项目销售风险检查表

销售 说辞 置业顾问说辞 置业顾问对项目、房屋产品、付款等内容的口头描述无夸大、虚假及无法兑现的承诺
备注:有部分在开放前评估的要点,可能因进度原因不能完成的,须在开盘前再评估,同时开盘前须对开放评估要求整改的问题进行核查。 检查小组成员： 检查时间：
应急 预案
统一口径是否提前准备？ 应急计划、方案 销售厅内外是否设置监控设备？位置是否合理？摄像机、照像机、录音笔有无准备。 投诉处理场地是否合理？ 政府治安部门是否有安排人员到场，媒体公关工作是否提前准备。 是否存在夸大、虚假承诺或无法兑现的承诺。
销售 说辞
销售手册
是否有销售人员口头解说可能不够准确的提示，提示语是否准确，提示语的字体、位置 是否醒目。
红线 内外 不利 因素
需要核查上述证照是否已取得，是否已公示，公示内容与实际是否相一致。
若标有比例尺，比例尺是否准确。建议不写。 建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否准 确。 对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示。 模型 模型、沙盘，提示语 变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心会所、泛会所、泳池、儿童 活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷 泉等配套设施的位置是否准确标示。 模型示意的准确程度/分期开发示意是否清晰，是否有重大改变的可能。 山地建筑对住户的生活影响，如没有无障碍通道、电梯等；山地建筑靠边坡位置的房 屋，对边坡、围网的距离，房屋位置进行提示。 用于派发的售楼资料：内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是 否有做好声明提示 对房屋本身的介绍：包括结构（砖混还是框架）、尺度（进深、开间宽度、层高）以及 其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等） 价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。 设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些 东西的品牌、型号、性能。 楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水 面面积等数据。 小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积 或数量、是否收费、是否业主专用、开放等。 小区配套医疗服务：主要指社康中心的位置、面积等。 商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定 停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价格等。 物业管理服务：由什么人管理、采用什么管理方法（开放式还是封闭式）、提供哪些服 务内容（24小时巡逻、自动化安防设施等）、收取费用的标准等。 对于要约邀请、仅供参考的提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目。 内容：本广告内容为要约邀请，双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。 广告中使用非实景图片的应注明“效果图”或“非实景” 广告、报纸等对外宣传 发出的媒体广告：广告牌/报纸/电视/电台内容是否有错误诱导成分。 资料 销售道具 检查文字描述、数据采用是否正确，是否齐全，是否符合项目、产品实际情况 赠送客户的礼品 小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等，与销售承 诺是否一致。 商业产权是否明确，在合同中是否有备注？ 商业餐饮有无污染源对住户造成影响，如油烟、噪音等。 商业 楼书、宣传资料、现场 餐饮类商铺上空无住宅房屋，排烟措施得当。 商业楼板是否为结构板？ 商业设施配置得当：如空调主机位、隔油池、给排水管网口径、供电配备等。 是否有整体提示，提示语是否准确、字体/位置是否醒目。 对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示 。 样板 房 部品的交付标准是否满足国家规范。 装修样板间、工法样板 间、交楼标准 房型布局、材料、施工做法变更等是否与销售陈述一致 样板间与实际交付房屋的差异应当明确提示。样板间内部品与精装修房屋交付部品品牌 、型号差异应当明确提示。 小区临高架路、高速公路、城市干道等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施 有无公共安全组织计划。(必须政府备案) 销售展示区与施工区之间的分隔是否封闭到位、销售通道安全防护措施是否到位。 客户接待流程安排计划 销售过程安排，细节措施：交通安排/参观流线/临时停车/危险提示等。 预体 验 销售过程特殊情况应变计划。 现场组织是否有序、不存在混乱（排号、选房方式、人流疏导），流程设置合理，体现 人性化关怀。 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目 提示语展板 服务 人员 BI标 识 后期规划对前期项目的影响：如楼层高度、采光、对视；后期建设施工噪音；商业油烟 、噪音等影响。 着规范工装并保持工装整洁、无破损无污渍，佩戴工牌
项目销售风险检查表
评估 重点 项目 名称 评估资料 商标 相关名称无侵权、违反法律禁止性规定 小区案名、组团名称 距红线1000米内，如存在显性不利因素，结合当地实际情况判断，可能在日后引起业主 投诉的，都应当公示。包括但不限于以下事项： a.噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场 b.恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园 c.污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所 d.宗教：庙宇、教堂、清真寺 不利因素重要公示、规 e.禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场、核电站、油气库站 划图、项目周边综合环 f.辐射性：高压线路、微波信道、无线通讯基站 境资料 g.环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设、绿地、水面、树林等改变现状 隐性因素：如市政动态规划可能出现的不利因素。(提醒) 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目，表述内容是否详尽。 销售人员对不利因素存在方位、距离是否有清楚的描述。 小区配套教育设施：主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎样的 办学模式、怎么收费、入学资格、何时交付等。 公共 配套 相关配套资料、楼书、 交通承诺：业主班车、直达巴士、免费接送等承诺，公交状况、地铁、轻轨的距离、建 销售手册 设时间、完成时间、噪音影响等。 周边配套与环境：公园绿地、海景山景、海滩、商场、体育馆、书店、菜市场、码头等 周边设施是否有对外承诺，销售承诺是否与实状一致。 变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿 童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、 喷泉等配套设施的位置、可能的影响在销售时是否明示？模型中是否体现？销售合同中 的约定面积与土地转让合同、规划要点中的数据是否一致？ 项目 内配 套 是否存在后期规划指标调整，增加建筑面积或减少了绿地，与前期广告宣传资料不一致 销售合同、土地转让合 。 同、建设规划指标、规 通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计？ 划要点 （备注：有的项目规划方案虽然通过了政府方案报建，但是个别楼间距、日照等未满足 政府控规要点的要求；日后有业主投诉的隐患） 是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致。 老人活动中心、社康中心、会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市等配套设施的 经营能力能否持续? 是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条款。 是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款” 语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论 房产证办理期限是否有明确约定。 认筹意向书、认购协议 书、销售合同 管理用房、老人活动中心等配套设施的面积是否一致。 复核规划变更调整是否通过政府变更许可。新的规划是否与销售总图、模型、广告以及 合同附图矛盾？ 项目设计变更是否符合法规要求：售前设计变更有没有即时知会相关部门，对应书面资 料有无即时调整更新；售后设计变更有没有按照法规的要求，征询业主同意。 附送花园、入户花园、屋顶花园、露台的面积、形状与实状一致。 合同附件不全，合同附图与实际交付不符。（重点自查） 客户 签署 资料 合同附图 重点复核如下户型平面：1、首层；2、顶层；3、建筑立面与标准层有变化层的平面；8 、平立面有变更的户型。 交楼标准清单与交楼标准房内容核对。 合同附件：交楼标准 各类产品的交楼标准是否与销售承诺一致。 认购书 认购合同/补充协议/认购协议等。 招标书内容与合同内容是否相符；签订时间、合同期限、合同双方的权利义务是否存在 风险。 服务承诺是否可行。 管理费价格在前期服务合同中的明确。 物业合同、业主公约 内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益。 内容是否向买受人明示并予以说明。 私家（附送）车位的管理费收取条款是否有明确约定。 其他个别协议 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 在售商品房的预售许可 现场 证 公示 地产公司营业执照 材料 商品房预销售办法 商品房买卖合同（范本 前期物业服务协议 业主临时管理规约 收费标准 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目。 是否有，内容是否合法，是否会产生其他客户风险。 评估要点 评估情况 整改要求及 责任人 意见 整改完成 核实及完 时间 成情况 核实人
楼书 、广 告宣 传、 销售 物料
楼书、宣传资料
置业顾问BI 安全、保洁、物业服务 人员BI 售楼处室内环境品质
有专职人员维护售楼处、示范区户外卫生
示范 区域 品质
售楼处室外示范区的环 室内地面无杂物、室外地面无明显杂物，视线以内不超过三个以上的烟头 境品质 标识安装、维护情况 设备安装、维护情况 安全警示服务标识粘贴、摆Biblioteka Baidu规范如：小心跌落、小心落水、消杀进行中等 设施、设备工作正常，维护记录齐全、保存完好 有没有做应急方案？ 配置应急小组人员分工是否明确？