房地产开发经营与管理期末复习资料
最终房地产开发与经营期末复习资料
房地产开发与经营复习试题1.单项选择题（20分）2.多项选择题（10分）1)房地产开发与经营的特点2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
3.名词解释（3-5题）：1)房地产开发的定义：2)房地产经营的定义：3)土地储备和一级开发4)房地产转让的含义5)房地产项目定位6)土地使用权出让的含义7)土地使用权出让金8)房地产可行性研究：9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）4.简答题（4题，2个课内、2个课外）1)房地产开发与经营的程序与内容2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。
非主营房地产央企为什么要市场。
3)转让房地产时，应符合的条件：4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段5.论述题（2题）1)市场环境：宏观环境、微观环境2)市场需求影响因素分析3)如何建立房地产企业战略、内容是什么4)社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）5)如何经房地产进行定位（要举例）6)产业政策对房地产市场的影响7)产业政策对房地产市场的影响8)消费者行为调研与市场需求容量调研6.没有明确题型：1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。
国家对房地产开发企业资质实行年检制度。
4)房地产估价师的执业资格管理5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会6)社会保障房转让条件7)区域环境分析（重点、中航城）8)销售推广建议9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。
房地产开发与经营期末考复习资料 整理打印版
《房地产开发与经营》------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。
房地产开发与经营期末复习要点
房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。
企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。
管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。
如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。
经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。
所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。
简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。
这就是两者的区别。
我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。
如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。
企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。
1、工作专业化。
工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。
2、部门化。
工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。
制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。
职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。
工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。
还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。
大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。
3、指挥链。
指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。
它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。
一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。
在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。
房地产经营与管理复习资料(总体)
房地产经营与管理复习资料一. 名词解释：1.房地产指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。
2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
是国民经济中具有经营和服务两种职能的独立产业部门。
它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。
3. 住房分配货币化：就是把原来单位以实物形式分配给职工的住房，转换为货币形式分配给职工。
即由单位拿钱为职工建房改为发放住房补贴。
变分房为给钱，变暗补为明补。
4.住房公积金：是指在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。
住房公积金：是在职职工及其所在单位每月按规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。
5.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
6.经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
7、存量房：（二手房）是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
8、房地产需求价格弹性：房地产价格发生变化后，需求量作出的反应程度。
房地产需求价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比9、房地产供给价格弹性：房地产价格发生变化后，供给量作出的反应程度。
10、房地产“泡沫”：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
11、房地产开发企业：是依法设立，具有企业法人资格、以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
12、房地产企业筹资机制：是指房地产企业资金筹集这个经济系统内的各种构成要素之间的作用关系及其调控方式。
13、户室比：又叫户型比，是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。
房地产经营与管理期末复习资料
房地产经营与管理第一章房地产经营管理概述1.1 房地产业一、房地产业的概念1、房地产的概念房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。
土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。
土地的开发受三大因素的制约：建筑技术土地使用管制土地权利设置及相邻关系建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。
房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。
构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。
房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。
一般地：所有权包括四种权能：占有使用收益处分综上所述，我国房地产的整体概念可为：土地建筑物：房屋、构筑物房地产房地土地使用权房屋所有权2、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括土地的开发房屋的建设、维修、管理土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租赁、抵押房地产市场二、房地产业在国民经济中的地位1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业基础性先导性2、房地产是国家的一笔宝贵财富目前我国每年开工面积约4亿平方米，竣工面积约1亿平方米，深圳：开工面积约3千万平方米竣工面积约1.2千万平方米美国：不动产价值占总财富的比例：73.2%土地：占23.2%建筑物:占50%3、房地产业是我国国民经济的支柱产业房地产经营收入占财政收入比重发达国家和地区：10-40%香港40-50%深圳: 约25%提问：什么是支柱性产业？三、房地产是我国国民经济的支柱产业1、承载经济与社会生活；2、提供财政积累；3、充分利用土地资源；4、促进相关产业的发展；5、优化产业结构与消费结构；6、提供大量就业；7、改善居住与生活条件。
房地产与管理复习资料与答案
房地产开发经营与管理复习第一章房地产投资与投资风险（一）单项选择题1.收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（B）之日。
A.开始收工B.竣工C.登记D.开始营业2.下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是(D)。
A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险3.以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（C)组合来提高收益，降低风险。
A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式4.房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（C)。
A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长5.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（A）。
A.增量供给 B.存量供给C.潜在供给D.总量供给6 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（A）。
A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资7.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（D）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营8.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是(B）。
A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券9.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（B）。
A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命10.地铁站的建成使用周边写字楼的租金显著投高，这说明房地产投资具有（D）。
A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移11.某城市规划将火车站由该城市的A 区迁至B 区，则B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（A）特点。
A.存在效益外溢和转移B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响12.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房服务等），体现了投资者对房地产投资（B）的重现。
房地产开发与经营 期末复习考试
房地产开发与经营复习资料第一章1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。
2、房地产开发与经营及其特点1）、房地产开发与经营难度大2）、房地产开发与经营风险大3）、房地产开发与经营政策性强3、房地产开发与经营程序和内容1）、投资机会选择2)、项目定位3）、前期工作4）、建设阶段5)、租售阶段5）、物业管理6、房地产开发与经营流程**第二章2、房地产开发与经营理论概述1)、收益（利润）最大原理①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法2)、价格确定理论①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价3）、消费者市场购买行为理论①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析3、可行性分析1）、现金流量分析*净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。
*净收益率|——项目净现值与投资现值之比。
*内部收益率——是净现值等于零的贴现值。
2）、损益临界分析4、第三章1、房地产企业的概念房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程1）确定企业当前的使命2）分析外部环境3)识别机会和威胁4）分析企业的资源和能力5)识别优势和劣势6)构造战略7)实施战略8)评估战略3、4、房地产开发资质等级p44第四章1、房地产综合开发项目的概念房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
《房地产开发经营与管理》复习资料(一)
《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。
5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。
9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
房地产开发与管理期末考试复习资料
开发与经营补充练习题1。
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为（）。
A。
设计寿命 B。
法定寿命 C。
经济寿命 D。
自然寿命2。
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年,则该项目的经营期为（)年。
A.46B.50 C。
56 D。
605。
某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0 B。
37。
0 C.40。
0 D.43。
06。
甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60％和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是( ）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C。
甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7。
投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来,可以（)。
A.提高投资收益 B。
降低系统风险C.降低个别风险 D。
使投资毫无风险8。
某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示,套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于（）状态.A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D。
区域性失衡9。
下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是( ）。
A。
时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C。
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11。
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元,经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( ）万元。
《房地产开发经营与管理》复习
2.土地出让和房地产开发过程中的 规划管理
(1)土地使用权出让过程中的规划管理
出让城市国有土地使用权之前应当制定 控制性详细规划。
出让的地块必须具有城市规划行政主管 部门出具的《规划设计条件通知书》及其附 图。土地使用权受让方必须持有附具《规划 设计条件通知书》及其附图的土地出让合同， 方可办理“建设用地规划许可证”及土地使用 权权属证明。
(2)房地产开发过程中的规划管理
1)开发项目选址、定点审批阶段。 2)申请《建设用地规划许可证》阶段。 3)规划设计条件审批阶段。 4)设计方案审批阶段。 5)核发《建设工程规划许可证》阶段。 6)竣工验收阶段。
四.政府对房地产市场的干预
1.政府制定干预房地产市场政策的原则 (1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率
二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式
（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
1）划拨方式
2）出让方式
（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。
2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重
新开发。
3）购入半成品（在建工程），继续开发。
（3）合作开发
2.国有土地使用权的出让和转让
3. 区位
区位是指房地产的空间方位，除 了房地产的地理坐标位置外，还包括 房地产与其它地方往来的便捷性、周 围环境、在城市中的地位等。
二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业
1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
房地产经营与管理部分期末复习题答案
《房地产经营与管理》部分期末复习题答案简答题及论述题：1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。
（2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。
（3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。
2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。
答题要点:（1）、开发项目选址定点审批阶段：取得《选址规划意见通知书》；（2）、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限；（3）、规划设计条例审批阶段：下达《规划设计条件通知书》；（4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》；（5）、申请《建设工程规划许可证》：作为允许进行开放的正式执照；（6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告；3、简述住宅开发项目的特点答题要点：（1）、市场潜力巨大。
（2）、开发投资风险相对减小。
（3）、多元化的市场需求。
（4）、对开发商投资能力要求较低。
4、物业代理的作用有哪些？答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。
（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。
（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。
（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。
（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。
（6）、提高市场运行效率5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。
（2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。
房地产开发与经营方向---房地产管理法期末考试重点
房地产管理法第一章房地产管理法概述0.补充：地产1）按照土地所有制性质来划分，可将其分为国有土地和集体土地。
国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地，主要是指城市市区的土地。
集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村民委员会经营管理的土地，主要是指由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地及自留地和宅基地等2）按土地用途划分，可以将其分为建设用地、农业用地和未利用地3）按照土地地域划分，又可将其分为城市土地、城市郊区土地和农村土地1.房地产是不动产的典型形式，具有不动产的基本属性，并毫无疑问地属于不动产的范畴，作为不动产的房地产具有以下主要特征：位置上的固定性、性质上的特定性、使用上的耐用性、价值上的保值性、供给上有限性2.房地产属于第三产业，建筑业属于第二产业3.广义上的房地产管理法是指调整房地产开发、经营和管理过程中发生的各种社会关系的法律规范的总称。
它包括城市房地产管理法与其相配套的一系列法律、行政法规、地方性法规以及相关法规中有关房地产问题的规定。
是以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心和基础，包括相关配套法规在内的法规体系。
狭义的房地产管理法仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产管理法具有以下特征：地域性强、政策性强、部门规章多变化快《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，1995年1日起施行，2007年8月30日修正）4 房地产管理法的渊源体系1）宪法：宪法是国家根本大法，是由国家最高权力机关一句特定立法程序制定的具有最高效力等级的规范性法律文件.我国宪法中对房屋和土地所有权作了原则性的规定：A.关于土地所有权的规定B.关于土地征收、征用的规定C关于土地使用权流转的规定D关于土地利用和保护的规定E关于保护公民房屋所有权、居住权的规定2）法律：法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定的效力等级仅次于宪法的规范性法律文件，主要有《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》3）行政法规：行政法规是由国家最高行政机关即国务院制定并公布的规范性法律文件，包括条例、规定、办法等4）部门规章：部门规章是指房地产主管部门以及中央各部委根据宪法、法律和国务院规定的职责范围，依法制定并发布的有关房地产管理的规范性法律文件，或者指房地产行政主管部门与国务院其他有关部委联合制定和发布的规范性法律文件。
《房地产开发与经营》期末考试复习资料
考试大纲第一章绪论房地产的概念：房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
实际上，真正的房地产是指土地及其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托与物质实体上的权益。
特征：1位置的固定性和不可移动性。
2差异性、个别性3寿命周期长，具有耐久性4房地产建设周期长、投资大5房地产流动性差。
、难于变现6房地产具有保值、增值性7房地产用途的多样性8房地产与周围环境相互影响、相互适应9房地产受政策影响性强房地产开发的概念：是指企业的经营管理者运用科学的管理理论和方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。
房地产开发是通过开发建设着对土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
主要程序：一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择2、投资决策分析二、前期准备工作1获取土地使用权2确定规划设计方案并获得规划许可3建设工程的招标4市政设施的谈判与协商5开工申请与审批6征地、拆迁、补偿和安置7施工现场的“三通一平”8建设项目的融资9对建设中的项目寻找租售的客户，确定目标市场、租金或售价水平10开发项目的保险事宜洽谈三：建设阶段四租售与资产管理阶段第二章房地产开发经营的环境房地产开发经营的经济环境和社会环境，中国房地产行业发展的特点中国房地产行业发展特点：1房地产资金来源结构单一2住宅供应不足3住房保障制度尚不健全4房地产交易体系不够完善5拆迁安置环节存在诸多问题经济环境：经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、紧急特征和经济联系等客观因素。
影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括1宏观经济发展形势2居民的收入水平及购买力3资金市场发展形势等因素。
社会环境：社会环境主要是指居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等，它很大程度是那个决定人们的价值观念和购买行为，对房地产开发经营者有着极为深远的影响。
《房地产开发经营与管理》复习资料
������
FNPV = ∑(������������ − ������������)������(1 + ������������)−������
������=0
FIRR
=
������1
+
������������������1 ������������������1 + |������������������2|
设→竣工交用→物业资产管理 获取土地的途径：土地使用权出让
土地使用权转让 土地使用权划拨 土地合作 开发商与建筑商区别：①开发商是建设单位，建筑商是施工单位
房地产开发与经营期末复习材料
第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。
2、房地产经营形式按经营规模方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。
二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同，可以分为（B）A 初次开发 B外延式开发 C单项开发 D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3）房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3）前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：1、房地产开发与经营决策类型包括：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。
2、房地产开发与经营决策的准则包括：确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款；（2）生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式；（3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；（4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性)；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪(反馈控制、追踪决策)三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
《房地产开发经营与管理》复习资料(二)
《房地产开发经营与管理》复习资料（二）填空题1.房地产开发的特征具有全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。
2.从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
3.根据房地产经济活动过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流动环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种。
4.房地产开发与经营策略有产品策略、市场开发策略和价格策略。
价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。
5.根据房地产开发经营环境的可控程度，可以把房地产开发与决策类型分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
6.常见的不确定型决策方法主要有以下三种：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法。
7.根据房地产企业经营特点进行分类可分为房地产专营企业、房地产兼营企业、房地产项目型企业。
8.总体而言，我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。
9.房地产开发企业的人员包括三类：经济管理类、专业类、工程技术类。
10.房地产企业经营目标可分为战略目标、战术目标。
11.企业对经营计划的调整有两种方法：滚动计划法、启用备用计划法。
12.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境、微观环境。
13.根据内容不同，房地产开发与经营机会可细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。
14.城市房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，安置的对象是被拆除房屋的使用人。
15.房地产市场调查按市场调查的范围可分为专题性市场调查、综合性市场调查，按市场调查的功能可分为探测性调查、描述性调查、因果性调查。
16.房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
17.房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。
18.居住小区开发项目规划设计方案的评价的指标体系可分为用地面积指标和主要技术经济指标。
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房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。
房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2。
房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
主要活动在流通和服务领域,属于第三产业。
建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建、改、装、安等属于第二产业.6.房地产业与建筑业的关系：a。
许多国家或地区，房地产业在建筑业的基础上发展起来的.b建筑业属于是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修和安装等的一个物质生产部门，属于第二产业。
C房地产业是流通领域的产业部门，属于第三产业7.房地产经营是房地产业经济活动的中心,是指房地产投资与经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。
房地产经营包括：房产开发经营、地产开发经营与服务经营。
8。
房地产经营管理的特征：➢房地产经营投资成本高。
➢房地产属于不动产，生产周期长,变现难。
➢房产价格与地产价格相互隐含。
➢房产与地产的产权转移同步化。
➢房地产经营受经济环境和国家宏观调控政策的影响大.9.房地产业在国民经济中的地位:（1)房地产业是国民经济的基础性产业➢是社会一切部门不可缺少的物质条件➢是社会劳动力生产和素质提高的先决条件➢是城市经济建设与发展的重要物质基础➢是国民经济积累资金的重要来源➢对国民经济的发展具有稳定而长远的影响（2）房地产业是国民经济的先导性产业➢对建筑业的带动作用➢对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展作用➢对家用电器、家具等民用工业以及运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用➢对金融业的推动作用（3)房地产业将成为我国国民经济的支柱产业➢占财政收入的10％～40％➢香港达50%左右。
10。
房地产业在国民经济中的作用☐房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体.☐房地产业可以提供大量的财政积累。
☐有效发展房地产业可以合理充分利用土地资源。
☐房地产业的发展可以促进和带动其他产业的发展.☐房地产业的有效发展有利于优化产业结构和消费结构.☐发展房地产业使更多人获得就业机会.☐发展房地产业可改善城镇居民的居住和生活条件，有利于居民安居乐业和创造家庭和睦相处的环境及条件。
☐房地产业发展有利于促进我国对外开放.11。
土地产权概念地上权：以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利抵押权：土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其担保的权利租赁权：土地出租他人使用以获取收益，承租人取得土地租赁权12.建筑容积率建筑密度13。
住宅间距比：二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面(一般指南面）住宅高度的比值。
楼距是楼高的0.7倍,此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0.5倍。
如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求.14。
建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分构成。
使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
辅助面积是建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积之和。
结构面积是指建筑物各层的外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和第二章：1。
房地产经营活动的考察从物质形态上看:表现为使用各种工具、设备、消耗一定量的能源,通过对土地的开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出人类生产或入住的房地产商品。
从货币形态上看：房地产开发经营活动表现为投入一定量的资金。
花费一定量的成本,通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。
房地产投资：人们在房地产开发或投资活动中为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。
成本:人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价.2。
资金的时间价值：资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。
或不同时间发生的等额资金在价值上的差别。
（货币也有效用)3。
资金等值的概念：不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。
4。
房地产投资效果表现形式1、置业投资的效果表现及效果：租金:每月租金收入物业增值和股权增加：在物业处置中实现或针对物业的再融资中实现(如申请抵押贷款）减少纳税：每年纳税时实现2、开发投资的表现:销售收入效果衡量：开发利润、成本利润率、投资收益率目的：获得预期的经济效果；效果好坏受市场状况和物业特性变化影响5。
房地产投资的收益分两部分：投资回收、投资回报投资回收：投资者对其投入资本的的回收--—-通过提取折旧投资回报：投资者所投入的资本在使用过程中的报酬-—-投资者所获得的或期望获得的收益率、利息率对房地产开发投资来说,投资回收是开发商所投入的开发成本的回收，投资回报则是开发商的利润。
第三章：1。
按市场运行层次划分:一级房地产市场政府←→开发商(土地市场，土地所有者与使用者之间的纵向流通，政府直接垄断,属于垄断市场）二级房地产市场开发商←→消费者（增量房地产交易市场，开发商与房地产租售者横向流通市场）三级房地产市场消费者←→消费者（存量交易市场，房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者之间的横向交易,属于消费市场的重新配置）2。
房地产市场的特点:区域性；垄断竞争性；供给调节滞后性;需求多样性、层次性、双重性(投资品消费品);投机性；交易的复杂性；对金融部门的依赖性;政策性3.房地产市场的功能：资源配置功能;信息传递功能；价值实现和价值评价功能；适应消费需求，优化住房结构;引导宏观调控、指导政府决策4。
房地产市场的参与者：1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家5.房地产市场需求的类型：生产性房地产需求；消费性房地产需求;投资性房地产需求房地产市场需求主要影响因素：房地产的价格；居民收入水平和消费结构；消费者对未来的预期；国民经济发展水平；人口数量和人口结构;城市化水平；信贷能力；政策因素6.房地产供给的特点：缺乏弹性;土地供给刚性，弹性不足土地供给的垄断性；滞后性房地产供给的主要影响因素房地产市场价格;生产要素价格和供给（土地，资金及利率水平等）房地产开发商对未来的预期；政策因素（税收、宏观、房产、土地等）7。
房地产市场供求均衡的含义：供给与需求均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致,而供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
8.房地产泡沫含义：由房地产投机等因素引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨,也就是价格过高与其价值不符，形成一种表面上的繁荣。
成因：1、土地的有限性和稀缺性是基础2、投机需求的膨胀是诱因3、金融机构的过渡放贷是催化剂4、政府调控滞后是又一条件研判指标：1、房价与GDP增幅之比（反应房地产与经济实体增长速度,该指标大于2一般认为不正常，存在泡沫。
）3、房价与收入之比反应家庭对住房的支付能力，一般认为在3—6之间。
发达国家在1.8—5。
5（美国一般在4）3、房地产总投资与固定资产投资总额之比反应某一地区用于房地产投资的比例，发达国家一般在20—50％4、空置面积与空置率5、房屋的租售比一般在100—200之间6、银行的信贷指标：房地产贷款占全部贷款的比重、新增房地产贷款占银行新增贷款的比重等9。
房地产过热：又称过度开发，指房地产投资量过大,开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求。
可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置、资金沉淀，但不会带来价格飙升和泡沫。
10。
房地产泡沫与过度开发的关系1、区别过度开发和泡沫反映两个不同层面的房价。
过度开发反映市场供求层面，泡沫反映价格层面的偏离；危害性不同.泡沫危害性更大市场参与者的参与动机不同。
过热表现为长期利益投资者加大投资，泡沫表现为市场参与者对短期资本收益的追逐.1.联系:过热是泡沫产生的前提第四章1。
可行性研究的作用:是项目投资决策的依据; 是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据; 是编制下阶段规划设计的依据2.可行性研究的主要内容：①项目概况②现场调查及方案制定③市场分析及规模确定④规划设计方案选择⑤资源供给条件分析⑥环境影响评价⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议第五章1房地产开发的含义：通过对土地、建筑材料、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源组合使用而为人类提供工作、生活空间的一种活动。
2。
房地产开发的程序：a投资决策阶段分析(提出投资开发设想(看地）；项目可行性研究)b.前期准备工作（获取土地使用权征地与拆迁；工程勘察与设计;施工现场“三通一平”；建设工程招标)c。
建设实施阶段（组织施工 ;工程监理 ;竣工验收 )d.租售及物业管理阶段（选择物业销售形势;制定租售方案;制定宣传与广告策略；物业管理)3.出让的涵义：国家将国有土地使用权,在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。