济南公寓市场分析

利于楼整座个。楼体的
采光。
户型易于分割，
适合小面积户型
排布。
但此种结构每层
户数较多，略显
嘈杂，适宜做过
.
12
核心筒式公寓产品：烟台 阳光100城市广场
此此种种结结构构的十优分越有
性利还于在结于构：受可力争，
取并尽具量有宽极敞优的的使抗
用空间震，性使。各种
辅助服务性空间
向平面 的中央集
中，使主功能空
4678
6074
供应面积
26.08
33.73
套 4000 3000 2000 1000
0
新增套数 新增面积
08-09年公寓新增供应变化
08年 3393 16.43
09年 2532 14.15
万平米 17 16 15 14 13
万平米 40 30 20 10
0
供应面积 成交面积 成交率
08-09年公寓供求关系变化（面积）
.
3
概念界定
从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不 仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功 能复合性是其重要特征。
住宅
公寓 产品
写字楼
对商务 功能的 感受
对居住 功能的 感受
住宅
存在多方面 的限制
最适宜
写字楼
公寓产品
集中办公形 象好，
不具备
两种功能无明显界 限，可自由转换， 处于不同的市场环 境会呈现不同使用 功能的偏向
.
23
现实条件
经济发展角度 城市发展角度 客户需求角度 行业发展角度
随着城市经济的 城市核心区或新 发展，第三产业 城区的区域，商 的比重日益增强，务氛围较为浓厚， 私营经济和个体 区域经济发展潜 经济得到迅猛发 力大，成为公寓 展，中小企业， 产生的土壤。 个人办公人群增 加。
随着网络技术 发展迅速，为 居家与办公的 结合提供了可 能性市场上客 户需求呈现复 合性、多样性， 存有居住、投 资、低成本办 公的需求。
在区域价格中，中部最 高，南部次之，东部和北 部相当。
元/平米
12,000
09年公寓均价月度变化
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
整体均价 4,933 5,079 5,081 5,129 5,209 6,259 6,259 6,410 6,466 6,586 5992
中部
套数 3542 3513 3457 3267 3266 3354 2909 2421 2185 1995 1476 791 面积 19.58 19.44 19.09 17.82 17.6 17.83 16.51 13.75 12.22 11.92 9.82 5.09
09年公寓供应量区域分布（面积）
供应面积 18.81 19.58 19.44 19.09 17.82 17.6 17.83 16.51 13.75 12.22 9.82 5.09 成交面积 0.14 0.26 0.87 1 1.94 3.85 3.86 4.2 3.77 4.18 4.63 3.04 成交率 1% 1% 4% 5% 11% 22% 22% 25% 27% 34% 47% 60%
.
4
功能复合的公寓产
区别于居住产品：
非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务 化物业管理 套内空间和平层空间的可分割
品 区别于商务产品： 无中央空调、智能化消防等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套
公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内 核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。
尚都SOHO大堂
.
诚基中心走廊
8
产品属性 解读三
从建筑形态上讲，其形态多样。有单元式、外廊式、 内廊式、核心筒式。
上海创智天地
公寓采用单元式布局，减少分摊，保证 安静的居住环境。
户型全通明设计，南北通透。
.
9
外廊式跨界产品： 万科第五寓
.
10
外廊式的平面布 局
➢ 南北通透的板式塔楼充分考虑了小户型的 合理使用，小户型不代表低品质在有限的条件 下尽量为公众提供高品质的产品
随着地产行业的 发展，创新性产 品、创新手法的 应用成为可能。
.
24
公寓产品 产生
关键因素
价值失衡：解决项目用地性质与市场物 业价值出现的矛盾，必须依靠产品功能
NO.1 上的复合，来实现地块价值的最大化。
跨界产品 产生关键因素
降低开发风险：多功 能复合，目标市场扩 大，分散开发风险， 利于实现开发目标。
供应套数 3542 3513 3457 3267 3266 3354 2909 2421 2185 1995 1476 791 成交套数 29 51 175 207 380 724 688 769 712 759 789 492 成交率 1% 1% 5% 6% 12% 22% 24% 32% 33% 38% 53% 62%
项目
用地性质
万豪国际 居住、商 服
万达达人 居住、商
界
服
发祥1号 居住、商
公馆
服用地
主力面积 客户置业
区间
目的
47、76 投资、办 公65%
45—65 办公投资
73%
45-110 办公、投 资65%
.
28
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场分析
三、 公寓案例
板块划分及特征 供求关系分析 价格变动及趋势 09年公寓市场总结 2010年市场预测
新增套数 0 0 0 0 236 400 297 200 533 522 240 104 新增面积 0 0 0 0 1.3 2.2 1.48 1.1 2.67 3.47 1.3 0.63
.
34
09年公寓市
场-供求分 析
09年公寓成交量区域分布（套数）
624, 11%
1947, 34%
3015, 52%
间占据最佳的采
光位置，并达到
视线良好、内部
交通便捷的效果。
.
13
产品属性 解读四
内部功能住宅化。具备厨卫、双气等明显住宅特征。
内部空间强调多重功能，室内除厨、卫以外，全无常规隔断， 可根据个性需求自由解构布局。
.
14
上海创智天地
.
15
烟台阳光100城市 广场
.
16
产品属性 解读五
内部空间采用住宅化的建筑标准，一般采用三米层高， 分户空调等，户型内部则可自由分割。
.
29
板块划分 及特征
根据地理条件、区域认可性及济南房地产市场发 展特征，将公寓市场划分为东、西、南、北、中 五大板块。
区 在售楼 域盘 （09 年-
板块显 著特 征
2010 年）
东 香格里 升值潜
部 拉、 力大，
未来 பைடு நூலகம்会
城、 认可
蓝调 度高，
国际、 但处
.
30
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场分析
189, 3% 0, 0%
东部 西部 南部 北部 中部
09年公寓成交量区域分布（面积）
万平米 30
09年公寓供求关系月度变化（面积）
% 80%
3.43, 11%
20
60%
40%
10 20%
10.27, 32%
17.07, 54%
东部
0.85, 3% 0, 0%
西部 南部
北部
中部
0
0%
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
（单位：万平米）
3.43, 10%
10.27, 30%
19.17, 57%
0.9, 3%
0, 0%
东部 西部 南部 北部 中部
套
800
09年公寓新增供应月度变化
万平米 4
600
3
400
2
200
1
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
➢ 建筑手法上采用的是代表先进建筑工艺的 工业化建筑法
➢ 公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大， 使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光 条件
➢ 创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封 闭，呆板的入户感受。
.
11
内廊式公寓产品： 重汽彩世界
此结构的特点是
每板层式多结户构，，由大一面
条宽内，廊短贯进穿深整，个有
三、 公寓案例
板块划分及特征 供求关系分析 价格变动及趋势 09年公寓市场总结 2010年市场预测
.
31
公寓市场-项目一览 表
09年公寓市场在售项目9个，售罄5个。2010年 新增项目2个，潜在供应项目7个。
.
32
近两年公寓市场-
供求关系变化
➢08年公寓市场不景气，市场交易反应平淡，
08-09年公寓供应量变化
济南公寓市场分析
.
1
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场详解
三、 公寓案例
概念界定 特征分析 产生原因剖析 济南公寓产品现状
.
2
概念界定
从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别 是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。
公寓
1
2
非住
40或
= 宅房 + 50年
产证
产权
普通居住型公寓兼备住宅配套、居住功能，但与住宅的本质区别是用 地性质、产权年限不同。
.
17
常见户型
.
18
烟台阳光100城市 广场户型
.
19
重汽彩世界户型 图
6l户型约42平 米1室1厅
7E户型约28㎡ 1室1厅
.
20
上海创智天地户 型图
.
21
万科蚂蚁工房户 型图
.
22
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场详解
三、 公寓案例
概念界定 特征分析 产生原因剖析 济南公寓产品现状
.
35
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场分析
三、 公寓案例
板块划分及特征 供求关系分析 价格变动及趋势 09年公寓市场总结 2010年市场预测
.
36
09年公寓市 场-价格
09年公寓市场均价稳步 保持上扬的趋势，年末均 价高达6116元/平米。
市场态势良好，供求关 系失衡、高端产品的入市 等原因拉升了整体均价的 上扬。
套
万平米
成交率仅为26%，出现严重供过于求的局面。
8000
6000
➢09年4月起，公寓市场出现回暖升温迹象，
4000
在新增供应较08年不足的情况下，月初存
2000
0
量被快速消化，许多项目出现强势热销的局
2008年
50 40 30 20 10 0 2009年
面，成交率高达91%，供不应求的局面出现。 供应套数
09年公寓月度供呈递减趋势，月度成交量逐月攀
升，市场态势良好；东部区域成交量占据半壁江
山。
09年公寓供求关系月度变化（套数）
套
%
4000
80%
3000
60%
2000
40%
1000
20%
0
0%
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
济南跨界住宅化公建产品 较多的原因是：
历年来，住宅市场占据 商品房成交的绝对比重， 市场远好于商务公寓市场。
市场中小面积，低总价 住宅缺失，小户型公寓成 为市场空白的补缺者。
高新区片区写字楼办公 物业供应量很大，常年处 于供大于求的局面。
项目
用地性 主力面 客户置
质
积
业目
的
彩世界 居住、 30-70 居住比
.
5
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场详解
三、 公寓案例
概念界定 特征分析 产生原因剖析 济南公寓产品现状
.
6
产品属性 公建化的外立面，以简洁的线条勾勒出具有商务气息 解读一 的建筑体。
.
7
产品属性 解读二
公共空间公建化。提高公共空间的档次，为居住需求 和办公需求均提供高档装修标准。
09年公寓供应量月度变化
万平米
624, 10%
4000
25
1947, 32%
3303, 55%
3000
20
15 2000
10
1000
5
0
0
0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912
200, 3%
0, 0% 东部 西部
南部
北部
商服
例
65%
鑫苑金 商服 34-47 居住比
座
例
65% 济南市场偏居住型公寓产品出现的驱动因素：为解决
项目自身性质和市场物业价值之间的矛盾，从而实现
香价值格平衡里。 商服 58-75 办公、
拉
.
投资 27
济南公寓 产品现状
济南市场中，部分公寓产品虽然在营销上推广宜商宜 居的理念，但也具有偏向办公功能的倾向，客户仍以 办公、投资为主。
NO.3
满足复合需求：产品
本身可以满足了客户
NO.2 居住、商务、投资等 不同需求。
.
25
报告基本构 建
一、公寓产品简析
二、济南公寓市场详解
三、 公寓案例
概念界定 特征分析 产生原因剖析 济南公寓产品现状
.
26
济南公寓 产品现状
济南市场中，部分公寓产品在营销过程中依据市场， 明确偏向居住功能，成为公寓产品的一种极端形式。
2008年 26.08 6.87 26%
2009年 33.73 31.74 94%
% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
.
33
09年公寓
市场-供 应量
09年公寓市场月度供应量呈递增趋势；其新增供 应主要集中在下半年；在区域分布中东部是供应 量最大的区域。
09年公寓供应量区域分布（套数） 套