商业地产 郑州公寓市场调研分析

户型面 积
梯户比
层高 精装/毛 (m) 坯
单双气
成交均价 剩余体量 总价 （元） （万㎡）（万元）
郑东新
区
万科誉 4.86 40年 22㎡ 5T36 3 精装 单气 —— 1.9
40
白沙 象湖国际
名门紫园
绿博 正金金泉大 厦
万科百荣荣 寓
锦荣中心五
二七区
区
1.8 2 2.5 35 1.28
40年 35㎡ 3T27
市场概况——郑州公寓量价走势
2月份受到春节及住宅促销降价的影响，分流了部分客户，量价双跌，3月份以后住宅和土地市场逐步回暖， 再加上住宅限购即将取消政策的刺激，客户观望情绪加重，投资客更加谨慎。
供求关系：3月份公寓供应13.1万㎡，环比上涨62.5%；成交5.63万㎡，环比上涨53%，本月大幅增加 量价走势：3月份成交量5.63万㎡，环比上涨53%；成交均价12282元/㎡，环比上涨5%
首付5%，分期4 年共8次；
14000
名门翠 首付50%以上优惠10%；目前合作分销机构有瞰房团和标点等，分
园
销成交2.5万/套，银行按揭放款当月结算，分销成交占比约30%；
平销
平层29-37㎡ loft53-65㎡
平层
/
12000loft160
00
海亮 One时
代
按揭优惠9%，全款优惠10%；目前合作分销机构以链家为主，分 销成交2.5万/套，银行按揭放款当月结算，4月26日与分销合作， 目前分销暂无成交；
首付分期优惠8%，首付50%以上优惠10%，全款优惠10%；目前 合作分销为唯铭传播、满堂红、中原、瞰房团、豫港等机构，分销 成交1.8万/套，银行放款当月结算，分销成交占比约60%；
销售状态 平销 平销
户型区间 27-47㎡
首付分期
成交价格（元 /㎡）
首付5%，分期1 年半共3次；
13000-15000
郑州多家银行首套和二套房贷利
银行 率
首套上浮
二套上浮
中国银行
25-30%
30-35%
工商银行
20-25%
30-35%
建设银行
25%
30-35%
农业银行
25%
30-35%
兴业银行
20-25%
30%
邮政银行
20-25%
25-30%
中信银行
25%
30-35%
交通银行
25%
30%
浦发银行
20-25%
30-35%
绿化率
30.00%
3栋
总套数
2712套
商住公寓,LOFT
地段、地铁
首付50%、一次性优惠8个点
平层 19-45㎡；LOFT 39-67㎡
名门物业
收费标准
19-45㎡
均价
精装修
层高
39-67㎡
均价
精装修
层高
2017年8月29日
交房时间
3.98元/㎡·月 12000元/㎡
2.9米 17000元/㎡
4.45米 2020年12月底
11T48
36-54 ㎡
6T29
3
毛坯 精装 毛坯
40年
38-70 ㎡
5T31
3
精装
单气 单气 单气 单气 单气 单气 双气 单气 单气
单气
单气 单气
11000 2.02
10500
0.6
8500
1.8
14000 0.85
毛坯1.3万 精装1.5万
0.5
11500 0.56
13000
5.8
15000
0.3
中 心（
76
25
33%
17000-
户比为
市场概况——郑州公寓分析
郑州市场上主要平层公寓项主力面积为30-50㎡，毛坯均价在8500-12000元/㎡之间，精装公寓均价在900014000元/㎡ 之间，主力总价区间为30-50万，区域间差距较大，郑东新区项目总价较高。
区域
项目名称
公寓体量 （万㎡）
产权
正商汇都中心 5.02
管城区 正商华钻
2
光之谷
3.28
升龙天汇广场 7.5
瀚海璞丽中心 6.3
国宾中心喜堂 0.8
恒祥百悦城 7.8
金水区 华尔中心
3
瀚海海尚 3.89
名门翠园 15.44
海亮时代ONE 8.38
惠济区 永威V尚
1.6
40年
3881m²
6T24
3
精装
40年
4145m²
5T20
3.08 精装
原政策
可购买1套，需 缴纳2年 社保
现政策
可购买1套，社保变为只需要签订 承诺书，备案联网 人员随机抽查
备注：近郊四区指：航空港区、中牟、荥阳、新郑
政策分析——利率下调、公积金额度提高利好市场
郑州多家银行首套房利率上浮下调至20-25%；3月22日起，省直公积金最高贷款额度由60万元调整为80万元
5 6
7
4
32 1
在售 未售
项目地址 开发商 总占地 容积率 总栋数
物业形态 产品核心卖点
目前销售政策
在售产品货源 物业公司 平层户型
平层交付标准 LOFT户型
LOFT交付标准 入市时间
名门翠园 大学南路与南四环交汇处东南侧 郑州万科南城房地产开发有限公司
25800㎡
建筑面积
83100㎡（公寓）
3.99
40年
45-75 ㎡
40年
30-60 ㎡
6T32 4T18
3.3
精装/毛 坯
3.2 毛坯
3.8 毛坯
单气 单气 双气
40年 —— —— —— 精装 ——
40年
36-92 ㎡
3T22
3.25
精装
单气
9500 13000 8500 —— 认筹中
0.03 2 1.5 35
1.28
32 45 30 —— ——
3 3 2 2 1 1 0
二七区
3月份各区域公寓成交情况
高新区
管城区
供应面积（万㎡）
惠济区
金水区
经开区
成交面积（万㎡）
郑东新区
中原区
成交均价（元/㎡）
20000 15000 10000 5000 0
市场概况——公寓开盘情况
公寓表现分化明显，1季度监控公寓开盘项目共计推出970套，去化288套，去化率为30%，环比下降明显
500
2018.1-2019.3郑州公寓库存量及去化走势
60.0
450
50.0
400
40.0
350
30.0
300
20.0
250
10.0
200
0.0
公寓存量
去化周期
市场概况——公寓成交情况
3月公寓供应集中在二七区2.82万㎡和高新区2.79万㎡；成交主要集中在郑东新区和二七区；郑东新区均价较 高，其次为金水区，二七区成交均价最低
0
2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天去化量对比分析
100%
1季度
2季度 4季度 2017年
3季度 1季度
4季度
开盘成交量：套
1季度
2季度
2018年
去化率： %
3季度
80% 60% 40% 20% 0%
2019年
项目 （ 日 期 ）
经开万锦城 （1/12）
推出量 334
宝能郑州中 心（2/23）
40年
5254m²
4T23
3
毛坯
40年
45-77 ㎡
5T13
2.9 毛坯
40年
40100m²
10T25
3.33.7
毛坯/精装
40年
3983m²
4T26
3
毛坯
40年
47-76 ㎡
6T39
3
精装
40年
33-43 ㎡
8T42
3.6 精装
40年 70年 40年
53-70 ㎡
8T33
3.2
2#： 9T67;3#： 36-63 6T47;5#： 3 14T74;7#：
郑州市场表现与3月份以来网传限购放松政策内容
2016-2019年3月主城与边郊板块项目开盘去化率走势
100%
网传限购放松政策内容
80%
60%
40% 20%
0%
16. 1 4 6 8
10 12
2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2
边郊
主城区
网传限购放松政策内容
郑州限购放松市场实际表现
二七鑫苑鑫 中心
7
40年
50-100 ㎡
7T29
3.15
毛坯
百度文库
单气 10500
2
45
裕华满园 谦祥万和城
高新区 公园道一号 万科城
石佛艺术公 社
2.9 3.5 6.7 7.71 9.9
40年 ——
40年
2484m²
40年
4388m²
40年
3049m²
50年
28-38 ㎡
—— 6T35 5T25 3T24 5T28
—— 3.2 3.2 2.9 3.2
—— 精装 毛坯 精装 毛坯
—— 单气 单气 单气 单气
—— 9500
10000 950011500 9500
2.9 1.5 1.57 7.61 1.2
—— 35 50 30 33
区域
项目名称
公寓体量 （万㎡）
产权
户型面 积
梯户比
层高 精装/毛 (m) 坯
单双气
成交均价 剩余体量 总价（约 （元） （万㎡） 万元）
郑州公寓市场研究
政策分析——明紧暗松，限购放宽提振市场
调控明紧暗松：3月郑州市内八区和近郊多项目暗地落实限购宽松政策，旨在保证价稳前提下，提振市场信心
19年地方财政压力倍增，对土地出让金的依赖度进一步加大，18年8月份以来全国住宅销面增速一路下行，两会“一城一策”基调下 ，部分地方政府逐 步放宽政策保证市场平稳运行，全国近20城调控松动，郑州为其中之一
40
供：18
求：18
价：12742
20
2018.1-2019.3郑州公寓量价走势
供：21.13/+17% 求：21.23/+18% 价：12335/-3%
15000 10000 5000
0
0
供应面积
成交面积
成交均价
市场概况——郑州公寓存量及去化走势
截止到3月底，公寓产品存量为344万㎡，按近半年月均去化水平计算，去化周期约30个月，公寓压力依然持续
平层27㎡loft35- 首付5%，分期2
52㎡
年共4次；
平层 13000loft148
00
名门天 境
首付30%优惠6%，首付50%以上优惠8%，全款优惠10%；目前合 作分销机构有泰辰、合富、标点等，分销成交2.5万/套，银行按揭 放款当月结算，分销成交占比约40%；
1#楼写字楼认 筹中
36-125㎡
平销
30-70㎡
首付10%,分期2 年共4次
12000-16000
装修 精装 精装 精装 毛坯 毛坯 毛坯
已推未售
剩余600套左右
1号楼AB座剩余 398套左右
剩余1100套左 右
剩余1300套左 右
3#剩余200套 5#楼lotf剩余
500
剩余200套左右
名门翠园│项目概况
名门翠园
项目概况
金水区200万㎡超级综合体， 1栋五星级酒店、10栋特色商业，双地铁+地铁上盖物业，一站式教育，70亩市 政公园已投入使用。5米层高，平层精装修，LOFT精装修双入户交房。
5#平层公寓有30层， 12T74户，2072套 77734.2 ㎡，面积区 间23-72㎡，17-22层 为平层公寓，整体自 持
平销
平层33㎡loft3336㎡
首付5%,分期1年 半共3次;
平层1100012000LOFT13
000-14000
融创中 原大观
4月份共接来访447组，去化16套房源；首付50%优惠5%，全款优 惠8%；目前合作分销机构以标点和瞰房团为主，分销2.3万/套，银 行按揭放款当月结算，分销成交占比约40%；
名门翠园
户型配比
名门翠园可售公寓体量约20万㎡，其中LOFT与SOHO从数量上的户型数量配比是3.5：6.5，面积配比基本达 到1:1，LOFT主力户型为39㎡、60㎡，SOHO的主力户型为29㎡、37㎡。
4#loft公寓有20层， 9T52户，926套， 43320.2 ㎡,面积区间 39-65㎡
560
去化量 60 203
去化率
成交价格
去化分析
18% 36%
毛坯 LOFT 15800元 /㎡
1、总价较高，56-84万 2、蓄客量仅125组到访仅85组
精装平层1500018000元/㎡
1、竞品华润内购价12500元/ ㎡；2、蓄客长达3月，退
筹客户较 多
上次梯户比为6T20，面积多
注：以上宝数能据郑来州源泰辰行技术中心，包括市内八区、边精郊装（平航层空港区、荥为阳、40新-5郑0㎡、小龙户湖型镇，、本中次牟梯、平原新区）
2017-2019年1季度大郑州公寓开盘当天推货量对比分析
8000
6000
4000
2000
0 1季度
2季度 4季度
3季度 1季度
4季度
2017年
开盘推货量：套
1季度
2季度
3季度
2019年 2018年
2019年1季度开盘公寓项目分布
宝能郑州中心 经开万锦城
5000 4000 3000 2000 1000
民生银行
25%
30%
郑州银行
20-25%
30%
华夏银行
20-25%
30%
省直公积金提高最高贷款额度
夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上，郑州市区内购买 首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的60万元调 整 为80万元，其他情况贷款额度由原来的40万元调整为60万元。
实施范围：市内八区+近郊四区多数项目
在郑州就读的大中专院校学生（外地户口）：
原政策
可购买0套
现政策
视为郑州户口，可直接购买1套
原户口在郑州显示为迁出的：
原政策
可购买0/1套， 需缴纳2 年社保
现政策
视为郑州户口，可直接购买1套
郑州户口，单身18岁以上的：
原政策
现政策
1套
可直接购买2套
外地户口
17000
1.6
——
15.44
14000
5
14500
0.1
44 40 40 65 60 50 60 60 85
——
50 55
竞品概况——销售政策
项目
销售概况
华尔中 心
和昌珑 悦
毛坯优惠分期1%、50%首付3%、全款5%；精装优惠分期1%、 50%首付6%、全款8%，按时签约优惠1%；目前合作分销为贝壳 、标点和房友等机构，分销成交2.5万/套，签约当月结算，分销成 交占比80%；