(定价策略)浅谈建立普通住宅租赁价格指数的重要性

浅谈建立普通住宅租赁价格指数的重要性

目前，席卷全球的金融危机愈演愈烈，使许多国家的房地产开发贷款及零售银行业受到不同程度的冲击。中国央行近日决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率和一年期人民币存贷款基准利率，中国国务院决定自2008年10月9日起暂免征收储蓄存款利息个人所得税，以应对当前全球性的空前严重的金融危机。此次始于美国房地美和房利美两家房贷金融机构由于次贷危机导致的破产而引发的金融危机，很快波及全球。有经济学家分析认为：这是房地产泡沫破裂对金融市场的负面效应。可见，房地产业在国民经济中的支柱性地位确实不容忽视。那么，如何预见房地产市场是否存在泡沫，以利于政府和有关部门及时采取措施控制由于房地产泡沫扩大而带来诸如通货膨胀等一系列经济问题呢？笔者认为建立普通住宅租赁价格指数，完善现有的房地产价格指数体系，适时对房地产市场价格和租金运行轨迹进行跟踪监测、分析和研究，不断提高房地产市场价格监测预警和调控能力，是促进房地产业持续健康良性发展的有效途径。

一、普通住宅租赁价格和房地产市场价格的关系

房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，属于房地产三级市场范畴。

(一)普通住宅租赁价格是房地产市场价格的投资回报，是制定房地产市场价格的参考依据。

普通住宅租赁价格是指承租人为取得一定期限内房地产的使用权而付给房地产所有权人的经济补偿，是对房地产收益的量化，同时也是房地产使用价值的主要表现形式。在一般情况下，普通住宅租赁价格与房地产市场价格成正比关系，即租金高，价格也高。房地产企业可以通过预测租金收益的高低来调整或制定房地产的市场价格。经调查，目前宿州市60平方米的住宅市场价格为15万元，其月收益（即租赁价格）约为400元/月；90平方米的住宅市场价格约22.5万元，其月收益约为500元/月。120平方米的住宅市场价格约30万元，其月收益约为600元/月。(注：本文中例举的租赁住宅为宿州市老城区内多层住宅楼的四层普通居住用房，简装或未装修，未配备空调、太阳能等生活设施。下文同)

这组数据说明了：①租金与市场价格呈正比关系；②建筑面积大的住宅租金低，说明市场有效需求量少；反之，建筑面积小的住宅有效需求量大；③投资小户型的住宅收益稳定可靠。

(二)普通住宅租赁价格和房地产市场价格相结合可以测算出房地产投资回报率。

收益性房地产通常是以租赁或自营方式获得收益，房地产投资者在拟取得所有权之前，经过对同一供求范围内的类似租金与市场价格的对比分析，可估算出该拟投资房地产的投资回报率（或收益率），进而对投资的可行性进行初步分析判断，即投资回报率愈高，投资倾向性愈大，而投资的风险性也就愈大。为了满足投资者以最小的投资获得最大的收益，最简单且直观的一点就是看投资以后的年（或月）收益状况。例如，宿州市目前60平方米的住宅，市场价格约15万元，若出租的话，租金约400元/月，假设租金不变的情况下，该住宅的年投资回报率为3.2％；同理，90平方米住宅的年投资回报率为2.67％；120平方米住宅的年投资回报率为2.4％；均低于同期银行一年期定期存款利率3.87％。

可见目前宿州市住宅的投资回报率是较低的，而且投资额愈高，投资回报率愈低。由此，对于出租方来说抛售是经济的、可行的。

(三)从普通住宅租赁价格的角度看房地产市场价格变化的理性与否。

若某区域普通住宅租赁价格上涨，说明该区域房地产市场潜在需求加大，房地产市场价格上涨就是理性的，反之，就是非理性的。或者说，租赁价格不变，房地产市场价格较快上涨，且涨幅较大，那么，此时的房地产市场价格就会出现暂时的过热或者是出现房地产泡沫，这时，人们在消费时就应更加谨慎和理智了。如上例中，60平方米的住宅租金为400元/月，即4800元/年，而15万元的本金存入银行，其利息为5805元/年（免税），比租赁收益高20.94％；90平方米的住宅租金为500元/月，即6000元/年，而22.5万元的本金存入银行，其利息为8708元/年（免税），比租赁

收益高45.13％;120平方米的住宅租金为600元/月，即7200元/年，而30万元的本金存入银行，其利息为11610元/年（免税），比租赁收益高61.25％。由此可见，购房投资金额愈高，收益率愈低（远不如存入银行获得的资金收益高），且收益损失愈大，也就是说此时房地产市场价格已经出现了泡沫现象，消费者租房比买房更划算。

(详见下列图表)

购房投资与银行存款收益率情况对比表

住宅类型年租金收益一年期银行定期

存款利息

利息比租金的超额收益率

60平方米4800元/年5805元20.94% 90平方米6000元/年8708元45.13% 120平方米7200元/年11610元61.25%

二、编制普通住宅租赁价格指数的意义

中国房地产价格指数是从1994年就启用的一个指数系统，它是对新房的价格记录和监控。2005年9月份中国二手房价格指数开始发布，就是把中国二手房交易、挂牌数据加工和整理之后，得出反映中国几大城市二手房交易的一个标杆性数据。随着房地产三级市场的日趋成熟，房地产租赁市场的日益活跃，而以指数形成来反映某地市普通住宅租赁市场运行情况和发展趋势的一套指标体系，即普通住宅租赁价格指数应运而生。普通住宅租赁价格指数是从属于中国房地产指数系统的一个分支，它研究的是普通住宅租赁价格变动的轨迹。经调查，北京市于2006年初开始发布普通住宅租赁价格指数，随之上海、广州、深圳三地也同时发布了普通住宅租赁价格指数。

普通住宅租赁价格指数的产生的积极意义可以从宏观和微观两个角度来看：

（一）从宏观角度看

1、普通住宅租赁价格指数系统可以作为国家相关部门和行业协会合理调整产业结构、引导市场健康发展的参考依据。通过对普通住宅租赁价格指数与房地产市场价格指数的对比，可以推测出房地产市场的供求变化情况以及价格变动趋势，有利于相关部门及时调整产业政策，优化产业结构，引导房地产市场又好又快发展。

2、普通住宅租赁价格指数系统是房地产租赁市场研究