《物权法》(所有权——按份共有、共同共有、建筑区分所有))

4、共有权的转让 共有权的转让是指共有人依法将自己在共有财产中 的份额转让给他人(含其他共有人)，其他共有人有 优先购买权。

5、共有人的连带责任


（1）构成合伙关系的，应对外负连带责任。 （2）共有物侵权之连带责任，约定按份的，不具 有对抗善意第三人的效力。 （3）未约定的，以连带责任论。




7、共同共有关系消失的效力 ： （1）共有关系消灭，各共有人就分得的份额取得 单独的所有权； （2）各共有人对原共有财产负有瑕疵担保责任； （3）共同共有财产分割后，一方的优先购买权。


四、建筑物区分所有权 （一） 概念及特征 1、概念 建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的业 主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有 共有权，以及相互间对建筑物的整体享有管理权而 构成的建筑物所有权的复合共有。 业主：房主、房屋所有者，主要指私房所有者


共有部分 及附属物
建筑物占 有的地基 使用权
住宅公共 用地及设 施
基本构造
共同 共有

4、共有部分的专有使用权 共有部分可以依据法律规定或者共有人之间的 约定进行分割，并由某一个或者数个区分所有人享 有排他的、独占性的使用权。


5、基地使用权的共有问题 建筑物的区分所有人对基地使用权享有按份共 有权，建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区 分所有而享有基地使用权。 对专有部分的所有权转让的同时转让对基地使 用权的所拥有的部分权利。


3．专有部分的所有权法律关系 (1)客体是专有部分。 (2)专有部分所有人对专有部分享有完全的占有、 使用、收益、处分的权利，某一专有部分所有人出 让其专有部分时，其它权利人不享有优先购买权。 (3)任何专有部分所有权人行使权利时，都应考虑 全体区分所有人的共同利益，不得滥用其专有部分 所有权，损害其他所有人利益。

（二）按份共有
1、概念 ：按份共有，又称分别共有，是指两个或 者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财 产享有权利和承担义务的一种共有关系。


2、按份共有人的权利： 按份共有人按照预先确 定的份额对共有财产享有占有、使用、收益、处分 的权利。

3、按份共有人处分权的限制 ： 对共有财产的处 分必须取得全体共有人的同意。若一个或几个共有 人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行法 律上的处分，对其他的共有人不产生法律效力。若 是擅自对共有财产进行了事实上的处分，应对其他 共有人负侵权行为责任。

案例：丈夫周男与妻子王女婚后共同出资，购置了丰台区草桥欣园小 区的商品房一套。购房时因周男在外地工作，只有王女与开发商签订 了商品房预售合同。后因夫妻感情不和，王女于2009年5月擅自将房 屋卖给了陈某。周男得知后，一纸诉状将王女与陈某告上法庭，请求 判令王女与陈某签订的房屋买卖合同无效。 一审丰台区法院认为，争议房屋为周男与王女的夫妻共有财产。王女 出售房屋未告知周男，侵害了周男的合法财产权利。另一方面，购房 人陈某虽然已经支付了房款，进驻了房屋，但是因诉讼时陈某尚未取 得房屋产权，故，陈某不具备善意第三人的条件。因此，判决王女与 陈某签订的房屋买卖合同无效。 判决后，王女与陈某不服，上诉至北京市第一中级人民法院。二 审法院经审理认为：王女与陈某签订房屋买卖合同时，虽然王女尚未 取得房屋产权证，但是王女出示了其与开发商签订的商品房预售合同 ，且周男未在合同上签字。据此，陈某有理由相信房屋归王女所有。 从诚实信用原则和保护交易安全的角度，综合全案考虑，应判决房屋 买卖合同有效，并继续履行为宜。故，2010年5月二审法院做出终审 判决：撤销一审判决，驳回周男要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请 求。


（四）管理权
1、物业管理区域 物业管理区域，是指相对独立的、只成立一个业主 大会并由一个物业管理企业实施(或由业主自主实施)统 一物业管理的区域。 物业管理区域本质上是民事领域中区分所有建筑物 的区分所有人共同行使其建筑物区分所有权的区域。 业主大会应由物业管理区域内全体业主组成，而一 个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相 关场地在构造和权利归属上具有整体性。



①性质不同。建筑物区分所有权是一种特殊的所有权，由专有权、共有权以 及成员权相结合而成，属于物权的一种。相邻关系并不是一种独立的物权， 其本质是相邻不动产所有权或者使用权的适当扩展或限制。 ②主体不同。建筑物区分所有权的主体必须是所有权人，取得专有部分的所 有权即可成为建筑物区分所有权人。相邻关系的主体则是相互毗邻的不动产 的所有人或使用人，此处并不限于是所有权人。 ③客体不同。建筑物区分所有权的客体指的是区分建筑物的专有部分和共有 部分。相邻关系客体一般是指相邻各方行使不动产所有权行为，强调的是所 有权人或使用人可要求邻人提供方便，正当行使自己的所有权权益，同时又 要为邻人利益方便，接受必要限制。 ④内容不同。建筑物区分所有权的内容包括专有部分的权利义务，基于共有 部分而形成的权利义务，以及依成员权而享有的权利和承担的义务。相邻关 系内容包括：a、相邻一方有权要求相邻另一方提供必要的便利，相邻另一方 应当在必要的限度内给予方便。可以说此为对不动产所有权的扩张；b、相 应的，在他方要求提供必要便利时，负担一定限度的容忍义务，也就是限制 己方权利的行使。 ⑤建筑物区分所有权制度主要解决的是所有权的行使与保护问题，而相邻关 系主要调整的是所有权的延伸和限制问题。
投票权
服务享有 权
选举与被 选举权 其他约定 的权利 法定的其 他权利
知情权
监督权

6、立法

《物权法》第75条、第76条、第77条、第78条、 第79条、第80条。





案例：原告袁某诉称：与被告系上下邻居关系，1999年底，被告进 行房屋装修时，擅自破墙开门开窗，将五层共用平台占为私用，在上 面种植花草，放置石桌、石凳等。还在通往五层共用平台的五层共用 走道上安装铁门，将铁门之内的共用走道作为厨房占用，妨碍原告及 其他居民进出五层共用平台。后经居民投诉，2004年在区房地局的 干预下，被告拆除了上述部分违章搭建。2006年底，被告又擅自在 五层共用平台上搭建阳光房，该阳光房房顶距原告窗户仅90厘米， 严重影响原告安全。为此，原告多次与被告交涉，但被告置之不理， 给原告人身安全及身心健康均造成严重影响。故原告起诉法院要求判 令被告： 1、拆除搭建在某路1072弄29号五层共用平台上的阳光房，恢复共 用平台原状； 2、排除通向五层共用平台的妨碍，拆除搭建在某路1072弄29号五 层共用走道上的厨房，恢复五层共用走道原状； 3、赔偿原告精神损害费人民币3，000元。 被告袁某某辩称：某路1072弄29号四层屋顶上的阳光房非被告搭建 ，五层走道上搭建的厨房系被告的前任住户所为，且与居住六层的原 告无任何关联，不影响原告的通风、采光和通行，对此，原告没有诉 权。综上，要求法院驳回原告的所有诉讼请求。


4、立法

《物权法》第71条



（三）共有部分的所有权问题
1、概念
共有部分是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物 其他部分。 共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物，全体业主共 同享有的不可分割的共同共有权。


2、特点
(1)共有部分与专有部分不可分离，区分所有人取得专有部分所有 权，因而取得共有部分共有权。 (2)区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。 (3)各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以按份共有，也可 是共同共有。



5、夫妻共有财产——法定夫妻财产制、约定夫妻 夫妻共同财产制 法定夫妻财产制 (1)共有财产 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻 共同所有： ①工资、奖金； ②生产、经营的收益； ③知识产权的收益； ④继承或赠与所得的财产； ⑤其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。



2、管理团体组织——业主大会、业主委员会 为有效解决因使用共有部分或者共有部分中的 专有部分形成的纠纷而设置一个管理团体的组织， 从而形成团体关系。

4、管理权的特征

管理权的团体性——与专有权、共有权的同等性— —永续性


5、成员权 权利：对重要管理事项的表决权、参与订立规则的 权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请 求停止违反共同利益行为的权利。 义务：承担团体协议、章程等规定的义务，接受管 理者管理等。

Hale Waihona Puke 3、形式： （1）夫妻共有 （2）家庭共有 （3）共同继承遗产 （4）因合同而产生的共同共有（合伙收益） （5）法律推定的共同共有 （6）集体所有为特殊的共同共有


4、效力： （1）权利 按法律或约定平等的占有、使用，对于财产的收益， 不是按比例分配，而是共同享用，对于共有财产的 处分，必须征得全体共有人的同意。 （2）义务 对外义务：发生债务或者是对第三人造成伤害的， 全体共有人承担连带责任。 对内义务：平均分担(合同)各种费用，。
业主 A
业主 D
区分所 有建筑 物
业主 C
业主B
管理权
共有部分共有权
专有部分专有权
业主李某的权利
建筑物
专有权（区域所有 关系、相邻关系）
建筑物
管理权（服务 合同关系）
建筑物
共有权（团体 关系、互有关 系）
权利客体：整体性
权利内容：多样性
权利的形态：独立的所有权形态
共有权的特质：专有权为主导




夫妻约定财产制 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚 前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共 同所有。 约定应当采用书面形式。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产 的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所 有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定 的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 夫妻共有财产的分割——夫妻共有财产只有在夫妻 离婚，或夫妻一方死亡、继承开始时，才能进行分割。



（二）专有部分的所有权问题 1．概念 专有部分是指具有构造上和使用上的独立性，并 能够成为分别所有权的部分。 专有权是指权利人享有区分建筑物的独立建筑空 间为标的物的专有所有权。 2.特点： (1)结构上的独立性。 (2)使用上的独立性。 (3)通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

6、消灭原因 （1）共有人之间的协议. （2）共有财产归于一人所有. （3）共有财产的丧失和被转让.

(四)共同共有

1、概念：共同共有是指两个或者两个以上的共有 人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共 同享有权利并承担义务的一种共有关系。


2、特征 （1)共同共有依据共同关系而产生，以共同关系的 存在为前提。共同关系主要包括夫妻关系和家庭共 同劳动关系。 （2)共同关系存续期间共有财产不分份额。 （3)共有人平等地享有权利和承担义务。 部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共 同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认 定为按份共有，但有家庭关系的除外。


6、家庭共有财产 家庭财产：家庭成员共同所有和各自所有的财 产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共 同财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、 其他家庭成员各自所有的财产。 家庭共有财产：家庭成员在家庭共同生活关系 存续期间，共同创造、共同所得的财产，是家庭成 员的共同劳动收入和所得。
知识要点:
一、所有权的概念、特征及本质 二、所有权的权能 三、所有权的取得方式 四、善意取得制度 五、共有权的概念、特征及类型 六、共同共有与按份共有的区别 七、建筑区分所有权的概念、特征及本质



三、公有、按份共有、共同共有 (一）公有财产 1、概念：公用财产包括领海、领空、公共道路、 港口、公园以及其他供公众直接使用的财产。公用 财产属于国家所有，不得转让，不得作为取得时效 的客体。 2、特征：公有财产是指为社会公众共同使用的财 产。 (1)适用公法。 ( 2)不能够作为商品转让



共有财产分割：
1．实物分割。它以不影响共有财产的使用价值和特定 用途为前提，一般是可分物。 2．变价分割。即共有财产不能分割或者分割有损其价 值，而且各共有人都不愿意接受共有物时，可以将共有 物出卖，由各共有人分别取得变卖所得价金。 3．作价补偿。即由共有人中的一人或者数人取得共有 物，对超出其份额的部分作价补偿其他共有人。如果无 法进行准确分割，适用补偿差额的方法。