第七章房地产评估(一) 资产评估 教学课件

四、房地产评估程序
1、明确评估的基本事项； 2、拟定评估的工作计划； 3、实地查勘，收集资料； 4、选用评估方法评定估算； 5、确定评估结果，撰写评估报告。
卖等。
▪ 价值特征：房地产价值是权益价值；房地产价值 与其用途和效用有关；具有个别性和区域性。
▪ 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指 平均到每单位建筑面积上的土地价格
▪ 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 楼面地价=土地单价/容积率
▪ 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积 的比率。
▪ 容积率=建筑总面积/土地总面积
（6）保值增值性
长期来看，土地的价值呈上升走势，原因为：由于 土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断 础设施的不断完善，使土地
原有的区位条件改善，导致土地增值。
3、房地产的价值特征
▪ 土地一级市场：政府出让土地使用权的市场 ▪ 土地二级市场：土地使用权的再转让市场 ▪ 房产的一级市场：房产的建造市场 ▪ 房产的二级市场：房产的交易市场 ▪ 房地产评估立足于房地产的二级市场 ▪ 房地产的二级市场包括：转让、租赁、抵押、拍
▪ ③施工质量
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本， 更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、 方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑 物的价格亦有很大影响。
▪ ④法律限制
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市 规划及建筑法规。
▪ ⑤建筑物是否与周围环境协调
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是 最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用， 其价值自然会降低。
3、个别因素：
指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影 响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
⑴土地的个别因素
①区位因素：区位是影响地价的一个非常主要的因素。
区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地 理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相 反，则地价下跌。
②面积、宽度、深度：一般来说，宗地面积必须适宜，
▪ 房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下， 房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。
▪ （4）房地产效益的级差性
▪ 由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力 不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益 上具有级差性。
（5）政策限制性
房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、 土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产 信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格 产生直接或间接的影响。
1、一般因素：
指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影 响因素。如：供求因素；经济因素；人口因素；社 会因素；行政因素；心理因素。
2、区域因素：
指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发 展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点和区 域性特点。如：交通便捷因素；商业繁华因素；城 市设施状况因素（基础设施：主要包括供水、排水、 供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施：主要 包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局 等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。
第七章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念和特点 二、房地产评估的原则 三、房地产价格的影响因素 四、房地产评估基本程序
（3）使用长期性
土地使用权的年限——土地使用权出让最高年限按
下列用途由国务院确定：居住用地70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50 年。
⑦土地使用年限因素：在年地租不变的前提下，土地
使用年期越长，地价越高。
（2）建筑物的个别因素
①面积、结构、材料等
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同， 则建筑物的重建成本也不相同。
②设计、设备等是否良好
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑 物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与 其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
房屋建筑物的耐用年限 P145
▪ 2、社会经济特征：
▪ （1）房地产供求区域性
▪ 由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特 点。
▪ （2）房地产供给的相对垄断性
▪ 由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供 给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一 种比较特殊的市场。
▪ （3）房地产利用的多方向性。
（二）最佳使用原则
房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应 以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的 含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上 可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带 来最高价值。在评估实践中，房地产的最佳使用 通常是选择能使估价对象获利最多的用途。
三、房地产价格及评估价值的影响因素
伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之， 土地高低不平，地价较低。
⑤容积率因素：容积率越大，地价越高；反之，容积
率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈 线性关系。
⑥用途因素：土地的用途对地价影响相当大，同一宗
土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说， 对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业 用地的地价是递减的。
规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从 而降低单位地价。
③形状因素：土地形状有长方形、正方形、三角形、
菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用， 从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特 殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的 地价也可能畸高。
④地力、地质、地势、地形因素：地形是指地面的起
二、房地产评估的原则
在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替 代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：
（一）合法原则
房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地 产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等 为前提。
房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明 文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳； 合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及 有关文件、批件、合同、协议为根据。