长沙保利国际广场个案分析报告(32页)

保利国际广场品质高端，配套完善，环 境优美，升值潜力大，无论是投资还是自住 对顾客都有着很大的购买性，性价比非常高。
保利的高端形象定位就是保利它自己要打造成为一个中国滨江 生活的典范。为长沙争得中国豪宅版图的一席之地，最充分影响到 的就是南湖片区的整体形象，为城市打造一张国际化名片——保利， 成为城市综合体的样板。
3、项目价格定位分析
网签数据：
1号栋截止6月26日网签数据
2号栋截止6月26日网签数据
目前已取得预售证栋号为：1、2号栋，项目目前整体销售均价为：13569.66元/㎡
总结：
保利的配套充分印证着自身要成为长沙城市 综合体的典范决心，几个长沙首创，大大加打了 保利的综合影响力，为自己树立第一的牌子打响 了名号。
4、产品装修品质分析
项目采用了集新古典主义和现代风格于一身的Art—deco建筑风格，强调整体建筑群的高端品质 与灵活多样性，形成连贯而层次丰富的沿江城市景观与肌理； 通体使用干挂石材外立面，在长沙尚属首创。
一、项目概况
五、产品研究
二、项目区位分析
六、项目品牌影响力分析
三、项目定位分析 七、项目优劣势分析
四、项目营销及推广分析
一、项目概况
项目地址：长沙市天心区南湖路和湘江路交汇处东北角 开 发 商：长沙南湖广场置业有限公司 物业类型：高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区 装修情况：公共部分精装修
三、项目定位分析
1、项目市场定位分析
保利国际广场市场定位成——长沙CBD中央 商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子 洲头，“山、水、洲、城”尽揽，无可复制 的绝版地王。
顶级滨江豪宅，规划设有世界级地标豪宅、
城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国 际商业街区，为长沙城市名片。
高端规划、奢侈配套、金钥匙物业，保利国际 广场全体系化地让豪宅从建筑到生活都充分展示了 高端感和尊贵感。
四、项目营销及推广分析
多频次、低成本的活动，持续保持项目较高的客户上门率。
2011-4-22 保利国际广场2011品鉴盛典。活动共接待贵宾1000批，成为保利国际广场面世以来又一 次令业内外震撼的影响力事件，诠释了项目滨江豪宅的定位。 2011-6-4 保利国际广场浓情端午。保利国际广场将古风古韵的中国传统端午元素贯穿于整个环境 渲染，真正打造成一场体验式的端午佳节，许多准业主到场，气氛较浓烈。 2011-6-16 保利国际广场献礼父亲节。2011年父亲节期间，活动嘉宾可亲手制作一份充满浓情蜜意 的巧克力，一件绚烂多彩的T恤，亲手送给自己的父亲。每位接过礼物的父亲都流露出欢喜的神色。 本次活动，不仅仅是保利国际广场对全城父亲的一次献爱，更是保利地产一直所倡导的亲情生活理 念的发扬。 2011-6-25 JW万豪酒店签约保利国际广场。投资方上海国之杰投资发展有限公司、全球酒店业巨头 万豪国际集团以及湖南保利地产三方共同宣布，万豪旗下超豪华酒店品牌JW万豪落户长沙，进驻位 于长沙南湖新城的保利国际广场项目。
五、产品研究
1、产品规划及产品组合分析
公寓
甲级写字 五楼星级酒 店
住宅
公寓：1栋公寓，面积区间为45—80平米， 弧形规划，可享270度绝版江景资源；
住宅：9栋住宅，面积区间为125—558平米 超高层住宅（含少量复式）
写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层， 城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办 公环境，绝无仅有。
3、置业目的： 80%以上为改善性自住，20%为投资+改善，纯 投资无。
4、客户职业：购买客户以从事银行、金融业居多，其次为企 业私营业主；
5、注：二次开盘的购房客户中，有70%的客户都为一次未选到 房的客户。
总结：
保利国际广场面对的是高端客户，保利的舒适、品 牌、荣耀给顾客带来了很大的动力，改善与投资都是 顾客信得过保利的一种选择。
保利的高端市场定位显示了保利不仅在高端的配置上还是整体面
貌上都有着一份荣耀感与尊贵感，充分带动了天心区南湖片区的经济 繁荣乃至滨江延边整片的影响力。
2、项目形象定位分析
湘江畔，南湖新城，保利国际广场耀世登场，成为这座城市关注的焦点。 使中国豪宅有了长沙的一席之地，湘江终于有机会与珠江、黄浦江一样， 成为中国滨江生活典范。 保利，以对于这座城市的责任，为长沙贡献一座保利国际广场，揭幕湘江 未来繁华。
保利国际广场目前推出的户型区间在130—200㎡之间，户型设计亮点突出表现在私密性较好。
4室2厅3卫187㎡
户型周正，干湿分离，南北通透； 多阳台设计，增加了室内的采光和居住的舒适度； 三卫设计，私密性好。
总结：
保利的户型大气通明，高端独特，有很好的竞争 优势。
保利装修品质高端智能，给予顾客崇高的荣耀， 楼外楼内，都给了顾客极大的吸引力。
品牌：品质高端，住宅部分无论规划，设计、工艺等各种细节，都是由国际 知名设计团队进行打造。
配套：内部配套完善，湘江全景游泳池、星空直升机停车坪等配套在长沙尚 属首创。
劣势：
配套：目前周边到处建楼拆迁，配套都还没形成。 环境：由于周边施工队的影响，使得周边空气质量非常差。
——都是目前情况。
小结：
六、项目品牌影响力分析
开发商:长沙南湖广场置业有限公司 投资商:长沙南湖广场置业有限公司 物业管理公司:保利物业公司 物业顾问公司:保利物业公司 建筑单位:中国建筑第五工程局有限公司 景观设计单位:GVL国际怡境景观设计有 限公司
保利国际广场是中国房地产实力 前三甲、央企综合实力第一名——保利 地产2011年启动的湖南保利最顶级项目， 项目位于长沙滨江板块，规划“南湖新 城”中心区，长沙CBD中央商务区和五 一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲头， “山、水、洲、城”尽揽，堪称无可复 制的绝版地王。
领袖的城市天空——长沙首个星空直升 机停机坪
湘江边上的全景观泳池——长沙首个瞰江 无边界天际泳池。为了保证豪宅的纯粹性 与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全 的分离，还在江景面最宽的商业区顶部专 属打造了天际泳池。
在内部配置上，中央空调、地暖系统、24 小时 热水、智能指纹锁、高级面板、LOW—E 玻璃……这 些豪宅必备的基础配置，保利国际广场通过了层层 筛选，严格的审查和检验，以确保每一个部件都符 合项目的整体调性。
二、项目区位分析
长郡中学
在水一方
南湖路过江隧道
金域·南外滩
蓝湾国际广场
南湖一号
长沙职工大学
长沙市九中
长沙理工大学
南郊公园
保利国际广场位于南湖片区内，北起规划中南港路，南 至南湖路，西滨湘江大道，东抵书院路。
学校:长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学 综合商场:新一佳超市、兴万家超市 银行:建设银行、中国银行、农村信用社 医院:长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院 休闲：沿江风光带
项目产品设计旨在保证业主生活的便利性和尊贵性。
豪门专属门厅：顶级精装会所式双大堂及长沙首创大堂私人管家； 内部配置：中央空调、地暖系统、24 小时热水、智能指纹锁、高级面板、LOW—E 玻璃等，凸显 项目品质； 为了保证豪宅的纯粹性与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，更是取消了豪宅区所有 的底层商铺。
建筑类别：板楼 超高层
占地面积：80258.797平方米 建筑面积：726386.000平方米 容 积 率：6.0 绿 化 率：51%
保利国际广场是中国房地产实力前三甲、
央企综合实力第一名——保利地产2011年启 动的湖南保利最顶级项目，项目位于长沙滨 江板块，规划“南湖新城”中心区，长沙CBD 中央商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩 橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，堪称 无可复制的绝版地王。项目预计总投资40亿 元，规划建设中的200米高写字楼将被打造成 南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高 档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商 务中心 年内还将拉通书院南路及南湖路，而长 1790米宽46米的南湖路的通车必将为位于南 湖路口的保利·南湖广场项目注入更多的活 力。
长沙市场同类型项目价格情况：
总结：
保利与同类型项目相比：自身处江边，河东老城区， 配置高端，升值潜力大，目前在价格上具有一定优势， 性价比非常高。
4、项目客户定位分析
1、客户年龄：购房客户年龄主要在35-50岁之间；
2、客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%主要为天心区， 雨花区，芙蓉区。 外地客户邵阳，郴 州、衡阳、常德等 占16%，外省客户占4%。（购买客户中有20%的客户为保利 阆峰云墅业主）。
总结：
保利是全国知名的房地产集团，在影响力以及品牌上都 有着强优势的知名度，保利通过自身的影响加上自己的实力 构建保利国际广场，带动了整个项目的购买力，优势突出。
七、项目优劣势分析
优势：
区位：保利国际广场，坐落于南湖新城的核心，区位优势明显，升值潜力大； 产品：规划上强调资源的整合，很好的体现出山、水、洲、城的理念，既 保证了岳麓山在视觉上和心理上完整的天际轮廓线，也使规划中的建筑与自 然山体相结合，塑造出了优美动感的沿江城市天际线；
截止到目前总共推货352套，网签264 套，网签率75%，销售情况较好。
项目目前在售均价约14000元/㎡，具有一定的价格优势。
4月30日项目首次开盘折后均价为13000—14000元/㎡，当天VIP金卡10万抵20万，一 次性98折，按揭无优惠，7天内签约99折； 5月28日，折后均价13800元/㎡，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，开盘优惠98 折。
项目地址可以乘坐1、101、122、 134、139、160、601、901、908 区间线等多路公交车到碧沙湖下 车即可到达。
长沙保利国际广场紧连沿江风光带，对接湘江，环境优美舒适，一线江景。 项目在南湖片区核心区域，几个知名楼盘环绕左右，加速了当片地区的发展。 保利交通优异，有众多公交车经过，书院路、南湖路道路通畅，四通八达。 保利周边配套完善，学校医院都在附近，快捷方便。