前期介入管理办法

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物业管理的早期介入和前期管理

物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

物业集团前期介入物业服务管理办法

物业集团前期介入物业服务管理办法第一章总则第一条为进一步理顺前期介入物业服务管理工作，明确权责、优化流程，特制定本办法。

第二条物业集团负责对地区物业公司前期介入物业服务工作进行指导、监督、检查及考核。

第三条地区物业公司及各物业服务中心负责前期介入物业服务工作的具体实施。

第二章前期筹备第四条地区物业公司应于新项目进场30天前与开发商签订《前期介入物业服务协议》，约定服务内容、服务费用及酬金比例等事项。

1、前期介入服务产生的人工综合成本、外包服务成本、临时用工成本、设施设备维护费用、物资采买费用、大型营销活动的物业配合费用、物业服务酬金及税费等由开发商承担。

2、针对开荒保洁、物资采买、大型活动人员需求、智慧社区实施等事项，地区物业公司应与开发商约定具体服务内容及合作模式，其中如需委托地区物业公司负责单位征召工作的，应约定开发商至少在新项目销售现场开放120天前书面通知。

3、地区物业公司每月20日前汇总上月服务费用结算明细，经开发商书面确认后于次月10日前完成费用结算手续。

第五条《前期介入物业服务协议》签订完成7天内，地区物业公司成立新项目物业服务中心并完成物业信息管理系统的基础信息建设。

第六条新开盘项目销售现场开放90天前,地区物业公司根据开发商需求，拟定人员配置方案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后报物业集团总经理审批执行。

1、销售案场物业服务人员应结合开发商需求及项目开发建设进度合理安排到岗。

原则上物业服务中心负责人于销售现场开放60天前到岗，普通员工于开放30天前到岗。

2、物业服务中心应在人员进场7天前，协调开发商提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资。

3、地区物业公司负责制定销售案场监控布点方案，并协调开发商于销售案场开放7天前，完成设备申购与安装工作。

第三章工程前期管理第七条地区物业公司参与由开发商组织的规划设计条件、公建配套及物业分区管理规划等各项方案研讨、审核，从物业管理及业主使用角度提出书面建议，相关文件签字存档。

物业早期介入、前期管理工作内容

物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。

2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。

1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。

物业前期介入部规章制度

物业前期介入部规章制度第一章总则第一条为了规范物业前期介入工作，保障物业管理的顺利进行，制定本规章制度。

第二条本规章制度适用于涉及物业前期介入工作的所有单位和个人。

第三条物业前期介入是指在物业项目建设前，由物业管理公司或相关单位进行的规划、设计、咨询等工作。

第四条物业前期介入工作应遵循科学规划、合理设计、诚信咨询的原则，服务于物业项目的顺利建设和管理。

第五条物业前期介入应当遵守相关法律法规，尊重合同精神，保护客户权益，维护社会公共利益。

第六条物业前期介入应当遵循公开、公正、公平的原则，确保信息公开透明，决策公正合理。

第七条物业前期介入的工作人员应当具有相应的资质和经验，熟悉相关法律法规，熟悉业务知识。

第八条物业前期介入的工作人员应当遵守职业道德规范，廉洁自律，负责任。

第二章物业前期介入的程序第九条物业前期介入工作应当按照以下程序进行：（一）明确需求，制定工作计划；（二）收集资料，进行调研分析；（三）编制规划设计方案；（四）征求意见，修改完善方案；（五）提交审核，确定最终方案。

第十条物业前期介入工作应当与相关部门和单位进行沟通协调，协同配合，共同推进物业项目的建设。

第十一条物业前期介入应当按照合同约定的时间和工作任务完成，不得擅自延期或违约。

第三章物业前期介入的内容第十二条物业前期介入的内容包括但不限于以下方面：（一）规划设计：包括物业项目的总体规划、建筑设计、景观设计等；（二）咨询服务：包括物业项目的市场咨询、投资咨询、运营管理咨询等；（三）技术支持：包括物业项目的技术支持、技术指导、技术培训等。

第十三条物业前期介入应当根据客户需求和项目特点，综合考虑各种因素，科学规划设计，做到合理有效。

第十四条物业前期介入应当遵循绿色发展理念，注重节能减排，保护环境，提高物业项目的可持续发展能力。

第四章物业前期介入的监督第十五条物业前期介入工作应当接受相关部门的监督和检查，确保工作的合法合规。

第十六条监督部门应当对物业前期介入工作进行定期检查，发现问题及时处理，确保项目的顺利进行。

物业前期介入方案

物业前期介入方案物业管理前期介入方案第一部分：前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理是指物业正式进驻前的管理，其目的是为了及时发现设施设备的问题，为日后物业的顺利运作打好基础。

从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转。

一、物业顾问组建阶段建议公司邀请专业的物业顾问团队，组建“项目前期顾问团”，根据物业特点提出合理建议。

前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

第二部分：物业管理模式及服务目标一、服务管理模式的设想制定出科学、高效、完善的服务管理模式，建立健全的管理制度，确保物业服务的高质量、高效率、高满意度。

第三部分：项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况建立健全的组织机构，明确各部门职责，配备专业的岗位人员。

二、各部门主要工作职责明确各部门的主要工作职责，确保各项工作有序开展。

第四部分：物业前期管理开支计划预算制定行政办公用品计划表、维修工具计划表、护卫、消防装备计划表、环境绿化装备计划表、前期介入日常费用开销预算表，确保前期管理开支计划预算的合理性和科学性。

第五部分：前期物业管理工作的开展一、前期物业工作重点重点关注小区规划设计方案的变更讨论，以及物业设备设施的试运行。

二、前期管理流程及工作计划制定出前期管理流程及工作计划，确保各项工作有序开展。

三、前期管理要求明确前期管理要求，确保物业管理的高效运作。

四、物业接管验收的前期管理对物业接管验收进行前期管理，确保物业的正常运营。

五、接管验收程序及注意事项制定出接管验收程序及注意事项，确保物业接管验收的顺利进行。

六、设备设施试运行对物业设备设施进行试运行，确保物业设备设施的正常运作。

面的疑问；5.协助营销部进行物业管理方案的宣传推广，提高客户对物业管理的认知度和信任度；6.建立客户投诉处理机制，及时解决客户问题，提高客户满意度；7.为客户提供周到的售后服务，帮助客户解决使用中的问题，提高客户忠诚度。

前期介入管理服务内容及工作重点

前期介入管理服务内容及工作重点一、前期介入时间：自合同签定之日起，分前期配合、物业管理筹备、入伙装修三个部分。

二、前期管理机构配置：三、前期管理期人员配置1、前期项目经理：人员从G元物业华东区高级项目经理中调配，专业侧重于工程技术和前期介入专业。

2、前期驻场主管：从深圳总部有丰富前期配合和项目销售协助管理工作经验的物业主管，长驻现场服务。

3、保安人员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

4、样板房服务员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

5、保洁人员：在南京当地招聘，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

四、前期配合主要工作内容：1、项目前期介入1）G元物业派出专家组一次三天，从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；➢管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；➢根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；➢根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；➢根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；➢根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议；➢审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。

早期介入概念和方式综述

六、把好工程质量验收关
把好工程质量验收关
房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程验收时，必须细致入微。
把好工程质量验收关
1、组织验收小组由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如：主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准准备竣工验收的表格资料房屋接管验收表机电设备按盘验收表等等
规划设计需要注意的问题
集中“能源计量表”
功能配备。如水、电气能源量按功能区分，
煤气
集中安放入公共区间，
表
通常讲“三表出户”。
出户
水
电
表
表
出
出
户
户
规划设计需要注意的问题
各种指标牌、小区（大厦）平面图，警示标志（牌）配备。
规划设计需要注意的问题
物业管理用房的配备（如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等）
在规划设计中，常有一些易被忽视问题，但从日后使用和维修的角度来看，都很重要。如：
灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的角度。
悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心会碰到脑门。
冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当。
电路接口是否足够、位置是否合适等。
规划设计需要注意的问题
3、规划设计需要注意的问题物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑： ①实用性房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。
住宅底层可作为物业管理用房
垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施。

物业小区前期介入规章制度

物业小区前期介入规章制度为了确保小区的安全、规范管理以及居民的利益，物业公司在小区成立之初就需要制定一套前期介入规章制度。

这些规章制度旨在明确物业公司的权责，规范管理行为，保障小区的正常运作。

下面是一份针对物业小区前期介入的规章制度。

一、物业公司的基本情况和管理机构1.1 物业公司的名称及主要经营范围。

1.2 物业公司的管理团队组成及联系方式。

1.3 物业公司与业主代表委员会的联络机制。

二、物业公司的权责和服务内容2.1 物业公司应遵守相关法律法规，负责小区内的公共设施、绿化、清洁等管理工作。

2.2 物业公司应设立24小时紧急值班电话，协助处理小区内的紧急事件。

2.3 物业公司应定期组织小区内的安全检查和消防演练，确保小区的安全。

2.4 物业公司应制定小区公共设施的维护计划，及时修复设施故障。

2.5 物业公司应为业主提供周到的服务，及时回应业主的投诉和建议。

三、业主大会和业主委员会的设立3.1 物业公司应协助业主召开业主大会，讨论小区管理事宜。

3.2 物业公司应配合业主选举业主委员会，推动小区管理工作的开展。

3.3 物业公司应向业主委员会报告工作进展及财务情况。

3.4 物业公司应协助业主委员会与业主沟通，促进业主之间的和谐关系。

四、费用管理4.1 物业公司应按照公开透明的原则，向业主公布物业费用的收费标准和使用情况。

4.2 物业公司应制定严格的费用管理制度，确保费用的合理使用。

4.3 物业公司应向业主及时汇报费用的使用情况，并接受业主的监督。

4.4 物业公司应协助业主委员会审核费用使用情况，确保费用的合规使用。

五、管理纪律和奖惩制度5.1 物业公司应建立健全的管理制度，明确工作职责及管理流程。

5.2 物业公司应遵守相关规定，严禁收受贿赂和擅自挪用公款。

5.3 物业公司应建立违纪违法处理机制，对违规行为及时进行处理。

5.4 物业公司应建立奖惩制度，根据工作绩效对员工进行奖励或处罚。

在小区的前期介入阶段，物业公司需要建立规章制度，明确自身的权责，并与业主委员会密切合作，共同推进小区管理工作。

物业服务前期介入方案

为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。

在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞不少，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参预小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。

1 ．监控和消控中心的设置：2 ．小区人车分流的设计：3 ．公共照明开关设置位置：4 ．公共照明开关开闭形式：5 ．物业服务用房的位置设计6 ．小区垃圾房(桶)的设置：7 ．公共洗手间的设置必要；8 ．信报箱的设立；9 ．公共告示栏的配置；10 ．家用空调穿墙孔和室外机坐位置的预留。

“锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会时常到现场了解工程进度、施工情况，在参预过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。

1 ．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设；2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3 ．审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见；4 ．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见：5 ．提供功能布局或者用料更改的有关专业技术管理意见；6．匡助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7 ．提前熟悉小区的各种设备、路线、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8．了解工程施工进度(根据需要参预建造期有关工程联席会议和建造师定期磁面会等)：9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部份提出建议；10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量；11．提出工程遗漏项目的建议；12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）

物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目可行性研究阶段的早期介入（一）介入形式物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。

（二）工作内容及要点（1）了解项目的周边环境。

（2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。

（3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。

（4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。

（5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。

（6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。

物业项目规划设计阶段的早期介入（一）介入形式组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会．从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

（二）工作内容及要点（1）获取项目规划资料。

（2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。

（3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。

（4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。

（5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。

（6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。

（7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。

（8）从确定的目标客户的角度考虑问题。

在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。

（9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

物业项目施工建设阶段的早期介入（一）介入形式此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。

前期介入管理制度

前期介入管理制度
1、为保证前期介入的效果，为今后项目顺利打下良好基础，特制定本办法。

2、前期工程介入是指在前期物业管理服务合同签定后,物业交付前,物业管
理企业依据物业管理服务合同的要求,从工程方面介入到项目中,了解工程状况,提供工程建议,为今后的接管验收和委托管理做好准备。

3、本办法适用于公司所有全委托项目的前期工程管理
4、工程介入的内容包括
（1）项目情况熟悉了解
◆了解规划设计情况
◆了解配套设施情况
◆了解施工进度与施工质量状况
◆了解施工队情况
（2）建议
◆设计规划建议
◆施工建议
◆局部修改建议
◆配套设施建议
（3）协助物业验收
◆协助物业竣工验收
◆协助管理处交接验收
（4）资料收集
◆规划设计资料
◆竣工资料
◆验收资料
（5）项目移交
将前期介入过程中的往来函、顾问建议书、图纸资料及其它相关文件与管理处进行移交
5、前期介入人员管理
（1）前期介入人员属顾问人员，由市场发展部顾问组管理
（2）前期介入人员应按照服务合同的要求，定期出具顾问建议书（3）前期介入人员在介入过程中，应服从现场人员管理，进工地须配备相应的安全防护装备。

（4）前期介入人员属顾问人员，按顾问人员的要求定期向部门提交月度汇报。

早期介入阶段的物业管理内容方案

早期介入阶段的物业管理内容方案1、*＊******＊*＊物业管理几个阶段的说明根据《**＊*＊＊＊＊＊＊＊物业管理方案征集说明》8．１.4条款的要求,本企业对＊*＊＊**＊**＊＊物业管理阶段的划分作下列界定：1。

１早期介入阶段的物业管理(相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。

１。

2 过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段)是指物业保安介入起至试开馆时点止的物业管理工作。

主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。

１.3开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻**＊＊*＊＊＊**＊后的长效物业管理）是指物业管理工作按委托合同的要求全面展开。

1。

4*＊＊*＊＊＊*＊*＊物业管理三个阶段划分示意图:s２、早期介入阶段的物业管理内容在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本"的服务理念，对规则设计与物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是十分必要的,如果物业管理在早期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多,而忽视管理方面的可操作性问题，同时亦方便从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使各部分的运转进入良好的结合和运行状态.就*＊*＊*＊＊*＊＊＊而言,我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入了.物业管理公司可以从管理和使用角度来认识设计的思路,积极主动地与有关部门进行沟通，并从物业管理的角度对设计方案提出合理的改良建议。

同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作,对建筑物的和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。

2．1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见２。

1.1从管理成本角度分析各项设计指标➢办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室➢门岗数及通道➢卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类➢花木品种、绿化面积和喷水池资料➢能源配置和分配情况，能耗测算,能源管理➢物品消耗和维护费用测算2．1.2从使用功能角度分析各项设计指标➢平面布置➢承载能力➢生态、绿化、噪声、污水排放➢水、电、气等市政配套２．1。

工程监督提前介入制度

工程监督提前介入制度一、总则1. 本制度旨在明确工程监督提前介入的职责、程序和工作要求，以提高工程建设质量管理水平，预防和减少工程质量问题。

2. 本制度适用于所有由政府投资或主导的建设项目，鼓励私营部门参照执行。

3. 监督提前介入应遵循公正、客观、专业的原则，确保工程质量安全。

二、监督机构职责1. 监督机构需在工程设计阶段提供专业意见，确保设计文件的合理性和可行性。

2. 在招标文件编制过程中，监督机构应对技术要求和标准进行审核，保证招标条件的科学性和公正性。

3. 在施工前准备阶段，监督机构应对施工单位的资质、施工方案等进行审查，确保其满足工程建设要求。

三、提前介入程序1. 监督机构应在项目启动初期即介入，与项目管理方进行沟通，了解项目需求和特点。

2. 监督机构应根据项目情况制定详细的监督计划，包括关键节点的监督检查内容和方式。

3. 监督机构应及时向项目管理方反馈监督发现的问题，并提出整改建议。

四、工作要求1. 监督人员应具备相应的专业知识和经验，能够独立判断和处理工程技术问题。

2. 监督工作应注重实效，及时发现并指出可能影响工程质量的问题。

3. 监督过程中应保持与项目管理方、设计单位、施工单位等的良好沟通，确保信息准确传达。

五、责任追究1. 如监督机构未能履行提前介入职责导致质量问题的，应依法依规承担相应责任。

2. 项目管理方、设计单位、施工单位等应配合监督机构的工作，拒不整改或整改不到位的，将依法追究相关责任。

六、附则1. 本制度自发布之日起实施，由监督机构负责解释。

2. 对于本制度未尽事宜，按照相关法律法规执行。

物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等) 和常规管理三部份。

按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：<一>介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：(1)根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主暂时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角赋予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；(3)参预项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；(4)采集工程图纸，建立设备档案，参预设备的安装调试；(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；(6)配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；(7)业主入伙前，先行参预房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；(8)采集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应；(9)与集团公司相关部门商议建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；(10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；(11) 与集团公司商议确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；(12) 拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。

物业工程前期介入工作要点

物业工程前期介入工作要点一）、招聘关键岗位人员时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。

包括各部门主管、工程人员等。

会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。

二）、对现有人员进行培训人员到岗后，要对他们进行培训。

包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。

三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。

交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。

工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。

此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点：a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。

b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。

2、工程施工现场检查的主要内容：1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施扶植、装备安装的合理性。

重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防平安系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯装备等，提出整改意见，搜检整改结果。

2）提出符合物业管理需要的建议，商量解决办法。

3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。

4）熟悉房屋中的各种装备和线路，包括房屋布局、管线布置及所用建材。

5）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。

6）检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。

物业管理前期介入服务方案

目录第一章前期介入服务的意义与优点 (4)一、物业前期介入管理是为业主把好验收关 (5)二、物业前期介入管理是后期管理的基础 (6)三、物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证 (7)四、物业管理对房地产经营的优良影响 (8)第二章前期介入的五个阶段 (12)一、物业顾问组建阶段 (12)二、施工建设阶段 (13)三、竣工验收阶段 (14)四、物业销售阶段 (14)五、项目的接管验收 (15)第三章前期物业管理初期设想及管理要点 (16)一、合理选择配备现场介入人员 (18)二、做好与现场各方关系的协调 (18)三、物业接管验收的有关要求与标准 (21)第四章项目组织架构与岗位人员设置 (28)第五章前期介入工作计划和物资装备情况 (29)一、工作计划 (29)二、物资装备情况 (31)第六章前期介入管理开支预算 (32)一、前期介入服务报价 (32)二、接管验收阶段服务报价 (33)第七章日常物业管理及员工培训 (34)一、房屋管理 (34)二、综合管理服务 (34)三、设施设备维修养护 (35)四、公共秩序维护 (36)五、保洁服务 (37)六、绿化养护管理 (38)七、员工培训 (38)八、日常应急预案 (41)（一）小区治安应急预案 (41)（二）突发公共卫生事件的应急处理 (42)（三）小区物业管理围突然断水、断电的应急措施 (43)（四）突发性群体事件处置预案 (43)（五）火灾应急预案 (44)（六）小区发现可疑物品的应急程序 (45)九、社区文化 (46)八、日常服务报价 (48)九、服务承诺 (48)十、公司简介 (49)（XX）小区前言（）物业服务成立于2003年3月，现属于贰级资质企业，多年以来一直致力于为各类型物业提供优质的物业服务，并向有需求的企业提供全面物业服务，受到业外人士的广泛好评。

为了使相关方对我公司情况及业务围有着基础的了解，特编制了本服务方案，可分别供需要提供物业服务的需求方参考。