商业物业自持难 租售并举或是必经之路
商业物业租售经营机制概述
商业物业租售经营机制概述商业物业租售经营机制概述随着经济的快速发展，商业物业的租售市场也在不断壮大，成为了商业活动中不可或缺的一个重要环节。
商业物业租售经营机制主要是指商业物业的出租和出售过程中所运用的经营管理形式。
本文将从商业物业租售的概念、商业物业租售经营模式、今日商业物业租售市场等方面进行详细阐述。
一、商业物业租售的概念商业物业租售是指各种商业用途的物业，例如商铺、写字楼、工业园区等，在市场经济条件下，出租或出售给商家或企业，并从中获得租金或售价的经济活动。
商业物业租售是经济活动的重要组成部分，也是现代化城市发展的必然趋势。
二、商业物业租售经营模式1.出租模式出租模式是商业物业租售中最常用的模式。
在这种模式下，房主可以将商业物业出租给商家或企业，收取一定的租金，并使用相对应的管理体系，如收租、物业管理、合同管理等。
该模式的优势在于灵活、收益稳定，并且较为容易实现商业物业市场的租金均衡。
2.出售模式相对于出租模式，出售模式的商业物业租售经营机制相对较为复杂。
在该模式下，商业房主可以直接将商业物业出售给商家或企业，使企业成为物业的拥有者。
拥有商品房的企业将获得房屋的建筑权，并使用，维护和管理房屋。
房主收取建筑成本，并在售后提供相应的管理体系。
3.租售混合模式租售混合模式是同时包含出租和出售的一种商业物业租售方式。
在该模式下，房主可以选择将商业物业和商业用房同时出售或出租。
用户可以根据自己的需求选择出租或购买，实现多元化选择。
租售混合模式的不足在于管理上的复杂性，但相对的，可以帮助商家实现良好的市场扩张。
三、今日商业物业租售市场随着中国市场经济的快速发展，商业物业租售市场也在不断壮大，现在已经成为了各类企业和个人推行商业活动的重要场所。
在商业物业租售市场上，消费者呈现出品牌知名度高、消费购买习惯日趋丰富等特点。
同时，现代商业发展也逐渐趋向多元化和专业化，商业物业租售经营机制逐渐走向精细、规范和有效。
自持租赁物业管理方案怎么写
自持租赁物业管理方案怎么写一、自持租赁物业管理的概念和特点自持租赁物业管理是指物业所有者自己投资开发的物业，通过租赁的方式来获取收益。
相比于委托给第三方物业管理公司的方式，自持租赁物业管理更为直接和灵活，但也需要物业所有者承担更多的工作和责任。
自持租赁物业管理的特点包括：1. 直接面对租户，需要与租户建立更紧密的关系，解决租户的需求和问题；2. 需要自行处理日常维护维修、租金收取、账目管理、安全保障等工作；3. 具有更大的风险和不确定性，需要及时应对和处理各种突发情况。
因此，自持租赁物业管理需要物业所有者拥有一定的管理能力和经验，同时也需要运用有效的管理工具和方法来提高管理效率和质量。
二、自持租赁物业管理的关键工作内容1. 租金收取管理租金收取是自持租赁物业管理的核心工作之一。
物业所有者需要建立完善的租金收取机制，确保租金及时、准确地收取。
具体做法包括：- 制定明确的租金支付方式和日期，确保租户按时缴纳租金；- 建立租金账户，记录每位租户的租金支付情况；- 定期核对租金账目，及时发现并处理逾期未付租金；- 处理租金纠纷，保障物业所有者的权益。
2. 租户管理租户管理是自持租赁物业管理中非常重要的环节。
物业所有者需要与租户建立良好的关系，解决租户的问题，并维护物业的秩序和安全。
具体做法包括：- 建立租户档案，记录租户信息和合同内容；- 及时处理租户的投诉和问题，保障租户的合法权益；- 加强安全保障工作，确保租户的生活环境安全；- 定期进行租户满意度调查，改善物业管理服务质量。
3. 日常维护管理物业的日常维护管理是自持租赁物业管理的基础工作。
物业所有者需要确保物业设施和设备的正常运行，提供良好的生活和工作环境。
具体做法包括：- 定期维护物业设施和设备，确保其安全和完好；- 处理租户的维修请求，及时修复房屋设施问题；- 加强环境卫生管理，保持物业的整洁和美观；- 做好安全检查和隐患排查，确保物业的安全。
自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案
自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案第一篇：自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案目录商铺自持和销售的市场概况商铺自持和销售的市场发展商铺自持和销售的市场的现状商铺自持和销售的利弊商铺自持和销售的市场操作商铺自持和销售的市场比例问题未来发展的预测一、商铺自持和销售的市场概况：自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。
这里所说的投资者包括：1、资金投入者1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。
2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。
家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。
2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。
3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。
中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。
物业租赁自持管理制度范本
物业租赁自持管理制度范本一、总则第一条为了规范物业租赁自持行为，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称物业租赁自持，是指物业所有权人或者其授权人将其拥有的物业出租给承租人，由承租人按照约定的方式使用物业，并支付租金的行为。
第三条物业租赁自持活动应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
第四条物业所有权人或者其授权人（以下简称出租人）应当履行物业租赁自持合同约定的义务，保障承租人合法权利。
第五条承租人应当按照约定使用物业，并按照约定的期限支付租金。
第六条国家鼓励物业租赁自持活动，支持物业所有权人或者其授权人依法开展物业租赁自持业务。
二、物业租赁自持合同第七条物业租赁自持合同应当包括以下内容：（一）出租人和承租人的名称或者姓名、住所；（二）物业的名称、位置、面积、用途、设施设备等；（三）租金的金额、支付方式、支付期限；（四）物业的使用、维修、管理；（五）物业的交付和收回；（六）违约责任；（七）其他约定。
第八条物业租赁自持合同期限一般不超过二十年。
合同期限届满，双方可以续订。
第九条物业租赁自持合同生效后，出租人应当按照约定将物业交付给承租人。
第十条承租人应当按照约定使用物业，不得擅自改变物业用途，不得损坏物业设施设备。
第十一条承租人应当按照约定支付租金。
租金支付方式可以是一次性支付，也可以是分期支付。
三、物业的使用和管理第十二条出租人应当保证物业的基本设施设备完好，并按照约定提供物业服务。
第十三条承租人应当合理使用物业，并按照约定支付物业服务费用。
第十四条出租人和承租人应当共同维护物业的安全和公共秩序，遵守物业管理规定。
四、违约责任第十五条出租人未按照约定提供物业或者未按照约定履行物业租赁自持合同义务的，承租人可以要求出租人承担违约责任。
第十六条承租人未按照约定支付租金或者未按照约定使用物业的，出租人可以要求承租人承担违约责任。
自持物业资料
自持物业
在当今社会，越来越多的人选择投资于自持物业。
自持物业是指个人或公司购
买用于出租或自用的房地产，以获取稳定的租金收入或增值回报。
相比于其他投资方式，自持物业具有诸多优势和吸引力。
首先，自持物业的稳定性是其最大的优势之一。
房地产是一种实体资产，其价
值相对稳定且不受市场波动影响过大。
即使在经济不景气或金融危机时期，自持物业仍然能够提供稳定的现金流，帮助投资者规避风险。
其次，自持物业具有一定的增值潜力。
随着时间的推移，房地产市场通常会呈
现上涨趋势，自持物业的价值也会随之增长。
投资者可以通过长期持有物业，享受房地产市场的增值回报，从而实现财务增长。
另外，自持物业还能够为投资者带来稳定和持续的现金流。
通过出租自持物业，投资者可以每月收到稳定的租金收入，从而提高资金利用效率和财务实力。
这种稳定的现金流还能够帮助投资者应对不时之需，提高财务灵活性。
此外，自持物业还具有一定的风险分散效应。
投资者往往会选择在不同地区和
类型的自持物业中进行投资，从而分散风险，降低投资集中带来的风险。
即使其中某一处物业出现问题，其他物业仍能保持稳定运作，保障投资者的收益。
总而言之，自持物业作为一种投资方式，具有稳定性、增值潜力、现金流和风
险分散等优势，吸引着越来越多的投资者选择投资于房地产市场。
对于个人投资者来说，自持物业不仅可以实现财务增长，还能够提高资金利用效率，为未来的财务规划提供有力支持。
因此，自持物业无疑是一种值得推荐和考虑的投资方式。
物业管理中的商业租赁与商业运营
物业管理中的商业租赁与商业运营商业租赁和商业运营是物业管理中两个重要的方面。
商业租赁指的是物业所有者将自己的商业空间出租给商户，商户可以在这里经营各类商业活动。
商业运营则是商户对租赁的商业空间进行运营管理，以实现经济利益最大化。
物业管理者在商业租赁和商业运营方面扮演着重要的角色，需要确保租赁过程的顺利进行，同时提供良好的商业环境和服务。
本文将探讨物业管理中的商业租赁与商业运营的重要性、挑战与应对措施。
一、商业租赁的重要性商业租赁对于物业所有者和商户双方来说都具有重要的意义。
对于物业所有者而言，通过出租商业空间可以获取租金收益，增加物业价值，同时也可以提高物业的知名度和品牌影响力。
而对于商户来说，商业租赁提供了一个可以进行商业活动的场所，能够吸引更多的顾客，促进销售增长。
因此，商业租赁对于物业管理者来说是一项重要的经营活动，需要精心管理和协调。
二、商业运营的重要性商业运营是商户对租赁商业空间进行管理和经营的过程。
良好的商业运营可以提供优质的服务和商品，吸引更多的消费者，从而增加租户的盈利能力。
商业运营还可以提供更多的就业机会，促进当地经济的发展。
因此，商业运营是商户和物业管理者共同关注的重要事项。
三、商业租赁与商业运营的挑战在物业管理中，商业租赁和商业运营都面临着一些挑战。
首先是市场需求的变化。
随着经济的发展和消费者需求的变化，商业空间的需求也在不断变化。
物业管理者需要通过市场调研和分析，了解市场需求变化，以便更好地满足商户的需求。
其次是租金管理问题。
租金的确定需要考虑多方面因素，包括地理位置、物业设施、市场供需等。
物业管理者需要制定合理的租金政策，确保租金的合理性和可持续性。
最后是商户管理和协调。
商户之间可能存在竞争和冲突，物业管理者需要处理好商户之间的关系，确保商业运营的顺利进行。
四、应对措施面对商业租赁和商业运营的挑战，物业管理者可以采取一系列应对措施。
首先，建立良好的租赁合同和管理机制。
物业管理者应与商户签订明确的租赁合同，规定双方的权利和义务，避免纠纷的发生。
商业地产自持物业价值大于销售
商业地产自持物业价值大于销售1. 引言商业地产自持物业是指一家公司或投资者购买或开发的物业，然后自己使用、租赁或管理的物业。
相比之下，销售物业是指将物业出售给其他公司或个人获得收益。
在商业地产行业中，自持物业的价值常常被认为高于销售物业。
本文将探讨商业地产自持物业价值大于销售的原因。
2. 长期收益商业地产自持物业能够带来长期稳定的收益，这是其价值高于销售的重要因素之一。
通过租赁物业，公司可以每月或每年获得租金收入。
较长的租赁合同期限意味着稳定的现金流，并且可以在未来几年内提供确定的收益。
相比之下，销售物业需要一次性获得收益，但之后就失去了对该物业的控制和持续收益。
3. 投资保值商业地产自持物业的价值也在于其作为投资的保值能力。
商业地产市场通常具有较低的波动性，投资者可以通过购买物业来分散风险，确保投资的保值。
随着时间的推移，物业的价值可能会上升，从而增加投资者的净值。
而销售物业则不具备保值的潜力，一旦出售，投资者无法再享受可能的升值收益。
4. 稳定租户自持物业的另一个优势是稳定的租户。
对于商业地产投资者来说，保持高稳定的租户入住率至关重要。
自持物业通常由一个或多个长期稳定的租户租用，这为投资者提供了可靠的收入来源。
与此相反，销售物业的租户可能会在短时间内更换，导致租金收入的不稳定性。
5. 弹性经营自持物业还提供了经营弹性的优势。
通过自己经营物业，公司可以根据市场需求进行灵活的经营调整。
他们可以在价格、租期、空间规划等方面做出相应的调整，以满足租户的需求，并增加自持物业的价值。
相比之下，销售物业意味着将控制权交给买家，这限制了经营的自由度。
6. 品牌建设自持物业还为公司品牌建设提供机会。
通过在自有物业上展示公司标识、品牌元素或特色设计，公司可以增强品牌在消费者心目中的形象和认知度。
随着时间的推移，品牌建设可能会带来更多的业务和机会，进一步提升自持物业的价值。
7. 投资回报率自持物业的投资回报率（ROI）通常比销售物业更高。
自持物业运营方案
自持物业运营方案一、前言随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
而物业运营作为一个关系到居民生活品质的重要环节，其发展也日益受到重视。
本文将围绕自持物业运营的相关内容展开讨论，提出一套科学有效的自持物业运营方案，以期为实现居民满意的服务、提高物业运营管理水平提供参考。
二、自持物业运营的基本概念1. 自持物业运营的定义自持物业运营是指物业管理机构或业主自己对房地产项目进行运营、管理和维护，以提高资产价值和提供服务的一种方式。
其特点是以业主或自持物业管理公司为主体，直接提供管理服务，不依赖于外部的物业服务公司或第三方管理机构。
2. 自持物业运营的重要性自持物业运营的重要性主要体现在以下几个方面：（1）提高资产价值。
通过自持物业运营，可以更好地维护和管理物业，提高物业的使用价值和投资回报率。
（2）提升居民满意度。
自持物业运营可以更灵活地满足居民的需求，提供更加个性化和贴心的服务，使居民更加满意。
（3）提高运营效率。
自持物业运营可以更好地管理和控制物业运营成本，提高运营效率。
三、自持物业运营的关键要素1. 人员管理（1）人员配置。
根据物业项目的规模和特点，合理配置物业管理人员，包括物业经理、安保人员、清洁人员、维修人员等，确保物业运营工作的顺利进行。
（2）人员培训。
对物业管理人员进行相关的培训，使其具备良好的职业素养、专业技能和服务意识，提高物业管理的专业化水平。
（3）激励机制。
建立合理的薪酬体系和激励机制，激励物业管理人员发挥积极性和创造性，提高工作效率和服务质量。
2. 设施设备（1）设施保养。
加强对物业设施设备的保养和维护工作，确保设施设备正常运转，提高物业的使用寿命。
（2）设施升级。
根据物业的实际需求和市场需求，及时进行设施设备的更新和升级，提高物业的竞争力和吸引力。
（3）设施安全。
加强对物业设施的安全管理，建立健全的安全管理制度和应急预案，确保居民生命财产安全。
商业物业自持的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣。
商业物业自持作为商业地产开发模式之一，备受市场关注。
然而，商业物业自持涉及的法律问题较为复杂，包括物业所有权、使用权、收益权、经营权等。
本文将围绕商业物业自持的法律规定，从物业所有权、使用权、收益权、经营权等方面进行阐述。
二、物业所有权1. 商业物业自持的定义商业物业自持，是指房地产开发企业将开发的商业物业所有权保留在自己手中，不对外出售，而是自行经营、管理、使用和收益。
2. 商业物业自持的法律依据《中华人民共和国物权法》规定，物权是指权利人依法对物享有占有、使用、收益和处分的权利。
商业物业自持属于物权范畴，其法律依据包括：（1）物权法第二条规定：“物权是指权利人依法对物享有占有、使用、收益和处分的权利。
”（2）物权法第三十三条规定：“所有权人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
”3. 商业物业自持的法律风险（1）政策风险：政府对商业物业自持的政策调控可能对自持物业的经营造成影响。
（2）市场风险：商业物业自持可能面临市场竞争激烈、租金收益不稳定等风险。
（3）财务风险：自持物业需要承担较高的财务成本，如物业维护、管理、税费等。
三、使用权1. 商业物业自持的使用权特征（1）使用权期限：商业物业自持的使用权期限较长，一般为20年至50年。
（2）使用权性质：使用权为专有使用权，即自持方在物业使用过程中，其他方不得干涉。
（3）使用权范围：使用权范围包括物业的占有、使用、收益和处分。
2. 商业物业自持使用权的法律依据（1）物权法第四十条规定：“使用权人依法对其享有使用权的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
”（2）物权法第四十一条规定：“使用权人有权依照法律规定或者合同约定，对享有使用权的财产进行处分。
”3. 商业物业自持使用权的法律风险（1）使用权期限届满后的续期问题：物权法规定，土地使用权届满后，土地使用者可以申请续期。
（2）使用权变更、转让问题：使用权人不得擅自变更、转让使用权。
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决商业地产经过这几年大跃进式的高速发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，很多城市大量的商业地产物业处于空置、闲置状态。
开发商建好的商业地产项目既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境甚至资金链断裂导致企业破产。
前几年流行的产权式商铺销售模式【返租】在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。
但即便大资本进入，也需要项目先成功招商并正常经营。
招商运营难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。
分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：一、供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。
商业地产的供给远远超过了市场发展的需求，供求关系已经严重失衡，造成空置闲置是必然的结局。
当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业空置、闲置，一方面大量优质商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
二、没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。
这个定位的外部基础是对周边区域详细的市场调查、研究。
但现在很多项目已经建好却难以招商而找上门来的开发商，商业地产医生林海彬发现这些项目基本未做任何专业的前期市场调研（或者调研不专业）就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万㎡的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁？谁来消费？这些消费能否养活经营商家？往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入空置、闲置状态实在是太正常了。
三、业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚各业态商家在选址扩张开店时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿及需求，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性的。
物业管理中的房屋租售管理策略
物业管理中的房屋租售管理策略在物业管理中，房屋租售管理策略是至关重要的一环。
无论是公寓、写字楼还是商业物业，如何有效管理房屋的租赁和销售事务，直接影响到物业的价值和运营效率。
本文将探讨一些在物业管理中常见且有效的房屋租售管理策略，希望能为业主、物业管理公司以及租客带来一些启发和帮助。
1.优化线上平台随着互联网的发展，线上平台已成为房屋租售管理的重要渠道。
物业管理方可以借助各类房地产平台和社交媒体，提升房屋的曝光度，吸引更多潜在租客或买家。
通过线上渠道，可以更便捷地展示房屋信息、管理租售流程，提高运营效率。
2.制定灵活的租赁政策灵活的租赁政策可以更好地适应市场变化和租户需求。
物业管理方可以考虑推出短租、长租、合租等多样化的租赁方式，以满足不同租客群体的需求。
及时调整租金水平和优惠政策，提升房屋的竞争力。
3.定期维护和装修保持房屋的良好状态对于吸引租客或买家至关重要。
定期维护房屋设施和装修风格，确保房屋整洁、舒适，可以提升房屋的市场价值和吸引力。
根据市场需求和潮流，适时进行装修更新，使房屋保持时尚和吸引力。
4.加强客户服务良好的客户服务可以提升租客或买家的满意度，增强他们的忠诚度。
物业管理方可以建立健全的客户服务体系，及时回应客户问题和需求，提供个性化的解决方案，增加客户黏性和口碑传播。
5.提升社区管理水平房屋所处的社区环境也直接影响到租售情况。
物业管理方可以加强社区的安保、环境卫生和公共设施维护，打造宜居的社区氛围，吸引更多优质租客或购房者。
物业管理中的房屋租售管理策略涉及诸多方面，包括线上推广、租赁政策、房屋维护、客户服务和社区管理等。
只有综合考虑各种因素，精心制定策略并不断优化，才能有效提升房屋的租售价值，实现良好的经营效果和用户满意度。
建议物业管理方在实践中灵活应用这些策略，不断探索适合自身情况的最佳实践，提升物业管理水平，实现双赢局面。
0629租售并举类商业建筑常见问题与设计要点分析
D
D.
<<<<<霍普商业 23
NO. 2.2 空间设计需要粘性
各个层次的广场受使用 要求，视线及活动影响 ，尺度各有区别。 E
E.
商业街内主广场需要考虑举 行活动距离，但不宜尺度过 大以削弱商业连续性，店铺 间距离宜控制在25米-40米 之间。 商业街内节点广场需考虑较 舒适的观看感受，即正常视 角（27°） ，店铺间距离宜 控制在20米-30米之间。
北京颐提港
1.
项目位置偏僻，主入口不在 基地周边道路转角； 进深较大，平面呈环形动线 ； 冬季花园位于自项目入口开 始的环形动线的终点，业态 自零售逐渐向休闲餐饮转变 。
2.
3.
<<<<<霍普商业 11
NO. 2.1 拥有匹配的功能布局是项目健康的前提
相互促进的业态匹配布置 在一起，以便1+1>2。
2.
销售型 商业街
3.
<<<<<霍普商业 17
NO. 2.2 空间设计需要粘性
常见外部空间案例尺度可以作为参考，但由于案例均有其独特性，不应作为依据
项目名称 沈阳万象城 南京森林摩尔街区 无锡苏宁广场 长泰广场 上海湾 开元地中海 主入口城市广场规模(M2) 2500 750 730 1600 700 800 主入口距道路红线距离(M) 60 35 20 45 20 20 备注 — — — — — 广场向内街延伸
No.2.1 拥有匹配的功能布局是项目健康的前提： No.2.2 空间设计需要粘性： No.2.3 商业动线的目的是创造吸引力： No.2.4 形象是多维度功能的体现：
No.2.5 车行交通需符合顾客的心理：
龙湖商业地产自持散售之争：商业运营能力是核心
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。
正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。
“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。
”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。
而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。
以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。
业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。
物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。
物业管理中的商业租赁与销售策略
物业管理中的商业租赁与销售策略一、引言商业租赁与销售策略在物业管理中起着至关重要的作用。
随着物业管理行业的发展和市场的竞争加剧，物业经营者如何积极应对商业租赁和销售方面的挑战，成为了一个重要的议题。
本文将分析商业租赁与销售策略的内涵，探讨其在物业管理中的运用方法，并提供一些建议和经验。
二、商业租赁策略商业租赁策略着眼于如何吸引优质商户租赁物业，并推动商务区域的发展。
以下是几种常见的商业租赁策略：1.招商定位策略：该策略侧重于明确物业所处的市场定位及其目标客户群体，并根据目标客户的需求制定相应的租赁政策和合同条款。
例如，在经济发达地区的高端购物中心租赁定价通常较高，而在一些新兴商圈则可能提供更具竞争力的租金优惠。
2.灵活租期策略：为了吸引更多租户，物业经营者可以考虑提供灵活的租期选择。
比如，短期租赁可以吸引一些季节性或临时性商户，如圣诞市场摊位，从而提高物业的出租率和收益。
3.合作伙伴关系策略：与相关产业的企业建立合作伙伴关系，能够为商业物业带来更多的客流量和品牌加持。
例如，在购物中心的业态设计中，可以引入餐饮、娱乐等业态，与周边的小吃摊或影院等组成联动效应，相互促进。
三、商业销售策略商业销售策略是指如何提高商业物业的销售额和收益，加强租户和顾客的忠诚度。
以下是几种常见的商业销售策略：1.品牌营销策略：通过打造独特的品牌形象和文化，吸引更多的目标顾客。
例如，在购物中心的营销活动中，可以邀请知名明星代言，并通过社交媒体宣传吸引更多关注。
2.顾客关怀策略：物业管理者可以关注顾客的需求，并提供个性化的服务。
比如，开设会员制度，为会员提供专属优惠和增值服务，增加顾客的满意度和忠诚度。
3.市场营销策略：有效的市场营销策略能够提升商业物业的知名度和曝光率。
例如，通过互联网广告、户外广告等渠道，将商业物业的特色和优势传递给更多的潜在租户和顾客。
四、建议与经验分享1.多元化业态组合：在商业物业的租赁和销售中，应该着眼于打造多元化的业态组合，提供丰富的购物、餐饮、休闲娱乐等消费体验，吸引更多的顾客群体。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.租赁模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业出租给商户，商户通过支付租金使用商业地产物业。
租赁模式是最常见的商业地产运营模式之一，商业地产企业通过定期收取租金来获得稳定的收益。
租赁模式的优势是风险相对较低，稳定性强，但收益可能相对较低。
2.销售模式：商业地产企业通过出售商业地产物业来获取收益。
销售模式适用于商业地产企业具备大规模的开发能力和经验，能够通过销售物业获得较高的回报。
销售模式的优势是收益相对较高，但风险也相对较高，销售速度和价格波动可能对企业的收益产生重大影响。
3.自持经营模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业自行经营和管理。
自持经营模式适用于企业拥有丰富的管理和运营经验，能够有效地提高物业的租金收益和经营效益。
自持经营模式的优势是企业直接掌控物业的运营，收益相对稳定，但也需要较高的管理能力和成本投入。
4.物业管理模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业委托给专业的物业管理公司进行管理和运营。
物业管理模式适用于企业自身没有进行物业管理的能力和经验，或者希望专注于开发和销售业务的企业。
物业管理模式的优势是能够通过专业的物业管理公司提高物业的价值和运营效益，但也需要与物业管理公司建立良好的合作关系。
5.混合模式：商业地产企业结合多种运营模式进行经营。
混合模式可以根据市场需求和企业自身实际情况进行灵活组合，以取得最佳的经营效果。
混合模式的优势是能够充分发挥各种运营模式的优势，降低风险，提高收益。
商业地产运营模式的选择需要考虑多种因素，包括市场需求、企业实力、投资规模、风险承受能力等。
不同的运营模式适用于不同的企业和市场环境，企业需要根据自身情况进行合理选择和灵活调整，以实现最好的经营效果和收益。
自持商品房入市禁“明租实售”
自持商品房入市禁“明租实售”作者：赵新江来源：《理财·市场版》2018年第09期伴随着自持商品房供应陆续入市，各地也相继出台规定，以加强对企业自持租赁房的管理。
专家认为，此举系堵漏各类“明租实售”乱象，让租赁市场回归居住本质。
有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。
然而，伴随开发企业自持商品房逐渐入市，一些“以租代售”的违规行为不断出现。
近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场“明租实售”行为。
专家表示，一系列政策出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将会是一个热点市场。
多地加强自持商品房管理7月17日，南京和杭州皆对开发商拿地或自持商品房的要求作出了调整：南京取消了已执行快2年的现房销售政策，全面推行“竞建自持商品住房面积”；杭州则规定“竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅”，并且杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（以下简称《通知》），强调企业自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。
开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。
明确了租赁价格一经确定，原则上一年内不得上调。
据悉，早在2017年8月22日杭州市就曾出台过《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。
此次发布新一轮通知，是为了进一步加强对自持商品房项目设计文件审查、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管，规范有关工作程序和要求。
7月18日，天津也发布了类似通知，并强调，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。
自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
事实上，自2016年下半年北京出现首个竞拍自持比例的地块后，上海、广州、天津、青岛、杭州、佛山等一、二线城市相继跟进，在住宅用地的竞拍过程中引入“熔断”机制，采取“竞自持”规则。
自持物业价值提升策略研究
自持物业价值提升策略研究
付蓉
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2022()1
【摘要】在国家提倡“租售并举”的大背景下,2021年,我国22个重点城市集中供地新政出台,并将“竞自持”作为竞拍的重要条件之一,推动房地产行业进入持有型运营新时代。
如何将自持物业的开发运营压力转变为多元化业务发展及转型的重要推动力,是房企在“管理红利”时代提升能力、可持续发展的关键。
重点聚焦自持物业中住宅及商业两类,通过分析自持物业基本测算逻辑,探索自持物业盈利新模式,为自持物业的开发运营和价值提升提出策略建议。
【总页数】6页(P68-73)
【作者】付蓉
【作者单位】信达地产股份有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.对自持物业权益型资产证券化的研究
2.房地产公司自持物业租金确定的研究
3.自持运营型物业房产税研究
4.基于自持物业的开发项目综合效益评价研究
5.专业物业管理提升物业价值——大连仲邦维行物业服务有限公司
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商业物业自持难租售并举或是必经之路
2011年09月15日07:21每日经济新闻每经记者杨羚强发自上海
今年以来，在严厉的楼市调控背景下，开发商纷纷转战商业地产。
万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。
然而，目前商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，再加上毫无松动迹象的整体信贷环境，对众多开发商来说无疑是一次严峻考验。
日前，在海南召开的“2011博鳌房地产论坛”上，恒隆地产有限公司董事长陈启宗说，商业地产不可以分层或分单位出售，必须坚持只租不售，否则投资回报肯定会低到不能再低的水平。
虽然在博鳌房地产论坛上，多数房地产业内人士对陈启宗的观点点头称“是”。
但在台下，却没有多少开发商实践陈启宗的思路。
那些开始转战商业地产的开发商们，目前所做的仍然是按照住宅开发的模式运营商业地产。
选择大量持有商业地产的仍然只是极少数。
住宅模式搞商业地产
日前，《每日经济新闻》记者调查发现，即使是已经启动转型商业地产的开发商，所持有的物业，也仅占总开发量的极少部分，卖房子仍然是严厉调控下开发商生存的主要方式。
以中海地产为例，截至6月30日，该公司所持有的投资型物业金额为146.71亿元港币，仅仅是可供销售的库存物业价值的16.61%，这一比例较今年初有所下降。
另一家在上海开设了半岛酒店的“盛高置地”，投资物业和销售物业的比例，也仅仅只是和此前持平。
上海同策咨询顾问有限公司此前就商业地产进行过专题研究，发现除了万科等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。
根据该公司的调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。
这一思路，被认为是此前住宅开发思路的延续。
同策咨询机构曾比较过住宅和商业地产开发的现金流回收方式，发现仅从资金运作的角度看，商业地产的资金回收要比住宅慢得多。
对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法，往往自有资金占比少，更多是靠借债开发。
资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，财务策略上需要保守稳健。
而开发商通过持有租赁物业获取的经营收入，仍然只是销售收入的九牛一毛。
今年上半年，盛高置地的租赁收入只有1727万元，仅仅相当于总营收的1.27%，即使此前已经完全转型商业地产的世茂股份、宝龙地产等商业地产企业，租金收入在企业当年总经营收入的比例都不到5%。
事实上，在今年楼市调控后，很多开发商发现在商业地产领域，也能引用住宅开发的模式，通过销售商业物业快速回收现金流。
上海同策咨询机构统计的数据显示，截至9月12日，上海商业地产销售金额占到了同期商品住宅销售的49.26%，而去年同期的这个比例是35.56%。
在《每日经济新闻》调查的十多家涉足商业地产的开发商中，超过九成的开发商目前更多是靠销售，而不是持有经营性物业来维持企业的现金流。
仅靠租金难以生存
诱惑开发商转型商业地产，是商业地产能带来巨额的现金流。
香港恒隆等地产商所持有的商业地产每年提供的租金收益能够达到企业总运营收入的50%。
然而，内地的地产商要象恒隆等香港地产巨头一样，实现租金收入占到总收入的一半左右很不容易。
根据同策咨询机构的调研，内地一线地产巨头，即使未来5年，公司全力发展投资物业，投资物业在总储备中的占比也仅为20%~30%，仍不足以起到平滑周期风险的作用。
而内地的房地产企业，要仿照香港开发商、获取租金来实现多元化经营，提高企业整体抗冲击能力，不仅自身规模要足够大，能提供充足的自有现金流支持扩张，还需要花费长达10~20年的时间，并且在整个转型期的风险也非常高。
这或许是诸如花样年等开发商更愿意出售商业地产，而不是持有的主要原因。
另一方面，开发商也在衡量商业地产的租金回报，是否能抵得上不断上升的财务成本。
此前，《每日经济新闻》记者采访一家房地产开发商，如何看待持有商业地产的巨额财务成本和每年可能不足6%的租金回报。
该开发商承认，短期内的投资回报确实很难预测，前几年亏损的风险很大。
事实上，如果从财务报表看，很多商业地产的租金收益和企业的财务投入并不成比例。
以宝龙地产为例，截至今年6月30日，物业投资的资产达到162.62亿元人民币，但前6
月的收入却只有6360万元人民币。
情况类似的还有世茂股份，上半年该公司的租金收入有1.2亿元，但投资性房地产的投入却超过了100亿元。
租售并举或是必经之路
尽管从回收现金流角度看，销售要远远快过租赁。
而且，楼市的宏观调控，也的确让很多商业地产开发商受益。
但很多商业地产领域的资深人士却已经在担心，房地产市场的宏观调控，最终会影响到商业地产。
世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠说，上海此前出台的商业地产预售贷款取消政策虽然暂时不会蔓延到全国。
但国家出手干预商业地产市场的可能性却在增大，尤其是销售型的商业地产市场。
此前并未像住宅那样经历过宏观调控的风暴，一旦政策收紧，销售型的商业地产会受到一定的影响。
事实上，此前也有人认为，内地的商业地产开发可以向新加坡学习。
通过将持有的商用物业打包上市以及发行REITS等，获取外部基金平台，降低风险，转型时间可以缩短5~10年。
而此前，李嘉诚旗下的公司就曾发行过香港市场第一个以人民币为计价单位的REITS。
但陈汝侠却豪不讳言地指出，这一模式不适合内地开发商，尤其是没有海外上市平台的开发商。
另外，诸如内地新崛起的那些人民币房地产基金，也不是内地商业地产商长期持有物业的理想融资平台。
因为后者的资金回收周期仅仅只有5年，而且对投资的回报要求比较高。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为，内地住宅开发商转型商业地产，多数还是会选择香港商业地产的发展模式。
以新鸿基为例，开发商转型商业地产，必须经历租售并举的阶段，以20%的金融资源尝试性参与投资物业，这个时间周期长达整整十年，直到1987年，新鸿基才实现了没有任何开发收入的情况下，依然能够通过持有租赁型物业获取高租金收益的时期。