天津万科东丽湖案例

一期“Lake+湖〃院〃别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年 7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”。 别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套 一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格，建筑面积跨 越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要 。 一期均价7000以上，现已全部售罄
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万科东丽湖
总体策略：
万科东丽湖开发策略总结
——以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念
策略一 深入挖掘区域价值
完全的市场领导者形象， 强调其城市发展方向的 区位，打造新市镇的规 划理念。
强调项目所在城中心与新区之间的优势区位，充分有效整合周边资源，充分 挖掘区域的未来发展潜力。充分挖掘稀缺湖景资源的稀缺，强化东丽湖与万 科的关联。 策略二 完善配套，功能复合型社区
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万科东丽湖的分期与节奏
——二期洋房、小高层组合，洋房为主
二期“城市天籁” 2006年5月开盘，占地13万平米，建筑面积12 万平米，容积率1，建筑密度21.5%，总户数约1100套。
产品调整为以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅，建造高品质、 低密度居住社区。 组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小高 层。洋房为3-6层，采用低层、低密度、宽楼距设计 二期均价4700
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万科东丽湖
自给自足 社区内部设计 中心区，包括办公空间、交 通枢纽，形成一个相对自给 自足的社区，减少对外部的 依靠，从而减少交通流量， 在内部创造就业机会。
市政道路建设 建设国际 滑水标准赛道，承办世界大 学生滑水锦标赛期望政府加 大对于本区域基础设施的投 入，改善市区到东丽湖交通， 带动整个区域的发展。 小区功能设臵齐全 小学、 中学、邮局、银行、图书馆、 社区中心、消防站、警察局、 居委会、医疗中心、会议中 心、巴士总站、娱乐中心。 并且做到居民能够5分钟左 右步行到区内任何一个职能 空间。
总体策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的 策略四 高端产品启动奠定基调 区位，打造新市镇的规划理念，建设完善配套，提升区域价 别墅产品高端启动，全力打造“北欧墅”概念，奠定项目高端形象 值
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The End
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强调成熟的都市生活配套，规划旅游配套、一流的会所、商业邻里中心、社 区健康保健中心等生活配套设施，从而弥补周边配套暂时不足，完全以新市 镇的配套规划概念拉近人们心理距离。 策略三 营造居住文化，提升区域价值及品味
以市场领导者形象，成功演绎新生活的极致，体验未来生活模式，彰显生活 品质，从营销角度提升区域价值及品味。
世联研究案例
天津万科东丽湖
万科东丽湖
通过规划建设各类完 善配套，配套成本低 且市场实现度较高 滑水赛道人工湖 滑水看台 赛道公园 亲水亭廊 喷泉广场 雕塑广场 自然景观元素 飞鸟雕塑柱列 湿地湖 运动公园 中央湿地公园 湖岸公园
“东丽湖”新市镇主义开发理念
——复合开发，打造新市镇
位臵 规模 产品 配套 客户定位
位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程 占地4095亩，一期容积率小于0.36，建筑密度20％ 独栋、联排别墅、低层公寓、洋房、高层 规划有公园、学校、医院、酒店、写字楼，目前这里的商业设施邻里中心、 运动设施主题公园、公交线路等都已经推出 京津地区30到35岁的高收入群体（现七成以上为自住型客户）
万科东丽湖项目位于天津中心区与滨海新区之间， 项目占地4095亩，是目前万科最大的住宅开发项目， 万科已经为东丽湖项目累计投资了10多亿元
借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采 用复合开发原则，计划在8至10年内将东丽湖项目 开发完成
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天津万科“东丽湖”
——陌生区域、位臵偏远、规模超大、多元产品
配套沿以水岸、广场为中心分散，整个项目形成不可 分割的整体，保证后续土地的获得
——复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟
Байду номын сангаас
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天津 东丽湖分期状况

红色为一期 绿色为二期 黄色为三期 橙色为四期 紫色为五期
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万科东丽湖的开发节奏
——一期别墅，奠定高档市场基调