物业分户验收操作手册

监理公司
项目部及工程 部专职质量工 程师
• 对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行 复测
项目部
• 将经监理及项目部专职工程师复测后的实测数 据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据
五、分户验收技术准备： （1）由编制的分户验收方案应通过相应审批。 （2）整理出完整的各种户型平面图（合同附图）、检测表，详细计算 出各户型图中检测房间的空间设计尺寸；同时在检测房间提前做好检测点 的标识并提前做好测量基准线。 （2）准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电开 关测试仪等，并保证仪器准确和正常工作； （3）做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试 验的准备工作； （4）室内墙地面标识好暗埋水、电管线的走向，相应的水电点位标识。
室内空间尺 寸
室内净开间
极差不超过20mm且不超 过垂直长度的0.5%
净高测试检查方法、标记、顺序 先将记号点 位全部做完， 再进行测试
2 50cm 1
对角线交点 5 4
3
房间进户顺时针方向作测试点位标记
分户检验现场记录方法(下图仅示意)
有问题的用红色 笔标记
净高尺寸检查记录： 1、使用有效的户型图:合同附图 2、户型图上标注有建筑尺寸，以便检查核对。 3、记录清晰。
检查数量
全部检查
验收规范 穿墙、穿板套管符合设计、验收规范 给水暗埋管标识清楚
检测点，采用阿拉伯数字顺时针编号；墙面采用英文字母或图标 标注。
（3）每户检测完后各，各专业人员必须签字。
对应
要求：检测组对评定表中的各项目检查必须认真对照图纸、洽商和实 际情况检查填写，并在实测实量的基础上如实填写。
（4）对检查不合格项每天沟通，及时下发整改，由整改小组及时完 善。 要求：对不符合要求的项目每天检测后汇总，当天下达不合格项处置 记录，施工单位根据整改内容，必须确保在2-5天内完成整改，整改自检 合格后重新组织分户验收。 （5）分户验收合格后，总包单位负责填写分户验收表，原始检查表 及质量整改与处理情况应记入检验记录。 要求：每户验收完成后将检测资料保存，每户建立档案，以便小业主 查阅。 （6）分户检验小组填写检查记录，发现明显使用功能不满足规范、
不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无 晃动，漆作工艺好、无色差、无明显 焊点、无明显划痕。纵向栏杆之间净 间距不大于110mm
检验方法 （3）建筑给排水工程
管道、配件安装
质量要求
安装牢固、支吊架符合验收规范 坡度、坡向符合设计、验收规范 清扫口、塑料伸缩接、阻火圈符合设计、
检验方法
安装牢固：手扳、目测 支、吊架间距尺量 坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、
E、分户验收开始时间上午8：00-11：30，下午2：30-6：00（第二天 上午将检查结果归类下发整改小组）。 三、分户验收的程序和要求 （1）由建设、监理、施工单位共同组成分户验收工作领导小组，下 设各专业组成的验收检测组、整改小组，对具备验收条件的分户验收项 目应及时验收。 要求：由总分包先行对房屋各项进行自检，自检合格后分户验收小组 对具备分户验收条件的房间进行统一全面复检。 （2）在每种户型图上标注确定检测点号和位置。 要求：各检测点要在检查前统一确定，地面标注以进门左侧为第一个
目测
部检 查
的门窗、排 扳目 水口畅通 测 排水口数 量符合设计 要求
部检 查
检验方法展示
无划痕、开关灵活、保护膜应保留
无划痕、开关灵活、密封好
无划痕、开关灵活、密封好，尺寸误 差在规范内
开关灵活、无倾斜、排水孔方向数量 正确
检验方法展示
检测铝合金门限位器设置和 成品保护等情况
窗户检查
铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹 陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗 锁钩风撑安装稳固使用灵活；
作为对《贝蒙置地工程管理制度》的补充。
规范产品实测过程中的程序、取样方法、测量 操作、数据处理等具体步骤和要求。
提供产品实测的操作方法，尽可能消除人为操 作引起的偏差。
二、分户验收的组织机构及岗位责任制度：
（1）组织机构：建设单位会同监理、施工单位确定分户检验小组人员。 分户检验小组组长为建设单位项目负责人，副组长为施工单位项目经理和监 理单位项目总监。检查人员由各单位相关人员组成（含我司物业公司工程处
质量要求
板厚应符合设计要求，偏
检验方法
检查高度距地1.5m俯视目
检查数量
板厚自然间全部检查 起居室、卧室4角及中点 其余房间3点：即两对角
差符合施工质量验收规范 ； 现浇楼板不应有可见的裂 纹
测 板底裂纹，站在室内地面 仰视目测
点及对角间中点
（2）门窗安装
门窗开启性能
质量要求
门窗开启灵
大学城U8项目二期A区分户验收
实施交底
2014年7月25日
◆时间：2014年7月25日 15：00——16：00 ◆地点：贝蒙置地大学城U8项目现场会议室 ◆与会人员： 德驰地产： 监理单位： 总包施工单位： 物业单位：
目录
（一）、分户验收特点及目的 （二）、分户验收的组织机构及岗位责任制度 （三）、分户验收的程序和要求
（2）分户验收检查组人员必须具备一定的专业能力及对相应规范及分 户验收等相关标准充分理解。做到熟悉工程所涉及的检查项目，按抽查点 平面图检查质量，对不合格点及不合格项目当天及时传达整改通知书，责 任单位必须根据整改内容确保在2-5天内完成整改并从新通过验收。 （3）为了确保分户验收工作的顺利进行，各专业检查组必须配备检查
现场问题记录方式（下图仅示意）
土建、门窗、安装检查记 录： 1、所有房间全部检查。 2、图上记录编号，表格内 对应编号作问题描述。
3、问题描述应清楚准确， 避免整改遗漏。
4、别墅每幢、洋房每单元、 高层公寓每10层制定成册， 从初检到验收销号完毕即 完成检查返修工作。
检验方法： （1）现浇楼板厚度及裂缝
检验方法实操展示
阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查 室内护窗栏杆高度检查和施工工艺
临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m， 临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时， 栏杆高度不应低于1.10m； 应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护 栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或 钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时， 应使用钢化夹层玻璃 。
门窗wk.baidu.com密封性能
检验方 法
开闭
外窗的排水性能
检查 数量
全
检查 数量
全
质量要求
橡胶密封条
检验 方法
手扳
质量要求
有排水口
检验 方法
手
检查 数量
全
活、关闭严密 手扳目 、无倒翘 测 推拉窗有防 脱落措施 进户门开启 方向符合设计 要求
部检 查
、毛毡密封条 完好 玻璃密封条 与玻璃、玻璃 槽口接触紧密 、平整
所需的工具，要求检测人员熟悉检查工具的使用方法（总包提供2套检测 工具，监理提供1套检测工具）。
（4）分户验收领导小组负责对各专业检查组的检查结果进行监督，按 照下述办法进行：
施工单位
• 应按分户对分部分项工程的所有实测区进行 100%实测实量并建立分户/分层实测档案
• 实测实量监理员全程参与， • 专监对施工单位实测数据按不低于50%的比例进行复 测， • 总监对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复 测
4、不符合要求的用红色笔做记号，以便复检。
5、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验 收销号完毕即完成检查返修工作。
净空尺寸检测方法
距地100cm
距墙边 50cm
分户检验现场记录方法（下图仅示意）
净空尺寸检查记录：
1、使用有效的户型图:合同附图 2、户型图上标注有建筑尺寸，以便检查核对。 3、记录清晰。 4、不符合要求的用红色笔做记号，以便复检。 5、洋房每单元、高层公寓每10层制定成册，从初检到验 收销号完毕即完成检查返修工作。
开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密， 无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。
检验方法展示
两米尺检测墙面垂直度
红外线多线墨线仪检 测室内阴角垂直度
角尺检测阳角
检查空鼓裂纹
墙面、地面和顶棚检验方法实操展示
检查阳台阴角 检查室内标示
注意阴阳角较多处，客户关注较多
给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、 开关、插座等均应做相应的标示
在分户检查时必须消除建筑质量通病，在各专业分户检查前必须进行 施工技术和资料交底，并要求各总包单位和专业分包单位作好成品保护。 2、编制依据： （1）施工图说、交底纪要、变更、核定 （2）标准、规范、规程 GB50300-2001 《建筑工程施工质量验收统一标准》
GB50203-2002 《砌体工程施工质量验收规范》
设计或不合理之处，应立即向建设单位或监理单位汇报。
要求：对此类问题需立即召开专题会，确保现场实施与合同附图、设 计文件一致。确需调整，总分包单位应根据商议结果及时组织整改。 四、分户验收的质量保证措施
（1）分户验收领导小组和各专业检查组的人员要严格规范、设计及 分户验收的计划安排，所有检查人员在验收期间必须严格履行其职责。
检验方法实操展示
随机现场检测防水层厚度
防水检查
涂膜防水层厚度1.5㎜ 检测方法：随意切一块用游标卡尺检测 。
无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间 排水接口下口应高于防水层30㎜以上 检测方法： 蓄水检查且最低处不低于20㎜蓄水深度；蓄 水时间不低于24小时。 其他有防水要求的房间和阳台标准： 无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有 倒泛水和积水现象
墙面、地面和顶棚检验方法实操展示
检查天棚平整度
地面检查
顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹 ，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查 ，避免漏装。
平整度误差不大于4mm ，地面面层与下 一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱 皮、麻面、起砂等缺陷，
检验方法实操展示
检查烟道、外墙、门窗漏水
门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方 式进行。
城U8项目二期A区定于2014年8月1~9月10日间进行全面分户验收工作。
1、针对本项目现场具有以下内容： （1）建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝； （2）门窗安装质量； （3）墙面、地面和顶棚； （4）防水工程； （5）玻璃安装工程； （6）建筑给排水工程； （7）建筑电气工程； （8）通风空调工程
也应当参加分户检验工作）。
（2）项目分户验收小组责任制 Ａ、对本项目的分户验收工作组织、协调和领导责任； Ｂ、负责组织各专业检查组开会，具体处理各专业检查组提出质量、进度 及奖罚等要求； Ｃ、负责进度安排管理和分户验收的质量复查和监督工作，采取逐户检查 的方式，对已经验收的住户进行质量复查和监督，对检查过程、结果、整改 等全面跟踪。如发现与数据不符的、整改未能在规定时间完成、各检查小组 成员不到位等情况，将根据总分包合同要求给予从重处罚。 Ｄ、负责向验收小组人员交底，使各人员掌握检查的项目、方法、内容、 部位、数量等。
六、分户验收内容及实施指南： 分户检验内容、标准及方法---室内空间尺寸 验收项目 验收内容 室内净高 检查方法 1、 在分户验收记录所 附的户 型图上标明房间编号； 2、 每个房间净高抽测 五点，开 间、进深尺寸各抽测两 处，测点位置详见附图 ； 3、 偏差为实测值与推 算值之 差；极差为实测值中最 大值与最小值之差； 4、 使用“激光测距仪 ”进行检测 验收标准 最大负偏差不超过20mm ，极差不超过20mm
GB50204-2002 《砼结构工程施工质量验收规范》 GB50210-2001 《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 GB50242-2002 《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50303-2002 《建筑电气工程施工质量验收规范》 （3）建设部关于转发北京市建设委员会《住宅工程质量分户验收管理 规定》和《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》的通知及重 庆市建设委员会关于印发《重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行 ）的通知
（四）、分户验收的质量保证措施
（五）、分户验收技术准备 （六）、分户验收内容及实施指南
一、分户验收的特点：
根据重庆市建设委员会关于印发《重庆市住宅工程质量分户检验管理办 法（试行）的通知要求，分户检验是以每户住宅和住宅公共部分的走廊(含楼 梯间、电梯间)等具有独立使用功能的房间为一个检查单元进行。因此，大学