以作价出资的土地使用权抵押问题的法律意见书

以作价出资的土地使用权抵押问题的法律意见书(2006-12-05 13:01:48)

由于该企业提供了使用权类型为作价出资的国有土地使用权作为抵押物，对此能否作为抵押物的问题，我查阅了相关文件并且走访了省国土资源厅，现将情况总结如下：

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月17日国家土地管理局发布）第三条的规定：“国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。”

1999年，国土资源部在《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]443号）中也明确指出，企业改制时，“采用国家以划拨土地使用权作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”，“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出

让金差价；以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金”；2001年，国土资源部在《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法》（国土资发[2001]44号）第三部分第（五）条进一步指出，企业改制后，企业在财政部门办理国有资本金转增手续后，应“到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记”。

从上述规定来看，企业改制时，国家以划拨土地使用权作价入股的，实际上是以企业应缴纳的土地出让金进行出资并享受股权，原划拨土地使用权归改制后的企业所有。企业在办理完国有资本金转增手续后，应到土地管理部门办理原划拨土地使用权的变更登记手续，并可按照国家关于出让土地使用权的有关规定进行处分。因此，银行在办理国家作价入股的原划拨土地使用权抵押时，应要求企业根据上述规定办理土地变更登记手续，并提供国有出让土地使用权证。企业办完土地变更登记并能够提供国有出让土地使用权证的，银行可按照我国关于出让土地使用权的管理规定办理抵押；如果企业不能取得国有出让土地使用权证的，从谨慎的角度出发，银行仍应按照划拨土地使用权的管理规定办理有关抵押手续。

从企业提供的资料来看，国家同意以划拨土地使用权作价出资是在2003年（见《关于对XX省造纸印刷工业总公司土地使用权处置的批复》），批复中规定该土地使用权可以依法抵押。企业提供的

国有土地使用权证上显示的权利人为XX轻工实业有限公司，办证时间为2003年，由此可见，企业已经履行了土地使用权变更手续，将划拨性质的土地使用权变更为有偿使用形式。

根据《土地登记规则》(1995年12月18日国家土地管理局发布)第二十七条的规定，“国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起三十日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记”。但是由于各地对于法律法规的理解不同，因此产生的操作结果也不完全一致，有的地方的国土资源管理部门可能颁发了出让性质土地使用权证书，但是有的地方（比如XX省国土资源厅）就颁发了作价出资性质的土地使用权证书。5月29日，我去了XX省国土资源厅，就作价出资和出让的区别和该幅土地是否要补缴土地出让金的问题向省厅的地籍管理处和土地利用处进行了咨询，得到的答复是：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，1999年1月1日起施行）第二十九条的规定，作价出资和出让同属国有土地使用权的有偿使用方式，企业不需要再向国家补缴出让金了。根据《XX省人民政府办公厅转发国办发〔2003〕8号文关于进一步做好国有企业债权转股权工作的通知》中的规定：“不符合划拨用地范围的，可采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。由此增加的国有资本由原企业持有。原企业可免交除工本费以外的土地使用权变更登记费和手续费。”

此外，我们还了解到，企业曾经在2005年用该幅土地使用权向中国银行XX省分行抵押贷款100万元，并取得了他项权证书。该贷款已于2006年4月到期，企业已经归还了贷款。

综合上述情况，该企业提供的土地已经办理了划拨土地变更手续，取得了土地使用权证书，符合有关规定，目前土地的使用权人为XX轻工实业有限公司，企业可以将该作价出资的土地使用权抵押，如果在抵押期间出现需要变现的情况，按照省国土资源厅的解释是也不需要向国家补缴土地出让金，因此抵押率可以参照出让用地的标准执行。因此我认为该抵押物符合有关国家规定，具备抵押的条件，可以办理抵押贷款手续，同时建议客户经理应主动要求企业办理出让性质的土地使用权证书，以减少不必要的争议。