对企业参与公共租赁住房运营可持续模式的思考

对企业参与公共租赁住房运营可持续模式

的思考

摘要：随着经济社会的发展，深圳现有的人口红利开始大幅消减，人口规模和结构进一步发生变化，公共租赁的供应将进一步增加。原有的公共租赁住房运营管理模式难以维持，必需积极探索引入企业运营模式。通家过分析深圳公共租赁住房需求和现状，进一步探索企业参与公共租赁住房运营模式的必要性与可行性，尝试建立提升企业积极性创新管理模式。

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关键词：住房保障企业参与公共租赁住房

中图分类号：文献标识码：A

2010年6月12日，住房建设部、国家发展和改革委等部门联合印发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出“某些地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市住房价格偏高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出”，明确要求加大公共租赁住房建设力度。住房建设部同步表示，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。以上意见反映出，公共租赁

住房成为继廉租房、经济适用房后的重要保障措施，保障房运作体系从“低端有保障、高端有市场”转向了“中端有支持”。

1 深圳市公共租赁住房运营现状

2009年，深圳市已开始探索如何针对性地解决“夹心层”群体的住房问题，并进行了早期积极尝试。2011年，《深圳市保障性住房条例》明确将公共租赁住房列入保障性住房范围，将廉租房与公共租赁住房的建设条件、保障对象划分为两类不同体系，进一步确立了公共租赁住房“夹心层”群体的保障地位。

深圳市公共租赁住房按照筹集建设资金来源和产权隶属关系不同，划分为：市政府投资建设公共租赁住房、区政府投资建设公共租赁住房、企业投资建设公共租赁住房、政府和企业共同出资混合建设公共租赁住房。按照“谁建设，谁管理”的原则，深圳市由政府运营管理的公共租赁住房存在以下管理方式：市级公共租赁住房由深圳市住宅租赁管理服务中心负责运营管理；区级公共租赁住房由各区住房和建设局直属机构负责运营；企业筹集建设公共租赁住房由企业自主管理；政府与企业共同出资混合建设公共租赁住房由政府委托企业代为管理或者由政府收购后统一归政府主管部门负责管理。

从运营现状看，深圳市公共租赁住房多数由政府管理，由于缺乏成熟的经验和足量的专业管理人才，相对于企业来

说，其经营效率有待提高，管理成本有进一步下降空间，亟须引入专业、高效的公共租赁住房管理团队。“十三五”末期，深圳市公共租赁住房将达到运营高峰。面对海量的公共租赁住房分配和后续运营管理工作任务，住房保障部门行政资源相对不足的问题日益凸显。如何充分利用社会资源和市场机制，创新公共租赁住房运营管理模式，保证公共租赁住房管理的高效性成为深圳公共租赁住房实现可持续发展的重要因素。

2 深圳市公共租赁住房运营管理积累的问题

住房管理任务与行政资源不匹配

按照《深圳市住房保障发展规划（2016-2020年）》的要求，“‘十三五’期间，深圳市将计划新增筹集建设保障性住房和人才住房40万套（新增建设21万套，多渠道筹集19万套），总建筑面积约2600万平方米，计划供应保障性住房和人才住房35万套（含十二五’续建项目13万套）”。目前地铁上盖约有万套保障房正在建设中，计划于2018年竣工交付使用。位于前海开发区东端南侧的龙海家园公共租赁住房项目，为地铁前海车辆段上盖保障性住房。

深圳市公共租赁住房由深圳市住宅租赁管理服务中心（以下简称市租赁中心）负责管理。其中，市本级公共租赁住房由深圳市租赁中心接收管理。截至2013年5月底，市租赁中心共计接收市本级公共租赁住房12700套；至2015

年年底，市租赁中心接收的市本级公共租赁住房将达到88000套。

面对“十三五”期间大量的市级公共租赁住房运营管理压力，深圳市租赁中心的行政资源却相对不足。目前，深圳市租赁中心平均每个在编员工管理的公共租赁住房数量为1257套。深圳市市级公共租赁住房运营管理行政资源配备与繁重的公共租赁住房运营管理工作任务产生巨大偏差。

公共租赁住房运营管理政策制度不健全

根据《广东省住房保障制度改革创新方案》的规定，“逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公共租赁住房），只租不售。通过建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公共租赁住房供应范围”。而《深圳市住房保障制度改革创新纲要》明确提出，“大力发展公共租赁住房，将廉租房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。”

随着深圳市近年来公共租赁住房的建设速度不断加快，建设力度不断加大，公共租赁住房在“十二五”期间将形成供应高峰期。然而，深圳市公共租赁住房相关政策制度仅对公共租赁住房的如何建设、筹集、轮候、分配做出具体规定，

对于公共租赁住房在配租工作完成后的运营管理却未做详细规定。后?m运营管理配套政策和细化规定处于缺位状态。

公共租赁住房运营管理成本升高

深圳市租赁中心在公共租赁住房的日常管理过程中，存在着管理成本过高的弊端。公共租赁住房在投入使用的过程中，房屋建筑本体及共用设施需要日常养护、公共租赁住房小区的日常清洁、绿化养护、安保等工作统一由市租赁中心维修工程科和物业服务科负责单独组织实施或者委托供应商提供服务。在管理实践过程中，市租赁中心相关科室负责组织协调多个物业管理公司参与日常物业服务工作，实施监督管理。由于公共租赁住房公共设施日常维护管理工作和承租户保修工作内容庞杂、手续繁琐、管理费用支出较高，加重了深圳市公共租赁住房管理的财政支出的负担。市租赁中心未将相同或者相近的专业化服务内容外包一家或数家专业化管理机构实施，采取市场机制中的规模经济效率、降低运营管理成本。相反，公共租赁住房管理服务运营成本高、服务效率低，引发承租人的不满，承租合同到期后，承租人弃租现象严重，导致政府住房资源的浪费。公共租赁住房租金收缴难

首先，深圳市公共租赁住房没有针对不同保障对象，实施差异化的租金价格体系。目前，深圳市公共租赁住房实行的是针对具体的公共租赁住房项目实施不同租金标准，如龙