物权法与物业管理.ppt
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于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将 该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表 示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑 面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过 该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢 房屋进行出售。
对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房 屋的共有权利？
建筑物区分所有权：什么人是业主？
《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。 《广西物管条例》 第六条 本条例所称的业主包括：
（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人； （二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第 三节规定取得建筑物专有部分所有权的人； （三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的 法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用）
律师解疑：会所、学校、地下车库不属 于业主共有
对此，《建筑物区分所有权的解释》予以 了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整 幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间， 只要符合“具有构造上的独立性，能够明 确区分Biblioteka Baidu具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客 体”三项条件，就应当认定为专有部分。
什么是专有部分？
专有部分和共有部分的界限是什么？
专有部分有四个学说： 1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁 2:空间说—没办法装修 3：粉刷表层说—装一幅的困难 4：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况
采取粉刷层表层说 建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部
分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；
“需要指出的是，本条说的绿地、道路 业主 所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所 有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业 主所有”；
共有的主体
共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的 共有主体范围：
（1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的 范围。
（2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及 小区内相对独立，形成共有的部分。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行 为设立或者消灭物权的，自事实行为成就 时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十 条规定享有不动产物权的，处分该物权时， 依照法律规定需要办理登记的，未经登记， 不发生物权效力。
举例说明
• 所谓区分所有，就是一种土地立体空间的 分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物 业小区为例，便在法律上被分割成101个物 业或立体空间，即100个房屋单元空间块， 以及100个房屋单元空间块之外的其余空间 。这个其余的空间，101个空间就是小区的 共用部分。这种既有专有部分，又有共有 部分的建筑物称为区分建筑物。
物权法与物业管理
林宇
从物业管理的定义说起
物业管理的概念?
物业管理，是指业主通 过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业 广西物管条例第 管理区域内的环境卫生 二条 和相关秩序的活动。
物权法和物业管理
• 物权在多业主建筑中叫--建筑物区分所有 权。
• 权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以 放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的 缴纳）
案例: 小区会所归谁所有？
某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位 于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公 司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣 传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套 设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。
共有部分
房屋共用部位
一般包括建筑物 的基础、承重墙 体、柱、梁、楼 板、屋顶以及外 墙、门厅、楼梯 间、走廊、楼道、 扶手、护栏、电 梯井道、架空层 及设备间等。
共有部分
共用设备：一般包括电梯、 水泵、水箱、避雷设施、消 防设备、楼道灯、电视天线 、发电机、变配电设备、给 排水管线、电线、供暖及空 调设备等。
• 物业管理新的理解，多业主区分所有建筑 物的管理就是物业管理,
什么是建筑物区分所有权？
• 房屋---• 所有权：占有、使用、收益和处分及排他
性的权利 • 房屋的共用部位----建筑物区分所有权：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。
共有部分
共用设施：一般包括道路、绿 地、人造景观、围墙、大门、 信报箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化粪池、 垃圾容器、污水处理设施、机 动车（非机动车）停车设施、 休闲娱乐设施、消防设施、安 防监控设施、人防设施、垃圾 转运设施以及物业服务用房等
法定共有部分
根据物权法第六章第七十三条的规定，法定 共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共 道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明 示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施 和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。
什么是专有部分？
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊 位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的 专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部 分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
（3）具体的楼栋。案例：化粪池 （4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当
区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电 费分摊---产生电费的设备
专有权、共有权、共同管理权的关系
• 专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权 时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转 让共有权且不得要求分割。
• 费用分担，收益分配——有约定从约定，无约定 以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的 交存、公共部位经营收益的分配）
什么人是业主？
《物权法》第二章 第三节
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法 律文书或者人民政府的征收决定等，导致 物权设立、变更、转让或者消灭的，自法 律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的， 自继承或者受遗赠开始时发生效力。
什么人是业主？
《物权法》第二章 第三节
对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房 屋的共有权利？
建筑物区分所有权：什么人是业主？
《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。 《广西物管条例》 第六条 本条例所称的业主包括：
（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人； （二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第 三节规定取得建筑物专有部分所有权的人； （三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的 法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用）
律师解疑：会所、学校、地下车库不属 于业主共有
对此，《建筑物区分所有权的解释》予以 了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整 幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间， 只要符合“具有构造上的独立性，能够明 确区分Biblioteka Baidu具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客 体”三项条件，就应当认定为专有部分。
什么是专有部分？
专有部分和共有部分的界限是什么？
专有部分有四个学说： 1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁 2:空间说—没办法装修 3：粉刷表层说—装一幅的困难 4：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况
采取粉刷层表层说 建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部
分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；
“需要指出的是，本条说的绿地、道路 业主 所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所 有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业 主所有”；
共有的主体
共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的 共有主体范围：
（1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的 范围。
（2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及 小区内相对独立，形成共有的部分。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行 为设立或者消灭物权的，自事实行为成就 时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十 条规定享有不动产物权的，处分该物权时， 依照法律规定需要办理登记的，未经登记， 不发生物权效力。
举例说明
• 所谓区分所有，就是一种土地立体空间的 分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物 业小区为例，便在法律上被分割成101个物 业或立体空间，即100个房屋单元空间块， 以及100个房屋单元空间块之外的其余空间 。这个其余的空间，101个空间就是小区的 共用部分。这种既有专有部分，又有共有 部分的建筑物称为区分建筑物。
物权法与物业管理
林宇
从物业管理的定义说起
物业管理的概念?
物业管理，是指业主通 过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业 广西物管条例第 管理区域内的环境卫生 二条 和相关秩序的活动。
物权法和物业管理
• 物权在多业主建筑中叫--建筑物区分所有 权。
• 权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以 放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的 缴纳）
案例: 小区会所归谁所有？
某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位 于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公 司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣 传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套 设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。
共有部分
房屋共用部位
一般包括建筑物 的基础、承重墙 体、柱、梁、楼 板、屋顶以及外 墙、门厅、楼梯 间、走廊、楼道、 扶手、护栏、电 梯井道、架空层 及设备间等。
共有部分
共用设备：一般包括电梯、 水泵、水箱、避雷设施、消 防设备、楼道灯、电视天线 、发电机、变配电设备、给 排水管线、电线、供暖及空 调设备等。
• 物业管理新的理解，多业主区分所有建筑 物的管理就是物业管理,
什么是建筑物区分所有权？
• 房屋---• 所有权：占有、使用、收益和处分及排他
性的权利 • 房屋的共用部位----建筑物区分所有权：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。
共有部分
共用设施：一般包括道路、绿 地、人造景观、围墙、大门、 信报箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化粪池、 垃圾容器、污水处理设施、机 动车（非机动车）停车设施、 休闲娱乐设施、消防设施、安 防监控设施、人防设施、垃圾 转运设施以及物业服务用房等
法定共有部分
根据物权法第六章第七十三条的规定，法定 共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共 道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明 示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施 和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。
什么是专有部分？
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊 位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的 专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部 分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
（3）具体的楼栋。案例：化粪池 （4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当
区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电 费分摊---产生电费的设备
专有权、共有权、共同管理权的关系
• 专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权 时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转 让共有权且不得要求分割。
• 费用分担，收益分配——有约定从约定，无约定 以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的 交存、公共部位经营收益的分配）
什么人是业主？
《物权法》第二章 第三节
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法 律文书或者人民政府的征收决定等，导致 物权设立、变更、转让或者消灭的，自法 律文书或者人民政府的征收决定等生效时 发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的， 自继承或者受遗赠开始时发生效力。
什么人是业主？
《物权法》第二章 第三节