绍兴金地天玺XXXX年营销策略报告120P
合集下载
1116_顺德_金地营销天玺分享
（三）一系列圈层活动，打造地产界的奢侈品牌,无时无刻营 造身份、地位的标签。
献给影响世界的顺德人系 列活动
香港品鉴之 旅
喜来登系列 圈层
小众拓展宴 请
金地老总宴请 客户及相关赞
助活动
1）香港豪宅品鉴活动
活动 时间
5.20
主题
对象 地点
领袖生活 农商行 香港行 VIP客户
香港
活动内容
邀请20名农商行VIP客户参观香港天汇、 千万级游艇夜游香港、参观跑马场、古董
总商会
龙江商会、容桂商会、 伦教商会、顺德总商会 、女企业家协会等各大
商会会长及副会长
顺德大良商会
深圳观澜高 尔夫球场
喜来登
皆大欢喜酒 楼
邀请总商会核心领导人前往观 澜高尔夫举行球赛
以顺德各大商会的会长、副会 长及有影响力的核心人物为主 要对象，邀请参加系列晚宴，
以拓展及维护客户
赞助大良商会中秋晚宴活动， 过程中对项目进行推介
级名表商行，享受高端领袖生活
价值渗透：参观与金地天玺同一设计师设计的天汇，从中渗透金地天 玺别具一格的设计理念和豪宅价值；打破传统比价体系； 尊贵享受：引入豪宅生活方式，以顶级品质与品味，引领顺德顶级上 流生活风尚，传达一份奢华的生活资讯，演绎一种永恒的贵族精神。 话题传播：形成目标客户圈层口碑传播话题。
（二）总体营销策略综述
【圈层活动】贩售生活方式——营造上流生活风尚,身份标签； 【资源平台】第三方营销——整合高端资源； 【狮王法则】头头营销，通过金地企业老总跟重要客户的直接 交流，抓住氢弹核心客户； 【话题炒作】病毒营销——价值传导前置，360度话题传播。
前期制定的营销策略，在执行中80%得到贯彻执行，这是项 目成功的主要原因。
XXXX年金地集团扬州西区项目整合营销策划
2012.6.19 国税局：建廉租房及经济适用房免征土地使用税。
2012.6.28 河南《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》新政夭折。
2012.8.15 国土部：下调住房土地供应量。
2012.8.24 住建部：个别地区房地产放松限购被责令整改。
2012.9.29 企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
地块情况 地块四面临路，内部和北侧均有河道景观，地块方正平整，但南向相对狭窄
北至沿山河路，双向4车道 西至新盛路，双向2车道
新盛花苑 万科地块
东至站南路，双向4车道 南至同泰路，双向2车道
西侧新盛花苑（安置小区） 南侧万科金域华府（未售）
北侧清澈景观河道 地块平整，内部河道需整治
经济指标
项目名称
小结
1、扬州城市历史源远流长，现在依然是长三角重点节点城市，具有重要的 战略地位； 2、扬州宏观经济发展快速，具备良好的投资环境，同时居民可支配收入日 益提高，置业能力也持续上涨； 3、扬州城市规划东联西优南拓，重点发展方向是东西两翼，西区已经打下 了坚实的基础，后期将进一步优化，发展前期巨大。
PART2 地块篇
多地调整公积金政策刺激刚需 武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用 本地公积金还贷，二手房贷款最高由40万元提至60万元。截止日前，全国已经有超过20个城市上调了公 积金额度。
2012年热点政策解读
金融政策：下半年以来，行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况。
现状：长三角重要节点城市
•GDP千亿俱乐部成员 •百万级人口中等规模城市 •2006年联合国最佳人居环境奖 •2009年“中国和谐管理城市” •首批中国历史文化名城，优秀旅游城市 •国家园林城市、生态示范市 •民营企业成为产业集群龙头
2012.6.28 河南《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》新政夭折。
2012.8.15 国土部：下调住房土地供应量。
2012.8.24 住建部：个别地区房地产放松限购被责令整改。
2012.9.29 企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
地块情况 地块四面临路，内部和北侧均有河道景观，地块方正平整，但南向相对狭窄
北至沿山河路，双向4车道 西至新盛路，双向2车道
新盛花苑 万科地块
东至站南路，双向4车道 南至同泰路，双向2车道
西侧新盛花苑（安置小区） 南侧万科金域华府（未售）
北侧清澈景观河道 地块平整，内部河道需整治
经济指标
项目名称
小结
1、扬州城市历史源远流长，现在依然是长三角重点节点城市，具有重要的 战略地位； 2、扬州宏观经济发展快速，具备良好的投资环境，同时居民可支配收入日 益提高，置业能力也持续上涨； 3、扬州城市规划东联西优南拓，重点发展方向是东西两翼，西区已经打下 了坚实的基础，后期将进一步优化，发展前期巨大。
PART2 地块篇
多地调整公积金政策刺激刚需 武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用 本地公积金还贷，二手房贷款最高由40万元提至60万元。截止日前，全国已经有超过20个城市上调了公 积金额度。
2012年热点政策解读
金融政策：下半年以来，行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况。
现状：长三角重要节点城市
•GDP千亿俱乐部成员 •百万级人口中等规模城市 •2006年联合国最佳人居环境奖 •2009年“中国和谐管理城市” •首批中国历史文化名城，优秀旅游城市 •国家园林城市、生态示范市 •民营企业成为产业集群龙头
金地-杭州金地自在城项目营销策略提案报告-203PPT-汉嘉地产
数据来源：汉嘉数据库
典型楼盘借鉴
昆仑·橡树园
地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率 达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套， 销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）
25-35岁，多来自于城西、城北的新杭州人（三墩半小时工作生活圈） 在杭完成学业并就近在城西、城北产业园、IT等行业就职的白领群体 年收入6-20万，未婚或新婚的两口或小三口之家，精致的两房或单套需求 有较高的生活品位和品质追求
改善型群体
次重点市场
30-45岁，多来自城西、城北拆迁安置小区或企事业单位分配的老物业
镇
份兼顾的群体
经济型别 墅／排屋
上林湖、富春山 居、青山湖畔、
2客00群-4绝00对万数量大，3具00有-4较00强生杭价命州比力中的产 群阶 体层 注重生活品质和性
锦绣钱塘
小别墅／ 桃花源小院别墅 400创-50新0型万产品，处20在0-上28升0 轨道杭州、浙江私营企业主、高管等中
排屋
产及富有阶层 休闲度假型群体
以改善居住为目的，多有较强的地域归属感，三墩半小时工作生活圈
职业以高教员教职员工、政府公务员、企事业单位职员和公司中层管理人员为主
家庭结构以三口之家为主，主流的三房、四房需求
有一定的家庭积累，家庭收入稳定
投资群体
偶得市场
典型楼盘借鉴
凯德·视界
地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售 率达到55%（数据来源：3.17透明售房网）
典型楼盘借鉴
昆仑·橡树园
地理位置：萍水路与丰潭路交叉口 总建面积：10万方 建筑类型：小高层、高层 销售均价：13000元/方 主力面积：80－130方 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.2. 3开盘推出307套，已去化158套，销售率 达到51%；其中90方以下房源推出95套，已经去化67套， 销售率达到70％。（数据来源：3.19透明售房网）
25-35岁，多来自于城西、城北的新杭州人（三墩半小时工作生活圈） 在杭完成学业并就近在城西、城北产业园、IT等行业就职的白领群体 年收入6-20万，未婚或新婚的两口或小三口之家，精致的两房或单套需求 有较高的生活品位和品质追求
改善型群体
次重点市场
30-45岁，多来自城西、城北拆迁安置小区或企事业单位分配的老物业
镇
份兼顾的群体
经济型别 墅／排屋
上林湖、富春山 居、青山湖畔、
2客00群-4绝00对万数量大，3具00有-4较00强生杭价命州比力中的产 群阶 体层 注重生活品质和性
锦绣钱塘
小别墅／ 桃花源小院别墅 400创-50新0型万产品，处20在0-上28升0 轨道杭州、浙江私营企业主、高管等中
排屋
产及富有阶层 休闲度假型群体
以改善居住为目的，多有较强的地域归属感，三墩半小时工作生活圈
职业以高教员教职员工、政府公务员、企事业单位职员和公司中层管理人员为主
家庭结构以三口之家为主，主流的三房、四房需求
有一定的家庭积累，家庭收入稳定
投资群体
偶得市场
典型楼盘借鉴
凯德·视界
地理位置：登云路与小河路交叉口 建筑类型：小高层、高层 销售均价：14500元/方 主力户型：精装修的73方1室2厅1卫、89方2室2厅1卫 主力总价：100-140万/套 销售情况：08.1.13开盘推出582套，已去化321套，销售 率达到55%（数据来源：3.17透明售房网）
金地自在城营销策划报告(
宁板块
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
2005年 790.44 21.04
2005 0.43 1.21 0.91 1.41 1.19 2.35 1.10 1.19
2006 1.04 0.81 0.52 0.53 1.09 0.99 0.76 0.91
2007 0.67 0.77 0.82 0.68 0.70 1.05 0.96 1.06
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追 捧抢购推动发展的。
科学筑家
金地自在城营销策划报告
目录
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章
市场研究 项目分析 目标客户分析 项目竞争态势分析 营销推广策略 项目销售策略
第一章
市场研究
1.1 房地产宏观市场分析 1.2 区域市场分析 1.3 区域典型项目分析
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
350 300 250 200 150 100
4、08年的市场转向后，江宁的项目价格还在延续07年的余 温向上发展，并上摸6000元均价。
5、08年6月起，江宁项目陆续对市场作出反应。目前项目定 价表现非常混乱，从5100元到6700元，开发商心态复杂。但 各项目7/8月的成交表现却很一致，成交量极低，个别项目 出现“负成交”。
6、江宁板块开发商统一思想、统一步调的工作将集中在9— 10月内完成。“恒大绿洲”精装房将在9月内以5700元价格 上市。随后开盘的“万科金域蓝湾”将快速反应，一轮价格 “跳水”将在板块内链式展开。
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
2005年 790.44 21.04
2005 0.43 1.21 0.91 1.41 1.19 2.35 1.10 1.19
2006 1.04 0.81 0.52 0.53 1.09 0.99 0.76 0.91
2007 0.67 0.77 0.82 0.68 0.70 1.05 0.96 1.06
2007年的市场热潮，是以对主城区（包括河西）的追 捧抢购推动发展的。
科学筑家
金地自在城营销策划报告
目录
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章
市场研究 项目分析 目标客户分析 项目竞争态势分析 营销推广策略 项目销售策略
第一章
市场研究
1.1 房地产宏观市场分析 1.2 区域市场分析 1.3 区域典型项目分析
1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
350 300 250 200 150 100
4、08年的市场转向后，江宁的项目价格还在延续07年的余 温向上发展，并上摸6000元均价。
5、08年6月起，江宁项目陆续对市场作出反应。目前项目定 价表现非常混乱，从5100元到6700元，开发商心态复杂。但 各项目7/8月的成交表现却很一致，成交量极低，个别项目 出现“负成交”。
6、江宁板块开发商统一思想、统一步调的工作将集中在9— 10月内完成。“恒大绿洲”精装房将在9月内以5700元价格 上市。随后开盘的“万科金域蓝湾”将快速反应，一轮价格 “跳水”将在板块内链式展开。
金地自在城营销策划报告
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
主城供应量迅速下降，价格急速拉升。 造成主城客户被迫出城，支撑江宁、江北等外围板块急 速放量。 主城区价格的飙升成为整个市场活跃的第一推力； 江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力 ； 江宁、江北与河西三分天下；
•江北板块
•南京板块分布格局
•1.1.2市场趋势－“调控期”中江北板块市场走势
•江北板块商品住宅市场走势
➢ 分析： ➢ 1、江北板块08年前七个月成交量同比降幅
超过了40%,在供应量并没有大幅萎缩的情 况下,板块市场供求矛盾进一步被拉大.
➢ 2、江北主要大盘项目的地价均在16—22万 /亩，刚性成本较低.
➢ 3、经过一轮价格搏奕，江北市场目前在 4000元均价达成阶段性平衡.
在2007年的市场热潮中，江北价格出现非理性增长。江 宁由于严格限价政策，价格涨幅相对较小。
•江北板块
•南京板块分布格局
•板桥 板块
•城北 板块
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
04—07年，河西、江宁、江北三板块累计占南京 市场总成交面积的69.5% 07年,河西、江宁、江北三板块成交面积占比分 别为：14.5%、26.5%和33%。
•板桥 板块
•城北 板块
•河 西板 块
•城南 板块
•城中 板块
•城东 板块
•仙林 板块
•江宁板块
•1.1.1市场结构－3大“人气板块”的形成
住宅供应面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
住宅成交面积(万㎡) 城中板块 城东板块 城南板块 河西板块 城北板块 仙林板块 江宁板块 江北板块
金地品牌推广策略书
市场份额
衡量金地品牌在竞争市场中的占有率 。通过行业报告、销售数据等进行评 估。
转化率
评估品牌推广活动对实际业务的促进 效果。可通过营销活动的用户转化率 、销售额增长等指标衡量。
数据收集与分析
建立数据监控体系
设定关键指标的数据收集机制，确保数据的准确性和时效性。
数据源拓展
综合利用线上线下调查、公开数据集、合作伙伴数据等多元化数 据源，进行品牌表现的全面分析。
优化措施制定
制定具体的优化措施，如加大 线上宣传力度，丰富品牌传播 内容，精准定位目标人群等。
调整实施与跟踪
执行策略调整措施，并持续跟 踪调整后的品牌推广效果，确
保优化措施取得实效。
06
未来展望与持续发展
品牌发展趋势预测
数字化与智能化
随着互联网和人工智能技术的不断发展，品牌传播将越来越依赖于数字化和智能化的手段 。金地品牌需要不断适应这一趋势，加强在社交媒体、搜索引擎、大数据等领域的布局， 实现精准传播和个性化服务。
供依据。
03
品牌推广策略制定
品牌传播策略
强化品牌形象
通过清晰、统一的视觉和语言识 别系统，强化金地品牌的形象和
特色，提升品牌认知度。
多渠道传播
运用广告、公关、内容营销等多种 渠道，将金地品牌传播给不同受众 群体，扩大品牌影响力。
合作伙伴关系建设
与相关企业、机构建立合作关系， 通过联合推广等方式，互相促进品 牌传播。
品质与服务至上
在消费升级的大背景下，消费者对品质和服务的要求越来越高。金地品牌需要不断提升产 品品质和服务水平，建立良好的口碑和客户关系，提高品牌忠诚度和竞争力。
社会责任与可持续发展
在当今社会，企业的社会责任和可持续发展已经成为品牌建设的重要内容。金地品牌需要 积极履行社会责任，关注环保、公益等领域，推动可持续发展，树立良好的企业形象。
金地年度营销策划报告
1.2 市场回顾
2011年政策回顾
1月26日 3月1日 5月1日 6月20日 7月初
“国八条”新政
沈阳限购令出台
“一房一价”
六次上调存款准 备金率
沈各大银行利率 上浮10%
2011年，政府出台房地产政策，可谓招招致命，抑制房价上涨，可见政府打压房地 产的决心 2011年前11个月，浑南市场供 应量194.4万㎡，成交量182.67 万 ㎡，市场供应量明显大于成交 量，市场供大于求
存款准备金 率
21.50% 20.50% 19.50% 20.00% 19.00% 21.00% 21%
基准利率1.1倍
20% 18% 16% 14%
基准利率，1.05倍基准利率 1.1倍基准利率 基准利率1.05-1.1倍 基准利率1.2倍
12% 10% 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.12
目录
一、市场解读 二、2011年区域竞品市场情况 1、竞品分布 2、2011年竞品销售情况 3、代表个案 三、2012年区域竞品市场展望 1、2012年竞品表现 2、代表个案
2.1称 产品类 型 主力面积 均价 2011年 供应面 积 2011年 成交面 积 去化率 2011年 供应套 数 2011年 成交套数 高层市场
D户型90平 2室2厅1卫
140㎡、90㎡两种户型客户的兲注度相对较低，豪宅定位丌够准确。
2.3 个案——保利康桥
小总
保利康桥为品牌开发商保利地产在沈阳的首个高端项目
项目园区规划一般，没有突出高端项目的质感，整个园区打造缺乏特 色 项目装修标准较高，整体均价过高，也是造成其销售困难的一个原因 项目普通高层产品面积规划过小，丌符合豪宅项目定位 虽为品牌开发商，但由于价格过高，定位丌准等原因造成其销售情况 惨淡
天玺项目营销报告
安全保障
采用智能安防系统，保障住户的安 全和隐私。
产品创新点
智能家居
天玺项目引入智能家居系统，实 现智能化控制和便捷生活。
定制服务
提供个性化定制服务，满足住户 的特殊需求和喜好。
社区文化
注重社区文化建设，打造温馨、 和谐的居住氛围。
04 营销策略与推广
定价策略
成本加成定价
根据产品成本和预期利润，确定每个单位产品的 售价。
客户满意度
根据调查数据，客户对天玺项目的整体满意度较高，其中对项目的地 理位置、周边环境、内部配套设施等方面给予了高度评价。
06 下一步营销计划 与展望
未来市场趋势预测
消费者需求变化
随着生活水平的提高，消费者对产品的需求将更加多元化 和个性化，对产品的品质、功能和用户体验将有更高的要 求。
技术创新
截至目前，天玺项目共售出住宅单位X套，总面 积达到X平方米，总销售额达到X万元。
各户型销售业绩
根据统计数据，A户型共售出X套，B户型共售出 X套，C户型共售出X套。
3
各时间段销售业绩
在过去的三个月中，第一个月售出X套，第二个 月售出X套，第三个月售出X套。
销售策略效果评估
价格策略效果
通过定价策略，我们成功吸引了目标客户的关注，并实现了较高 的转化率。
天玺项目定位为高端豪华 住宅，注重居住品质和舒 适度。
独特设计
建筑外观和内部设计均由 知名设计师操刀，充满艺 术感和现代感。
绿色环保
采用环保材料和绿色技术 ，打造健康、宜居的生活 环境。
产品优势
地理位置优越
位于城市核心地段，交通便利， 配套设施完善。
视野开阔
住宅区拥有宽广的视野和良好的采 光，享受高品质的居住体验。
采用智能安防系统，保障住户的安 全和隐私。
产品创新点
智能家居
天玺项目引入智能家居系统，实 现智能化控制和便捷生活。
定制服务
提供个性化定制服务，满足住户 的特殊需求和喜好。
社区文化
注重社区文化建设，打造温馨、 和谐的居住氛围。
04 营销策略与推广
定价策略
成本加成定价
根据产品成本和预期利润，确定每个单位产品的 售价。
客户满意度
根据调查数据，客户对天玺项目的整体满意度较高，其中对项目的地 理位置、周边环境、内部配套设施等方面给予了高度评价。
06 下一步营销计划 与展望
未来市场趋势预测
消费者需求变化
随着生活水平的提高，消费者对产品的需求将更加多元化 和个性化，对产品的品质、功能和用户体验将有更高的要 求。
技术创新
截至目前，天玺项目共售出住宅单位X套，总面 积达到X平方米，总销售额达到X万元。
各户型销售业绩
根据统计数据，A户型共售出X套，B户型共售出 X套，C户型共售出X套。
3
各时间段销售业绩
在过去的三个月中，第一个月售出X套，第二个 月售出X套，第三个月售出X套。
销售策略效果评估
价格策略效果
通过定价策略，我们成功吸引了目标客户的关注，并实现了较高 的转化率。
天玺项目定位为高端豪华 住宅，注重居住品质和舒 适度。
独特设计
建筑外观和内部设计均由 知名设计师操刀，充满艺 术感和现代感。
绿色环保
采用环保材料和绿色技术 ，打造健康、宜居的生活 环境。
产品优势
地理位置优越
位于城市核心地段，交通便利， 配套设施完善。
视野开阔
住宅区拥有宽广的视野和良好的采 光，享受高品质的居住体验。
同策_浙江绍兴金地自在城营销策略报告_148PPT_XXXX年
5055
61.1 115.1
2007 61.1 115.1 5055
5831
59.8 38.2
2008 59.8 38.2 5831
7645
80.7 107.5
2009 80.7 107.5 7645
9000 8000
7000 6000 5000
4000
3000
2000 柯桥城区商品住宅去化分析
1000
产品·项目立面设想
关于项目立面有几个重要关注因素:柯桥国际发展趋势; 区域习惯性审美思维;金地的血脉传承;与绿城产品的区别….
立面的三个考虑面
高层产品，量大，关系到项目 整体形象。 花园洋房，项目亮点与 项目首发产品。
天字系，大平层。 项目最高端产品。
24
天字产品外观形象思考
绿城为高端市场留下了“精致”“稳重”的新古典影响； 也在制造“蓝色钱江”式现代公建式奢华。
更经典，更奢华，更具排场，更高价格。
立面石材化 工程精致成熟
炫耀性的产品思路 区域内价格领先 环境、会所、大堂等
绿城的特征
看多了，就习惯了。相同的理念，相同的产品， 星河湾3年才一个，绿城一年30个！
标准化，复制化，规模化 ，产品化。
也就是保守，单 一。缺乏变化， 无新主题。对中 层客户关注少。
在浙江，大量类似 相对应，服务一直没有 产品包括山寨性模仿 成为绿城高附加的一部分。
21
绿城的启示
绿城一定程度在树立浙江人的购房审美，这种“精致”“完美”的精神 是地产市场中共同的财富。 因为绿城的专业与执着，也留给了市场很大的共赢机会。为本案未来走 向成功给予很多参考。
例如营销、例如销售服务、例如环境与人的关系、例如建筑设计 的单一、例如关注多种消费层、例如关注新科技、例如多业态组 合互动等。
金地品牌推广策略书
品质和服务体验。
品牌传播策略
广告宣传
金地集团通过电视、网络、户外广告等多种渠道进行广告宣传 ，提高品牌知名度和美誉度。
社交媒体
金地集团积极运用社交媒体平台，与消费者进行互动，增强品 牌粘性和口碑。
活动赞助
金地集团参与各类社会活动和赞助，提高品牌形象和影响力。
品牌形象塑造
统一标识
金地集团统一使用金色LOGO，标识简洁大气，易于辨 识和记忆。
优化建议与改进措施
内容优化
根据受众反馈和数据分析，对推广 内容进行优化，提高受众接受度。
渠道拓展
尝试新的推广渠道，如社交媒体、 短视频平台等，以提高品牌曝光度 。
互动性提升
增加互动环节，如抽奖、问答等， 提高受众参与度。
营销策略调整
根据活动效果和受众需求，调整营 销策略，如价格策略、促销活动等 。
3
在房地产领域，金地集团以“精工品质，建筑 人居”为理念，为客户提供高品质的居住环境 。
品牌愿景与使命
品牌愿景
成为全球领先的生活服务商。
品牌使命
为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造效益。
品牌核心价值观
诚信
金地集团始终坚守诚信为本的经营 理念，视信誉为生命线。
务实
金地集团注重实际，以稳健务实的 作风不断推进企业发展。
点击率
分析点击率数据，了解受众对品牌活动的关注程 度。
转化率
评估通过推广活动产生的实际购买、注册、下载 等转化数量，以衡量推广活动的实际效果。
效果跟踪与评估
实时监控
在活动期间实时监控各项数据 指标，以便及时调整策略。
周期性评估
按周或按月对推广活动进行评估 ，分析活动效果的趋势。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2、有“身份”的社会称谓
不单单认为自己是一个成功商人，更愿意标榜自己为社会领袖
3、高人一等的特权享受
他人崇拜，更在意用钱买不到的特权享受
他们需要
1、需要用奢侈品以外的标签匹配其身份
习惯消费大众认识度高的品牌，对其他高端品牌缺少认知
2、需要更好的平台壮大生意
为了生意而交际，平日休闲多是应酬，其他个人爱好不多
王晓华
来访人数 2 2 4 2 2 2 2 3 2 2 2
2
业务员 祝少敏
刘杰 方青华 胡玉娇 曾婷婷 曾婷婷 方青华 陈方圆 陈陆海
汪韩 汪韩
汪韩
客户情况 来访次数 从事行业
未成交意向客户 5 轻纺贸易
未成交意向客户 7 轻纺贸易
未成交意向客户 4 轻纺贸易
未成交意向客户 3 轻纺贸易
未成交意向客户 6
绍兴金地天玺XXXX年营销策 略报告120P
1
推广策略
2
销售策略
内容：
1、客户解读与策略指引 2、营销方法论及阶段性推广执行
1、客户解读与策略指引
近期成交客户说明
成交客户张项颖，32岁，临安人，在柯桥从事轻纺贸易。认购1-1301#， 客户为同策外拓资源，当天至品牌馆由业务员带客户至售楼处，产品非 常打动客户，在业务员引导下也无抗性，但是非常在乎购房感受，所以 在放优惠折扣的时候，业务员采用经理谈折扣、优惠换订单逼定客户当 天认购了1-401#总价偏低，但是等到3天后补认购金的时候换1-1301#。
典型改善型客户，希望买一套高性价比的房子，折扣希望比别人低， 经过5次深访沟通，才逼定客户。
天玺前期的高端铺垫已经深入人心，成交周期缩短，后市看好，但 是成交客户还以新客户为主，老客户成交难度相对偏难。
意向客户情况
客户邀约名单
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
12
客户姓名 刘维 黄宝强 刘茂福 孙志英 戴建仁 李友祥 缪国军 李岳云 李乐平 洪水莲 王君秀
3、要一个荣耀封号
获得大众崇拜、圈层认可以及更多的社会话语权
我们需要给 他们的是
概念
从豪宅到豪门
天玺的豪门价值屋
天玺
从豪宅到豪门
豪门生活价值观
丘吉尔皇家 奢侈级
庄园
精装
大亨名 流汇
游艇骑士 人生
星航私 人管家
欧洲皇家风格 九大顶级精装名流汇平台会 游艇生活 星航管家服务
【水上高尔夫】
1、增加板湖观景水上高尔夫休闲场所 2、增加少年高尔夫训练场地
【湖上游艇人生】
依靠游艇，设立定期酒会party会，打造游艇聚会平台
【boss堂】
天玺3号楼大堂设置有专属于纺织大亨的boss会客厅
【中国首秀布艺间】
为纺织大亨打造的中国首个布艺样板间
【进阶之三】
豪宅：富人门槛，有钱即能享受 豪门：特权门槛，有权才能迈入
从豪宅到豪门，
是商人向社会领袖的身份进阶
天玺，非一般的身份
产品升级建议
【直升飞机停机坪】
屋顶直升飞机停机坪设计（结构承重不足不能实现）
【空中无边界泳池】
屋顶空中无边界泳池。（结构承重不足不能实现）
【欧洲皇家式园林】
1、依照欧洲皇室景观标准，进行天玺景观进行重新风格定位和设计； 2、重大景观节点命名体系，如国宾大道、白金汉广场、胜利之柱、少年高尔夫； 3、迎宾大道的尊贵细节（每块地砖刻“福”字）
客户为家族企业都是做轻纺贸易，不在乎价格，只希望买到高端的好房 子，不希望档次差于绿城玉兰，对现场感受非常敏感
近期成交客户说明
成交客户徐美娟，53岁，柯桥人，从事轻纺贸易。认购1-1502#， 客户为朋友介绍，以前是就在项目所在地居住，有地域情结在，加 之业务员跟其朋友关系维系的非常好，在推荐本产品的时候也为本 案添分不少，客户看房过程中透露出好几次有意向订房，原本想回 家考虑，但业务员与同事配合直接现场逼杀定
增加老年大学、幼儿早教服务，为老年人、幼儿的专属服务
房地产
未成交意向客户 4 轻纺贸易
未成交意向客户 5 轻纺贸易
未成交意向客户 4 轻纺贸易
未成交意向客户 5 轻纺贸易
已购业主
6 轻纺贸易
已购业主
7
房地产
已购业主
6
房地产
13
宋婉露
2
汪韩
已购业主
7 轻纺贸易
1154核心行孙宋海业健江集中于22纺织贸方易汪青韩、华 房地已 已产购 购业 业、主 主其他产86 业轻轻。纺纺贸贸易易
【四栋专属楼王名】
每栋楼一个专属名称，一个定制身份
【每户定制景德镇瓷板画】
专属渠道定制景德镇名贵瓷板画艺术品
【进阶之二】
豪宅：个人成就至上，孤军奋战 豪门：圈层人脉为王，影响世界
从豪宅到豪门， 是财富领袖向大亨阶层的圈层进阶
天玺，非一般的圈层
产品升级建议
【湖滨会所】
1、特色茶室、品香室、高端有机餐厅、棋牌室等高端服务内容 2、会所“门槛式”对外开放。
从豪宅到豪门， 是富人阶级跨入特权阶级的服务进阶
天玺，非一般的服务
产品升级建议
【云服务会所平台】
1、天玺独立会所设定，注重茶艺及餐饮等高档目的性消费； 2、基于“云服务体系”，引进高端服务资源，打造圈层交流平台。
【机场VIP通道服务】
与机场洽谈，天玺业主均可享受萧山机场VIP休息/通道服务
【老年大学、幼儿早教】
景观
品牌
所
国宾大道 白金汉广场 胜利之柱 海神喷泉 少年高尔夫
顶级精装品牌 极致奢装配置
先进高科系统
天玺会所
金地一号游艇
顶级资源（云服务） 游艇俱乐部
高端圈层
留洋管家 星航星级定制服务
从豪宅 到豪门
不只是产品，更是一种进阶
【进阶之一】 豪宅：显富，重视外在，财富的堆砌 豪门：隐富，注重地位，身份的象征
2、兼顾大绍兴：各行业富人
潜在客群大量存在，但散落四处， 因为绍兴没有聚集富人的磁场
3、辐射长三角：各城市富人
以绍兴人为核心的活跃在长三角各城市的富人阶层
访谈背景：
时间：统计截止至2012年2月；形式：业务员统计及客户代表邀约访谈；样本：74组
他们喜欢
1、“扎堆式”的生活
同与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受圈层 带来的安全感与认同感
16
蔡亚芳
2
方青华
已购业主
7 轻纺贸易
17
洪金俊
2
刘杰
已购业主
6 轻纺贸易
18
吴建华
2
祝少敏
已购业主
8 轻纺贸易
19
毕广均
2
颜光辉 未成交意向客户 3
副食品
20
毕海燕
2
颜光辉 未成交意向客户 4
副食品
21
许兆仓
2
姚钧波 未成交意向客户 8 金融外贸
他们是谁
1、重点聚焦柯桥：纺织业富人
主力客群仍以柯桥富人为主，80%以上为纺织行业企业主
不单单认为自己是一个成功商人，更愿意标榜自己为社会领袖
3、高人一等的特权享受
他人崇拜，更在意用钱买不到的特权享受
他们需要
1、需要用奢侈品以外的标签匹配其身份
习惯消费大众认识度高的品牌，对其他高端品牌缺少认知
2、需要更好的平台壮大生意
为了生意而交际，平日休闲多是应酬，其他个人爱好不多
王晓华
来访人数 2 2 4 2 2 2 2 3 2 2 2
2
业务员 祝少敏
刘杰 方青华 胡玉娇 曾婷婷 曾婷婷 方青华 陈方圆 陈陆海
汪韩 汪韩
汪韩
客户情况 来访次数 从事行业
未成交意向客户 5 轻纺贸易
未成交意向客户 7 轻纺贸易
未成交意向客户 4 轻纺贸易
未成交意向客户 3 轻纺贸易
未成交意向客户 6
绍兴金地天玺XXXX年营销策 略报告120P
1
推广策略
2
销售策略
内容：
1、客户解读与策略指引 2、营销方法论及阶段性推广执行
1、客户解读与策略指引
近期成交客户说明
成交客户张项颖，32岁，临安人，在柯桥从事轻纺贸易。认购1-1301#， 客户为同策外拓资源，当天至品牌馆由业务员带客户至售楼处，产品非 常打动客户，在业务员引导下也无抗性，但是非常在乎购房感受，所以 在放优惠折扣的时候，业务员采用经理谈折扣、优惠换订单逼定客户当 天认购了1-401#总价偏低，但是等到3天后补认购金的时候换1-1301#。
典型改善型客户，希望买一套高性价比的房子，折扣希望比别人低， 经过5次深访沟通，才逼定客户。
天玺前期的高端铺垫已经深入人心，成交周期缩短，后市看好，但 是成交客户还以新客户为主，老客户成交难度相对偏难。
意向客户情况
客户邀约名单
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
12
客户姓名 刘维 黄宝强 刘茂福 孙志英 戴建仁 李友祥 缪国军 李岳云 李乐平 洪水莲 王君秀
3、要一个荣耀封号
获得大众崇拜、圈层认可以及更多的社会话语权
我们需要给 他们的是
概念
从豪宅到豪门
天玺的豪门价值屋
天玺
从豪宅到豪门
豪门生活价值观
丘吉尔皇家 奢侈级
庄园
精装
大亨名 流汇
游艇骑士 人生
星航私 人管家
欧洲皇家风格 九大顶级精装名流汇平台会 游艇生活 星航管家服务
【水上高尔夫】
1、增加板湖观景水上高尔夫休闲场所 2、增加少年高尔夫训练场地
【湖上游艇人生】
依靠游艇，设立定期酒会party会，打造游艇聚会平台
【boss堂】
天玺3号楼大堂设置有专属于纺织大亨的boss会客厅
【中国首秀布艺间】
为纺织大亨打造的中国首个布艺样板间
【进阶之三】
豪宅：富人门槛，有钱即能享受 豪门：特权门槛，有权才能迈入
从豪宅到豪门，
是商人向社会领袖的身份进阶
天玺，非一般的身份
产品升级建议
【直升飞机停机坪】
屋顶直升飞机停机坪设计（结构承重不足不能实现）
【空中无边界泳池】
屋顶空中无边界泳池。（结构承重不足不能实现）
【欧洲皇家式园林】
1、依照欧洲皇室景观标准，进行天玺景观进行重新风格定位和设计； 2、重大景观节点命名体系，如国宾大道、白金汉广场、胜利之柱、少年高尔夫； 3、迎宾大道的尊贵细节（每块地砖刻“福”字）
客户为家族企业都是做轻纺贸易，不在乎价格，只希望买到高端的好房 子，不希望档次差于绿城玉兰，对现场感受非常敏感
近期成交客户说明
成交客户徐美娟，53岁，柯桥人，从事轻纺贸易。认购1-1502#， 客户为朋友介绍，以前是就在项目所在地居住，有地域情结在，加 之业务员跟其朋友关系维系的非常好，在推荐本产品的时候也为本 案添分不少，客户看房过程中透露出好几次有意向订房，原本想回 家考虑，但业务员与同事配合直接现场逼杀定
增加老年大学、幼儿早教服务，为老年人、幼儿的专属服务
房地产
未成交意向客户 4 轻纺贸易
未成交意向客户 5 轻纺贸易
未成交意向客户 4 轻纺贸易
未成交意向客户 5 轻纺贸易
已购业主
6 轻纺贸易
已购业主
7
房地产
已购业主
6
房地产
13
宋婉露
2
汪韩
已购业主
7 轻纺贸易
1154核心行孙宋海业健江集中于22纺织贸方易汪青韩、华 房地已 已产购 购业 业、主 主其他产86 业轻轻。纺纺贸贸易易
【四栋专属楼王名】
每栋楼一个专属名称，一个定制身份
【每户定制景德镇瓷板画】
专属渠道定制景德镇名贵瓷板画艺术品
【进阶之二】
豪宅：个人成就至上，孤军奋战 豪门：圈层人脉为王，影响世界
从豪宅到豪门， 是财富领袖向大亨阶层的圈层进阶
天玺，非一般的圈层
产品升级建议
【湖滨会所】
1、特色茶室、品香室、高端有机餐厅、棋牌室等高端服务内容 2、会所“门槛式”对外开放。
从豪宅到豪门， 是富人阶级跨入特权阶级的服务进阶
天玺，非一般的服务
产品升级建议
【云服务会所平台】
1、天玺独立会所设定，注重茶艺及餐饮等高档目的性消费； 2、基于“云服务体系”，引进高端服务资源，打造圈层交流平台。
【机场VIP通道服务】
与机场洽谈，天玺业主均可享受萧山机场VIP休息/通道服务
【老年大学、幼儿早教】
景观
品牌
所
国宾大道 白金汉广场 胜利之柱 海神喷泉 少年高尔夫
顶级精装品牌 极致奢装配置
先进高科系统
天玺会所
金地一号游艇
顶级资源（云服务） 游艇俱乐部
高端圈层
留洋管家 星航星级定制服务
从豪宅 到豪门
不只是产品，更是一种进阶
【进阶之一】 豪宅：显富，重视外在，财富的堆砌 豪门：隐富，注重地位，身份的象征
2、兼顾大绍兴：各行业富人
潜在客群大量存在，但散落四处， 因为绍兴没有聚集富人的磁场
3、辐射长三角：各城市富人
以绍兴人为核心的活跃在长三角各城市的富人阶层
访谈背景：
时间：统计截止至2012年2月；形式：业务员统计及客户代表邀约访谈；样本：74组
他们喜欢
1、“扎堆式”的生活
同与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受圈层 带来的安全感与认同感
16
蔡亚芳
2
方青华
已购业主
7 轻纺贸易
17
洪金俊
2
刘杰
已购业主
6 轻纺贸易
18
吴建华
2
祝少敏
已购业主
8 轻纺贸易
19
毕广均
2
颜光辉 未成交意向客户 3
副食品
20
毕海燕
2
颜光辉 未成交意向客户 4
副食品
21
许兆仓
2
姚钧波 未成交意向客户 8 金融外贸
他们是谁
1、重点聚焦柯桥：纺织业富人
主力客群仍以柯桥富人为主，80%以上为纺织行业企业主