土地供应政策对房地产市场进行宏观调控

论文关键词土地供应政策；房地产市场；房价

论文摘要近年来我国政府利用一系列土地供应政策对房地产市场进行宏观调控，在此背景下简述了土地供应政策对房地产市场影响的传导机制、时滞效应，分析了土地供应总量、供应结构及供应方式对房地产市场的影响，最后总结了土地供应政策调控房地产市场的政策启示。

近期在国际金融危机的大背景下，我国房地产市场开始进入低迷状态而且形势有继续恶化的趋势，国家为稳定房地产市场陆续出台了一系列“救市暖市”宏观调控政策。自2005年以来，我国政府就频频出重拳，加大对房地产市场的调控力度，并根据中国的特点，正式将土地供应政策纳入国家宏观调控房地产市场和国民经济发展的政策体系中。不同的土地供应政策会形成不同的激励和约束机制，会导致政府、组织和个人在土地利用中做出不同的行为选择，从而产生不同的土地资源配置效率。利用土地供应政策对房地产市场进行宏观调控，其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量、供应方式和供应结构的干预，对一定范围内房地产市场运行进行引导和调节的过程。

1土地供应政策

1.1土地供应政策的目标与实现手段

土地供应政策的直接目标是保护土地资源，优化土地资源在不同地区、行业和部门之间的配置；间接目标是服从和服务于国家宏观调控的总体要求，确保国民经济和区域经济持续快速健康发展。土地供应政策目标的实现，要以依靠经济和法律手段为主，辅以行政手段；要充分发挥市场机制优化土地资源配置效率的积极作用[1]。

1.2我国土地供应政策的特点

我国城市土地供应政策区别于其他国家，具有以下特色：①城市土地供应实行政府垄断，类似于中国香港，称为一级城市土地市场的政府垄断供应，政府是惟一的土地供应者。政府可以通过控制土地供应量和土地供应的市场化程度等政策工具，影响和调控房地产市场。②我国城市政府的土地供应政策除了其他国家通常采取的调节土地供应量这个手段外，还有调整土地供应市场化程度的独特手段。本文定义的土地供应政策指城市政府通过改变批准用于房地产开发与城市建设的土地数量和供应方式结构，调控城市房地产市场的供求关系，寻求房地产市场的平稳发展。从实行城市（镇）土地制度改革以来，土地生产要素开始流动，极大地促进了我国房地产业发展和城市建设。10余年来，我国房地产业由小变大、由弱变强，已经发展成为拉动国民经济发展、影响宏观经济全局的重要产业[2]。

2土地供应政策对房地产市场影响的传导机制

土地政策对房地产市场的影响主要包括2个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加。其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。

与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的，因为土地所有权归国家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，

单纯地对土地供给的控制只能加剧对土地的需求，激化土地供需之间的矛盾[3]。

3土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应

土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。

对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果[4]。

4土地供应总量对房地产市场的影响

4.1土地供应总量对房地产市场数量的影响

土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为QR（平方米建筑面积），土地供给量为QL（平方米土地面积），容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。

4.2土地供应量对房地产价格的影响

房地产价格代表了对房地产的需求，土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市场和房地产市场的互动机理：当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关的关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅[5]。

5土地供应结构对房地产市场的影响

5.1土地供应用途结构对房地产市场的影响

不同用途用地的供应比例，体现了政府的产业政策，例如目前我国采用供地结构的政策是，对于不符合国家产业政策和行业准入条件的建设项目停止供地，对于限制性项目提高供地标准和条件，并根据经济发展需要、动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录；同时调整商业用地的市场投放量，增加产业政策扶持行业的供地量。

5.2住宅用地供应结构对住宅市场的影响

住宅用地在土地供应总量中的比例决定了住宅用地的供应量，从而影响住宅市场的供需关系，进而影响住房价格。不同类型住宅用地的供应结构对应的是房地产产品的结构，住宅产