房地产基础知识 - 副本
房地产基础知识
附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。
>投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
>土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
>项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
> 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
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第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称;其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的;在经济学上也叫不动产;二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产;地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地,以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地;l 工业用地：主要是指工业生产用地,包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等;l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等;l 交通用地：指城市对外交通设施用地,包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地;l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地;l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地;包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等;l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产;这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用;l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校,独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产;l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产;l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地,属特殊用地;l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地,包括市区边缘的农田、牧场、空地等;三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利;土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类;国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权;集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织;四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等;生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋;包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋,亦称写字楼;其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,如外国驻华机构用房、宗教用房等等;五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件;使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要;收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金;处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权;第二节房地产市场一、房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所;广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动;二、房地产市场的特点：经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性;流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法;城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等;市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性;在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易;市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的;由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差;供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场;一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的;不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给,国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场;因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性;市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场;房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性;房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性;三、房地产市场的分类1房地产一级市场：是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营;2房地产二级市场：是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场;3房地产三级市场：即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置;四、本市房地产市场概况：1一级市场：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门;土地规划现状：本市现城市规划状况,包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容;土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些,如：招标、拍卖等;2二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量;供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值;平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值;各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次,明确各档次价格界限,并分析各档次商品房的销售状况;3三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量;平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值;主流房产销售状况：根据注册与交易状况,分析出主流价格二手房的销售状况;包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等;第三节房地产消费一、房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用,而是为了作为投资对象,通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式,通过出售或出租来获取利润;生产型：对房地产的消费不是为了用于消费,而是作为生产和经营场所,为生产和经营提供活动空间或场地;消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用;此类物业主要是住宅和办公用房等;二、房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料,又是生产资料,是人们生活必不可少的空间条件和活动基地;多样性：房地产可以用于工业生产,可以用于商业经营活动及办公楼等,也可作为城市居民居住的地方等;其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会,满足了房地产各方面的消费;不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的;其不可再生的性质决定了消费的不可替代性,其位置的固定不动性决定了房产间的差别性;连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性;从社会整体看只要社会在发展,人口在增长,需求就会存在,体现出其连续性;但从个人来说,由于房地产是耐用消费品,一次购买可以满足长期的消费,不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买,它是间断地;消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同,决定着不同的房地产具有不同的消费弹性;在市场经济条件下,房地产的消费是与收入水平是呈正比的,而其消费弹性与价格弹性成反比;增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的,这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的;此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等;三、影响房地产消费的因素1经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高,对房地产的消费也就越大;随着城市的发展,城市土地面积的不断增加,城市对土地和住宅的消费也就越来越大;2城市人口增长及生活水平城市的发展,其人口也会相应增加,加之生活水平的提高,对城市土地的消费就越来越大了;3房地产价格水平与其它市场一样,价格的高低对于房地产的消费有很大的影响;价格高,就会限制对房地产的消费,价格低,就会增加对房地产的消费;4国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响;特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用;对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策;5城市产业结构城市产业结构发展的状况,不仅决定着城市对房地产消费的总量,而且决定着房地产产业的消费结构;6消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约,外部环境影响着现实支付能力能否得到实现;如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的,房地产消费就会增长,如果是悲观的,消费会减少;第二章房地产开发经营第一节房地产开发经营的主要阶段及基本程序一、房地产开发经营的主要阶段：根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容,房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段;1、建设工程项目设立或运行过程2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理二、房地产开发经营的基本程序1、提出立项意向书,向市规划部门进行咨询;2、向本市计划委员会提交立项报告书,申请立项;如项目较大还需向规划委员会申报;3、市计委会同市规划管理部门经过研究审批,如果同意立项,发给立项批复意见书,并要求建设单位进行项目可行性研究;4、申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告;5、市计委、建委、首都规划建设委员会简称首规委与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告,如果同意可行性研究的,即下达审查通过的批复文件,并下达规划设计任务书;6、申请者根据批复,办理征地及前期规划准备工作,然后到城市规划管理局简称市规划局领取规划设计任务通知单,办理征地意见书;7、申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见,这一阶段可分为两种情况：第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地,即农村集体所有的土地：1 到区、县土地管理局简称土地局、规划局,以及所用土地的乡政府村公所征求意见;2 将征求意见的结果报本市土地管理局;第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地,即城市国有的土地：1 到当地的区、县的土地管理部门征求意见;2 将征求意见的结果报本市房地产管理局;8、以上第七项工作完成后,将结果报市政府审批;市政府审批后,正式办理用地手续;9、收到市政府关于土地使用权的批文后,同时进行以下三部分工作;第一部分：1. 划局办理规划用地许可证2. 申请确定规划设计条件3. 持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见4. 规划局审查后,下达规划条件通知单5. 根据规划条件通知单,委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方式,选择规划设计单位进行归户啊设计,提出规划设计方案6. 到规划局领取设计方案送审书7. 规划局对规划方案进行审查,并提出对方案审查的意见8. 规划设计方案设计出图后,送规划局审图,方案通过后,可进行施工图设计,出图后报规划局审图;方案图批准后,到城市建设档案馆交保证金,到规划局领取建设工程施工许可证;第二部分：1 画桩位,并给出打桩条件2 委托测绘院钉桩、并进行测绘3 将打桩收集到的数据,提交设计单位;第三部分：1 持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等,到市土地管理局办理征地手续;征地方式根据建设用地性质的不同,分别采用拍卖方式,招标投标出让方式、以及划拨的方式等;如果占用耕地,还需要交纳耕地占用税;2 在立项报告批准之后,即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作;3 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证;4 对建设用地进行三通一平等工作,即通水、通电、通路和土地平整等;在这里需要完成的具体工作是：a. 到园林局申请伐树许可证；b. 了解线路情况与供电局协商改造、移线方案；c. 燃气、道路、上下水等现状管线改路；d. 到供电局申请用电报装,做正式供电方案,申请施工临时用电,委托施工;10、完成以上各项工作后,即可进行施工前的准备工作;第一部分：1 到税务局领取税单；2 持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡,登记并领取许可证;第二部分：1 到市计委申请列入计划此申请须经建委会签2 到市建委工程处领取开工审批表3 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程上水、下水、热力、燃气、电力、电信报装工作,报装工作完毕后,在开工证上加盖公章,并交纳四源费四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费;均按照建筑平方米收取如果是公建部分,则是根据使用量确定收取的标准,同时一般是在市政工程开工前交纳;4 到市建委主管部门核实任务5 到市建委工程处办理招标审批手续6 填写招标申请书,并到市招标办办理招标登记7 组织招标办及投标单位到现场勘察8 对施工单位进行资格预审9 进行预算审查处审查标底10 招标办审查标底11 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议12 编写评标报告,经开标评标确定最佳建设单位,发出中标通知书13 经招标办同意正式确定施工单位11、完成以上工作,施工准备工作即将进入尾声,在这个阶段还需要做好以下几项工作：1 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督2 到市统计局落实任务3 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续4 到市开发办秘书处登记备案12、完成以上工作,施工准备工作即告结束,到市建委领取开工证,进入项目施工阶段;第一部分：组织各项市政管线的设计工作第二部分：通知园林绿化主管部门,办理小区绿化手续第三部分：按道路方案施工,到市规划局主管部门办理道路施工许可证第四部分：1 办理自来水管线设计,到市规划局市政处办理上水管线施工许可证2 办理下水管线设计,到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证第五部分：委托热力公司进行热力线路设计,到市规划局市政处办理热力管线施工许可证;第六部分：委托燃气公司进行燃气管线设计,到市规划局市政处办理燃气管线施工许可证;13、土建工程完工后,建设单位组织各项市政配套工程的施工;完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收;合格后即可交付使用;第二节房地产开发经营的风险一、房地产开发经营风险1、房地产开发经营风险成因1 房地产位置的不动性或固定性,决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性2 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性3 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性4 房地产市场信息的分散性,在不同阶段有着不同的表现形式和作用2、地产开发经营风险的类型1 房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾害,诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险;2 房地产经营管理社会风险：分为两个方面,一是由于政治方面的原因引起的,如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策等;二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的,如：盗窃、欺诈等形成的风险;3 房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确定因素引起的;4 房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险;5 房地产经营管理企业内部的风险;3、地产经营风险的管理办法1回避风险;要求企业在经营决策时,尽量回避有风险或风险大的业务,选择无风险和风险小的业务,达到回避经营风险的目的;2转移风险;是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去;减轻风险的损失;经营风险一旦发生,企业就要千方百计采取各种有效的措施,力求减少风险带来的损失;3经营项目实行保险;对经营项目实行保险,是经营者转移风险的一种比较好的方式;保险虽然也要支付费用即保险金,但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多;第三节房地产开发经营的可行性研究一、可行性研究的概念可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法;房地产经营管理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法;二、可行性研究的阶段可行性研究大体分为三个阶段,即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；;1机会可行性研究阶段及其任务其主要任务是确定经营方向,提出经营目标;对房地产的经营企业来说,就是对经营管理项目提出建议;2初步可行性研究阶段其主要任务是根据机会研究阶段的结果,进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选择和选址,建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等状况;3终可行性研究阶段是可行性研究的最后一个阶段;其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细的和深入细致的分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素,并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估,在这个基础上提出一个和几个可供选择的最优方案,作为经营管理的决策依据;三、可行性研究的内容房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多,可以根据不同的标准把他繁的内容归结为不同的方面;但是,房地产经营管理可行性研究必须包括以下三方面内容：1、地产市场问题;在市场经济条件下,生产都是为了满足市场的需要;所以其首要的就是研究有没有市场,市场的容量有多大;有没有市场的问题是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题;所以这个问题就成为全部可行性研究的基础和前提;2、工程技术问题;主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题,以及规划设计工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题;这个问题是解决房地产经营管理的“可行性”问题;3、经济效益问题;就是通过房地产经营管理的经济评价,研究是否赢利和赢利水平的高低;这是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的的问题;四、房地产开发项目可行性研究报告1、房地产经营项目的背景状况2、房地产经营管理项目的概况3、可行性报告的基本数据4、房地产经营项目的成本估算5、资金筹集与供给方式6、资源采购与供应7、房地产经营管理项目市场分析8、房地产经营管理项目财务评价9、房地产经营管理风险分析10、国民经济社会评价11、房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排12、结论;第四节商品房预购预售管理商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易;它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前或房产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去;也就是先付款,后交货;在香港也叫卖楼花或炒楼花;一、预售房屋条件及程序〈〈中华人民共和国城市房地产管理法〉〉第四十四条规定,商品房预售,必须符合下列条件：1交付全部使用权出让金,选取土地使用权证书;2有建设工程规划许可证3按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;二、房屋预售的具体程序1房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请,并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划,包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等;2经房地产主管部门批准后,预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同;3理房屋登记、鉴证;4房地产开发商在房屋竣工后,应当按房屋预售合同办理房屋交付手续,购房人凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续,缴纳手续费用;第三章建筑学基础知识第一节建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点。
房地产基础知识培训讲义课件
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。 具体内容包括 （1）土地的开发和再开发 （2）房屋开发和建设 （3）地产经营 （4）房地产经营 （5）房地产中介服务 （6）房地产物业管理服务 （7）房地产金融
知识层面
市场调研
房地产 开发与流程
房地产金融
建筑与规划
(6)
(10)
指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
廉租房
指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房
房屋的知识
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低层建筑
多层建筑
小高层建筑
高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
只拥有土地使用权，没有所有权。
居住用地 70年 工业用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合用地或其他用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年
房地产中的土地
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办理土地登记
法律法规 政策
行为与心理
基础概念
房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？
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房地产基础知识
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什么是房地产？
是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。
第一章 房地产基础知识
第一章房地产基础知识房地产：房产与地产的结合，不可移动的也叫不动产。
土地使用权：使用国有土地能使用的权力。
土地建筑内容和使用年限土地使用年限：住宅用地一般是70年（有土地证）综合用地一般是50年（教育、医疗等）商业用地一般是50年（有土地证）工业用地一般是50年取得土地使用权的方式有三种：出让：两证都有（大城市一般都是挂牌拍卖）划拨：没有土地证（集资建房没有土地证，它属于集体用地）转让：现在国家不允许房产证：房屋竣工后由房管部门颁发的最主要的证件。
七通一平：七通指积水通、排水通、电通、气通、暖气通、通讯通、道路通，一平指场地平整。
容积率：房屋的总建面积和土地总面积之比。
（容积率在1.5-2.0之间）多层，容积率越小越好。
房屋总建筑面积：房屋每层的面积之和。
土地总面积：小区占地面积。
绿化率：绿化面积和总占地面积之比。
（绿化率在30%左右，绿化率越大越好）。
得房率：指套内面积和房屋建筑面积之比。
一般公摊面积都在20%以内。
房子越低公摊得越小。
套内使用面积：可以使用的面积。
套内建筑面积：含墙体，两墙中线对中线。
套建筑面积=套内建筑面积=公摊面积中线：墙体中间的平分线。
湖北方位是经纬线偏南15°，房子一般南偏东15°，日照时间最长，采光通风效果最好。
日照间距：一般都是1：1（光线不受阻挡）层高：本层的地面到上屋地面（一般层高3米，最低2.8米）净高：本层地面到天花的高度。
承重墙：支撑上面楼体的重量。
隔墙：一般不承重。
房子的结构：砖木结构砖混结构（靠墙体承重的）框架结构（靠梁、柱承重的）框架剪力结构（一般都是小高层）钢架结构（一般使用超高层）期房：取得备案证（建筑工程质量验收备案证）取得备案证之前是期房。
取得备案证之后是现房。
准现房：虽然没有取得备案证（质量验收备案证）但是房屋主体工程已完工，附属工程未完成。
合同面积：由设计完的图纸测算出来的面积。
（合同面积作为销售依据的面积）产权面积：由房管局实地测量的面积。
房地产销售基础专业知识
第二节：土地及地产知识概要
6、土地按用途分类及使用年限确定： 1、居住用地——70年； 2、工业用地——50年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年； 4、商业、旅游、娱乐用地—— 40年； 5、综合或者其他用地——50年。 另外，加油站、加气站用地为——20年。 注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经 购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。 但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限 的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房 地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使 用年限按国家规定执行。
高层：11层以上30层以下。
多层：多层房屋一般为4 -6层。
按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
住宅的种类
第三节：房屋建筑工程概论
第三节：房屋建筑工程概论
9、 住宅分类： 按楼体结构形式分类： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢混框架结构 4、钢混剪刀墙结构 5、钢混框架一剪刀墙结构 6、钢结构
住宅建筑工程概论
202X
土地及地产知识概要
房地产销售相关知识
汇报日期
房地产基本概念
第一节：房地产基本概念
1、房地产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、 地上的附着物及其附带的各种权利，包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房地产物权 2、房产 是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所 有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 3、地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的 土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有 着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。
房地产行业基础知识大全
房地产行业基础知识大全(总11页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--一、房地产基础专业知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。
包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。
a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
房地产基础知识 - 副本
房地产基础知识 - 副本导言房地产是指土地、建筑物和其他固定设施的综合体，包括住宅、商业建筑、工业厂房以及其他各种不动产。
作为一个庞大而复杂的行业，了解房地产的基础知识对于我们在房地产市场中做出明智的决策至关重要。
本文将介绍房地产基础知识的一些重要方面，帮助读者更好地了解这一行业。
1. 房地产市场的基本概念房地产市场是指买卖房地产的市场。
在这个市场上，买方和卖方以自愿交易的方式进行买卖。
房地产市场会受到多种因素的影响，包括供需关系、经济状况、政府政策等。
在市场中，房屋的价格是通过供需平衡决定的，当需求高于供给时，房价上涨；相反，当供给超过需求时，房价下跌。
2. 房地产投资的基本原则房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。
以下是一些房地产投资的基本原则：•投资前要做好充分的市场调查和分析，了解当地的房产市场需求和趋势。
•选择好的投资地点，例如地段优越、交通便利等条件良好的地区。
•考虑房产的资本增值潜力，例如周边基础设施建设、城市规划等因素。
•考虑投资回报率，包括租金收益和房产增值。
•确保投资的风险可控，例如通过保险和合理的资金规划来防范风险。
3. 房地产相关的法律法规在房地产领域，有一系列的法律法规对房地产交易、产权保护和相关争议解决提供了指导。
以下是一些常见的房地产相关的法律法规：•《中华人民共和国物权法》：对房地产的产权及其保护作了详细规定。
•《城市房地产管理法》：对城市房地产的管理和交易进行了规范。
•《土地管理法》：对土地的使用、出让、收回等进行了规定。
•《房屋买卖合同示范文本》：为房地产买卖合同的签订提供了示范。
•《房地产估价师执业管理办法》：对房地产估价师的执业进行了规定。
4. 房地产市场的风险和挑战房地产市场面临着一些风险和挑战，需要投资者和从业人员特别注意。
以下是一些常见的房地产市场风险和挑战：•财务风险：房地产投资需要大量的资金，如果资金不足或者投资回报不达预期，投资者可能面临财务风险。
房地产专业基础知识(全)
1.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。
房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外，加油站、加气站用地为20年；7.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。
有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
·生地：待开发的土地·熟地：完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
房地产基础知识篇
房地产基础知识篇1. 什么是房地产房地产是指土地和土地上的建筑物的统称。
它是人们居住和发展经济活动的基础，也是国家经济发展的重要组成部分。
房地产行业包括房地产开发、房地产经营、房地产中介和房地产服务等多个领域。
2. 房地产的分类根据用途和性质的不同，房地产可以分为住宅、商业、办公、工业和农业等不同类型。
•住宅：用于居住的房地产，包括公寓、别墅、住宅小区等。
•商业：用于商业活动的房地产，包括购物中心、超市、商业街等。
•办公：用于办公活动的房地产，包括写字楼、商务中心等。
•工业：用于生产活动的房地产，包括工厂、仓库等。
•农业：用于农业经营的房地产，包括农田、农舍等。
3. 房地产市场房地产市场是指购买、销售和租赁房地产的市场。
房地产市场的特点是供需关系紧张、价格大幅波动和投资回报周期长。
房地产市场涉及的主要参与方包括开发商、投资者、买家、卖家和租户等。
他们通过房地产中介机构或在线平台来进行交易和信息沟通。
4. 房地产投资房地产投资是指购买和持有房地产以获取租金收入和资产增值的行为。
房地产投资的形式包括购买住宅、商业物业和土地等。
房地产投资的目的是通过保值和增值来获取长期回报。
房地产投资的风险包括市场波动风险、政策调控风险和租金回报风险等。
投资者需关注市场动态、经济指标和法律法规，以降低投资风险。
5. 房地产税费购买和持有房地产会产生一系列税费。
常见的房地产税费包括契税、印花税、土地增值税和房产 tax 等。
这些税费的金额和征收方式可能因国家和地区而异。
购房者需要了解相关税费政策，并在购房预算中考虑这些费用的支出。
6. 房地产法律法规房地产行业受到各项法律法规的监管。
相关的法律法规包括土地管理法、房地产管理法和建筑法等。
这些法律法规主要规范了土地使用权、房屋买卖和建筑施工等方面的行为。
房地产交易中，买卖双方需要遵守相关法律法规的规定，并通过合法途径办理产权转移手续和房屋登记等事项。
7. 房地产金融房地产金融是指与房地产相关的金融活动。
房地产基本知识汇总
产权的各种解释
第一种解释：开发商的产权叫大产权，购房人的 产权叫小产权。 第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不 发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。 第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让 金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金 的叫“小产权”。
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房地产经纪
——引自《曾文正公全集》
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经纪：是指为合成各种市场交易而从事的居间、 代理、行纪等有偿服务活动 房地产经纪组成：房地产咨询、房地产评估、房 地产经纪 收费：物价局、房地局《关于房地产中介服务收 费的通知》规定，房屋租赁代理费，半至一个月 ；房屋买卖代理费，0.5-2.8%，协商定价。
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根据建筑材料分类
➢砖混结构：红砖与水泥 ➢砖木：四合院 ➢钢架：中央电视台 ➢框架：SOHO ➢钢混结构：浇注
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土地使用年限的计算
房改房：以本栋楼第一户向国家缴纳土地出让 金时开始计算。
商品房：以通过审批之日起计算。
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住宅的分类
根据房屋性质分： ➢商品房：区属、市属 ➢房改房 （已购公房）
•市属已购公房 •央产房:原产权属于中央在京单位、国有大中型 企业、国务院各部委机关及其下属企业等等 ➢经济适用房： •开盘项目明确为经济适用房 •开盘项目未明确为经济适用的（安居房、拆迁 房等） ➢私产平房：房契 ➢使用权：房管所、单位 ➢廉租房：“廉租屋”
房地产的概念
房地产又称不动产，是指土地、 建筑物及定着在土地、建筑物上不 可分离的部分。
三种存在形式：单纯土地、单纯 建筑物、土地与建筑物的结合
房地产的基本知识
房地产的基本知识第一节土地的概念及其特性一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。
二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第二节城市土地经济及房地产经济一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。
2、城市土地的特性1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征3、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年二、城市房地产经济1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。
包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。
房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
房地产基础知识
房地产基础知识目录一、房地产概述 (3)1. 房地产定义与特点 (4)1.1 房地产定义 (5)1.2 房地产特点 (6)2. 房地产分类 (7)2.1 住宅类房地产 (8)2.2 商业类房地产 (10)2.3 工业类房地产 (11)2.4 其他类型房地产 (13)二、房地产市场 (14)1. 房地产市场概述 (16)1.1 市场定义与功能 (17)1.2 市场规模与趋势 (17)2. 房地产市场结构 (19)2.1 供应方 (20)2.2 需求方 (20)2.3 市场中介 (22)三、房地产法律法规 (23)1. 法律法规概述 (24)1.1 土地使用权法规 (25)1.2 房地产交易法规 (26)1.3 房地产税收法规 (27)2. 产权与产权登记 (28)2.1 产权类型 (29)2.2 产权登记流程 (30)2.3 产权保护 (31)四、房地产估价与评估 (33)1. 房地产估价概述 (34)1.1 估价定义与目的 (35)1.2 估价方法与技巧 (35)2. 房地产评估流程 (37)2.1 评估前期准备 (37)2.2 现场勘察与评估 (38)2.3 评估报告撰写与审核 (40)五、房地产开发与管理 (41)1. 房地产开发流程 (42)1.1 项目立项与策划 (43)1.2 土地出让与获取 (45)1.3 项目规划与建设 (46)1.4 营销与销售 (47)2. 物业管理概述 (48)2.1 物业管理定义与范围 (49)2.2 物业服务内容与标准 (51)六、房地产市场分析预测及相关市场分析研究基础方法介绍等小标题可根据实际情况进行添加或调整52一、房地产概述作为国民经济和社会发展的重要组成部分，具有着举足轻重的地位。
它不仅关系到国民的居住条件和生活品质，还影响到国家的经济安全、社会稳定和城市化进程。
房地产是指土地及土地上的建筑物、构筑物等不可移动的物业。
根据土地的用途、位置、规模、形态等因素，房地产可以分为多种类型，如住宅、商业、办公、工业等。
房地产专业基础知识完整版
房地产专业基础知识完整版和使用权土地所有制是指土地归谁所有的问题，而土地使用权是指土地可以用来干什么的问题。
在中国，土地所有制属于国有制，即土地归国家所有。
而土地使用权可以由国家、集体或个人拥有。
国家和集体可以将土地使用权出让给开发商或个人，以便进行房地产开发或建设。
个人也可以通过购买房屋获得该房屋所占用土地的使用权。
土地使用权的期限根据土地类型不同而有所不同，一般为40-70年。
土地使用权期限届满后，土地将归国家所有，但业主可以继续使用该土地，前提是继续交纳土地出让金或使用费。
8.房地产市场房地产市场是指房地产交易的市场。
房地产市场的主要参与者包括开发商、中介机构、购房者、投资者等。
房地产市场的价格受到多种因素的影响，如供求关系、政策法规、经济形势等。
房地产市场的繁荣与萧条对整个经济都有着重要的影响，因为房地产是一个重要的经济支柱。
9.房地产税房地产税是指对房地产所有者征收的税费。
房地产税的征收主要包括房产税和土地使用税。
房产税是指对房屋的所有权征收的税费，而土地使用税是指对土地使用权征收的税费。
房地产税的征收可以有效地调节房地产市场，促进市场健康发展。
指房地产开发商在开发房地产项目时，先向购房者销售尚未建成的房屋，购房者需要提前支付部分房款，开发商在完成房屋建设后再交付给购房者。
期房的价格通常比现房便宜，但也存在一定的风险，如开发商无法按期交付房屋或房屋质量不符合要求等问题。
当前土地的所有权分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地法律规定属于集体所有。
只有国有土地才能进行市场交易和开发。
同一宗房地产的土地与地上建筑物的所有权往往不一致。
三通一平是指地皮在发展基础上的水通、XXX、路通和场地平整，而七通一平则包括上下水通、XXX、路通、排污通、通讯通、煤气通和热力通。
土地使用权可以通过协议出让、招标出让、拍卖出让和行政划拨等形式进行出让，但必须是国有土地。
第二部分：房地产基础知识培训教材---精简版
分为三个大部分：●房地产基本制度与政策●房地产相关知识●房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策房地产业一、房地产业1、房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业.2、房地产业与建筑业既有区别又有联系.区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性;而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。
建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
联系：它们的业务对象都是房地产.3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业.房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。
其中,房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业.建设用地制度取得国有土地使用权的途径主要有4种：（1）、划拨：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；（2)、出让：通过国家出让方式取得；（3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）;（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得.三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：国有土地使用权出让: 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权出让的方式和年限：1)依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让的四种方式：✧招标✧拍卖✧挂牌✧协议2)土地使用权的出让年限：✧居住用地:70年✧工业用地:50年✧教育、科技、文化卫生、体育用地：50年✧商业、旅游、娱乐用地：40年✧综合用地或其他用地：50年“区位"是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性,与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关)的距离，周围环境、景观等…商品房交付使用：房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人,并提供两书一表,两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表即《商品房竣工验收备案表》《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。
房地产行业基础知识培训完整版
5 法律法规规定的其它用地
5 法律法规规定的其它用地
异 有偿使用，需要签定合同 同
有期限限制
有偿使用，需要签定合同 有期限限制
少量费用(补偿、安置）或 无偿
一般无期限限制
目录
一． 房地产行业开展历史 二． 房地产行业根本常识和常用术语
1. 房地产行业根本常识 2. 房地产常用术语介绍 3. 房地产产品类型介绍 4. 房地产建筑根底知识 5. 房地产规划根底知识
阶段 特征
阶段 关键 词
–计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
–住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
–第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
–第二个快速发展 阶段
–第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地
除以上各大类用地之外的用地
土地使用权的出让方式
出让方式 招标、拍卖、挂牌
协议
划拔方式
1
经营性用地以(商业、旅游、商品 住宅等)及有竞争要求的工业用地
经营性用地以外用途的土地， 1 同一宗地只有一个意向用地 1 国家机关、军事用地
城市用地的类别
类别 代号
R C
M W TS
U
G E
类别名称
范围
居住用地
公共设施用地
工业用地
仓储用地 交通道路广场用
地 市政公用设施用
地
绿地
水域和其它用地
居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
房地产基础知识【史上最全、图文并茂】
认识房地产
朱镕基 1993
海南楼市最高点 7500元/㎡
认识房地产
中国房地产发展概述
第一阶段 萌芽阶段
第二阶段 爆发期与平稳期
第三阶段 活跃期
第四阶段 调控期
（1991年之前） （1991—1997年） （1998—2002年） （2003年-至今）
认识房地产
1998年
认识房地产
中国房地产发展概述
2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)要求把解决房地产 投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要 任务。
2006年5月24日，国六条出台，提出了促进房地产健康发展的六项措施； 7月 26日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税。
2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼。
占地面积VS基底面积VS建筑面积
占地面积：宗地的建设用地面积/宗地土地总面积； 基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积； 建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。
地产相关知识
常见用地指标
容积率VS建筑密度
容 积 率：是总建筑面积与占地面积（建设用地面积）的比； 建筑密度：即建筑物的覆盖率，指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与占地面积之比（%）。
房地产基础知识
2020/7/8
目录
1. 认识房地产 2. 地产相关知识 3. 房产相关知识 4. 房地产市场相关知识
➢ 认识房地产 ➢ 认识房地产市场
认识房地产
说文解字
什么是“房地产”？
土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益
认识房地产
建国后，中国房地产已经经历了四个阶段，当前处于第四阶段初期：
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建筑结构
按承重方式分类
墙承重 框架结构（梁柱承重）
半框架结构（部分墙承重）
空间结构
建筑知识
建筑结构
框架式
梁、柱承重，主要用于办公楼、旅馆 等平面空间较大建筑。 框—剪式（框架—剪力墙式）
某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主
要用于高层住宅。
建筑知识
建筑结构
剪力墙（shear
建筑知识
建筑图纸
建筑剖面图 沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称 横剖面图;沿建筑长度方向剖切后得到 的剖面图称纵剖面图;将建筑的局部剖 切后得到的剖面图称局部剖面图。建筑 剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部 布置情况，反映建筑的结构形式、分层 情况、材料做法、构造关系及建筑竖向 部分的高度尺寸等。
房屋知识
户型知识
住宅的朝向主要要求能获得良好自然 通风和日照。
建筑讲究朝向以主要朝南偏东为主，
并不大于20°为宜，就是要以避免太 阳光过分照射，让人们居住有舒服感。
房屋知识
户型知识
平台（阳台）：是指供居住者进行室外活动 的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部
分。
走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超
建筑结构
基础 建筑物向地基传递荷载的下部结构就 是基础，一般由土和岩石组成。
建筑知识
建筑图纸
建筑总平面图 是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。 它是在建设基地的地形图上，把已有的、新 建的和建筑总平面图拟建的建筑物、构筑物 以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制 出来的平面图。主要表明新建平面形状、层 数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场 地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、 道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境 保护方面的要求等。
规划知识名词解释
主讲人：刘鹏
规划知识名词解释
主讲人：刘鹏
开发知识
规划知识名词解释
日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日
(或大寒日）底层获得不低于二小时的满窗日照（日照）而保
持的最小间隔距离。
房屋知识
房屋类型 房屋建筑形式 房屋销售形式
户型知识
房屋知识
房屋类型介绍
房屋的种类繁多，主要分为房改房、集资房、存量
概念政策
第六个阶段（2014-2018）：房地产转型及长效机制探索阶段
据当时数据统计显示，公布2014年销售业绩的企 业共37家，其中仅15家完成年度目标，且这些企 业大多集中在千亿级别房企中。克而瑞研究中心 发布的最新报告显示，2017年，百强(TOP100)房 企业绩规模大幅增长，集中度进一步提升。其中， TOP10房企集中度达24.1%，TOP30和TOP100房企集 中度分别达到了38.4%和55.5%。另外，龙头三强 销售额均超5000亿，千亿阵营已达17家。
建筑知识
建筑结构
地基 地基是指建筑物下面支承基础的土体或岩 体，作为建筑地基的土层分为岩石、碎石 土、砂土、粉土、黏性土和人工填土。地 基有天然地基和人工地基两类。 天然地基是不需要人加固的天然土层。 人工地基需要人加固处理，常见有石屑垫 层、砂垫层、混合灰土回填再夯实等。
建筑知识
概念政策
四个阶段（1998-2003）：福利分房全面终结，住房货币化开始
概念政策
第五个阶段（2004-2013）：房地产第二个黄金十年发展
2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年，也 是国家对房地产密集调控的十年。2004年“8.31” 大限开始到2013年，国家及相关部委共计出台70 余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财 税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度 之高、力度之大前所未有。2008年世界经济危机， 中国出台了四万万亿计划。
开发知识
土地
三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平 整 七通一平：大的开发区域或重要的开发项目施工准备工作的 要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通 讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
开发知识
五证
《国有土地使用权证》
《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》
建筑知识
建筑图纸
建筑剖面图 建筑平面图，又可简称平面图，是将新 建建筑物或构筑物的墙、门窗、楼梯、 地面及内部功能布局等建筑情况，以水 平投影方法和相应的图例所组成的图纸。
房屋知识
户型知识
户型就是住房的结构和形状。有的是开发商设计，如连片成栋小区，有的 是个人根据自家的条件和要求设计，如自己建设的别墅。总之，有什么样 的思维就可以设计出不同的户型。 住宅户型的设计应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房 和卫生间等基本空间，以满足人们的生活需求、交往需求、休闲需求、隐 私需求、健康需求、审美需求等。
wall）
剪力墙承重，主要用于高层建筑
又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构 筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的
水平荷载和竖向荷载{重力}的墙体。防止
结构剪切破坏。 它分平面剪力墙和筒体剪力墙。 剪力墙按结构材料可以分为钢板剪力墙、 钢筋混凝土剪力墙和配筋砌块剪力墙。其 中以钢筋混凝土剪力墙最为常用。
见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。
房屋知识
房屋销售形式
跃层式住宅 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部 楼梯联系上下层； 一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生 间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书 房、卫生间等。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光 面；通风较好，户内居住面积和辅助面积 较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较 小。
房屋知识
房屋销售形式
LOFT公寓 在英语里，LOFT原意是“在屋顶之下，存 放东西的阁楼或高大空间的建筑”。LOFT， 字面意义是仓库、阁楼的意思。 Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的 空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞 台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无 障碍；透明性，减少私密程度；开放性， 户型间全方位组合；艺术性，通常是业主 自行决定所有风格和格局。
过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。
阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需 要，利用房间内部空间上部搭建的楼层
房屋知识
进 深： 一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但
户型知识
开
为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）
房屋知识
房屋销售形式
错层式住宅 指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平
面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，
层次分明，立体性强，但未分成两层，适 合大面积平层住宅
一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨
等所有房间均处于同一层面上。
目前在市面上，住宅方面，以平层单 位为主。
房屋知识
房屋销售形式
复式住宅 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，
但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出
夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下； 其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的
空间利用率。
简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住 宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看
第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽，开始居民全价售房试点
单位福利房
概念政策
第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生，房地产业初登历史舞台
1980年，第一个港资开发商在内地建设项目——新世界中国大酒店
概念政策
第三个阶段（1988-1997）：房地产第一个疯狂飞跃的十年
从左至右依次为冯仑、易小迪、王功权、潘石屹
什么是房地产开发 房、经济适用房、公租房、微利房、平价房、解困房、
廉租房、回迁房、商品房、小产权房、商业用房、限 价房、花园别墅、办公用房、公寓、写字楼、商 铺、工业用房等。
房屋知识
房屋建筑形式
塔楼
房屋知识
房屋建筑形式
板楼
房屋知识
别墅
房屋销售形式
独栋别墅是有很大的私人花 园，以三层为多。 联排是指连在一起的小别墅，
概念政策
总结
房地产正逐步进入寡头时代，销售数据的好坏已经不能 直接反映房地产市场的好坏。不止是房地产市场有区域 分化，房企之间的分化也非常严重，强者恒强弱者恒弱， 只有具特色竞争力的公司或者真正的大企业才能生存并 且越活越好，更多的中小房企可能被平均了。
开发知识
取得土地――确定建筑――确定户型、面积——招
高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的
1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。
建筑知识
建筑结构
建筑图纸
建筑知识 按承重结构分类
砖木结构——旧式住房 混合结构（包括部分钢筋混凝土） 钢筋混凝土结构——目前通常采用 钢结构——现代建筑、超高层大跨度
间：
住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在 3.0-3.9米之间。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构 整体性、稳定性和抗震性。
层
高：
房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板 层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜低于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净
《建筑工程施工许可证》
开发知识
两书
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》
开发知识
详规图
《控制性详细规划图》
《修建性详细规划图》
开发知识
规划知识名词解释
建筑系数——“建筑占地系数”的简称。 指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面 积与用地总面积之比以百分率计。用以说 明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土 地利用率。合理的建筑系数应在节约用地 的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采 光和防火、防爆等方面的空间要求，并保 证足够的道路、绿化和户外活动场地。