房地产开发经营与管理期末复习资料

房地产经营与管理

（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）

第一章：

1。房地产概念：

（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.

（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。

2。房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；

从价格构成上看，房产价格、地产价格;

从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。

区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；

地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；

地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；

3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性

（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性

4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类

☐按开发程度:生地、毛地和熟地。

☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地

☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》

2、房屋的分类

☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。

☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。

•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等

•按所有权的归属：公房和私房

按照层数：低层，多层，中高层,高层

5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。主要活动在流通和服务领域,属于第三产业。建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建、改、装、安等属于第二产业.

6.房地产业与建筑业的关系：a。许多国家或地区，房地产业在建筑业的基础上发展起来的.

b建筑业属于是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修和安装等的一个物质生产部门，属于第二产业。

C房地产业是流通领域的产业部门，属于第三产业

7.房地产经营是房地产业经济活动的中心,是指房地产投资与经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。房地产经营包括：房产开发经营、地产开发经营与服务经营。

8。房地产经营管理的特征：

➢房地产经营投资成本高。

➢房地产属于不动产，生产周期长,变现难。

➢房产价格与地产价格相互隐含。

➢房产与地产的产权转移同步化。

➢房地产经营受经济环境和国家宏观调控政策的影响大.

9.房地产业在国民经济中的地位:

（1)房地产业是国民经济的基础性产业

➢是社会一切部门不可缺少的物质条件

➢是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

➢是城市经济建设与发展的重要物质基础

➢是国民经济积累资金的重要来源

➢对国民经济的发展具有稳定而长远的影响

（2）房地产业是国民经济的先导性产业

➢对建筑业的带动作用

➢对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展作用

➢对家用电器、家具等民用工业以及运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用

➢对金融业的推动作用

（3)房地产业将成为我国国民经济的支柱产业

➢占财政收入的10％～40％

➢香港达50%左右。

10。房地产业在国民经济中的作用

☐房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体.

☐房地产业可以提供大量的财政积累。

☐有效发展房地产业可以合理充分利用土地资源。

☐房地产业的发展可以促进和带动其他产业的发展.

☐房地产业的有效发展有利于优化产业结构和消费结构.

☐发展房地产业使更多人获得就业机会.

☐发展房地产业可改善城镇居民的居住和生活条件，有利于居民安居乐业和创造家庭和睦相处的环境及条件。

☐房地产业发展有利于促进我国对外开放.

11。土地产权概念

地上权：以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利

抵押权：土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其担保的权利

租赁权：土地出租他人使用以获取收益，承租人取得土地租赁权

12.建筑容积率

建筑密度

13。住宅间距比：二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面(一般指南面）住宅高度的比值。楼距是楼高的0.7倍,此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0.5倍。如前排房屋的高度为20米，那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求.

14。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分构成。

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

辅助面积是建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积之和。

结构面积是指建筑物各层的外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和

第二章：

1。房地产经营活动的考察

从物质形态上看:表现为使用各种工具、设备、消耗一定量的能源,通过对土地的开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出人类生产或入住的房地产商品。

从货币形态上看：房地产开发经营活动表现为投入一定量的资金。花费一定量的成本,通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。

房地产投资：人们在房地产开发或投资活动中为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。

成本:人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价.