土地经济学之地租

费本质上应是劳务报酬
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（三）企业改制与土地资产显化
国企生产经营的必需要素——土地，在传统制度下是划拨 使用，无偿、无限期、无流动 存在的问题：
– 不利于企业的公平竞争 – 所有者的利益无法实现 – 企业不能像对其它资产一样处置土地，限制了企业的独立自主经 营
承认地租的存在，可以通过地租或地租的资本化将土地的 真实价值注入企业经营成本中，完成土地资源的实物形态 向土地资产的价值形态的转化，显化土地资产。
（元）
甲 乙 丙
10 15 20
100 100 100
5 7.5 10
105 107.5 110
21 21.5 22
126 129 132
132 132 132
6 3 0
19
3. 级差地租 ⅠⅡ的形成及地租量
单位： 单位：元
个别生产价格 产量 利润 （kg） kg） 全部 产品 劣等地 优等地 在优等 地上追 加投资 每公斤 产品 每公 斤产 品 社会生产价 格 级差地租 全部 产品 ⅠⅡ
土地 等级
所耗 资本
平均
100 100
20 20
200 300
120 120
0.6 0.4
0.6 120 0.6 180
60 （Ⅰ）
130
20
400
150
0.375 0.6 240
60（I）+30 60（ （Ⅱ） 20
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
两者实质一致，都是由个别生产价格与社会 生产价格之间的差额所产生的超额利润转化 而成的 级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为前提和基础
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规范租赁制度适用范围
在杭州，目前实行租赁制度的范围包括以下四种类型： 一是国有企业改制土地资产处置中不能保留划拨的土地； 二是城市即将改造范围内的、现行用途与近中期规划不一致 的地块； 三是原划拨土地使用权出租，改变土地用途、外商投资等用 地； 四是国家级风景名胜区范围内的经营性项目用地。 但是，这种状况还是难以将历史已经延续划拨使用的经营性 用地纳入有偿使用的范畴。
8
英国 马尔萨斯
2. 地租的生产费用价值论
法 萨伊 认为价值是由劳动、资本、土地三个因素协调创 造的。
Y = f (V , C , L )
每个要素得到相应的收入。
9
3. 地租的劳动价值论
斯密 和李嘉图 认为地租是剩余劳动的产物，是工人创造 的超过平均利润的剩余价值（超额利润）。
10
4. 地租的剩余原则论
13
7. 地租的垄断价格论
垄断地租——产品的垄断价格带来的超额 利润转换而成。 如，特殊的农产品、矿产品，临江、临湖 等特殊区位 垄断价格只由购买者的购买欲和支付能力 决定，而与一般生产价格和产品价值所决 定的价格无关。
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8. 竞标地租理论
美国 阿朗索，以空间经济学理论为基础 认为土地的不同用途在不同区位具有不同 的支付地租能力，并随着距离城市中心的 距离形成不同斜率的地租支付能力曲线。 通常特定地块的地租或地价水平是由具有 最高支付地租能力的用途决定。
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现代农业绝对地租的来源
前面分析的结论——农产品价值高于社会 生产价格的余额（农业资本有机构成低于 工业） 在农业资本有机构成等于甚至高于工业资 本有机构成时——“只能来自市场价格超 过价值和生产价格的余额，……来自产品 的垄断价格”
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（五） 城市地租理论
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1. 城市级差地租产生的条件及原因
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承租期
承租期越长，土地使用权人所享有的各项权能越 有保证，但过长又会影响政府对土地利用和租金 的调整。 承租期过短，一方面会增加太多的工作量，使地 租的征收成本大大提高；另一方面，会造成土地 利用的不稳定性，不利于激励承租人对土地进行 投资和高效利用。 杭州市一般规定租赁土地的最高期限不得超过国 家规定同种用途的最高出让年限，但对于由于土 地现状用途与规划用途不一致的，一般租赁期限 为3年~5年，最高年限不得超过8年。
（元）
土地
投入 资本
（元）
平均 利润
（元）
产量 （kg）
最坏 耕地 最坏 耕地
50
追加
10
50
60
1.2
2.4
120
60
50
10
25
60
2.4
2.4
60
23
5. 绝对地租
绝对地租——不管租种什么样的土地都必须 绝对地租——不管租种什么样的土地都必须 —— 缴纳的地租
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绝对地租产生的条件、 绝对地租产生的条件、来源和原因
条件：土地所有权与使用权的分离 来源：农业资本有机构成低于社会平均资 本有机构成而产生的农产品价值高于生产 价格的差额形成的超额利润 原因：土地所有权的垄断
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绝对地租的形成及地租量
生产 部门 剩余 资本有 机构成 价值 商品 价值 利润 率
（% ）
平均 利润率
（% ）
生产 绝对 价格 地租
（元）
（元）
（元） （元）
食品 70c+30v 工 纺织 80c+20v 业 机械 90c+10v 农业 60c+40v
30 20 10 40
130 120 110 140
30 20 10 40
20 20 20 20
120 120 120 120 20
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影响绝对地租量的因素
农产品的价值与生产价格之间的差额及其 实现程度 农业资本有机构成的相对水平
土地经济学
李文静
ruclwj@
第一章 地租
一．地租理论及其发展历程 二．地租理论的实践应用 三．农地竞标地租与土地配置 四．城市竞标地租与土地配置
2
一
地租
是直接生产者 在生产中创造的 剩余生产物被土地 所有者占有的部分
是土地所有权在 经济上实现的形 式，是社会生产 关系的反映
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2. 城市绝对地租产生的条件及原因
原因：所有权的垄断 条件：非农产业通常具有较高的生产率和 剩余价值率，由此而形成的土地增值效益。
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二、 地租理论的实践运用
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（一）土地有偿使用制度的理论基础
所有权和经营权的分离仍然存在，土地所有权和 经营权的垄断仍然存在 1987年深圳第一块土地出让 打破了无偿、无限期、无流动使用的“三无”制 度，建立了土地的有偿、有限期、有流动使用的 “三有”制度。 有偿使用和无偿使用的双轨制
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租金标准
杭州市在土地租金标准设置上，主要有四种类型： 一是对于城市历史上已经存在的划拨的经营性用地，制定专 门标准，逐年向使用人收取土地租金； 二是对于外商投资企业，根据有关法律法规规定，由外商企 业逐年向政府缴纳土地使用费； 三是对于临时由低地价用途改变为高地价用途，采取两种用 途的评估确认价的差价通过还原率折算计缴； 四是对由于规划或者企业自身支付能力原因而办理租赁的土 地，根据土地用途的不同分别按评估确认地价或者基准地 价的一定比例通过还原率折算计缴。
（kg） kg）
劣等
100 100 100
20 20 20
200 250 300
120 120 120
0.6 0.48 0.4
0.6 0.6 0.6
120 150 180
0 30 60
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中等
优等
2. 级差地租Ⅰ的形成及地租量（二） 级差地租Ⅰ
地 块 距市场 生产资 里程 本投入 km） （km） （元） 运输 费用 资本总 平均利 支出 润（按 20%计 （元） 20%计） 个别生 产价格 （元） 社会生 级差地 产价格 租（元） （元）
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（四）盘活存量土地
土地市场是完整市场体系的一部分 在追求土地最大效益的竞争下，实现土地 资产的保值增值。 增量土地和存量土地
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盘活存量土地的途径
结合旧城改造 结合产业结构调整和城市用地布局调整实现存量 土地盘活。 结合企业自身改造和企业改制实现存量土地盘活。
– 企业外迁，土地收回。再出让，部分出让金返还企业， 助其搬迁、改造。 – 企业改变用地性质，搞第三产业，补交出让金 – 将土地资产显化，参与企业资产经营和资本运作
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（四）农地地租理论
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1. 农业级差地租产生的条件与原因
条件：自然力或者优越的自然条件 原因：土地有限而产生的土地经营垄 断
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2. 级差地租Ⅰ的形成及地租量（一）
土地 等级 所耗 资本
（元）
平均 产量 利润
（元）
个别生产价格 （元） 全部 产品 每公斤 产品
社会生产价格 （元） 每公斤 产品 全部 产品 级差 地租Ⅰ 地租Ⅰ （元）
38
39
社会主义级差地租的性质与特点
社会主义级差地租所反映的是在社会主义 土地公有制条件下，国家、（企业）集体 和个人对超额利润的分配关系 其实质是在社会主义经济中由土地条件优 越的企业单位的劳动者创造的超额利润
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级差地租的归属
级差地租主要应归土地所有者所有 –在土地集体所有制条件下
• 级差地租Ⅰ主要归土地所有者集体经济组织 级差地租Ⅰ • 级差地租Ⅱ主要应由土地经营者所有 级差地租Ⅱ • 级差地租Ⅰ、Ⅱ的一部分应归国家所有 级差地租Ⅰ
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盘活存量土地的途径
划拨土地直接推向二级市场，经过有关部 分审批，原划拨用地可以转让、出租或抵 押。 普及租赁制度
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土地租赁制度
有关土地租赁制度的功能定位存在两种认识： 一是逐步培育土地租赁市场，实现城市土地由无 偿使用向有偿使用转变，提高有偿使用覆盖面， 促进城市土地集约节约利用，实现城市土地收益 分配的合理化，优化土地资源的配置，增强政府 对土地市场的宏观调控能力。 二是减轻企业的负担和资金压力，便于土地使用 者节约资金，扩大再生产，配合国企改革，推进 整个市场经济发展。
– 在土地国有制的条件下
• 级差地租Ⅰ应全部归国家 级差地租Ⅰ • 级差地租Ⅱ在租期内主要归土地所有者，但国 级差地租Ⅱ在租期内主要归土地所有者， 41 家也应得一部分
社会主义绝对地租
条件： 条件：土地所有权与使用权的分离 来源：农业资金有机构成低于工业，农产品 来源： 价值大于其社会生产价格的差额 原因： 原因：土地所有权的垄断，并要求在经济上 实现
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社会主义城市地租的特点及其来源
城市地租的特点
– 土地位置对级差地租的决定性影响 – 土地所有者对地租量的变化具有完全 的被动性 – 垄断地租在许多情况下占有优势
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（二）土地使用的费、税、租
土地税和地租的区别：
基础不同：政治权利和所有权 分配层次不同：再分配和初次分配 作用不同：税重在调节土地的所得和使用，地租重在实现 对土地资源利用的市场配置。
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（二）地租的分类
按照形成条件： 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅱ 级差地租Ⅱ 绝对地租
– 不论租种什么样的土地都必须交纳
– 土地肥力的差异 – 土地位置（距市场远近）差异 土地位置（距市场远近）
– 由于土地投入程度不同而带来的超额利润
垄断地租
– 由于土地垄断带来的超额利润
5
（二）地租的分类
地租的形态
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社会主义级差地租
1.社会主义级差地租存在的条件和原因 社会主义级差地租存在的条件和原因 2.社会主义级差地租的性质与特点 社会主义级差地租的性质与特点 3.社会主义级差地租的分配与归属 社会主义级差地租的分配与归属
– 归属 – 分配形式
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社会主义级差地租存在的条件和原因
社会主义制度下仍然存在级差地租形成 的客观物质条件（下图） 的客观物质条件（下图） 社会主义制度下仍然存在级差地租形成 的社会经济条件
条件：区位效益
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工业用地级差地租
场地和承载功能 距离市场较近或交通通达度好都会降低工 业成本，带来超额利润 来源：个别生产价格和社会生产价格之间 的差额 决定因素：交通条件
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住宅用地的级差地租
来源：劳动者工资收入的转移 决定因素：交通便利程度、配套设施、环 境等
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商业用地的级差地租
零售业 写字楼 繁华程度、聚集效益
美国 雷利·巴洛维 地租是一种经济剩余，即总产值或总收益 减去总要素成本或总成本后余下的部分。
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5. 地租的供求平衡论
西方经济学 萨缪尔森 认为土地供求决定地租水平,地租是使用土地所付 出的代价。
R S R1 D1 R0 D0 L R0 D0 L R1 D1 R S
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6. 地租的产权价值论
杜尔阁 马克思（明确） 地租是土地所有权在经济上的实现
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4. 最坏耕地也有级差地租
由于社会对农产品需求增加，有更坏的耕地投 入耕作 在最坏耕地上追加投资由于劳动生产率的不同 而产生级差地租
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4. 最坏耕地也有级差地租
（平均利润率为20%） 平均利润率为 ）
个别生产价格 （元） 全部 产品 每公斤 产品 社会生产价格 （元） 每公斤 产品 全部 产品 级差 地租 Ⅱ
– 劳役地租、实物地租与货币地租
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（三）主要的地租理论
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1. 地租的自然力论
法国 杜尔阁
– 认为农业中存在着一种特殊的自然生产力，使得劳动 者生产出来的产品数量扣除为自己再生产劳动力所必 须的部分以外，还有剩余，这是自然恩赐。 – 剩余是对劳动者的赐予，却为所有者所占有，即是地 租。 – 代表土地贵族的利益，否认地租是土地所有权垄断的 结果，认为“地租是自然对人类的赠予”。