2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价理论与方法》真题及详解
土地估价理论与方法真题2002年
2002年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价理论与方法一、判断题1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
( )2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
( )3．城镇土地等级应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等级不宜低于行政级别较低的城市。
( )4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。
水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
( )5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
( )6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
( )7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
( )8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期为50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
( )9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
( )10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
( )11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于2001年11月12日发布，自2002年1月 1日起实施。
( )12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
( )13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
( )14．路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)历年真题试卷汇编2及答案与解析
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土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编2及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )（A）正确（B）错误2 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )（A）正确（B）错误3 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )（A）正确（B）错误4 宗地甲的单位面积地价为650元／m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／m2，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )（A）正确（B）错误5 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )（A）正确（B）错误6 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )（A）正确（B）错误7 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )（A）正确（B）错误8 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )（A）正确（B）错误9 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
10 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年。
调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩。
假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元／亩。
历年土地估价师考试真题及答案解析(2000-2010)
历年土地估价师考试真题及答案解析（2000－2010）.table{border-left:1px #99CCFF solid;border-top:1px #99CCFF solid} .table td{border-right:1px #99CCFF solid; border-bottom:1px #99CCFF solid; text-align:center;FONT-SIZE: 12px; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 22px; FONT-FAMIL Y: ‘微软雅黑’}1994-2010年土地估价师历年真题（各科目）环球网校隆重推出土地估价师考试课程（超值精品VIP套餐助您一次取证！）相关推荐：2014年土地估价师报名时间| 准考证打印| 考试时间| 成绩查询| 证书领取土地管理基础与法规2010年2010年土地估价师答案：土地管理基础查看详情2009年2009土地估价师真题：土地管理基础与法规查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：土地管理基础查看详情土地估价实务2010年2010年份土地估价师考试真题：土地估价实务查看详情2009年2009土地估价师考试答案：土地估价实务查看详情2007年2007土地估价师考试试题：估价实务基础查看详情理论与方法2009年2009年土地估价师答案：土地估价理论与方法查看详情2008年2008土地估价师真题：理论与方法查看详情案例与报告2009年2009土地估价师考试答案：土地估价案例与报告查看详情2008年2008土地估价师考试试题：土地估价案例与报告查看详情估价相关知识2009年2009土地估价师真题：土地估价相关知识查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：估价相关知识查看详情不断更新中......敬请期待！！无忧考网土地估价师考试频道相关推荐：土地估价师考试时间| 准考证打印时间| 考试真题| 模拟试题| 考试大纲一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
土地估价师理论与方法：土地估价目的与适用原则考试试卷
土地估价师理论与方法：土地估价目的与适用原则考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2k㎡，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为2年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。
A：1B：1．5C：2D：3E：时间因素2、根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的为。
A：工业用地B：自用住宅用地C：经济适用房用地D：农民宅基地E：时间因素3、根据国民经济和社会发展要求，现行《土地管理法》规定了划定基本农田的数量要求，即各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的以上。
A：50％B：60％C：70％D：80％E：35％～50％4、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是．【2008年考试真题】A：地籍图B：房产分丘图C：房产分户图D：房产分幅图E：土地5、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为__开发期。
A．1/4B．1/2C．1/3D．整个6、采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑修正。
【2002年考试真题】A：级差地租工B：垄断地租C：级差地租ⅡD：经济地租E：时间因素7、城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排．【2004、2002年考试真题】A：城市体系B：城市建设和发展模式C：城市性质、规模和发展方向D：城市性质和建设模式E：土地8、阿兰索的主要贡献在于，他将空间作为地租的一个核心问题，首次引入概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A：交通平衡B：时间平衡C：区位平衡D：空间平衡E：时间因素9、由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为误差。
A：组内B：随机C：组间D：系统E：合法性10、从全程设计的角度看，统计设计一般包括__。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)历年真题试卷汇编1及答案与解析
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土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编1及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。
( )（A）正确（B）错误2 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。
( )（A）正确（B）错误3 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
( )（A）正确（B）错误4 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
( )（A）正确（B）错误5 某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。
( )（A）正确（B）错误6 相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
( )（A）正确（B）错误7 采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。
( )（A）正确（B）错误8 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
( )（A）正确（B）错误9 采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。
( )（A）正确（B）错误10 在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
11 某宗容积率为r(r>1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为V b，地面地价为V i，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是( )。
（A）V i=V b×r（B）V b=V i／(e×n)（C）r=e×n（D）e=V i／V b×n12 在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下( )方式确定。
土地估价师《理论与方法》要点：土地估价的原则与方法考试试题
土地估价师《理论与方法》要点：土地估价的原则与方法考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国金融的组织体系是以为主体。
A：中国银行B：专业银行C：国有商业银行D：政策性银行E：土地2、对于不属于生产经营主要设备的物品，一般单位价值在__元以上，并且使用期限超过两年的，也应列作固定资产。
A．500B．1000C．2000D．50003、某建筑物的总面积为4000㎡，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元／平方米，估计尚可使用32年，残值率为5％，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为(L)万元。
A：250B：304C：324D：340E：时间因素4、纳税人应当自纳税义务发生之日起__日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
A．8B．9C．10D．115、房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为。
A：管理费B：折旧费C：维修费D：税金E：时间因素6、人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式为__。
A．土地所有权B．土地所有制C．土地使用制度7、某商店占地面积为35m2，建筑物面积为60m2，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占地的总价格为__万元。
A．20B．30C．40D．508、统计资料显示，我国城镇人均住宅面积已由1997年末的17．6平方米提高到2002年末的22平方米，则这期间城镇人均住宅面积年平均增长．【2004年考试真题】A：4．6％B：3．8％C：5．0％D：5．7％E：土地9、按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》规范规定，电视台属于建设用地。
A：体育类B：医疗卫生类C：文化娱乐类D：行政办公类E：时间因素10、居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离为合理的服务半径，一般为米，在地形起伏的地区还应减少．【2007年考试真题】A：300～500B：500～800C：800～1000D：1000～1200E：土地11、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。
00土地估价师考试土地估价理论与方法题
0土地估价师考试土地估价理论与方法题52．（）是土地价钱存在的本源。
A．绝对地租B．垄断地租C．级差地租 ID．级差地租Ⅱ53．利润复原法考虑的总花费是指为创建利润所投入的直接必需的经营花费与（）花费。
A．评估B．设计C．资本D．建筑 54．确立复原率可采纳安全利率加上（）调整值的方法。
A．通货膨胀B．利息C．贷款利息率D．风险 55．从理论上讲，利润复原法中采纳的复原率应等于与获取纯利润拥有同样风险的（）赢利率。
A．资本B．土地56．土地利润能够分为有形利润和无形利润，有形利润是可以用（）表现的利润。
A．钱币形式B．实物形式C．地价形式D．地租形式57．利润复原法求得的土地价钱往常称为（）。
A．利润价钱B．比准价钱C．积算价钱D．地租价钱58．节余法是依据（）来估量土地价钱的一种估价方法。
A．房地产开发预期总价钱与总支出的差额B．房地产开发的总利润C．房地产的年租收入D．房地产的建筑总成本与总利润59．宗地评估报告中，土地登记状况主要指（）。
A．土地地点、土地用途、四至、面积、地号B．土地地点、土地用途、四至、面积、地号、图号、使用权及他项权益状况等C．土地地点、土地用途、四至、面积、地号、图号及建筑物状况等D．土地地点、土地用途、四至、面积、地号、图号、土地证号、使用权性质及他项权益状况等60．有一宗房地产，据市场检查，每年能获取的总利润为100 万元，每年所需支出的总花费为30 万元，该类房地产的复原率为 9％，则该宗房地产的价钱为（）万元。
A．752C．813D．860 61．（）理沦和生产因素分派理论是利润复原法的理论依据。
A．地租B．区位C．级差地租D．节余价值62．采纳市场比较法评估求得的土地价钱，往常称之为（）。
A．积算价钱B．参照价钱C．交易价钱D．比准价钱63．以下各项花费中不属于土地获得费的是（）。
A．征地费B．拆迁费C．劳动力布置费D．土地平坦费64．运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较事例成交地价为每平方米500 元，对应使用年期为30 年，而待估宗地使用年期为20 年，土地复原率为8％，则年期修正后的地价为（）元／平方米。
[VIP专享]2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价相关经济理论与方法》试卷及答案
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2002年土地估价师考试土地管理与法规真题与答案
2002年土地估价师考试土地管理与法规真题与答案2002年土地管理试题一.判断题(共20题，题号1~20，每题0.5分，共10分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂"√"，认为错误的涂"×".答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)1. 从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。
( R)注：2002年真题2. 土地承包经营权是《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国土地管理法》所设定的一种物权。
(R)注：土地承包经营权(以下简称为“承包经营权”)是反映我国经济体制改革中农村承包经营关系的新型物权。
民法通则规定了公民、集体的承包经营权受法律保护(第80条第2款、第81条第3款)。
P23-2(3)3. 依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的划拨土地使用权可以设定抵押权。
(R) P25-34. 省级土地利用总体规划应协调各省.自治区.直辖市之间的土地利用关系。
(W)5. 级差地租II的形成以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提。
(W) 注：以同一块土地连续增加投资，使得各次投资的生产率不同而超额利润转化的地租6. 中国现行的城镇土地使用税是以面积大小和质量等级来确定土地税额大小的。
(R)7. 初始土地登记通常采用共同申请的方式。
(w)8. 有土地所有权不一定就有地租，而只要有地租，就必然与土地所有权相联系。
(W)注：前半句是对的，后半句不对，拥有土地使用权也可能有地租9. 土地供给决定土地的价格，土地价格影响土地需求关系。
(W)注：前半句是错的，土地价格主要由土地土地需求决定。
后半句是正确的10.严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。
(R)11.土地供给量增大，土地价格必定下降。
( W)12.土地整理规划和土地整治规划的内容和目标是一样的。
(W)注：土地整理是提高土地利用效率，节约集约利用土地，比如对居民地和农田、道路的整理等;整治(复垦)主要针对违法破坏用地，不合理利用土地等。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价相关知识)历年真题试卷汇编3及答案与解析1
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土地估价师（土地估价相关知识）历年真题试卷汇编3及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分, 最多扣至判断题总分为零分。
1 城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。
( )（A）正确（B）错误2 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房, 暂不征收房产税。
( )（A）正确（B）错误3 我国房产税实行定额税率。
( )（A）正确（B）错误4 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义, 狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。
( )（A）正确（B）错误5 外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。
( )（A）正确（B）错误6 保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外, 还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。
( )（A）正确（B）错误7 上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券。
( )（A）正确（B）错误8 资本公积是由企业形成的利润转化而来的。
( )（A）正确（B）错误9 住宅建筑是消费者的耐用品, 在国民收入账户中, 被作为消费支出处理。
( )（A）正确（B）错误10 一般来讲, 提高利率, 用于投机的货币则会减少。
( )（A）正确（B）错误11 银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。
( )（A）正确（B）错误12 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房, 暂不征收房产税。
( )（A）正确（B）错误13 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义, 狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。
( )×（A）正确（B）错误14 西方经济学生产论中, 各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例, 称之为规模报酬递增。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中, 只有一个符合题意。
选错不得分, 但不倒扣分。
2007-2010年《土地估价理论与方法》试题及参考答案
一、判断题(10题，题号1—10，共10分。
请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。
评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。
（）2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。
（）3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。
（）4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
（）5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。
（）6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
（）7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
（）8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。
（）9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
（）10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。
（）二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（）相互作用的分析和计算。
A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。
现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（）元/平方米。
A. 950B.1200C.1300D.150013.某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（）。
[工程类试卷]2002年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析教程文件
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2002年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。
无计算过程、只有计算结果的不得分。
计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。
单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。
1 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
2 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件完成以下计算。
1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。
2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。
2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价实务》试卷及详解
2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价实务》试卷一、计算题（共3题。
各题分别为30、30、40分，共：100分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的。
要求列出公式。
无计算过程，只有计算结果的不得分。
计算结果保留两位小数。
地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
请在每题下方空白处答题）（一）某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
（二）企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
1土地估价相关知识真题2002年
2002年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价相关经济理论与方法一、判断题1．随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。
( >2．固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产晶的销售收回。
( >3．如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/m2和300元/m2，标准样点地价的平均值分别为860元/m2和1650元/m2。
则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
( >4．递延资产是指不能全部计人当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。
( >5．在建设工程中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
( >6．我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列入当期损益。
( >7．城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。
( >8．建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。
( >9．大量观察法是统计研究中的一种基本方法。
( >10．已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
( >11．在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。
( >12．某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6.0%。
( >13．企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和。
( >14．固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。
( >15．现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。
( >16．就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相配比。
( >17．企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是盈利还是亏损。
02年土地估价师土地估价理论与方法试题2
02 年土地估价师土地估价理论与方法试题2二．单项选择题（共100题，题号21~120，每题1分，共100 分。
每题 A．B．C．D 四个备选答案，此中只有一个最切合题意，请在答题卡大将所选答案对应的字母涂黑。
选错不得分，不倒扣分）21．依据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）A．农业雇用工人创建的节余价值B．社会其余部门工人创建的价值C．农业工人利用肥饶土地创建的超额利润D．农业工人利用地点较好的土地创建的超额利润22．有一房子，其重置价为 80 万元，成新度为 70%，现用于出租，年租金收入为8 万元，年出租总花费为 1 万元。
又知土地复原率为6%，建筑物复原率为8%，则该宗土地的年纯利润为（）万元。
A． 59．67B． 58． 67C． 7D． 2． 5223．采纳节余法评估地价时，依据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及将来变化趋向，一般采纳（）和长久趋向法联合估量开发达成后的不动产价值。
A．市场比较法B．利润复原法C．成本法D．标准法24．将标准深度100 英尺 4 平分，每一等份的价值占路线价的比例分别为 37． 5%，29． 5%，20． 7%，12． 3%的路线法例是（）。
A．慎格尔法例B．苏慕斯法例C．霍夫曼法例D．哈柏法例25．进行标定地价评估时，第一要（）。
A．确立影响地价的要素B．确立估价方案C．选择估价方法，估量土地价钱D．确立宗地估价额26．某城市四级工业用地基准地价为300 元/每平方米，设定的土地开发情况为四通一平（通上水，通下水，通电，通信和场所平坦），若增添供气，供热将使地价分别增添40 元/每平方米， 30 元/每平方米。
若该四级地上某工业区达到通上水，通下水，通电，通信，通热和场所平坦的情况，其基准地价将达到（）元 /每平方米。
A． 300B． 340C． 370D． 33027．在评估划拨土地使用权时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的（）对价钱的影响。
2002年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案
7已知某一临街深度
有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为()万元。
12某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于
A)物质折旧
B)功能折旧
(C)经济折旧
(D)会计折旧
13一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建 筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于(
A)该建筑物的价值低于拆除费用
5某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地
地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为()元/m2。
14两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的
15估价时点应与( )的日期相一致。
(D)无法判断
17现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估 算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为
18判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。
2002
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是
2为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元
/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价 格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。
02年土地估价师土地估价理论与方法试题3
02 年土地估价师土地估价理论与方法试题338~39 题与下述事例有关，仔细阅读本事例，选出正确的选项采纳节余法对某不动产进行评估，依据剖析测算，该不动产总价为 8000 万元，开发商预支总资本为 4000 万元（不含地价款），销售税费为 400 万元，假设开发商确立的投资回报率为 20%。
依据上述条件回答：38．开发商的利润额为( )万元。
A．1600B．地价×0.2+720C．地价×O.2+800D．地价×O.2+88039．在不考虑利息要素的状况下，则开发商可支付的最高地价额为 ( )万元。
A．1267B．1360C．2333D．280040．作为地价系统中最重点的参照指标，( )反应的是地产市场的现实。
A．交易底价B．标定地价C．成交地价D．评估价钱41．A 市原来下辖 B、C 两区，D 县及 E 经济技术开发区，于 1999年编制基准地价，当时，工作范围包含B、C 两区和 E 经济技术开发区。
到 2002 年， B、C 两区的地价改动不大，但因为行政区划调整，D 县撤县建立 F 区，此中，周边 C 区的 G 地域成为 A 市新的房地产热门，E 经济技术开发区因为引进大型项目，地价也快速上涨。
所以，A 市决定展开基准地价更新工作，此次工作的合理范围能够是( )。
A．B区、 C 区、 F 区、 E 经济技术开发区B．B 区、 C 区、 E 经济技术开发区C．B 区、 C 区、 G 地域、 E 经济技术开发区D．G 地域、 E 经济技术开发区42.宗地估价的一般程序为 ( )A．①确立估价基本领项 ; ②拟定估价作业计划 ; ③采集资料实地踏勘 ; ④剖析整理有关资料; ⑤选定方法试算价钱; ⑥确立宗地估价结果 ; ⑦撰写估价报告书B．①采集资料实地踏勘 ; ②拟定估价作业计划 ; ③确立估价基本事项 ; ④剖析整理有关资料; ⑤选定方法试算价钱; ⑥确立宗地估价结果 ; ⑦撰写估价报告书C．①确立估价基本领项 ; ②采集资料实地踏勘 ; ③剖析整理有关资料 ; ④拟定估价作业计划; ⑤选定方法试算价钱; ⑥确立宗地估价结果 ; ⑦撰写估价报告书D．①采集资料实地踏勘 ; ②确立估价基本领项 ; ③拟定估价作业计划 ; ④剖析整理有关资料; ⑤选定方法试算价钱; ⑥确立宗她估价结果 ; ⑦撰写估价报告书43．某公司以国家出租方式获得某办公用地使用权，当前实质支付的午租金为 5 万元，租期 5 年，租金不调整。
02试题答案
2002年全国土地估价师资格考试试题参考答案试卷一土地管理基础一、判断题1．√ 2．√ 3．√ 4．× 5．√ 6．√ 7．× 8．√ 9．×10．√ 11．× 12．× 13．√ 14．× 15．√ 16．√ 17．× 18．×19．× 20．√二、单项选择题21．A 22．D 23．C 24．B 25．B 26．D 27．B 28．A 29．C30．D 31．C 32．C 33．D 34．A 35．B 36．C 37．B 38．D39．A 40．B 41．B 42．C 43．A 44．C 45．B 46．A 47．D48．C 49．C 50．D 51．D 52．D 53．D 54．C 55．C 56．B57．C 58．D 59．A 60．D 61．A 62．C 63．C 64．B 65．C66．A 67．A 68．B 69．A 70．C 71．C 72．B 73．D 74．B75．C 76．C 77．D 78．A 79．B 80．D 81．C 82．A 83．B84．C 85．A 86．B 87．D 88．D 89．A 90．C 91．D 92．A93．B 94．D 95．C 96．C 97．A 98．A 99．B 100．B三、多项选择题101．CD 102．ABCD 103．ABCD 104．AD 105．ABC 106．BC107．ACD 108．AC 109．ACD 110．BCD 111．ABC 112．BCD113．ABC 114．CD 115．BCD 116．BC 117．AD 118．ACD119．ABC 120．ABC 121．ACD 122．CD 123．CD 124．AC125．ABD 126．ABCD 127．ABD 128．AC 129．BCD 130．BCD试卷二土地估价相关经济理论与方法一、单项选择题1.B2.A3.A4.A5.B6.B7.A8.B9.A 10.A 11.A 12.B 13.A 14.B 15.A16.A 17.B 18.B 19.A 20.B 21.C 22.B 23.D 24.B 25.C 26.A 27.B 28.D 29.A 30.D 31.A 32.B 33.C 34.A 35.C 36.A 37.C 38.D 39.A 40.B 41.B 42.C 43.A 44.D 45.B 46．C 47．D 48．B 49．A 50．B 51．C 52．D 53．B 54．C 55．A56．D 57．B 58．C 59．B 60．A 61．C 62．B 63．B 64．A 65．D66．A 67．C 68．B 69．A 70．C 71．B 72．D 73．B 74．C 75．A76．D 77．C 78．B 79．B 80．A 81．B 82．C 83．C 84．D 85．A 86．C 87．A 88．C 89．B 90．D91．A 92．B 93．B 94．C 95．A 96．A 97．B 98．C 99．D 100．A二、多项选择题101．ABC 102．ABCD 103．AC 104．BC 105．BCD 106．BC107．ABC 108．BC 109．BCD 110．AB 111．ABC 112．BD113．ABD 114．ABCD 115．BCD 116．CD 117．BC 118．ABD119．BCD 120．ACD 121，ABD 122．ACD 123．BCD 124．CD125．BD 126．BC 127．ABD 128．ABC 129．ABC 130．BC试卷三土地估价理论与方法一、判断题1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．× 9．×10．× 11．× 12．√ 13．× 14．× 15．× 16．× 17．√ 18．×19．√ 20．×二、单项选择题21．B 22．D 23．A 24．C 25．B 26．D 27．C 28．B 29．C30．A 31．A 32．C 33．C 34．D 35．C 36．D 37．B 38．C39．C 40．C 41．D 42．A 43．A 44．C 45．B 46．D 47．C48．B 49．D 50．D 51．B 52．C 53．B 54．C 55．C 56．B57．B 58．C 59．C 60．C 61．B 62．A 63．C 64．B 65．A66．A 67．A 68．B 69．B 70．C 71．A 72．D 73．C 74．D75．A 76．C 77．A 78．A 79．B 80．D 81．D 82．B 83．C84．C 85．D 86．C 87．D 88．B 89．C 90．A 91．B 92．C93．D 94．D 95．D 96．C 97．B 98．C 99．C 100．A 101．A102．C 103．D 104．C 105．D 106．C 107．B 108．C 109．D 110．B 111．C 112．D 113．D 114．D 115．A 116．B 117．D 118．D 119．B 120．C三、多项选择题121．ABCD 122．ABD 123．ABC 124．ABCD 125．ABC 126．AB 127．ABCD 128．CD 129．ABCD 130．ABD 131．ABC 132．ABC 133．ABCD 134．ACD 135．AB 136．BC 137．ABCD 138．ABD 139．ACD 140．AB 141．AD 142．ABCD 143．ABC 144．BC145．BCD 146．AB 147．ABCD 148．AC 149．BCD 150．ABC151．BD 152．ABCD 153．AD 154．ABCD 155．ABCD 156．ABD 157．ABC 158．BC 159．AB 160．ABD试卷四土地估价实务一、计算题题1计算结果宗地于2001年12月31日的单位地价：320．69元／平方米总地价：96．21万元题2计算结果(1)宗地总地价：12253．59万元，单位地价：9190．20元／平方米(2)甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。