项目策划报告

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（二）经济概况

1．宏观经济

2000年全市国生产总值达1120．1亿元，比上年

增长11．2%。其中一、二、三产业分别增长4．6%，

13．4%及12%；

2．农业

农村经济稳步发展。实现农林牧渔业总产值295．4

亿元，比上年增长5．2%，其中：农业产值157．8

亿元，下降0．5%。

3．工业

工业经济快速稳定发展。全市实现工业增加值318．4亿元，比上年增长12．1%。

主要工业产品产量：

工业经济效益明显提高。全市规模以上工业企业实现利税总额42.6亿元，比上年增长12.6%，利润总额5.4亿元，增长52.8%；亏损企业亏损额下降 4.8%。经济效益综合指数为77.0，比上年提高 2.9个百分点。

2000年，全市工业总产值完成1101亿元。

4．固定资产投资

固定资产投资高速增长。全社会完成固定资产投资

311.8亿元，比上年增长22.9%。

5．建筑业

竣工房屋建筑面积1903.7万平方米，比上年增长

7.1%。基本建设、更新改造和其它投资竣工项目650

个。全市现有建筑业企业730个，实现增加值74.7亿元，比上年增长19.3%。

6．开发区发展壮大。经济技术开发区和高新技术产业开发区合并后，累计共批准企业3216家，现有外资企业257家。

7．金融、证券和保险业

金融保险业实现增加值45.6亿元，证券市场发展日趋规。财产险保费收入 6.0亿元。

二、房地产总体市场态势

从我国宏观经济发展来看，房地产业发展作为产业，正处于蓬勃向上的发展阶段。

●房价稳步攀高，居住消费快速增长——房

地产业发展周期，一般5—6年为一周期，94年进入低谷后至99年、2000年进入新一轮发展周期。市2001年居民住宅开支比同期增长了33个百分点，成为居民消费支出增长最快部分。

●全国房地产市场相继进入良性运转，市

场交易积极——国家景气检测中心最新（2000/12）统计，2000年1-9月份统计表明，当年的销售面积在近六年来第一次超出竣工面积，表明市场开始消化积压房。同时，根据该中心对20万户居民调查报告，统计有70%以上的人认为房地产市场价格将呈持平或上涨趋势，表明人们不在观望，而是积极进入房地产交易市场。

●中国加入WTO，经济与世界接轨，房市与

经济共荣——中国正式加入WTO，短期虽对房地产业无直接影响，但随着国民经济的加快发展，居民收入的提高，会刺激房地产市场促进繁荣。

●社会环境良好和多元化交汇融合的人文

优势——完善市政配套设施，改善生态环境和人居环境，完善交通体系等。城市发展的软环境初步优化，为生产要素流动和重组、企业迁入等提供了有利条件，极大增强了城市的吸引力和辐射力。较强的文化亲和力，良好社会环境和文化强力吸引外企进入，周

边城镇人财物向中心城市聚集，从而扩大城市规模，增加城市人口，为休闲娱乐提供稳定客源。

●居民收入水平提高，消费结构发生变化，

住宅消费将成为排浪式消费的第二浪——随着经济的发展，社会消费行为开始发生变化。以家用电器为主要容的第一次消费结构剧变期结束，进入了居民消费结构变动平缓的储蓄准备期。城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势突显，排浪式第二次消费高潮将以住宅消费为主流。

●受金融政策拉动及十五计划对房地产业

发展目标影响，使市房地产市场日趋活跃——随着我国住房制度改革进一步深化，个人购房逐渐成为房地产市场消费主体，不同档次、不同规模的楼盘不断涌现，在满足不同层次购房者对产品需求的同时，为购房者提供了多层次的供房体系逐步健全，灵活多样的金融服务体系的建立，在很大程度上刺激住宅消费，促进整个住宅产业链的良性发展。

三、市房地产总体市场

1、市市房地产起步较晚，整个房地产市场呈缓慢上

升趋势。

2、目前市房地产市场呈现如下特征：

1）市场整体仍属起步阶段

今年上半年我市房屋交易量有明显上升趋势，全

市房屋上年年成交额达50.5亿元，比去年同期有

大幅增长。市房产交易中心统计的数字显示，至

今年上半年的房屋交易中，存量房屋交易成交金

额13.9亿元，比去年同期增长69.7%；商品房成

交易额为23.9亿元，比去年同期增长57.4%。开

发区房地产分局的统计数字显示，开发区上半年

商品房交易额为10.2亿元，存量房交易额为 2.3

亿元，从中可以看出，我市除开发区以外，二手

房的交易也增势迅猛。据业人士分析认为：成效

额上涨的主要原因仍来自于政策面的刺激、国家

购房手续费下调、我市房改力度的加大、拆迁货

币化的落实、抵押贷款利率的下调和登记费下降

是经济环境的优势，促使消费者掏出更多的钱购

买房产，此外，这还与外来人口到哈市购买商品

房，可在哈市落户政策有关。

从城市经济发展水平和城市面貌来看，现阶段市

房地产市场刚刚启动，总体表现为：集资房、福

利房、商品房共存于市场；土地供应尚未完全市

场化；

2）整体营销策划水平仍很低

表现在市场无热点，整合营销上处于被动等销、迎

合销售阶段，对消费者前瞻性引导不够；缺乏整体

的营销思路，宣传手法单一；产品同质化严重；3）发展商整体操作水准低

整体操作基本属于原始的运作模式，没有引入创新型的理念和炒作方式。

4）房地产服务意识差

主要表现在通路方面：部分售楼处远离项目现场，

造成销售渠道不通畅；售楼人员服务水平差；销售

现场销售道具不完备，销售气氛不浓

第二部分市高新技术开发区分析