洛阳市房地产市场现状与项目分析

市场定位核心策划

目录

市场定位前言 (4)

定位策略 (5)

定位推导 (5)

定位原则 (7)

工程总体 (8)

工程简况 (9)

技术资料 (9)

地块资源 (10)

周边配套 (17)

交通条件 (19)

街区功能 (19)

工程综合定 (37)

产品定位 (38)

一、市场定位前言

本报告志在了解研究洛阳市房地产市场现状，预测未来发展趋势，由市场反映的讯息定位本工程。

（一）定位策略

本次市场调研深入了解了洛阳市场环境，根据市场制定合适的，差异化优化产品，填补市场空白。

(二）定位推导思路

1、工程的目标市场定位

了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成和可能购买本工程的消费群体，并通过对这个群体的描述，为工程基础定位提供依据。

2、建筑产品定位

通过对该工程所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该工程区域的人文习惯、生活方式以及工程地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产工程实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本工程产品的建筑定位提供依据。

3、工程营销推广的主题定位调查该工程环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的企业品牌、品牌（工程的命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，为工程销售推广的包装、形象、诉求内容等以及工程的传播策略和定位提供依据。

4、工程的销售价格定位通过对该工程所在社区的商品房发展趋势，市场现状的调查，周边工程的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本工程的价格定位以及营销组合提供依据。

5、工程的市场营销策略定位通过对该工程所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边工程和本工程的优、劣势及周边工程的营销策略，为工程营销决策提供依据。

6、推广通路定位了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，了解他们对媒体——广告的心理反映。明确广告定位，寻找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。

（三）定位基本原则：

1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；

2、针对特定目标市场，而非整个市场；

3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金压力；

4、结合本工程区位特点，充分发挥区位环境优势；

5、走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，创造出洛阳市的样板品牌。

二、工程总体评价

（一）工程简况

工程位于洛阳市涧西区，中州西路一拖体育馆西侧，属于洛阳市老的工业区中心。工程周遍以厂矿、厂矿家属区为主，商业配套设施不齐全以小型生活商业和机械配件为主，交通十分便利。但属于房地产不发达区域。

（二）技术资料

工程总占地面积：3200多平方M。

总建筑面积：约10000平方M。

容积率：约3.1；

（三）地块资源

工程地现为一拖物业公司车队修理站，东临一拖体育馆，南面紧邻洛阳贯穿东西的主干道中州西路果菜批发市场，西面是一拖家属区，北临大明渠（暗渠，表面将来绿化），工程地自然资源较为贫乏，商业氛围几乎没有。目前，它现在展示在人们面前的是较为嘈杂之地。

1、周围环境景观

A、东面，一拖体育馆。

B、南面，中州西路

C、西面，一拖体育馆

D、北面，大明渠（暗渠）

环境景观综述：地块缺少良好的自然景观，景观资源评判几乎为零，但体育设施丰富。

2、污染状况

A、工业污染：该地块处于洛阳工业区，周边厂矿企业较多，形成一定的工业性污染。

B、空气污染：工程所在地周遍以厂矿家属区为主，北面

的污水渠（大明渠）现已改造成暗渠，规划为绿化地，故无污染工程地空气质量的源头。

C、噪音污染：地块的东面虽然紧邻中州西路，但作为城市的主干到道，禁止大型货车上路，另外也无其他方面的噪音，相对较安静，对本工程影响不大。

3、社会治安状况

由于周遍全部为一拖家属区，故社会治安环境相对不太复杂，环境较好。

4、卫生状况

工程地周边的总体卫生状况较好

（四）周边配套

1、工程所在区域居民家庭数量及人口总数

据不完全统计，截止至2002年年末，涧西区人口约42.8万，人口密度1937人/平方公里，多为几个大厂的职工、家属。

2、居民习惯的日常购物场所

工程区域为洛阳市工业区，区域以一拖家属区为主，周边缺少上档次，有特色的商业设施，商业配套以居民日常生活消费设施为主。与区位楼价在全市范围内不高的市场相符。据了解，区域内最集中的日常商品购物场所为“上海市场步行街”提供居家生活配套，距离本工程最近的步行十五分钟。

3、周边居民文体设施

具有大型的公众活动的文体场所-一拖体育馆，市民户外活动的机会比较多。

4、医疗卫生

医疗较不发达，多为厂矿医院。

5、金融服务

周边的银行较少，多为中、小型储蓄所如工行、建行、中行、农行等，金融商业气氛不浓。

6、学校

本工程由于处于大型厂矿家属区，周遍厂矿教育发达。

（五）交通条件

交通畅通，几条主干道贯穿城区东西。社区规划较好。工程地周边的公交线路较多，

（六）街区功能

属于居民集中居住区，人文、教育环境较好，商业氛围不浓且商业配套设施不发达。但由于原家属区的改造、开发，整个区域会形成一个较适合居住的区域。

归纳总结论：工程价值发现

综上所述,工程所在地，周遍区域以厂矿家属区为主，人文环境较好，但缺乏现代住宅开发应具备的自然景观要求（如：山、水、树等）；在商业方面，商业氛围不好，不太利于写字楼和商铺、商场的开发。从表面上看，本工程更利于住宅开发，但由于周遍市场房地产价格偏低，如果低价销售，销售应很快实现，但如果住宅定价过高，则销售工作较难开展。故从实现本工程地块最大价值的角度出发，我公司根据工程的综合素质及房地产市场现状,建议将本工程定义为商业地产开发，以便最大化实现本工程的价值。

三、房地产市场简况

洛阳市房地产发展描述

跨入2005年的洛阳市房地产市场，目前整体波动不大，但平静的表面下却风起云涌，2005年的楼市主要有以下几个特点：

1、中高档工程增多，竞争进入白热化。

2005年洛阳楼市中高档地产工程竞争将异常激烈。

住宅市场：如建业森林半岛、顺弛第一大街、文兴阳光水岸、帝景桃园，君临华府广场，盛世唐庄二、三期，美伦凤凰城、洛浦御博城，中泰世纪花城二期，全城都市河畔二期等等中大型多个物业，将进入强销期。由于上述工程大都均价超过2000元/m2，甚至3000元/平方，而洛阳实际综合消费水平约在1300元/m2左右，全年消化量约在60万m2左右，今年仅上述工程总量已大大超过总消化量，可以说今年是关系到洛阳大部分房地产开发公司生死存亡的一年，竞争将非常激烈。