XXXX年房屋租赁业税收征管调研报告(可编辑).doc

XXXX 年房屋租赁业税收征管调研报告（可编辑）房屋租赁业税收征管调研报告近年来随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城镇建设规模不断扩大房屋租赁市场日益活跃起来工业、商业、住宅和办公等各类房屋的租赁活动不断增多城镇房屋出租业得到了快速发展这对发展经济和改善居民生活起到积极的推动作用但房屋出租户纳税意识淡薄租赁双方由于受经济利益的影响想方设法隐瞒房屋租赁收入这给房屋租赁业税收征管工作带

来相当大的困难房屋租赁业税收流失现象较为普遍。

一、房屋租赁业税收征管存在的问题、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁收入控管难。

（）房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者因承租者业务较小交纳房屋租金大部分是即时租赁即时收取租金不需要开具发票业主多以自制收据或白条代替正式发票租赁收入核查难度大税源难以控制。

（）有相当部分私房出租户一年签订一次合同一次性结清租金有的甚至一次性结清几年房租由于税务机关对租赁信息掌握的滞后无法及时找到出租户承租户又不愿代为缴纳给税款征收工作带来困难。

（）部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税收优惠政策精神片面理解认为减免的税收应包括缴纳房产类税收加之税务机关税法宣传力度的不到位纳税人对房产税收的征管产生不少怨言抵触情绪很大。

、租赁双方恶意勾结降低计税依据租赁收入认定难。

（）出租方将房屋出租后正常使用和结算租金的是正式租赁合同但为了达到少缴税的目的提供给税务却是虚假的合同（甚至是经过公证处公证的假合同）

其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同而税务机关对其收入取证相当难

由于其手续完备税务机关只能按照虚假合同计征税收虽然税务机关有核定征收权限但实际征管工作中难以操作。

（）出租方将房屋出租后不签订房产租赁合同以内部承包名义签订虚假的联营承包合同按期从承租方取得固定收入变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润税务机关难以认定。

、特权思想严重政府机关的税款征收难政府机关作为政府财政供给对象作为一个政府行政管理部门发生房屋租赁纳税义务理应带头缴纳相关税（费）但实际上这些单位特权思想占主导地位内部资产账目不清纳税意识非常淡薄出租房产与自用房产混在一起偷逃出租房屋的税款或以各种理由不缴或少缴出租房屋税收加大了税务机关的征管难度给社会带来很大的负面影响。

、政府职能部门管理弱化部门信息取得难。由于城镇化进程不断加快银行利率不断降低许多人将购置房产作为一种投资行为这对市场经济的发展无疑是件好事但由于目前政府职能部门管理的弱化房屋租赁市场基本上处于管理无序、监督不力的状况。

房屋出租经营是一项特殊的经济活动按照有关部门的规定房屋租赁经营应取

得房产管理部门颁发的《房屋租赁许可证》、公安部门

颁发的《房屋租赁治安管理许可证》和乡镇街道办事处签订的《房屋租赁计划生育责任书》等但在实际工作中经调查发现房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围税务机关要想从这些部门获取有价值信息难度可想而知。

、税收法律法规不完善税收政策执行难。

（）根据税法规定房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房产税以及按收入扣减一定的费用依或的税率缴纳个人所得税等税收负担较重而自行经营的纳税

人仅按房产原值减除后的余额后按的税率征收房产税税收负担则相对较轻不同的经营方式税收负担差异较大有失税收公平原则税款征收难度大。

如面积为平方米、原值万元的房屋年出租租金收入万元按原值计算年应缴纳房产税万元而出租经营按租金收入计算年应缴纳各项税收万元,为自行经营按原值的倍。

（）国家税务总局** 年下发《关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》文件规定“对出租房屋征收房产税出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税在清理检查时可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”在实际征管工作中具有很强的现实操作性但上述规定与现行《征管法》和《营业税暂行条例》相违背容易引起税务纠纷还会纵容纳税人不主动履行申报纳税义务。

（）房屋租赁税收涉及税种众多计税依据也不尽相同操作上极不方便给税收征管带来诸多不便不便于征纳双方的理解和执行不同行政区域适用税种的多寡会产生税负不公容易造成征纳矛盾的激化有

损税法尊严。

、税源零星分散税源监控难。

()房屋出租税收征收成本高征收效率低下在任务至上”的计划管理和税收考核体制下往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视加之监控手段落后国家税收法规相对滞后情况造成了许多出租户游离于税收监管之外使税收增长速度远远低于其税源增长速度。

()房屋出租点多面广收入较为隐蔽而基层税务机关人手又少征管力量薄弱加上享受不达起征点或下岗再就业税收优惠的个体工商户在办理税务登记证和相

关减免税手续后就不再申报缴税对于已养成以税控管”习惯的基层税务机关来说

税源控管难。

二、强化房屋租赁业税收征管的建议、完善税收法律规范税款征收。

()完善税收法律体系。

提高房产税收政策的立法层次使房屋租赁业税收征管有章可循借鉴国际经验坚持宽税基、少税种低税率”的原则将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税设计合理的房屋租赁业营业税税率建议选择之间较为适宜。

()完善房屋租赁监管法规。

一是规范房屋租赁市场政策税收监管措施建立房屋租赁市场指导租金制度以市场租金价格为依据政府测算、制定并公布阶段性租金宏观引导房屋租赁市场

的良性发展并实行房屋租赁登记备案程序发

生房屋租赁行为租赁双方必须签订房产管理部门印制统一格式的房屋租赁合同合同金额执行房产管理部门统一制订的政府指导价合同事项中注明应缴纳的税款和合同需报送税务机关备案等事项二是考虑到出租方会通过合同、协议将税负转嫁给承租方法律应明确规定房屋出租方出租房屋如果没有按期申报纳税限定承租方在规定期限内找到出租方并要求出租方按规定缴纳税款及滞纳金否则承租人将承担连带纳税义务也可以通过法律规定直接由承租方缴纳或由承租方担负代扣代缴义务。

()改变房产税收计税依据。

科学认定房产出租行为经营方式租赁双方必须提供实行房产证、身份证、营业执照、税务登记证和承租合同等资料确保能准确区分房屋自营行为和租赁行为对自营行为改从原值征收为从市值征收定期评估房产价值使计税价值与房屋实际价值相差不大从而实现从值与从价征收的税负相对公平。

、加强登记管理健全征管档案。