物业接管移交程序讲座

《收楼通知书》
件
《收楼须知》
《收楼表式》
……
九.建立收楼文件.管理制度
《业主资料档案表》
收
《钥匙签收表》
《水电确认表》
楼
《楼宇验收确认表》
表
《钥匙托管承诺书》
式
《消防责任协议书》 《管理公约承诺书》
《装修责任承诺书》
……
十.物业接管验收
接管验收是物业管理企业与物业开
接
发企业、建设单位进行的以物业主体结
资 上的物业 质 有10万元以上的货币注册资金 条 有合法的管理章程 件 有固定的办公及经营场所
有管理物业所需的管理机构和各类人 员,其中中级以上专业技术职称人员不 少于3人
一. 物业管理机构建立
公司董事长签署的设立登记申请书
❖
登
全体股东指定代表或者共同委托代理人的证 明
记 公司的管理章程
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十.物业接管验收
全
部 全部工程验收是指物业管理公司根据国家
工
有关法律、法规和标准规范以及有关部门
程
批准的规划、设计和建设方案，对物业的
各项建设指标进行统一的整体验收。
验
收
十.物业接管验收
制 验收标准应在参照建设部《房屋接管验
定 验
收标准》的基础上，根据物业的建筑、
收
设施和设备的特点与验收特点而制订验
标
收标准，使接管验收有了依据，同时也
准
为具体操作带来了便利。
十一.入伙阶段
物业验收
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物业公司应将验收中发现的问题作详细记录并交给
交
开发商联系原施工单位整改。
楼 资料移交
期 间
要求开发商移交全套工程图纸，包括工程从立项到 开工的所有文件资料、全套竣工图、设备清单、设 备保修合同、验收合格手续文件等。
管
构安全、附属设备设施和满足使用功能
验
为主要内容的接管验收，接管验收是竣 工验收的再验收。在完成接管验收后，
收
整体物业连同设备就应移交物业管理企
业进行管理。
十.物业接管验收
分 分期验收是指分期进行的工程项目经过 期
竣工验收并达到使用条件，且需要提前
验
使用时所进行的验收。
收
十.物业接管验收
单 项 工程项目的某个单项工程已按设计要求
八.建立服务系统
物业管理的专业化、社会化、企业化特征决 定了其特定的环境条件，物业管理的成败在 很大程度上取决于物业管理公司与这些环境 条件(即社会有关部门)相互关系的协调，这 里既有行政管理关系，又有经济关系。
❖ 保洁、绿化等外判项目的选聘，洽谈和订立合同。
❖ 与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、 教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、 沟通与协调。
九.建立管理制度.收楼文件
《物业公司部门岗位职责.管理制度》
管
《装修管理规定》
理
《人事行政制度表格》
《工作规程》
制
《奖惩制度》
度
《应急处理程序》
《财务管理制度》
…… 《机电设备修缮计划》
九.建立收楼文件.管理制度
《管理公约》
收
《业户手册》
楼
《装修手册》
文
《前期物业服务协议》
作 内
查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整 改。
容
注意:妥善处理与发展商、设计单位、建设单位的关
系
五.设计管理模式
物业管理企业在前期介入中要根据 业主和使用人的使用要求，设计日 后的管理模式，编制人员岗位架构。
六.人员配备
人员招聘 人员培训考核
人员上岗及试 运行
设置物业辖区的组织机构，拟定各部 门人员岗位要求。
性
全面了解物业状况,便于日后管理
四.物业管理前期介入
❖
参与隐蔽工程验收、机电设备调试
分专业工种全面熟悉物业。
前 期
审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系 统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性 ,提 出合理化建议
介 在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸
入
更改要点记录。
工 参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检
根据岗位要求拟定招聘计划，根据计 划招聘人员。
制定培训制度，拟定年度培训计划， 组织实施员工的入职培训与岗位技能 培训，不断提升员工的业务水平与工 作能力。
物业公司各部门的人员定编、定岗， 拟定年度人员增补计划、人力资源规 划与开发计划。
七.管理物资配备
员工制服 管理处各办公室用品及设备 保洁绿化物料 工程部用品 保安部用品 安全设备
工 施工完毕，具备使用条件，能满足投产
程 要求，经过竣工验收。然后会同物业管
验 收
理公司组织验收小组共同进行接管验收。
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业主收楼物业管理公司与业主之间服务与 被服务的关系正式建立，管理工作全面展开。 因此，作好物业的顺利交接对于日后物业公司 开展工作、与业主建立良好关系有着十分重要 的意义。这时首要任务就是配合开发商作好让 业主顺利收楼的准备工作
经营发展部 负责经营管理、业务拓展
❖
三.物业管理前期介入
介 规划设计阶段介入 入 阶 施工建设阶段介入 段 验收阶段介入
注意:介入时间越早对日后管理越有利
三.物业管理前期介入
❖
前
期
完善物业的使用功能
介 入
改进、完善物业的具体设计
的
能更好地监理施工质量
必 要
为竣工验收和接管验收打下良好基础
物业管理 前期介入、接管验收、入伙
一. 物业管理机构建立
❖
物 按投资主体
业
可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业
管 理
按股东出资形式
企
可分为有限责任公司、股份有限公司、
业
股份 合作公司等
类 按经营服务方式 别
分为代理租赁服务型、委托管理服务型
❖
一. 物业管理机构建立
拥有或受托管理建筑面积1万平方米以
注 具有法定资格的验资机构出具的验资证明
册
股东的法人资格证明或者自然人身份证明 载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的
文件以及有关委派、选举或聘用的证明。
二.机构设置.人员招聘
经理室
决策机构，布置和协调各部门工作。
办公室
负责公司内部日常行政事务
财务部
主要负责财务管理
管理部 工程部
负责客户服务、保安、消防、清洁、绿化、 设施设备维修养护等全面监管工作。 负责物业维修及设备运行的技术管理部门
的 准
钥匙移交
钥匙应规范管理
备 工
业主资料移交
含业主地址电话、购房面积、委托代理人资料等，
作
以便邮寄通知书、计算收费额。
寄发收楼函件
收楼通知书.收楼流程．收楼须知.
十二.收楼准备
收楼工作培训 人员分工安排 物品资料准备 现场氛围布置 入伙仪式
十二.收楼手续办理
良好的开始是成功的一半