商业项目市场环境调研分析
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商业项目市场环境调研 分析
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月7日星期二
分析原理
2
研究商业综合体设立前景的主要考量因素
外在（决定性因素）
城市经济水平 人口结构和基数 普遍生活习惯 城市规划设置 地区内供需和同类竞争 地段选择
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
商业定位 建筑和环境 设施合理性 业态结构 运营特色
核心城市 70000
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
1
2
3
4
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
第四阶段——享受型消费阶段
4 物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费
第三阶段——提升型消费阶段
3 体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费
2 第二阶段——丰富型消费阶段
较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容
5
1.3.城市人均消费水平
2014年南宁市人均GDP达4.43万元，消费需求正处于由丰富型向提升型过渡的发展 阶段 。对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平、品牌引进改善和提 升，满足消费者的个性需求。
人均GDP与消费需求变化 （单位：元）
西南城市 7000
中部城市 21000
沿海城市 49000
。
南宁市2014年第三产业比重为11.28∶39.75∶48.97 ，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13 个百分点,三产比重提高1.07个百分点。第二和第三产业 的快速发展，产业结构和消费结构发生了巨大变化，使 南宁非农产业比重不断提高； 这一阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，该 阶段第三产业的占比日益提高，城市聚集效应呈现，省 内农村、二级城市向南宁转移。
Baidu Nhomakorabea工业化成熟期
小于14.0 小于50.0
大于36.0
工业化后期
经济发展阶段 初级产品生产阶段
工业化阶段 经济稳定增长阶段
一、 城市经济特性和城市规划趋势
8
1.6.城市经济趋势
南宁市经济发展势头良好，居民消费水平较高，为城市商贸业及房地产业发展提供坚 实基础。
国民经济：南宁市近几年GDP稳步增长，增长率 保持在10%左右。2014年，南宁市地区生产总值 3148.3亿元，增长8.5%，总量列5个自治区首府城 市的第一位，但同比其他全国二线省会城市经济水 平偏低； 城市消费力：南宁市人口收入水平同比同类城市 为最低，但其社会消费品零售总额不低，说明南宁 市城市消费力不低；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
一、 城市经济特性和城市规划趋势
4
1.2.城市人口结构 南宁市户籍总人口为724万，市区常住人口为279万，占总人口38%，2013年户籍人 口及市区人口增长分别为1.89%、1.53%，呈稳步上升趋势。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
一、 城市经济特性和城市规划趋势
时间
2014年 路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
类别
南宁 济南 南昌 长沙 昆明
城市属性
二线省会城市 二线省会城市 二线省会城市 二线省会城市 二线省会城市
户籍人口 （万人）
724 613.4 524.02 720.00 657.9
GDP总值 （亿元）
3148.3 5770.6 3667.96 7824.81 3712.99
南宁市与周边区域经济联系示意图
南宁市行政区划图
南宁面向东南亚，背靠 大西南，东邻粤港澳， 南临北部湾，西接中南 半岛，处于泛北部湾、 泛珠三角和大西南3个 经济圈的结合部。
是大西南出海通道的枢 纽城市、中国与东盟合 作的前沿城市。
城市名片： 全国文明城市 联合国人居奖 中国绿城 广西北部湾经济区核心 城市 中国-东盟博览会永久举 办地 南宁国际民歌艺术节
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
三大产业结构与经济发展阶段关系
三大产业GDP结构（%）
一产比重 二产比重
三产比重
时期
大于33.7 小于28.6
小于37.7
工业化准备期
小于33.7 大于28.6
大于37.7
工业化初期
小于15.1 大于39.4
大于45.5
工业化中期
小于14.0 大于50.9
大于35.1
人均GDP （万元）
4.34 9.4 6.99 10.7 5.64
贯穿内外（差异性因素）
满足城市消费者的普遍 需求与不同生活背景消 费者之差异化需求两者 的效益权衡
内在（自身可操控因素）
一、 城市经济特性和城市规划趋势
3
1.1.城市经济背景
“一带一路”发展战略引爆中国第4次投资热潮
，南宁作为中国对接东盟的区域化国际性城市，
正处于这一概念的热区。因此具有国际经济文化
1 第一阶段——生活必需型消费阶段
满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容
一、 城市经济特性和城市规划趋势
6
1.4.城市经济特点
一省之经济文化行政中心，一国之跨地区合作中心。在南宁发展商业地产所必须的要
素条件如人口基数、人口素质、人口流动性、人文环境、可支配收入水平，城市商业
组织环境均是区域内最理想条件。
商贸交流内涵的商业概念正成为南宁新兴商业综
合体的选择发展主题的焦点，能得到较高的消费
者和投资者关注，以及政府支持的重视。
“一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达 的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带 重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚 至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸 之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国 沿海港口过南海到南太平洋。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
南宁会务会展多，文化活动多，商务型消费水平较高 ，生活品质型消费水平较低，生活必需品和服务物价 基本平稳，服务型消费繁荣程度高于购物型消费。
一、 城市经济特性和城市规划趋势
7
1.5.城市产业结构
南宁市以第三产业为主，产业结构不断优化，有利于房地产业、商贸业等相关行业发展
强化多边合作机制作用，发挥上海合作组织（SCO）、中国－东盟 “10+1”、亚太经合组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）、亚洲合作 对话（ACD）、亚信会议（CICA）、中阿合作论坛、中国－海合会战 略对话、大湄公河次区域（GMS）经济合作、中亚区域经济合作（ CAREC）等现有多边合作机制作用，相关国家加强沟通，让更多国家 和地区参与“一带一路”建设。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月7日星期二
分析原理
2
研究商业综合体设立前景的主要考量因素
外在（决定性因素）
城市经济水平 人口结构和基数 普遍生活习惯 城市规划设置 地区内供需和同类竞争 地段选择
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
商业定位 建筑和环境 设施合理性 业态结构 运营特色
核心城市 70000
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
1
2
3
4
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
第四阶段——享受型消费阶段
4 物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、享乐型消费
第三阶段——提升型消费阶段
3 体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费
2 第二阶段——丰富型消费阶段
较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容
5
1.3.城市人均消费水平
2014年南宁市人均GDP达4.43万元，消费需求正处于由丰富型向提升型过渡的发展 阶段 。对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平、品牌引进改善和提 升，满足消费者的个性需求。
人均GDP与消费需求变化 （单位：元）
西南城市 7000
中部城市 21000
沿海城市 49000
。
南宁市2014年第三产业比重为11.28∶39.75∶48.97 ，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13 个百分点,三产比重提高1.07个百分点。第二和第三产业 的快速发展，产业结构和消费结构发生了巨大变化，使 南宁非农产业比重不断提高； 这一阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，该 阶段第三产业的占比日益提高，城市聚集效应呈现，省 内农村、二级城市向南宁转移。
Baidu Nhomakorabea工业化成熟期
小于14.0 小于50.0
大于36.0
工业化后期
经济发展阶段 初级产品生产阶段
工业化阶段 经济稳定增长阶段
一、 城市经济特性和城市规划趋势
8
1.6.城市经济趋势
南宁市经济发展势头良好，居民消费水平较高，为城市商贸业及房地产业发展提供坚 实基础。
国民经济：南宁市近几年GDP稳步增长，增长率 保持在10%左右。2014年，南宁市地区生产总值 3148.3亿元，增长8.5%，总量列5个自治区首府城 市的第一位，但同比其他全国二线省会城市经济水 平偏低； 城市消费力：南宁市人口收入水平同比同类城市 为最低，但其社会消费品零售总额不低，说明南宁 市城市消费力不低；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
一、 城市经济特性和城市规划趋势
4
1.2.城市人口结构 南宁市户籍总人口为724万，市区常住人口为279万，占总人口38%，2013年户籍人 口及市区人口增长分别为1.89%、1.53%，呈稳步上升趋势。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
一、 城市经济特性和城市规划趋势
时间
2014年 路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
类别
南宁 济南 南昌 长沙 昆明
城市属性
二线省会城市 二线省会城市 二线省会城市 二线省会城市 二线省会城市
户籍人口 （万人）
724 613.4 524.02 720.00 657.9
GDP总值 （亿元）
3148.3 5770.6 3667.96 7824.81 3712.99
南宁市与周边区域经济联系示意图
南宁市行政区划图
南宁面向东南亚，背靠 大西南，东邻粤港澳， 南临北部湾，西接中南 半岛，处于泛北部湾、 泛珠三角和大西南3个 经济圈的结合部。
是大西南出海通道的枢 纽城市、中国与东盟合 作的前沿城市。
城市名片： 全国文明城市 联合国人居奖 中国绿城 广西北部湾经济区核心 城市 中国-东盟博览会永久举 办地 南宁国际民歌艺术节
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
三大产业结构与经济发展阶段关系
三大产业GDP结构（%）
一产比重 二产比重
三产比重
时期
大于33.7 小于28.6
小于37.7
工业化准备期
小于33.7 大于28.6
大于37.7
工业化初期
小于15.1 大于39.4
大于45.5
工业化中期
小于14.0 大于50.9
大于35.1
人均GDP （万元）
4.34 9.4 6.99 10.7 5.64
贯穿内外（差异性因素）
满足城市消费者的普遍 需求与不同生活背景消 费者之差异化需求两者 的效益权衡
内在（自身可操控因素）
一、 城市经济特性和城市规划趋势
3
1.1.城市经济背景
“一带一路”发展战略引爆中国第4次投资热潮
，南宁作为中国对接东盟的区域化国际性城市，
正处于这一概念的热区。因此具有国际经济文化
1 第一阶段——生活必需型消费阶段
满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容
一、 城市经济特性和城市规划趋势
6
1.4.城市经济特点
一省之经济文化行政中心，一国之跨地区合作中心。在南宁发展商业地产所必须的要
素条件如人口基数、人口素质、人口流动性、人文环境、可支配收入水平，城市商业
组织环境均是区域内最理想条件。
商贸交流内涵的商业概念正成为南宁新兴商业综
合体的选择发展主题的焦点，能得到较高的消费
者和投资者关注，以及政府支持的重视。
“一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达 的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带 重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚 至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸 之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国 沿海港口过南海到南太平洋。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
南宁会务会展多，文化活动多，商务型消费水平较高 ，生活品质型消费水平较低，生活必需品和服务物价 基本平稳，服务型消费繁荣程度高于购物型消费。
一、 城市经济特性和城市规划趋势
7
1.5.城市产业结构
南宁市以第三产业为主，产业结构不断优化，有利于房地产业、商贸业等相关行业发展
强化多边合作机制作用，发挥上海合作组织（SCO）、中国－东盟 “10+1”、亚太经合组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）、亚洲合作 对话（ACD）、亚信会议（CICA）、中阿合作论坛、中国－海合会战 略对话、大湄公河次区域（GMS）经济合作、中亚区域经济合作（ CAREC）等现有多边合作机制作用，相关国家加强沟通，让更多国家 和地区参与“一带一路”建设。