3 三 四
项目 建设投资总额
建设投资 财务费用 资金拥有量 自有资金 可运用资金 银行借款 盈余资金 累计盈余资金
➢项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的 净收益现值的大小。
➢动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
二 常规开发项目经济测算
重要假设 操作指引
重要假设
在经济测算时应首先对假设前提予以说明
销售安排及回款
假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出 了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售 回款方式的假设统计各期实际回款情况。
销售收入与经营 税金及附加估算
序号 一 二 三 四 4.1 4.2 4.3 4.4 五 六 七
项目 销售收入 销售实际回款 销售费用 销售税费 营业税 城建税 教育费附加 印花税 土地增值税
➢盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
基础知识
项目评价指标体系
动态评价指标
➢项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内） 的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。
➢内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
安装工程
项目建筑形式相关程度较高，
装饰工程
需根据项目的实际情况做出判 断。
室外及配套工程
竣工验收
总建设成本估算表
序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十
项目 地价 前期工程费 建安工程费 室外工程及市政配套费 其他费用 管理费用 不可预见费 建设投资 财务费用 建设投资总额
其他费用、管理费用和 不可预见费的计提方法 需在在重要假设进行说 明。
建设投资是前七项的合 计数，财务费用与建设 投资的合计为建设投资 总额， 此处为项目建设 发生的投入总额，没有 包含销售费用、相关税 金等。
项目投资估算表
总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要 是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表 在金额上的对应。
尊地·策划顾问中心
2009年11月
需进行经济测算的三种常见情况
一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。
研讨内容导图
基础知识 常规开发项目经济测算
租赁项目经济测算 不动产价值测算
一 基础知识
基础知识
名词解释
➢室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程 建设费用。
➢其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。
➢管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
项目施工计划表： 根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。
前期准 备阶段
施工 阶段
准备阶段 勘察设计 项目报建
准备阶段、勘察设计和项目报 建的时间一般为两个月，可同 时进行，一个季度内结束。
开工准备
地下部分
开工准备在前期准备后一个月
主体工程
完成，竣工验收的时间为3个 月，其余各阶段的完工时间与
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费 用、管理费用之和的3%-5%计取。
重要假设
➢销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计 提比例。
➢销售回款 指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个 月或下一季度到位；
➢项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
➢建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
➢成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和 的3%计取 ；
➢资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，一般假设在建设初期一次性投入。
➢资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷 款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、 项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、 投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益 及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项：
一、与委托方充分沟通； 二、按先后来自百度文库序依次编制； 三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动； 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但 如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此 处则不进行链接； 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
➢财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。
➢可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
基础知识
项目评价指标体系
静态评价指标
➢投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数 得出年投资收益率。
➢静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益 回收全部投资所需要的时间。
所得税 可运用资金
各期的销售收入与销售实际回款由销售 安排及回款表链接得来，销售税费、土 地增值税和所得税依据当时当地税收政 策执行。
一般采取先预征，最后一期按应征收金 额与预征金额的差额多退少补。
可运用资金由销售实际回款减去因销售 而产生的所有支出后得出。支出项包括 销售费用、销售税费、土地增值税和所 得税。
投资计划与资金 筹措表
序号 一 1.1 1.2 二 2.1 2.2 2.3 三 四
项目 建设投资总额
建设投资 财务费用 资金拥有量 自有资金 可运用资金 银行借款 盈余资金 累计盈余资金
➢项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的 净收益现值的大小。
➢动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
二 常规开发项目经济测算
重要假设 操作指引
重要假设
在经济测算时应首先对假设前提予以说明
销售安排及回款
假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出 了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售 回款方式的假设统计各期实际回款情况。
销售收入与经营 税金及附加估算
序号 一 二 三 四 4.1 4.2 4.3 4.4 五 六 七
项目 销售收入 销售实际回款 销售费用 销售税费 营业税 城建税 教育费附加 印花税 土地增值税
➢盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
基础知识
项目评价指标体系
动态评价指标
➢项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内） 的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。
➢内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
安装工程
项目建筑形式相关程度较高，
装饰工程
需根据项目的实际情况做出判 断。
室外及配套工程
竣工验收
总建设成本估算表
序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十
项目 地价 前期工程费 建安工程费 室外工程及市政配套费 其他费用 管理费用 不可预见费 建设投资 财务费用 建设投资总额
其他费用、管理费用和 不可预见费的计提方法 需在在重要假设进行说 明。
建设投资是前七项的合 计数，财务费用与建设 投资的合计为建设投资 总额， 此处为项目建设 发生的投入总额，没有 包含销售费用、相关税 金等。
项目投资估算表
总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要 是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表 在金额上的对应。