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世联策划报告

1.4区域市场及本项目周边市场调研

地理位置及产业结构:

后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。)

确立21世纪以高新技术产业为主导

区域形象

整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢;

交通条件一般, 当前仅706路公交车经过;

在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡)

经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。

销售状况:

销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。

销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右

媒体关注度较高,

户型分析:

供应的户型主要以三房、二房、复式为主

主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房

小面积住宅市场认可度较差

户型设计对南北通透、方正实用要求较高

多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析:

对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛”

客户群分析:

主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房

地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多

主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区

30-40岁年龄段人群为消费主体。

城市规划

后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的)

控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的)

规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。

开发规模

后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势,

1.5片区竞争格局

汉口与后湖片区同层面价位竞争区域当前主要集中在金银湖、

常青和杨叉湖三个片区, 开发量都很大。

各片区主要楼盘列举:

后湖片区: 东方恒星园、 竹叶苑、 佳海华苑、 世纪家园、 后湖生

态家园、 城开项目( 未动工

)

金银湖片区: 万科四季花城、 碧海花园、 书香水榭

杨叉湖片区: 新华家园、 阳光花园、

田园小区

常青片区: 常青花园十二期、 十四期

竞争片区位置示意图:

发展大道

竞争片区比较表

1.6竞争项目比较

区域内: 后湖生态花园、城开项目、世纪家园

区域外: 万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园

注: 万科四季花城与城开项目价格属于预估, 城开项目含300-400元/平方米左右的装修

评价: 本项目在后湖片区除价格不占优势外, 与大多项目相比优势明显, 有超出一个层面的可能。

与区域内楼盘价格差距较大, 仍需在产品与营销方面做一定的提升;

与区域外楼盘相比, 不占明显优势, 主要优势为地段、小区环境;

地段的优势是不可替代的, 本项目距市中心直线距离短, 属于繁华边缘的净土, 距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近, 这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。

同层面主要竞争对手锁定: 万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园