不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析-财税法规解读获奖文档
地产项目税务筹划系列
地产收并购税务筹划系列文章目录第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析 1一、法律法规对不动产作价入股的有关规定 1（一）不动产与土地使用权的区别 1（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定 2（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续 3二、与不动产作价入股有关的税收规定 3（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税 3（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析 3三、结语 6第二篇税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购 . 8 一、交易模式设计篇8（一）股权收购溢价款的避税处理问题8（二）股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接问题10（三）双方担保问题11二、合同文本拟定篇12（一）背景条款——合同内容明晰的前提12（二）商务条款——合同文本的核心12（三）通用条款——合同中交易模式的保障14第三篇税务筹划背景下地产行业股权转让交易模式设计与合同文本拟定（二）——增资后股权转让模式16一、交易模式设计16（一）问题的提出——67 号文背景下净资产公允价值转让税费的降低16 （二）增资款的转出17（三）增资后股权转让模式重点关注问题19二、合同文本拟定20（一）合同形式与合同签订主体问题20（二）主要商务条款的拟定21（三）其他条款的拟定22第四篇房地产项目收并购的风险与成本控制及财税影响分析24一、地产项目收并购的常见风险24（一）目标公司的风险界定24（二）目标项目的风险界定25二、地产项目收并购的风控措施26（一）收并购合同风控注意事项26（二）充分考虑政府、融资等外部环境26三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制27（一）可控成本 27（二）不可控成本28四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析29（一）财税影响 29（二）账面利润的虚增及现金流影响30（三）上市与融资的影响30（四）项目持续性影响30五、结论30第五篇地产“花式”并购重组（一）——资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议31一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转 31（一）资产转让 32（二）资产划转 32二、资产收购常见模式及相关税费分析40（一）直接资产转让40（二）资产出资方式收购40三、资产收购的注意要点43第六篇地产“花式”并购重组（二）——股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议45一、股权转让、股权支付模式及财税分析45（一）股权转让模式及所涉税费分析45（二）股权支付模式分析53二、股权转让、股权支付模式税务筹划55（一）所得税筹划55（二）土地增值税筹划57三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项 57（一）事前防范及担保措施安排58（二）股权收购协议注意事项58第七篇地产并购重组之企业分立方案设计、税务筹划及实操流程解析60 一、企业分立的可行性及分立方案设计60（一）企业分立的可行性分析60（二）分立方案设计61二、企业分立纳税分析61（一）企业分立阶段61（二）股权转让阶段63三、企业分立的流程及各环节控制要点63（一）目标公司新设（分立）公司 A 63（二）分立流程 64（三）股权转让 65四、结论65第八篇房地产税务筹划实操系列——房地产并购重组税务筹划实操大全67 一、资产转让67（一）转让方需缴纳的税费67（二）受让方需缴纳的税费77二、股权转让79（一）转让方需缴纳的税费79（二）受让方需缴纳的税费80三、拆迁安置补偿80(一)被拆迁方需缴纳的税费80（二）拆迁方需缴纳的税费——无84四、增资后股权转让84（一）增资方需缴纳的税费：无84（二）股权转让方/退出方需缴纳的税费：所得税 84（三）税筹重点：股权转让方/退出方取得增资款的路径设计84 五、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权85（一）同一控制下资产划转需缴纳的税费——无85（二）目标公司股权转让需缴纳的税费85六、以不动产出资入股后转让股权85（一）不动产出资入股需缴纳的税费85（二）股权转让需缴纳的税费88七、企业分立后转让股权88（一）分立过程需缴纳的税费88（二）股权转让需缴纳的税费90八、企业合并后转让股权90（一）合并过程需缴纳的税费90（二）股权转让需缴纳的税费91九、合作开发92（一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况92（二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房92第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析2017-11-23 宁青青不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
(精品干货)地产项目税务筹划系列 -房地产-2020
地产收并购税务筹划系列文章目录第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析 1一、法律法规对不动产作价入股的有关规定 1（一）不动产与土地使用权的区别 1（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定 2（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续 3二、与不动产作价入股有关的税收规定 3（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税 3（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析 3三、结语 6第二篇税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购 . 8 一、交易模式设计篇8（一）股权收购溢价款的避税处理问题8（二）股权、物业交付与股权收购对价支付的衔接问题10（三）双方担保问题11二、合同文本拟定篇12（一）背景条款——合同内容明晰的前提12（二）商务条款——合同文本的核心12（三）通用条款——合同中交易模式的保障14第三篇税务筹划背景下地产行业股权转让交易模式设计与合同文本拟定（二）——增资后股权转让模式16微信公众号免费知识星球VIP知识星球一、交易模式设计16（一）问题的提出——67 号文背景下净资产公允价值转让税费的降低16 （二）增资款的转出17（三）增资后股权转让模式重点关注问题19二、合同文本拟定20（一）合同形式与合同签订主体问题20（二）主要商务条款的拟定21（三）其他条款的拟定22第四篇房地产项目收并购的风险与成本控制及财税影响分析24一、地产项目收并购的常见风险24（一）目标公司的风险界定24（二）目标项目的风险界定25二、地产项目收并购的风控措施26（一）收并购合同风控注意事项26（二）充分考虑政府、融资等外部环境26三、地产项目收并购及后期开发建设的成本测算与成本控制27（一）可控成本 27（二）不可控成本28四、地产项目收并购的风险与成本控制的影响分析29（一）财税影响 29（二）账面利润的虚增及现金流影响30（三）上市与融资的影响30（四）项目持续性影响30五、结论30第五篇地产“花式”并购重组（一）——资产收购（含直接转让、出资后转股、资产划转等）的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议31一、几个概念的区分——资产收购、资产转让、资产划转 31（一）资产转让 32（二）资产划转 32二、资产收购常见模式及相关税费分析40（一）直接资产转让40（二）资产出资方式收购40三、资产收购的注意要点43第六篇地产“花式”并购重组（二）——股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议45一、股权转让、股权支付模式及财税分析45（一）股权转让模式及所涉税费分析45（二）股权支付模式分析53二、股权转让、股权支付模式税务筹划55（一）所得税筹划55（二）土地增值税筹划57三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项 57（一）事前防范及担保措施安排58（二）股权收购协议注意事项58第七篇地产并购重组之企业分立方案设计、税务筹划及实操流程解析60 一、企业分立的可行性及分立方案设计60（一）企业分立的可行性分析60（二）分立方案设计61二、企业分立纳税分析61（一）企业分立阶段61（二）股权转让阶段63三、企业分立的流程及各环节控制要点63（一）目标公司新设（分立）公司 A 63（二）分立流程 64（三）股权转让 65四、结论65第八篇房地产税务筹划实操系列——房地产并购重组税务筹划实操大全67 一、资产转让67（一）转让方需缴纳的税费67（二）受让方需缴纳的税费77二、股权转让79（一）转让方需缴纳的税费79（二）受让方需缴纳的税费80三、拆迁安置补偿80(一)被拆迁方需缴纳的税费80（二）拆迁方需缴纳的税费——无84四、增资后股权转让84（一）增资方需缴纳的税费：无84（二）股权转让方/退出方需缴纳的税费：所得税 84（三）税筹重点：股权转让方/退出方取得增资款的路径设计84 五、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权85（一）同一控制下资产划转需缴纳的税费——无85（二）目标公司股权转让需缴纳的税费85六、以不动产出资入股后转让股权85（一）不动产出资入股需缴纳的税费85（二）股权转让需缴纳的税费88七、企业分立后转让股权88（一）分立过程需缴纳的税费88（二）股权转让需缴纳的税费90八、企业合并后转让股权90（一）合并过程需缴纳的税费90（二）股权转让需缴纳的税费91九、合作开发92（一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况92（二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房92第一篇不动产/土地使用权作价入股涉税实务分析2017-11-23 宁青青不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
不动产投资入股的涉税问题及税收法规问题12.1
以不动产投资入股的涉税问题以不动产投资设立新公司和以不动产做为投资入股原公司，除工商办理为设立登记和变更登记的区别，在税务问题中所涉及税费一致；也有公司与公司之间不动产投资，如果一方为一般纳税人的情况下，考虑到增值税款的抵扣，都会选择投资入股原公司。
以不动产投资入股的涉税问题分析如下：一、个人所得税个人不动产投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳个人人得税?个人将不动产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
因此以房产投资入股在发生转让时，应按评估后的公允价值确认房产转让收入。
房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税。
但如果转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税。
二、增值税将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本是否需要缴纳增值税?根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
”因此以不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
但如果投资入股的房产为“住房”的，按下列情况特殊处理：1、如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;2、如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的，免征增值税。
上述1、2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
3、如果投资入股的房产为购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;4、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;5、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析【税务实务】
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析【税务实务】目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一）不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中，采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业，按照直接转让方式，该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中，以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等，其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版）》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C，B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东），或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效)。
那么，营改增之后，不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定。
以土地作价投资应考虑哪些税收问题-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！以土地作价投资应考虑哪些税收问题-财税法规解读获奖文档
案例2-11以土地作价投资应考虑哪些税收问题
天山房地产公司在天津市通过招拍挂取得宗地10万平方米，土地成本5亿元（含相关配套资金）。
天山房地产公司以货币资金1 000万元在天津市设立子公司A，然后以土地使用权增资。
子公司A直接利用该项目用地开发建设并销售。
请分析其涉及哪些税收问题。
分析：
与货币资金直接投资不同，天山房地产公司以土地、房产作价投资方案涉及税收政策如下：
1.增值税：营改增后，企业用自有的土地、不动产投资入股到其他企业，并同时取得其他经济利益，属于有偿转让土地、不动产，应正常缴纳增值税。
2.土地增值税：《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但是该改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
尽管类似交易行为应计算缴纳土地增值税。
不过，在时间跨度较短的情况下，土地价值没有变化，转让价值与账面价值一致，没有增值额，自然不存在缴纳土地增值税的问题。
3.契税：《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条规定，自2015年1月1。
以土地使用权作价入股是否缴纳增值税--财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！以土地使用权作价入股是否缴纳增值税?-财税法规解读获奖文档以土地使用权作价出资入股被投资企业，投资企业是否需要缴纳增值税存在争议。
观点一：
营改增之前，根据财税〔2002〕第191号规定，以无形资产、不动产投资入股共担投资风险的行为，不需征收营业税。
营改增之后，《国家税务总局12366营改增专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）在介绍营改增基本情况部分明确指出：平移原营业税优惠政策。
原营业税的优惠政策基本平移到增值税政策，主要集中在36号文件附件3。
因此，从递延原有税收优惠的角度及国家对本次营改增的减税要求来看，以土地使用权作价出资入股不应当征收增值税
观点二：
以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。
且税总纳便函〔2016〕71号文在介绍征税范围部分亦明确指出还有一些可能原来不交营业税的，现在新的注释范围内也有所涵盖。
原来的营业税平移政策，只有在与新政策不冲突时方能适用，而以土地使用权作价出资入股的行为根据财税〔2016〕36号文应视为销售土地使用权，投资企业应缴纳增。
个人以土地使用权投资入股税收问题
个人以土地使用权投资入股税收问题--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税〔2008〕129号《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定～国有土地使用权出让属于契税的征收范围。
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定～以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的～视同土地使用权转让征税。
因此～对以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权的行为～应视同土地使用权转让～由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条条例所称单位～是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
条例所称个人～是指个体经营者及其他个人。
第八条土地、房屋权属以下列方式转移的～视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股,(二)以土地、房屋权属抵债,(三)以获奖方式承受土地、房屋权属,(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------二、营业税财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股～参与接受投资方利润分配～共同承担投资风险的行为～不征收营业税。
土地投资入股的税收政策及问题浅析
土地投资入股的税收政策及问题浅析近年，随着房地产的开发热潮，许多公司或个人经常采用一方出钱投资、一方以土地使用权投资入股(以下简称"土地投资入股")成立公司的方式共同开发房产项目，来规避直接转让土地使用权的营业税及相关税收。
本文就土地投资入股所涉及的税收政策和可能存在的征管问题进行浅析，供大家参考。
第一部分：土地投资入股的涉及相关政策规定一、投资环节当公司或个人以土地投资入股时，投资者其涉及的税收政策有：一)、营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二)、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税【1995】048号)第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
三)企业所得税：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
浅析房地产开发企业土地使用权作价入股
浅析土地使用权作价入股对房地产开发企业土地增值税的影响以土地评估作价入股进行投资或者联营，成立合资房地产开发是当前房地产开发活动中比较常见的一种经济现象。
该种经济业务涉及投资方、被投资方多项涉税业务，而土地评估价格的高低直接影响相关企业税负，进而影响税收缴纳的总额。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。
根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就可能综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。
而通过土地使用权作价入股恰好给了纳税人通过控制扣除项目控制增值率从而享受免征土地增值税的机会。
笔者先列举现行相关税收政策，再举例说明。
相关政策依据：（一）、营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
（二）、土地增值税：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
（三）企业所得税：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨
关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨崔伟摘要：房地产公司在生产经营中存在转让土地使用权和将土地使用权投资入股寻求合作伙伴进行合作经营。
本文从财税角度出发结合工作中的实际情况，浅显明了的解答房地产公司的财税处理以及涉税风险。
关键词：房地产公司；土地使用权转让；土地使用权投资入股现时房地产公司经营中存在拥有土地使用权而开发资金不足导致不能进行开发经营的情况，有些房企为了追求短期效益，快速回笼资金，直接把土地使用权通过二级市场转让，但是根据《城市房地产管理法》第38条的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的25%以上。
（一）关于转让土地合同的签署土地转让方由于没有进行前期土地开发和基础设施建设的资金，那么应当在合同中明确应由土地受让方承担土地开发达到转让标准25%所支付的开发成本，或者在订立合同前根据开发总投资额计算出投资额的25%所需要的资金再加土地转让应取得的利润额，做为总的转让收入。
转让方为了取得相关的发票，以及考虑双方的资金安全和后期的账务往来核对，同时为受让方充分考虑资金时间价值的前提下，笔者认为双方应当在合同中约定设立“共管账户”，该“共管账户”由双方共同成立，留取的银行印鉴应当是转让方的财务专用章和法定代表人加受让方授权人的印章。
这样就首先让转让双方在资金往来上有一个清晰的脉络，转让方要支付的工程款由受让方先把资金打入“共管账户”，然后由双方盖章后把资金支付给相关的供应商或政府部门。
关于双方的账务处理有所分析的财务数据是正确的，财务数据分析的质量才能提升，分析出来的正确数据可以使用。
例如：医院向外提供的会计报表应满足以下要求依次编定页数，装订成册，加具封面，加盖公章，同时封面上应注明：医院名称、地址，报表所属的年度、月份、送出日期等，并由医院的法定代表人、总会计师或总会计师职权的人员和会计机构负责人的签名盖章。
关于股权涉税相关税收政策的解读精品文档12页
关于股权涉税相关税收政策的解读信息来源：南通市如皋地方税务局随着市场经济的深入发展，股权投资、持有、转让、撤回等法律行为日益增多，总局也陆续出台完善了相关涉税政策，但散落于各个文件中，自新《营业税暂行条例》及实施细则、新《企业所得税》法及实施条例的出台，相关涉税政策也发生了变化，因此有必要对相关政策进行梳理，供平时工作学习之用。
一、股权投资环节（一）营业税1、以现金投资因为其不属于《营业税暂行条例》明确的“提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产”的征税范围，不涉及营业税。
2、以无形资产、不动产投资（1）一般规定：根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。
（2）例外规定：根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发［1997］490号）规定，“以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税；以商标权，专利权，非专利技术，著作权，商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按转让无形资产税目征收营业税”。
概括来讲，共担风险构成实质性投资的，对非货币性投资不征收营业税，收取固定收益不构成实质性投资的，应按规定征收营业税。
（二）个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》第一、二、三、五条及《实施条例》第八条规定，“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”，适用税率20%。
其财产原值的确定：1、以现金投资财产原值为现金投资额以及投资过程中缴纳的合理费用。
2、以非货币性资产投资根据《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。
以不动产投资入股涉及哪些税务问题？如何处理？
以不动产投资入股涉及哪些税务问题？如何处理？不动产出资入股涉税情况较为复杂，一直颇受纳税人关注，于是小编就企业以不动产进行投资，投资方与被投资方所涉及的税收情形做了总结，希望帮助大家理清其中的涉税事项。
一、投资方1增值税在营改增前，投资者以不动产入股，对被投资企业享有收益并承担风险的，取得的投资收益不需要交纳营业税，而收取固定利润的，则需按“租赁业”征收营业税。
全面营改增后，有偿转让不动产均需按规定缴纳增值税，并没有区分是否承担投资风险。
若投资人取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%；若取得的土地在2016年4月30日以后，则需按一般计税方法缴纳增值税，适用税率为11%。
法规：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第14号2企业所得税企业以不动产投资入股，视同销售不动产取得资金和以资金投资入股两项业务同时发生。
因此，企业应就不动产的公允价值扣除成本后的余额作为转让所得缴纳企业所得税。
但是，企业以不动产对外投资入股实际上并没有取得现金收入，还要面临一笔巨额的税款，似乎有点不合理。
于是，国家就出台了递延纳税政策：企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
但企业在5年内转让股权或收回投资，则不能继续适用递延纳税政策，需就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。
法规：财税[2014]116号、国家税务总局公告2015年第33号3土地增值税以土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。
法规：财税[2015]5号4印花税以不动产入股涉及产权转移，在转让时所书立的转让书据应按印花税“产权转移书据”税目纳税，税率为0.5‰。
法规：财税[2006]162号二、被投资方1增值税被投资企业取得不动产（房地产开发企业除外），进项税可自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
土地使用权作价入股的实务浅析
土地使用权作价入股的实务浅析本文是君之道思考的第370期文章土地使用权作价入股（出资）是房地产开发企业并购实践中常采用的一种资产并购方式，土地使用权作价入股后再通过股权转让的方式最终完成资产收购也因能够避免直接股权收购中的隐蔽风险而备受青睐。
但土地作价入股在实际操作中，存在不少的限制要求，各地亦有不同的规制，本文将对此作出简要分析。
在一级市场上，土地使用权入股（出资）是与国有土地租赁、出让并列的一种国有土地有偿使用方式。
本文所讨论的土地使用权作价入股主要是指二级市场中的一种出资方式。
一、作价入股的土地使用权需满足商品性质以土地使用权作价入股的前提是土地性质为商品性质。
通常情况下，企业取得的土地使用权性质均为商品性质，土地使用权作价入股不存在土地性质上的限制。
除划拨用地外，某些城市由于政策原因等，即使是出让取得的土地也有可能是非商品性质（用途）。
因此，需确认拟作价入股地块的土地性质，如为非商品性质的，无法办理土地使用权作价入股。
二、土地使用权作价入股一般视为土地使用权转让土地使用权作价入股是否视为土地使用权转让，关系到地块是否需要达到法律规定的投资强度的限制。
根据《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》第三条规定，“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的……”同时根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）第二条第五款，“明确建设用地使用权转让形式。
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
以土地作价入股房地产开发企业是否征收土地增值税
以土地作价入股房地产开发企业是否征收土地增值税近年来，土地作价入股房地产开发企业成为了一种常见的土地出让方式。
然而，伴随着土地入股房地产开发企业的增多，对于是否征收土地增值税的问题引起了广泛的讨论和争议。
本文将从经济、社会和法律等方面分析以土地作价入股房地产开发企业是否征收土地增值税的合理性与可行性。
首先，让我们了解土地作价入股房地产开发企业的基本原理。
土地作价入股，简单来说，就是将政府拥有的土地通过作价的方式入股到房地产开发企业。
这种方式可以解决房地产开发企业的资金问题，也可以提高开发企业对土地的使用效率。
然而，土地作价入股涉及到土地增值问题，是否征收土地增值税成为争论的焦点。
从经济角度来看，以土地作价入股房地产开发企业是否征收土地增值税可以激发市场活力，有利于促进经济发展。
土地增值税是一种财产税，可以通过收取土地增值税来实现财政收入的增加。
这种税收可以用来改善社会福利，提供公共服务，如教育、医疗和基础设施建设等。
此外，征收土地增值税还可以有效遏制房地产市场的过热和泡沫，防止土地资源的浪费和富裕。
因此，从经济角度来看，征收土地增值税是有一定合理性和可行性的。
然而，以土地作价入股房地产开发企业是否征收土地增值税也存在一些问题和矛盾。
首先，土地作价入股本质上是政府为了推动房地产开发和经济发展而进行的一种政策安排。
如果过分追求征收土地增值税，可能会导致房地产企业资金链断裂，影响其正常经营和发展。
其次，土地作价入股涉及的土地增值并非全部来自企业经营，还包括宏观经济、城市发展和市场变化等因素的影响，这给征收土地增值税带来了复杂性。
此外，征收土地增值税的具体依据和税率也需要明确和合理，以确保公平、公正和可执行。
社会角度上，土地作价入股房地产开发企业不征收土地增值税可以激活土地资源，促进房地产市场的发展。
房地产业是一个关系到民生的行业，房地产开发企业的良性发展对于增加就业、改善居民住房条件、提升城市形象等方面都具有积极影响。
土地使用权作价成为股东的法律文件
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX土地使用权作价成为股东的法律文件本合同目录一览第一条：土地使用权作价入股的定义与范围1.1 土地使用权的定义1.2 作价入股的定义1.3 土地使用权作价入股的范围第二条：土地使用权的权属证明2.1 土地使用权证的提供2.2 土地使用权证的合法性2.3 土地使用权证的保管第三条：土地使用权的评估与作价3.1 土地使用权的评估3.2 土地使用权的作价3.3 评估与作价的监督机构第四条：土地使用权作价入股的金额与比例4.1 土地使用权作价入股的金额4.2 土地使用权作价入股的比例4.3 作价入股金额与比例的调整第五条：土地使用权作价入股的支付方式5.1 作价入股的支付方式5.2 支付时间的约定5.3 支付违约责任第六条：土地使用权作价入股的变更与解除6.1 变更的条件与程序6.2 解除的条件与程序6.3 变更与解除的法律后果第七条：土地使用权作价入股的权益保障7.1 股东权益的保障7.2 股东权益的维护7.3 股东权益的争议解决第八条：土地使用权作价入股的监管与审计8.1 监管机构的设立8.2 审计机构的设立8.3 监管与审计的实施第九条：土地使用权作价入股的信息披露9.1 信息披露的内容9.2 信息披露的方式9.3 信息披露的违规责任第十条：土地使用权作价入股的违约责任10.1 违约行为的界定10.2 违约责任的具体规定10.3 违约责任的追究程序第十一条：土地使用权作价入股的争议解决11.1 争议解决的途径11.2 争议解决的方式11.3 争议解决的期限第十二条：土地使用权作价入股的终止与清算12.1 合同终止的条件12.2 合同终止的程序12.3 清算组成员的确定第十三条：土地使用权作价入股的税费承担13.1 税费的种类13.2 税费的承担主体13.3 税费的支付方式第十四条：土地使用权作价入股的其他条款14.1 其他条款的约定14.2 其他条款的补充14.3 其他条款的修改第一部分：合同如下：第一条：土地使用权作价入股的定义与范围1.1 土地使用权的定义：本合同所称土地使用权，是指甲方依法取得的，在合同约定的范围内，对土地进行使用、收益和处分的权利。
以土地使用权出资的税收问题研究-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！
以土地使用权出资的税收问题研究-财税法规解读获奖文档一、以土地使用权出资，一般可以免交土地增值税。
但存在例外，即以土地使用权出资，所投资的企业从事房地产开发的，须交土地增值税。
（1）现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（1995年5月25日财税字[1995]48号）第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（2）现行有效的《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号2006年3月2日）第五条：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
二、以土地使用权出资，一般应交契税。
国有控股公司以不动产投资，且占所投资公司股权85%以上，免契税。
自2003年10月1日起至2008年12月31日，国有独资公司以不动产出资，且占所投资公司股权50%以上，免契税。
法律依据：
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
会计实务类价值文档首发！不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析-财税法规解读获奖文
档
目录
一、法律法规对不动产作价入股的有关规定
（一）不动产与土地使用权的区别
（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定
（三）不动产作价入股后需办理转移登记手续
二、与不动产作价入股有关的税收规定
（一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税
（二）营改增之后不动产作价入股缴税分析
三、结语
不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中，采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业，按照直接转让方式，该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中，以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等，其他地产并购的税筹实操详见本公众号西政资本2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划。