我国不动产登记制度存在的问题与完善对策

我国不动产登记制度存在的问题与完善对策

摘要：我国不动产登记制度要想更加完善就必须统一登记制度，制定相关的条例并对具体的登记错误责任追偿做出明确的规定。统一登记制度是一个长期而艰巨的任务，需要国家一级社会相关部门的多方通力协作。因此，相信我国的不动产登记制度会越来越完善。本文探讨了我国不动产登记制度存在的问题与完善对策。

关键词：我国；不动产登记制度；问题；完善对策

我国不动产登记制度的完善有着极其重要的现实意义，即有利于协调债权和物权之间的利益平衡、培育和谐宽松的市场环境、保护弱者及交易安全等，但在实际发展过程中存在的问题不容忽视，因此依据实际发展情况不断完善我国不动产登记制度至关重要，如合理拓展不动产登记适用领域、制定统一的不动产登记法律、确立我国不动产登记法律效力及适用条件等，从而更好地发挥我国不动产登记制度的作用。

1 我国不动产登记制度中存在的问题

1.1 登记机关的责任机制不够完善

当前登记机关工作中错记、漏记、丢失等现象时有发生，而为不动产登记机关这种工作上的疏漏承担损失的却是产权人。有些文件丢了可以重办，只是时间的问题；碰到补办不了的文件，则会给产权人造成不可估量的永久性的损失。产权人中对登记机关工作人员录入的具体数据、信息条目并不清楚，由对方盖上公章就默认登记完毕，再加上登记后登记当事人对不动产买受时的一些源文件保管不善，后期不动产纠纷维权就缺少证据，悔之晚矣。例如：法人中的法人以个人名义对不动产进行买卖或抵押，若没有完善的不动产登记文件，不动产的使用权一经查封就直接造成抵押权落空。而登记机关对工作疏漏的行为并不重视，有的甚至推卸责任，导致责任人权利无法落实，登记机关收费标准却有明文规定，登记机关收费明码标价办事却不牢靠，严重破坏了不动产登记的公平性。

1.2登记机关的收费不合理问题

我国不动产登记机关的服务是收费的。产权人去申请登记，登记机关会按照申请人的财产多少收取对应比例的费用。很多人对于登记机关作为国家性质的服务型部门却要收费办理业务这件事很有异议，他们认为同样办理一份登记，登记机关手续上并没有本质上的差别，而财产越多登记所需费用也越多的行为也无据可依，令人费解。

1.3 不动产登记制度滞后及不透明

在某些案件中需要查询当事人房屋登记的情况，而最终的查询结果却显示当事人不动产物权已经转移，但登记机关却未将变更情况记录到不动产登记产权簿上，形成不动产登记滞后。这种现象的出现给法官审理案件造成困扰，法庭不能按照事实进行审判，无法实施对当事人合法权益及其不动产交易安全状况的法律保护。另外，我国不动产登记机关的职能不仅是对不动产进行注册和管理，还要予以公布，而不动产登记系统中却没有建立相应的不动产公示平台，且我国并未颁布与此相关的法律法规来强调不动产登记情况要予以公开，导致我国不动产情况不透明，不能保证不动产制度可以及时、公开地保护利益关系人的正当权益。 2我国不动产登记制度的完善对策

2.1明确界定不动产的范围

如果不动产没有清晰的界定，不动产登记就没有具体的登记范围，容易造成

不合理的登记现象，需要通过立法的形式明确规定，制定统一的不动产登记法十

分有必要。通过立法，改变现行的登记制度，可以以市场为依据，随着时代的变化，不断补充物权，确定不动产的登记范围。按照市场的需求，将需要法律保护的、存在争议的不动产及时纳入登记范围，对一些不需要登记的不动产要及时摒弃。同时应考虑将森林、草原等自然资源包括进去，因为它们不属于动产，和土

地一样，影响着人们的社会生活，将它们视为不动产符合普遍的认知观念，有利

于解决管辖真空地带的问题，也解决了在自然资源物权管理上的登记问题。另外，由于与不动产登记相关的法律比较多，而且散乱，需要进行整合，对有冲突的地

方进行删减或者重新补充，制定统一的不动产登记法律。

2.2建立统一的登记机构

建立统一的不动产登记机构，可以有效地解决分散登记的问题，减轻公民和

法人的登记负担，提高登记效率，促进不动产登记更加合理有序。不同的学者对

登记机构的选择有不同的建议，有支持中介机构管理不动产登记的，也有支持法

院或者事业单位管理，比较来说，它们都有利有弊，有的任务繁重，有的权威性

不足，有的独立性不足。从我国实际出发，选择统一的行政机构管理不动产登记

是比较合适的，行政机构本身有一定的登记资料，而且可以作为一些行政政策实

施依据。由统一的行政机关管理登记工作，可以提高登记的效率，也使其与司法

机关的权利能够相互制衡。针对当前的分散登记，机构重叠的问题，应设立独立

的不动产登记机构，避免各部门的利益冲突，节约行政资源，提高行政机构的服

务质量。

2.3完善新登记类型的规定

要明确新登记类型的具体范围。在异议登记上，要先规定符合异议登记的情形，如果符合才受理登记，对登记机关的异议更正行为也要有明确规定，对登记

机关的异议登记制度给予相应的权限限制，以免登记机关滥用职权损害他人的利益。要完善更正登记的适用范围，合理界定，以普通民众的理解方式为依据，保

证权利人的合法权益。另外，要扩大预告登记的适用范围，满足市场经济发展的

需要。

2.4建立完善的赔偿制度

在不动产登记中发生错误是不可避免的，但是登记错误，关系到当事人的权

益问题，应该给予相应的救济。当前不动产登记中的赔偿制度存在许多问题，需

要建立完善的赔偿制度。要明确不动产登记错误的归责原则，规定承担赔偿的情形、范围和赔偿标准等问题。在构建赔偿制度时，要以物权法为基础，登记机构

承担责任，在登记机构内部要细化职能，发生登记错误损害当事人的利益时，能

明确职能承担者。国家财政要负责赔偿，同时可以引入保险机制，由登记机构购

买相关的保险，转移风险，而且缓解了国家财政赔偿的负担。

2.5建立不动产登记信息的公开查阅制度

我国法律法规还没有规定公开财产注册的条款，为此需制定统一的规定，在

不动产登记有关条文中明确提出将不动产的有关材料进行公布，还要设置与之相

应的第三方平台对不动产登记情况及其材料予以及时、有效的公开，双管齐下，

保证法院在案件需要时可以快捷、准确的查询案件当事人不动产登记的信息，对

当事双方及法院的权力都能采取有力的保护。此外，统一不动产登记法时要对不

动产登记信息查阅人的范围及查询条件有明确的规定，如规定查询人为合法身份

的公民、法人或其他组织，且需携带对应身份证件方可查询。还可以限定登记部

门的答复时间，促进政府部门提升工作效率，对财产损失人的权益予以保障，并