房地产交易全面概述(ppt 34页)
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.1 房地产租赁市场分类和细分
按客户类型细分 按租赁原因细分 按租赁用途细分 按房地产产权性质细分
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.2 房地产租赁的一般程序和方法
调查房屋所有权证和出租人、房屋现状 签订合同 租赁登记 合同执行 租赁合同的终止
抵押Baidu Nhomakorabea记的程序
申请
受理验证
审批收费
登记发证
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.5 房地产抵押受偿
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物 所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的 部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规 定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并 用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到 侵害。
房地产开发与经营（第二版） 材
11.5 房地产抵押
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5.1 房地产抵押的概念
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债 务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地 产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产开发与经营（第二版） 材
中介机构
建设行政主管部门 土地管理部门
房地产管理部门
房地产咨询、 房地产价格评估
房地产登记 房地产经纪
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.3 国有土地使用权出租
是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用 权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租 金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。
在法律上应满足以下条件：
土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合 同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用 权出让合同的规定。 土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和 条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人 必须依法办理登记手续。
11.3.1 房地产买卖市场细分
房地产买卖市场的级别细分
一级市场———商品房销售市场 二级市场———房地产转让市场
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧
买卖程序
订立买卖 合同
接受审查
签订合同
缴纳税费
办理产权 转移过户
房产交易
房地产交易
地产交易
房地产交易
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.2 房地产交易的特性及原则
房地产交易的特性
标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.1 房地产买卖市场细分
房地产买卖市场的特征细分
按营业区域细分 按客户类型细分 按开发经营的商品种类细分 按购房原因细分 按经营方法细分
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
重点问题
•房地产交易的过程 •土地出让价格及其评估 •房地产交易价格的形成 •房地产抵押登记
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.1 房地产交易概述
11.1.1房地产交易的概念及形式
房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租 赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产 权利的交易。
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.2 房地产交易的特性及原则
房地产交易的原则
及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.3.3 房地产买卖价格
房地产买卖价格的特殊性
位置对价格起着决定作用 能完全依成本定价 房地产价格的趋升性 房地产价格的垄断性
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.3 房地产买卖价格
房地产买卖价格评估 新建房地产成本法公式：
手续
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧
操作技巧
房地产广告技巧 确定最佳售楼时机 突出项目的差别优势 买卖中的调价技巧 选择适合的付款方式
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5.2设定抵押权的原则与范围
设定抵押权的原则
房地合一原则 法登记原则
设定抵押权的范围
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.3 房地产抵押合同
主要内容
抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 主债权的种类、数额 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 抵押房地产的价值
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.3 房地产租赁价格
房地产租赁价格特点 房地产收益水平或效用决定租赁价格水平 租赁合同条件影响租赁价格水平
房地产租金评估
积算法 租赁实例比较法 收益分析法
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.6 房地产交易案例
案例1———商品房购买案例 案例2———房屋租赁案例 案例3———国有土地使用权挂牌出让案例
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
关键术语
房地产交易 房地产买卖 土地使用权交易 房 地产租赁 房地产抵押
11.1 房地产交易概述
11.1.3 房地产市场
分为3级
狭义：
固定的房地产交易所
广义：
是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所以及一切交易途径
和形式的总称
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.4 房地产交易机构
交易管理机构
出让 方式
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
前期准备
拟定方案
正式报批
组织实施
登记发证
备案建档
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
复习思考题
１、土地出让价格及其评估方法？ ２、房地产买卖市场细分？ ３、房地产租赁合同的要点？ ４、房地产抵押登记及其重要性？
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
房地产开发与经营
（第二版）
吕萍 等编著
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
第11章 房地产交易
本章内容提要
房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解
房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊 规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房 地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价 格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租 赁及房地产抵押进行讨论。
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.5 房地产抵押受偿
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物 所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的 部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规 定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并 用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到 侵害。
抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外 损毁、灭失的责任
抵押期限 抵押权灭失的条件 违约责任 争议解决方式 抵押合同订立的时间与地点 双方约定的其他事项
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.4 房地产抵押登记
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.2 国有土地使用权转让
是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使 用权转移给他人的行为。
国
以出让方式取得的土地使用权转让
有
土
地
使
用
权
转
以划拨方式取得的土地使用权转让
让
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.4 房地产租赁合同
制定租赁合同的原则
符合国家法律和政策的原则 符合等价有偿的原则 符合平等互利、协商一致的原则
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.4 房地产租赁合同
租赁合同的内容
租赁房地产的基本情况 租金及租期 承租方的权利 承租方的义务 出租方的权利 出租方的义务 违约规定
国有土地使用权出让价格 以基准地价为基础确定土地出让价格。 以市场资料为基础确定土地出让价格
市场比较法 收益还原法 成本法 剩余法
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
国有土地使用权出让合同
主要项目 合同双方当事人 订立合同的宗旨 地块的范围和面积 合同的期限 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用规则 土地使用权转让、出租和抵押权利的确定 合同终止的条件
旧有房地产成本法公式
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.4 房地产买卖合同
主要内容 当事人双方 商品房基本情况 房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用期限及保固期限 双方责任与义务 违约处罚
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.1 房地产租赁市场分类和细分
按客户类型细分 按租赁原因细分 按租赁用途细分 按房地产产权性质细分
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.2 房地产租赁的一般程序和方法
调查房屋所有权证和出租人、房屋现状 签订合同 租赁登记 合同执行 租赁合同的终止
抵押Baidu Nhomakorabea记的程序
申请
受理验证
审批收费
登记发证
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.5 房地产抵押受偿
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物 所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的 部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规 定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并 用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到 侵害。
房地产开发与经营（第二版） 材
11.5 房地产抵押
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5.1 房地产抵押的概念
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债 务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地 产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产开发与经营（第二版） 材
中介机构
建设行政主管部门 土地管理部门
房地产管理部门
房地产咨询、 房地产价格评估
房地产登记 房地产经纪
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.3 国有土地使用权出租
是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用 权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租 金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。
在法律上应满足以下条件：
土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合 同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用 权出让合同的规定。 土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和 条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人 必须依法办理登记手续。
11.3.1 房地产买卖市场细分
房地产买卖市场的级别细分
一级市场———商品房销售市场 二级市场———房地产转让市场
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧
买卖程序
订立买卖 合同
接受审查
签订合同
缴纳税费
办理产权 转移过户
房产交易
房地产交易
地产交易
房地产交易
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.2 房地产交易的特性及原则
房地产交易的特性
标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.1 房地产买卖市场细分
房地产买卖市场的特征细分
按营业区域细分 按客户类型细分 按开发经营的商品种类细分 按购房原因细分 按经营方法细分
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
重点问题
•房地产交易的过程 •土地出让价格及其评估 •房地产交易价格的形成 •房地产抵押登记
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.1 房地产交易概述
11.1.1房地产交易的概念及形式
房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租 赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产 权利的交易。
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.2 房地产交易的特性及原则
房地产交易的原则
及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.3.3 房地产买卖价格
房地产买卖价格的特殊性
位置对价格起着决定作用 能完全依成本定价 房地产价格的趋升性 房地产价格的垄断性
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.3 房地产买卖价格
房地产买卖价格评估 新建房地产成本法公式：
手续
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧
操作技巧
房地产广告技巧 确定最佳售楼时机 突出项目的差别优势 买卖中的调价技巧 选择适合的付款方式
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5.2设定抵押权的原则与范围
设定抵押权的原则
房地合一原则 法登记原则
设定抵押权的范围
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.3 房地产抵押合同
主要内容
抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 主债权的种类、数额 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 抵押房地产的价值
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.3 房地产租赁价格
房地产租赁价格特点 房地产收益水平或效用决定租赁价格水平 租赁合同条件影响租赁价格水平
房地产租金评估
积算法 租赁实例比较法 收益分析法
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.6 房地产交易案例
案例1———商品房购买案例 案例2———房屋租赁案例 案例3———国有土地使用权挂牌出让案例
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
关键术语
房地产交易 房地产买卖 土地使用权交易 房 地产租赁 房地产抵押
11.1 房地产交易概述
11.1.3 房地产市场
分为3级
狭义：
固定的房地产交易所
广义：
是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所以及一切交易途径
和形式的总称
房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.4 房地产交易机构
交易管理机构
出让 方式
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
前期准备
拟定方案
正式报批
组织实施
登记发证
备案建档
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
复习思考题
１、土地出让价格及其评估方法？ ２、房地产买卖市场细分？ ３、房地产租赁合同的要点？ ４、房地产抵押登记及其重要性？
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
房地产开发与经营
（第二版）
吕萍 等编著
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
第11章 房地产交易
本章内容提要
房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解
房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊 规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房 地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价 格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租 赁及房地产抵押进行讨论。
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.5 房地产抵押受偿
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物 所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的 部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规 定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并 用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到 侵害。
抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外 损毁、灭失的责任
抵押期限 抵押权灭失的条件 违约责任 争议解决方式 抵押合同订立的时间与地点 双方约定的其他事项
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.5 房地产抵押
11.5.4 房地产抵押登记
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.2 国有土地使用权转让
是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使 用权转移给他人的行为。
国
以出让方式取得的土地使用权转让
有
土
地
使
用
权
转
以划拨方式取得的土地使用权转让
让
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.4 房地产租赁合同
制定租赁合同的原则
符合国家法律和政策的原则 符合等价有偿的原则 符合平等互利、协商一致的原则
房地产开发与经营（第二版） 材
11.4 房地产租赁
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.4.4 房地产租赁合同
租赁合同的内容
租赁房地产的基本情况 租金及租期 承租方的权利 承租方的义务 出租方的权利 出租方的义务 违约规定
国有土地使用权出让价格 以基准地价为基础确定土地出让价格。 以市场资料为基础确定土地出让价格
市场比较法 收益还原法 成本法 剩余法
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
国有土地使用权出让合同
主要项目 合同双方当事人 订立合同的宗旨 地块的范围和面积 合同的期限 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用规则 土地使用权转让、出租和抵押权利的确定 合同终止的条件
旧有房地产成本法公式
房地产开发与经营（第二版） 材
11.3 房地产买卖
普通高等教育“十一五”国家级规划教
11.3.4 房地产买卖合同
主要内容 当事人双方 商品房基本情况 房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用期限及保固期限 双方责任与义务 违约处罚
房地产开发与经营（第二版） 材