福州名城港湾二期物业入伙方案

福州名城港湾二期物业入伙方案

深圳市长城物业管理股份有限公司

福州分公司

名郡管理处

目录

第一节：方案策划说明

第二节：入伙前期准备工作

第二节：入伙期间工作流程

第四节：维保、装修工作流程

第五节：附件清单

第一节：方案策划说明

名郡占地面积约万平米、总建筑面积约27 平米、共计43栋楼（含

栋单身公寓、一栋幼儿园、栋住宅楼），其中栋为住宅楼。其中住宅建筑面

积约万平方米，商业建筑面积约万多平方米。商业部分有餐饮、休闲、娱乐等规划项目。

名郡所建的物业具备了入住条件以后，开发商应及时将《入住通知书》、《入住须知》等文件资料一并寄给业主，以方便业主按规定时间，到现场办理入住手续。为了做好业主入住阶段的各项准备工作，同时也为了更好的向业主提供周到、细致、满意的服务，增强业主与物业管理公司的满意度和信任。并及时的做好相关准备工作。名郡将于2007年12月15日入住，为保证项目顺利入住及随后的大规模保修、装修工作有序地完成，特制定本方案。方案分五节进行。

第二节：入住前期准备

一、楼宇入住的必备条件

当名郡要向业主交付使用时，必须依据中华人民共和国国务院令（第248号）《城

市房地产开发经营管理条例》，依法取得相关的法律文件和证书。

依据“第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此新建的楼宇必须进行竣工验收，验收合格后，取得了相关的法律证明文件后，方可向业主交付。

依据“第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供面积

实测技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书”。

依据开发商及业主签定的购房合同及合同附加条款之内容、要求等;

如配带电器需有电器的合格证及产品使用说明书；楼宇入住必备条件详见附件一《地产公司需向业主移交的文件资料》开发建设单位应当取得上述的合法条件后，方可将新建的房屋向业主交付；同时，业主也将依法审核开发单位交付使用的楼宇是否具备了入住的条件，否则业主将会拒绝接收不合格房屋。

二、流程指引及收费清单：

（1）入住办理：入住办理时须携带的资料：

入住通知书；业主身份证原件；（如委托人须持本人身份证及业主身份证和委托书）购房合

同原件；

银行按揭复印件；交付房款证明（发票）；业主身份证及户口本复印件；常住人口一寸相片各两张；

一定数量的现金。

入住办理时须缴交的费用：

公共维修基金=总房款X 2%;

契税=总房款x 3%;

面积差额款（详见入住通知书多退少补） ;

物业管理费二建筑面积x 元x 1年；

代收其他费用。

（2）装修办理装修办理时须携带的资料：

业主（或委托人须持本人身份证及业主身份证和委托书）与装修公司共同前往物业

办公室;

装修方案及图纸;

装修公司提供加盖装饰公司红章的营业执照及资质证书复印件；施工人员带两张一寸照片及身份证复印件；

装修公司准备2.5KG干粉灭火器2只，简易坐便器1个；一定数量的现金。

装修办理时需签署的文件：业主填写《装修申请表》；业主、装修施工单位负责人与物业公司签订《装修管理协议》；装修公司与物业公司签订《治安责任保证书》。

装修办理时需缴纳的费用：

装修公司交纳装修保证金2000.00 元；施工人员每人办理《出入证》交押金50 元，工本费

5.00 元；装修公司交纳租用灭火器费用（如有需要）：押金200元，租金2元/天•个；业主交

纳装修管理费=建筑平米X 3元/平米•次；

业主交纳垃圾消纳费：20元/自然间X自然间数。（底商按面积收取垃

圾消纳费）

三、人员配备：

根据项目现状，名郡项目部一期配备物业管理人员分配如下：

（1 ）管理人员（名）：项目经理1 人、工程部长1 人、客服部长、安保部长1 人、行政部长

1 人、客服主管人、行政主管1 人、工程主管人、

（2）工程维修人员：人

（3）客服人员：人

（4）安全员：人

（5）保洁员：人

四、接管验收：

详见接管验收方案，可根据工程进度做适当调整。

五、市政配套：

名郡项目部负责与地产工程部联系，确保入住前半个月水、电、燃气、电视、网络、通讯、邮政的开通，如有暂不能开通的事项，配合地产做有关方面的工作及对业主方面的解释工作。

六、员工宿舍、食堂及入住现场的落实：

名郡项目部负责在保安、工程及物业员工进驻现场前与地产积极沟通，安排好员工宿舍及食堂问题，以便员工在工作中更好的投入。负责与地产沟通在入住前15 天内完

成入住现场的选址工作，并协助地产进行简单装修装饰。

七、物资准备：

1、入住现场办公用品

2、工程用具及材料

3、备用材料

4、（一期）办公、生活用具申购

5、（一期）入住资料印刷

6、入住文件及表格准备：

（1）为业户提供的资料：入住通知书、业主手册、业主临时公约、装修管理规定、装修须知、住宅使用说明书（地产提供）；住宅质量保证书（地产提供）；

（2）协议类资料：前期物业管理服务协议、公约承诺书

（3）装修管理类资料：装修管理协议书、治安责任保证书、装修申请表、装修验收单、施工人员登记表（4）其它：入住流程单、业户资料卡、房屋交付验收表、水、电、燃气表底单、防水试验记录单八、员工培训：

（1）客服部培训：

内容：对业主在入住期间工作人员的服务标准进行培训。见5 月份培训计划表培训对象：客服入住办理工作的全体人员。

（2）工程部培训：

内容：对产品交工标准、设备设施使用和维修保等事宜进行培训。见培训计划表

培训对象：工程部、客服部及相关人员。

（3）入住培训：

内容：对关于入住流程的具体培训及验房过程存在问题解答的基本培训。培训对象：管理人员、接待员和验房人员。

九、入住现场布置：

（1）标识类的布置

接待中心的各种标识（桌签、文件）应统一设计，采用文字说明。

各种指引方向标识类设置位置需要在现场环境基本完善后，在业主即将到场前2 天摆放安装完毕。

（2）车辆停放和交通组织

售楼处前后停车场、9#、10#、11#楼西侧道路两侧临时停车位，方便业主车辆临时停放，之后由物业警卫人员对临时停车位督导管理，所有施工车辆禁止从该路口出入，创造相对封闭、通畅的交通场地和环境。物业公司项目部将配合地产公司做好入住业主和访客往来交通的管理，在显著位置张贴明显的交通标志，安排专人指挥疏导。

（3）物业交楼办公现场展示

我们将在业主入住接待中心进行以下宣传展示：

--- 公司简介展示板；