商业地产项目选址系统分析

商业地产项目选址系统分析

本文介绍了商业地产的差不多概念，指出了目前商业地产项目开发存在的一些咨询题。针对选址咨询题进行了分析，采纳讲明结构模型，层次分析法（AHP）进行了定量的研究。在此基础上，给出了商业地产项目选址的一些建议。

内容提要：

选题背景

商业地产项目选址的定性分析

讲明结构模型

应用层次分析法（AHP）进行实例分析

建议

小结

一、选题背景

按照中国商业地产联盟研究中心给出的定义，商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产概念是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有不于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文要紧研究集零售、餐饮、娱乐为一体的购物中心（mall）这类商业地产的选址咨询题。

近年来，中国大中都市纷纷显现了商业地产开发与建设的热潮。专门是，国家宏观调控对住宅房地产增长过快进行抑制后，部分住宅地产商纷纷转向商业地产开发来补偿盈利的不足。中国的商业地产通过这么多年的进展，所取得的成确实是有目共睹的，进展速度更为惊人，建设规模己经赶超了许多发达国家。但遗憾的，随着商业地产空置面积的持续增加，商

业地产项目的持续死亡，商业地产也暴露越来越多的咨询题。其中，商业地产的选址成为人们关注的一个话题。

二、项目选址的定性分析

商业地产的选址对项目的成功有至关重要的阻碍。有人讲地产投资中经典的一句话是：地段、地段依旧地段。然而项目选址在考虑地段因素时，必须进行立体综合的分析，并不是位于市中心繁华地段的商业地产就更容易成功。因为在这种定义下的好地段通常也意味着高成本。事实上，必须结合商业地产本身的特点，选择一个既能够充分节约地价成本又能成功运作商业项目的地段。

购物中心是零售业的最高业态，属于大型商业地产项目，建筑体量大、投资周期长，受经济进展和政策的阻碍大风险大。因此开发商在开发购物中心项目时必须慎重进行运用零售业选址的理论和方法进行科学地选址。

通过资料阅读和分析，能够认为购物中心的项目选址要紧和以下因素有关：目标顾客、竞争情形、交通条件、商圈情形、都市进展规划。

目标顾客。购物中心的顾客要紧分为三类：核心目标顾客、次核层边缘消费者以及域外消费者。这些顾客是阻碍购物中心选址的重要因素。在进行选址时，必须分析当地的人口总数、人口密度、人口分布及年龄结构、购买力水平、消费适应等。同时要考虑一定区域以外的潜在顾客，以及流淌的观光客型顾客。一样核心目标顾客是营销的主体，应当能够支持购物中心的盈亏平稳，另两类顾客确实是购物中心的盈利空间。只有在选址前对这些因素进行充分的考虑，才能保证一定的人流基数。

竞争情形。要按照项目的定位，对周边存在的、兴建的及可能进展的购物中心进行分析。要明确竞争对手的数量、经营特点、目标定位、实力和治理水平等。要尽量幸免同质化危机，幸免陷入恶性竞争的循环。如果是一定规模的购物中心，目标顾客涉及城际之间的，就要在相应的范畴内对竞争对手进行考察。

交通条件。一样规模较小的购物中心顾客群以5分钟车程范畴内为主，规模大的能够达到30分钟车程。由此可见，交通情形直截了当关系购物中心的人流量。购物中心选址要考虑交通的便利性，街道的类型以及地势的

特点。在以顾客群为主体的情形，分析交通特点，以及由此带来的停车位咨询题。

商圈情形。周围的商圈情形往往对购物中心的项目定位有直截了当的阻碍，项目是否符合周围商圈，与周围商圈能否产生良好的互动而不是相互制约，能否相互促进提升整体吸引力，这些与购物中心的成功运作息息有关。为此在项目选址前要分析商圈的范畴、特点以及商圈内的零售饱和度等。

都市进展规划。我国目前处在都市化的进程中，购物中心的选址也要具有一定的长远眼光。随着经济的进展，都市的扩大，必定会显现新的城区，相应的市政配套工程也会持续完善。如果能合理分析选址区域的进展前景，就更有可能抢在对手前面策划出成功的商业地产开发。同时，因为是新开发区域，通常用地成本要比成熟的市区低专门多。

三、讲明结构模型

到有向图如下图所示：

四、层次分析法（AHP）

按照上节对购物中心项目选址阻碍因素的分析。现假设某大型购物中心项目正在选址，备选方案有三个，分不是徐家汇成熟商圈，闵行区轨道交通5号线东川路站旁20米和崇明岛中心城区。以下通过层次分析法分不对这三种方案进行分析。

明确咨询题。以阻碍项目选址的五大因素为标准，分析两备选方案，选出比较好的项目选址。其中，徐家汇成熟商圈交通便利，但车流量在高峰期过大导致部分时段交通拥堵，人流充足，商业成熟，但类似购物中心较多且运营较好，公共配套实施已差不多接近极限，以后短时刻内都市规划变动不大。闵行区5号线东川路站旁地铁方便，有公交始发站，交通条件好，邻近社区建设快，人口增长快，周边没有大型购物中心，已有商业

下：

建立各阶层的判定矩阵

判定矩阵标度定义

对准则B2（竞争情形）来讲，判定矩阵为：

对准则B3（交通条件）来讲，判定矩阵为：

对准则B4（商圈情形）来讲，判定矩阵为：

对准则B5（都市进展规划）来讲，判定矩阵为：

五个准则对目标层的总目标来讲的评定顺序，假定在项目的选址上第一要求人流旺盛，其次要求交通方便，第三要求竞争对手少，第四要求都市进展规划好，最后要求商圈成熟，则判定矩阵为：

层次单排序及一致性检验使用求和法运算判定矩阵，归一化后按行相加，将所得向量归一化后得特点向量、最大特点根、C.I.值及C.R.值（n=3时，R.I.=0.58；n=5时，R.I.=1.12）为：

运算B1-P 判定矩阵 归一化后的矩阵为： 0.78260.78260.78260.13040.13040.13040.08700.08700.0870⎛⎫ ⎪ ⎪ ⎪⎝⎭ 所求特点向量为：W1=()0.78260.13040.0870T 最大特点值，max 3λ=，..0C I = ，..

..00.1..

C I C R R I =

=p 。 同理运算B2-P 、B3-P 、B4-P 、B5-P 判定矩阵 得到所有的判定矩阵均满足：最大特点值，max 3λ=，..0C I = ，..

..00.1..

C I C R R I =

=p 。 特点向量为：W2= ()0.05560.44440.5000T

， W3= ()0.23080.69230.0769T

， W4=()0.72730.18180.0909T

， W5=()0.12500.37500.5000T 。

运算准则层与总目标层的判定矩阵 ①列出五个准则对目标层总目标的判定矩阵，归一化后为： 1/31/31/31/31/31/51/51/51/51/54/154/154/154/154/151/151/151/151/151/152/152/152/152/152/15⎛⎫ ⎪ ⎪ ⎪ ⎪ ⎪ ⎪⎝⎭ ②按行相加并将所得向量归一化得特点向量 1/31/54/151/152/15W ⎛⎫ ⎪ ⎪ ⎪= ⎪

⎪ ⎪⎝⎭

。

③近似运算最大特点值、C.I.值及C.R.值 max 5λ=，..0C I = ，....00.1..

C I C R R I =

=p 。

层次总排序 层次总排序是针对最高层目标而言，各层次要素关于最高

层（目标层）的重要程度的次序排列。利用层次单排序法的结果，进一步综合出对更上一层次的优劣顺序。总排序需要从上到下逐层顺序进行，即可运算出最底层因素有关于最高层的相对重要权值或相对优劣的排序值。