早期介入与前期管理
早期介入的作用：
(一)优化设计
(二)有助于提高工程质量
(三)有利于了解物业情况
(四)为前期物业管理作充分准备(物业)
(五)有助于提高建设单位的开发效益
早期介入的内容:
(一)可行性研究阶段内容
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
(二)规划设计阶段内容
(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；
(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；
(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
(三)建设阶段内容
(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
(2)配合设备安装，确保安装质量。
(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
(四)销售阶段内容
(1)完成物业管理方案及实施进度表；
(2)拟定物业管理的公共管理制度；
(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；
(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；
(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
(五)竣工验收阶段内容
这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。
前期物业管理:
在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。
一、物业管理项目前期运作
(一)管理资源的完善与优化具体内容包括：
1．管理用房到位
2．物资配备到位
3．物业管理人员到位
(二)管理制度和服务规范的完善
(三)确定物业管理单项服务的分包
二、工程质量保修
在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。
三、前期沟通协调
四、前期物业管理的特点
(1)由前述前期物业管理工作的内容
(2)前期物业管理的职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介人与常规物业管理之间。
(3)新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题
(4)经营亏损。
物业的承接查验
物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在
建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。
新建物业承接查验
物业的承接、查验工作流程图:
物业建成通过竣工综合验收--物业管理企业组织人员进行承接查验--对查验中发现的问题进行处理--物业移交
一、准备工作
(一)人员准备
(二)计划准备
(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；
(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；
(3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
(三)资料准备
(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；
(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
(四)设备、工具准备
二、物业查验的主要内容与方式
(一)物业查验的主要内容
1．物业资料-在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(4)物业管理所必需的其他资料。
2．物业共用部位,主要内容包括：
(1)主体结构及外墙、屋面；
(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；
(3)公共卫生间、阳台；
(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3．共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。
4．园林绿化工程
园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。
5．其他公共配套设施
物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
(二)物业查验的方式
1．观感查验
观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。
2．使用查验
使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
3. 检测查验
检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。
4. 试验查验
试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。
三、承接查验所发现问题的处理
(一)收集整理存在问题
(1)收集所有的《物业查验记录表》；
(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；
(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
(二)处理方法
工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。(三)跟踪验证
物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。
物业管理机构更迭时的承接查验
一、准备工作
(一)符合承接查验条件
(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；
(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。
(二)成立物业承接查验小组
(三)准备资料和工具
二、物业查验的内容
(一)物业资料情况
(二)物业共用部位、共用设施设备及管理现状
(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；
(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
(3)保安监控、对讲门禁设施；
(4)清洁卫生设施；
(5)绿化及设施；
(6)停车场、门岗、道闸设施；
(7)室外道路、雨污水井等排水设施；
(8)公共活动场所及娱乐设施；
(9)其他需了解查验的设施、设备。
(三)各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
(四)其他内容
(1)物业管理用房；
(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
物业管理工作的移交
移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
一、新建物业的移交
(一)移交双方
(二)移交内容
移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。
二、物业管理机构更迭时管理工作的移交
(一)移交双方
物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：—原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。
(二)移交内容
1，物业资料
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料包括：
1)业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；
2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
(3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
(4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
(7)其他需要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。
2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接
(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)；
(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。
3．人、财、物的移交或交接
(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。
(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。
(三)办理交接手续
同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：
(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；
(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确
收取、支付方式；
(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；
(4)提出遗留问题的处理方案。
(四)注意事项
(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。
(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
物业前期介入管理制度
工程前介管理制度 1.目的： 通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角 度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最 大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。 2.范围： 本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。3.职责： 3.1总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期 介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入 工作的开展，并跟进其工作进度。 3.2分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核； 参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；项目工程前介人员选择把关； 协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。 3.3项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技 术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。 4.方法和过程控制： 4.1工程前期介入计划的编制
分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期 介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。 4.2规划设计阶段前期介入内容 4.2.1分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细 节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细 节。 4.2.2分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参 与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书 面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、 交通布局、生活配套、设备配置、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、标识、管理 用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。 4.2.3建议内容 1)安保规划 ⑴便于安保管理区域分割，消除管理死角； ⑵便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点； ⑶人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理； ⑷安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范； ⑸安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。 2)消防规划
项目前期开发管理制度整理最新
项目前期开发管理制度 第一章总则 第1条目的 为规范项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本公司实际情况，特制定本制度。 第2条适用范围 本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。 第3条管理职责 （1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。 （2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。 （3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。 第二章项目前期规划设计 第4条由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。 第5条由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。 （1）项目概况 ①项目名称。 ②项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。 ③项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 ④项目的性质及主要特点。 （2）开发项目用地的现状调查及动迁安置 ①土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。 ②人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。 ③调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
④各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。 ⑤其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。 ⑥如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。 （3）市场分析和建设规模的确定 ①市场供给现状分析及预测。 ②市场需求现状分析及预测。 ③市场交易的数量与价格。 ④服务对象分析，制订租售计划。 ⑤拟建项目建设规模的确定。 第6条项目开发部负责组织编写《项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。 第7条投资发展部根据《项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。 第8条项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。 第9条土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。 （1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。 （2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。 （3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。 （4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。
前期介入管理办法
前期介入管理办法
XX物业管理有限公司 物业管理前期介入管理规定 第一章总则 第一条消除前期隐患，为顾客后续的开发减少损失提供决策依据，同时为本公司后续的物业管理服务提供保障。 第二条物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。 第三条物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业服务奠定良好的基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。 第四条对XX开发项目，本公司各部门均有责任主动参与项当前期介入工作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件。 第五条本规定适用于顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作。 第二章职责与分工 第六条物业前期部负责： 一、顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作和营 销配合指导工作。 二、牵头成立物业前期介入小组，并指导和监督前期介入小组
工作。 第七条物业前期介入小组负责前期介入的具体操作。 第八条物业前期介入小组成员安排：物业前期部（组长），项目派驻负责人（副组长），工程技术部，及其它专业人员等。 第三章前期介入工作组织原则 第九条为保证前期介入工作的密切配合，项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会公司各部门（物业管理公司总经理室、物业前期介入小组），以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排。 第十条前期介入工作必须有计划地进行。物业前期介入小组负责人应在地产公司提出管理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容。并提交“前期介入工作计划”，明确各阶段的介入工作内容、项目派驻负责人、工作要求和议决等，经分管领导审批后，报集团备案。 第十一条物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。 第十二条物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置，并检查各项工作的完成情况。 第十三条物业前期介入小组副组长全日制现场办公，负责管理项目现场工作的协调与安排，与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通，了解所在地的有关情况。
项目前期工作考核管理办法(试行)
大唐黑龙江发电有限公司 项目前期工作考核管理办法（试行） 第一章总则 第一条为加强大唐黑龙江发电有限公司（以下简称省公司）项目前期工作管理，充分激励和调动前期工作人员的积极性与创造性，提高前期工作质量，加快项目开发进度，促进前期工作目标和发展战略顺利实现，结合当前实际情况，制定本办法。 第二条本办法适用于省公司管理并批准开展前期工作的各类项目。 第二章考核原则和标准 第三条省公司前期工作管理实行项目目标考核，按前期工作考核目标实现情况给予奖罚。主要考核原则：（一）实事求是、注重实效，促进前期工作加快进度。 （二）讲究质量，确保前期工作深度和广度。 （三）按规范、程序办事，确保前期工作有序推进。 （四）精神鼓励与物质奖励结合。 第四条省公司项目前期工作设立年度绩效考核、项目核准奖励以及总经理特别奖三项考核奖励。 第五条年度绩效考核以实现任务分解表确定的项目前期工作目标为前提，未实现控制目标给予相应标准扣罚。具体标准根据项目前期工作条件、实际工作难度和对省公司发
展贡献，由省公司研究决定。 第六条项目核准奖励以实现年度（阶段）核准控制目标为前提，实现核准即给予项目单位奖励，奖励资金原则上来自概算投资节余。 第七条项目核准奖励标准根据项目规模不同，奖励总额度原则上不超过以下标准： （一）火电项目 2×100万千瓦级项目100万元 2×60万千瓦级项目50万元 2×30万千瓦级项目30万元 2×20万千瓦及以下项目15万元 （二）水电项目 25万千瓦及以上项目30万元 10～25万千瓦项目20万元 5～10万千瓦项目10万元 5万千瓦以下项目5万元 （三）风电项目 10万千瓦及以上项目20万元 5～10万千瓦项目10万元 5万千瓦以下项目5万元 （四）核电项目 2×100万千瓦以上项目150万元 2×100万千瓦级项目100万元 2×100万千瓦级以下项目50万元 （五）煤炭项目
前期介入工作内容与标准
前期介入工作内容与标准 一、工程早期介入阶段 （一）项目立项阶段 1.工作内容 （1）人员选拔 （2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施 （3）为前期物业管理作充分准备 2.工作方法 （1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作 （2）项目工程现场实地查看 （3）了解项目地块周边社区环境 （4）向开发商提出建议报告 （5）根据客户群体确定物业管理模式 （6）确定物业管理服务的基本内容 （7）确定物业管理服务的总体服务质量标准 （8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准 3.工作标准 （1）相关配套服务设施完整 （2）物业的功能及质量达到要求 （3）提高开发商的开发效益 （二）项目设计阶段 1.工作内容 （1）物业分专业条线介入 （2）收集设计标准规范 （3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见 （4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置 2.工作方法 （1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准 （2）协助开放商审核设计图 （3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见 3.工作标准 （1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性 （2）引用标准： GB50007-2002建筑地基基础设计规范 GB50010-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2001建筑抗震设计规范 BGJ14室外排风设计规范 GBJ16建筑设计防火规范 GBJ45高层民用建筑设计防火规范 GB50015-2003《建筑给排水设计规范》 7-1
（三）项目施工阶段 1.工作内容 （1）产品保护 （2）施工质量 （3）施工进度 （4）跟进信息反馈 （5）收集相关专业的国家验收标准 （6）整改工作跟进 2.工作方法 （1）派出工程技术人员进驻现场 （2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序 （3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据 （4）了解并跟进隐蔽工程验收记录 （5）建筑工程常见质量通病跟进检查 （6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划 （7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档 3.工作标准 （1）提高工程施工质量 （2）施工质量满足规范要求 （3）引用相关标准： GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范 GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范 GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范 GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范 GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准 GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 （四）工程前期介入工作报告 1.工作内容 了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定 2.工作方法 （1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录 （2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门 （3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商 3.工作标准 （1）及时发现施工中存在的问题 （2）对存在的施工问题拟定解决方案 （3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司 （4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段 （一）物业竣工验收资料 1.工作内容 7-2
物业服务前期介入方案说明
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
项目前期办管理办法(6)
项目前期办管理办法 项目前期工作是指项目决策阶段的工作，它包括：项目建议书，可行性研究报告，方案设计，环保计划，职工健康计划，人员和机构组织形式，资金使用规划等。 项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书由上级主管部门审查、批准后，即可列入项目前期工作计划。上级主管部门对项目建议书的审批通过关系到项目能否继续进行，是项目能往下进行的前提条件。 可行性研究报告根据批准的项目建议书的进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。可行性研究报告需要得到行业专家的论证和主管部门的批准。可行性研究报告为投资者和决策者提供可靠的决策依据，并可作为下一步工作开展的基础。方案设计为初步设计，仅提供概念性的设计框架，为展示项目的轮廓和说明而作的设计。前期工作还需要对需求分析、市场调研等工作作出一系列的安排统筹等。 为规范本企业地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。
①项目前期班专员应配合部长实施公司各项目广告宣传推广，制定策划及设计推广方案。组织、协调宣传企业产品，提升企业形象。 ②认真负责公司标识系统的统一制定、设计和实施规划。 ③认真执行总公司营运方针并按需要组织策划公司统一实施的大型企划及企宣方案，检查和监督方案的落实。 ④为公司领导提供公司发展战略、公司专项宣传个案、公司整合宣传方向、公司盈利开发等宣传专案。 ⑤定期按照企划纲要及工作计划进行目标检查和考核。 ⑥前期项目的主持管理者，直接对集团领导负责，具体负责项目前期的组织协调和实施，认真组织项目前期管理的各项工作职责。 ⑦组织编制项目工程管理总体实施方案，项目建设总进度计划，资金使用及需求计划，并按经批准的方案和计划组织实施。 ⑧积极协调外部关系，为前期项目创造一个良好的工作环境，做好各阶段工作中合同谈判和合同会签工作，代表集团行使相应职权。 ⑨组织工程前期小组提出设计委托任务书，根据设计委托合同，督促工程前期组跟踪和监控初步设计和施工图设计的进度质量，督促设计部门根据有关部门的审查意见进行施工图修改设计。 ⑩办理项目部建设项目各项前期手续的报批和报审工作的成员组，负责办理选址意见书、用地预审、立项、环评、方案审查和用地规划许可证，办理勘察成果审查，办理用地预审、用地红线，办理消防、民防、施工图审核、市政园林审查，办理建设工程规划许可证，
政府性投资项目前期管理制度
公司项目前期手续办理制度 第一条目的 为了规范政府性投资项目前期工作，建立健全科学的政府投资项目前期工作推进、管理及考核，提高项目前期工作质量和效率、促进我市政府投资项目合理、有序、滚动实施，根据有关法律、法规、结合资阳市实际，制定本制度。 第二条范围 本制度所称项目前期工作，是指项目从项目建议书编制到开工建设前的一系列工作，主要包括项目的节能评估、立项（建议书）、可行性研究编制、土地预审、规划方案编制、规划许可、水土保持方案、环评方案、初步设计及概算编制、施工图设计及预算、财评、施工图审查及备案、施工报建、施工许可证等事项。 第三条职责分工 公司工程部经理负责全公司政府投资项目前期工作的综合协调指导。项目负责人配合并督促项目前期手续的报批和报审。公司前期报建人员负责前期工作的具体实施。 第四条前期报建人员职责 一、根据市政府、市住建局的相关文件制定年度政府投资项目前期工作计划； 二、实施落实前期工作中各环节报建工作；
三、协调解决政府投资项目前期工作中的有关问题； 第五条政府投资项目报建流程 一、立项阶段。1.立项或项目建议书：应先行办理规划选址、用地预审、环境评估、节能评估、水土保持等审批手续的同时，原则上应在一个月内完成立项或项目建议书编制工作，项目建议书对项目建设的必要性、拟建地点、拟建规模及内容、投资估算等，并及时完成报批；2.项目可行性研究报告：，委托符合资质要求的咨询机构编制项目可行性研究报告。原则上在项目建议书批复后的两个月内应完成可行性研究报告编制并报市发改委委托中介机构评审。不使用贷款或中央、省资金的总投资小于1000万元的建设项目可以不进行可行性研究报告的编制。 二、规划设计方案报批。1. 选址意见书：在确定规划条件后，新建（房建、市政基础设施，除改建、管线类）项目申请办理选址意见书；2.项目方案审查：在确定勘察或设计单位后，原则上两个月内应完成方案、初步设计审查及概算编制并报发改委委托中介机构评审；3.用地规划许可证：在方案审查结束后办理用地规划许可证；4.项目初步设计批复后，应办理用地规划许可证及国有土地划拨决定书，并委托工程设计单位进行施工图设计；5. 施工图审查：通过市规划局审核后，及时委托工程造价编制单位和施工图图审机构进行工程量 清单编制、施工图审查及备案，以便使用施工图和工程量清
【管理】酒店前期介入管理方案
【关键字】管理 酒店前期介入管理方案 第一篇物业管理前期介入的定义和作用 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量。为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要条件。实践证明前期介入有以下作用： 1.有好处优化设计，完善设计细节 物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：在设计车辆和行人出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，好处物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归开发商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，哪些纯粹向小区（大厦）内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将会使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。 2.有好处提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，首先业主找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。 3.有好处保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类
大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法(水规计〔2010〕33号)
关于印发《大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法》的通知 水利部文件水规计[2010]33号 关于印发《大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法》的通知 各省、自治区、直辖市水利（水务）厅（局）和移民管理机构，各计划单列市水利（水务）局和移民管理机构，新疆生产建设兵团水利局和移民管理机构，部直属各单位: 根据《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》及相关法律、法规，我部制定了《大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法》，现予印发，请遵照执行。 在执行过程中如有问题请及时反馈我部规划计划司，以利于进一步完善和规范水利建设项目移民安置前期工作。 附件：大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法 水利部 二О一О年一月二十八日 附件： 大中型水利水电工程移民安置前期工作管理暂行办法
第一章总则 第一条为切实做好大中型水利水电工程移民安置前期工作，提高移民安置规划工作质量，根据《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（以下简称《条例》）及相关法律、法规，制定本办法。 第二条大中型水利水电工程移民安置规划大纲、移民安置规划的编制、申报、审核、审批工作，适用本办法。 第三条大中型水利水电工程移民安置前期工作要遵循开发性移民方针，坚持以有土大农业安置为主、节约用地和控制移民规模的原则，通过现场调查、座谈、问卷、听证等方式，广泛听取移民意愿和安置区居民的意见，科学编制移民安置方案，妥善安置移民的生产、生活，采取前期补偿、补助与后期扶持相结合的办法，使移民生活达到或者超过原有水平，并为其搬迁后的发展创造条件。对于少数民族移民，应当尊重其生产、生活方式和风俗习惯。 第四条移民安置规划大纲和移民安置规划的具体编制工作，应由具有大中型水利水电工程设计相应等级资质的单位承担。 第五条移民安置规划大纲应在工程项目建议书批准后，在工程建设征地范围基本确定和实物调查完成的基础上编制。移民安置规划应根据批准的移民安置规划大纲，在工程可行性研究报告阶段编制。 第六条移民安置规划大纲和移民安置规划应与工程建设方案的比选和论 证工作相协调，以便确定技术可行、经济合理、社会和谐、生态保护的工程建设方案。移民安置规划大纲、移民安置规划的编制内容应与工程可行性研究报告推荐的方案相一致。 第七条国务院水行政主管部门负责全国大中型水利水电工程移民安置规 划大纲和移民安置规划工作的管理和监督；省、自治区、直辖市人民政府规定的移民管理机构，负责本行政区域内大中型水利水电工程移民安置规划大纲和移民安置规划工作的管理和监督。 第二章移民安置规划大纲的编制 第八条已经成立项目法人的大中型水利水电工程，由项目法人编制移民安置规划大纲；没有成立项目法人的大中型水利水电工程，项目主管部门应当会同移民区和移民安置区县级以上（含县级）地方人民政府编制移民安置规划大纲。
物业前期介入分户验收管理办法参考借鉴版
物业前期介入分户验收管理办法 参考借鉴版 ××集团 年月日
住宅工程质量 分户验收管理办法 第一章总则 第一条为进一步加强××集团开发的住宅工程质量管理，保障工程结构安全，降低住宅质量投诉，强化工程建设各方的质量责任，根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范，结合集团实际情况，特制定本办法。 第二条住宅工程质量分户验收应依据国家和地区工程质量验收规范、技术标准以及相关设计文件进行。施工单位提交单位工程（初装修）竣工验收前，对住宅工程的每一户及单位工程公共部位按本办法规定内容进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。 第三条本办法适用于××地区集团所属各公司开发的所有住宅项目；对于其它地区集团所属公司开发的项目，结合当地有关规定，参照本办法进行分户验收工作。 第二章分户验收工作要求 第四条住宅工程质量分户验收应具备的条件 （一）工程已经完成设计和合同约定所有工程量。 （二）分部（子分部）工程质量验收合格，质量控制资料（有关安全和功能的检查资料）完整。 （三）主要功能的抽查项目结果均符合要求。 （四）屋面、厨卫间盛水试验和外窗喷淋试验符合要求并且记录齐全。 第五条住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下几个方面（具体详见附件1）： （一）室内土建工程质量 1．室内空间尺寸； 2．门窗质量和使用功能；
3．顶棚和内墙面质量； 4．楼地面质量； 5．栏杆安装质量. （二）室内安装工程质量（包括水电） （三）公共部位、共用设施质量 第六条住宅工程质量分户验收的准备工作 （一）人员组织 分户验收由建设单位组织施工单位项目经理、技术负责人、施工员、质量员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，应当通知物业公司参加住宅工程分户验收工作。 （二）检测仪器 分户验收过程中应配备各种常规检测仪器和工具，检测仪器应经计量检定合格。 （三）计划编制审核 建设单位工程部应组织总包单位进行分户验收实施计划的编制工作，并经建设单位工程部、监理审核批准。 （四）技术培训交底 建设单位工程部在分户验收前，应组织监理单位和总（分）包单位对参加验收人员进行分户验收的技术培训和交底。 第七条住宅工程质量分户验收实施流程 在项目实施阶段，总包单位应按照国家规范以及合同要求进行施工，加强工程质量过程控制和验收。 住宅工程质量分户验收的具体操作流程（流程图见附件2）如下： （一）单位工程具备验收条件后，总包单位应按批准的分户验收实施计划，组织有关分包单位对工程进行逐项自检，待全部验收整改合格后，填写相应的分户验收表格（见附件3），提交监理单位和甲方项目部组织核验。 （二）监理单位和甲方项目部在收到总包单位的核验申请后，按总户数30％（不少于3户）的比例进行抽查。
电力项目前期工作管理规定
五凌电力有限公司项目前期工作管理规定（修订） 一、目的 为规范公司电源建设项目前期工作，保证公司发展战略和项目前期管理工作的科学性，根据国家现行有关法律、法规、相关政策，电力行业相关规程规范以及中国电力投资集团公司有关规定，结合公司实际情况，特制定本规定。 为规范公司电源建设项目前期工作，根据国家现行有关法律、法规、相关政策，电力行业相关规程规范以及中国电力投资集团公司有关规定，结合公司实际情况，特制定本规定。 二、适用范围 本制度适用于公司总部、全资子公司和控股子公司（以下简称各单位）投资建设的所有发电项目，包括水电（含抽水蓄能）、火电、风电及煤电联营项目等。 三、工作原则 按照公司发展战略规划的总体部署，项目前期工作由公司本着统一规划、统一决策、计划管理、分工协作、分步实施的原则开展。（这地方有点脱节为保证项目前期管理工作的科学性，）项目前期工作实行分级管理，公司领导班子会为最高决策机构，总部各职能部门、全资子公司、控股子公司依据职责开展有关工作 四、项目前期工作内容 项目前期工作是指根据电力发展规划，从获取项目开发权开始，经过项目选址、预（初步）可行性研究、可行性研究、项目核准到初步设计和落实项目开工条件，以及上报开工报告为止的全部工作。主要包括以下内容： （一）编制公司电力产业发展规划，与国家和地方政府有关部门和单位以及电网公司沟通，使项目进入国家和地方电力发展规划。 （二）取得电源项目的控股开发权，与项目所在地政府及其有关部门签署项目开发协议。 （三）委托设计单位进行预（初步）可行性研究、可行性研究、初步设计及有关专项报告工作。 （四）组织预（初步）可行性研究、可行性研究、初步设计及有关专项报告上报和审查工作。 （五）组织编写并上报项目申请报告（开工报告），跟踪催批工作。 （六）配合国家认可的工程咨询机构开展对项目的评估工作。
物业管理前期介入方案
物流综合楼物管工作建议 为做好公司综合楼物业管理工作早期介入大楼项目工作,以达到大厦在建设工作中效益的最佳化和效率最高化，并为大厦今后运营打好基础：对此从物管角度提出以下建议： 1、要考虑商业和物管用房的预留(包括管理部门办公用房、员工更衣室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁员工具房等)。 2、配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 3、设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 4、应考虑高层楼宇合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 5、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表到户的需要、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。 6、大厦外场地进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 7、大厦的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 8、在大厦周围要留有一定范围种植错落有致的绿化带，能确保四季有花有香。 9、大厦内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 10、大厦内尽量不要配置有安全隐患的水池、沙池、等设施和器械。 11、排污管、雨水管在穿楼板时；要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 12、建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。 13、布线设计应考虑在房间平均每20平方米配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口外，甚至可以考虑门铃的配置。 14、楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。 15、楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关
工程项目前期准备工作管理办法
工程项目前期准备工作管理办法 1 范围 1.1本办法规定了工程项目前期准备的工作内容、管理程序等。 1.2本办法适用于本公司的新建、改建、扩建、技术改造等建设项目。 2 术语 前期准备工作：建设项目施工前施工场地原址拆除、现场准备、四通一平等工作。 3 职责 3.1 规划计划处负责提供与前期准备工作有关的资料、数据。 3.2 生产技术处负责组织装置的停产及处理，达到工程施工条件。3.3 安全环保处负责审批安全方案。 3.4 工程管理部负责组织编制“四通一平”的施工方案、防护措施，并安排实施。 4 工作程序及要求 4.1 原址拆除 4.1.1 工程管理部根据规划计划处要求的工程项目的进度，确定该项目的前期工作范围、工作标准、工期要求。 4.1.2 与施工单位签订施工合同。 4.1.3 工程管理部召开有生产运行处、安全环保处、机动设备处、相关生产车间、施工单位、监理公司等参加的项目前期施工首次会。通报施工内容，各方的工作及职责，明确现场及周边环境的危害辨识，进行风险分析，制定安全及环保防护及应对措施，并形成会议纪要。
4.1.4 生产属地单位制定安全生产应对方案；施工单位制定施工防护措施实施方案，经公司安全环保处等职能部门共同审批，交工程管理部组织实施。 4.1.5施工单位按照土建和安装两部分清点实施安全方案的工作量和拆除工作量，填写现场签证单，交现场专业监理工程师。 4.1.6现场专业监理工程师、总监审核签证，核实工作量，盖章。由施工单位交工程管理部工程项目代表审核。 4.1.7工程管理部工程项目代表审核工作量盖章后报工程管理部领导审批后，此签证生效，可作为结算的依据。此结算按照《现场签证管理办法》中规定的程序履行审批手续。 4.1.8 施工单位在施工前要按照预定的现场安全防护措施制定施工方案，安排作业程序和时间。原则上要先落实安全措施，掐断电源，配制跨接管线、临时管线。施工方案要交项目监理审核批准后方可实施。 4.1.9 安装工程的拆除，拆下设备送机动设备处指定的地点，拆除的废钢铁过秤，送往预定地点存放，签收磅码单。土建工程的拆除，达到现场标高正负零。 4.2 现场准备 4.2.1 设定施工现场标桩，圈定工地范围。 4.2.2 落实工程施工的防护措施（如砌筑防火墙等）。 4.2.3根据规划计划处提供的施工坐标、高程控制点、施工现场内地下电缆、管线、排水道、建筑物等图纸，工程管理部安排施工单位做
物业项目前期介入实施办法与标准(通用手册)
物业项目前期介入工作机制 与工作标准 （通用手册） 总部产品管理中心 XXX物业管理有限公司| [公司网址/LOGO]
项目物业前期介入实施办法 （通用手册） 1.目的 明确物业公司在新项目规划设计、施工、交付等前期工程介入的任务，规范物业公司对新项目前期工程介入的工作标准和成果输出。 2.适用范围 适用于房地产开发公司开发的销售类房地产新项目（包括全资项目及公司控制的合资项目）的物业前期工程介入工作。 3.定义 3.1.物业前期工程介入：系指物业公司在新项目设计、施工、交付等阶段配合开展的包括规 划设计前介、施工巡查和质量评估等工作。 3.2.控股总部：系指XXXX地产控股股份有限公司。 3.3.城市公司：系指XXXX地产控股股份有限公司在各地区的项目公司。 3.4.物业公司：系指XXXX物业管理有限公司及其下属公司。 3.5.物业前期工程介入工作小组：系指物业公司为配合地产新项目前期工程介入工作的专门 机构，由物业公司总部与各下属公司分管领导、前期介入专职工程师及前期工程介入岗组成。 3.6.物业前期工程介入岗：系指物业公司为配合地产新项目所设置的前期工程介入专业岗位。 4.参与部门及职责 4.1.控股总部产品管理中心 1)负责对本办法进行制订、修编和解释。 2)对城市公司与物业公司的前期工程介入工作进行检查和考核。
4.2.城市公司 1)负责统筹协调所在城市/区域物业前期工程介入工作对接事务。 2)组织协调相关单位配合物业公司开展前期工程介入工作。 4.3.物业公司 1)负责组织实施前期工程介入工作。 2)按时按质向城市公司提交前期工程介入工作成果。 5.工作流程 (见下图)：
物业管理前期介入方案(1)
前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华
中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；
前期配套工作管理制度
前期、配套工作管理制度 一、目的 为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。 二、适用范围 本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。 三、前期、后期配套工作要求 1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。 3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统 一、协调、同步。 4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。 5、配套工作进行中，涉及费用支出的，填写《签呈》及《付款申请单》，由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取，将相关票据交财务部。 6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管经理审阅。 7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管经理进行相关决策。 8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。 四、工程部前期、后期配套工作职责 1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。 2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。 3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。 4、协助组织工程竣工、档案验收工作，办理《房屋产权证》。 5、完成领导交办的其它工作。 五、工作内容 1、项目可行性研究阶段： （1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。 责任部门：集团公司决策层（可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等） （2）测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。 （3）办理《建设用地选址意见书》。 （4）办理《建设项目环境影响报告表》，环保局出具《环评证明书》。 2、项目前期阶段： （1）缴纳土地转让金、土地契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。（3）办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。（4）办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。 （5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单
住宅小区项目前期介入服务方案范本
整体解决方案系列 住宅小区项目前期介入服 务方案 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-46886住宅小区项目前期介入服务方案Residential area project early intervention service plan 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 住宅小区项目的前期介入服务方案 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对”XX*凤凰城”住宅小区项目制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 *监控和消控中心的设置; *小区人车分流的设计;
*公共照明开关设置位置; *公共照明开关开闭形式; *物业管理用房的位置设计; *小区垃圾房的设置; *公共洗手间的设置; *信报箱的设立; *公共告示栏的配置; *家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留; *……。 二、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 *提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议; *分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力;