商场开业前物业筹备工作指引

➢ 垃圾清运费用 ➢ 四害消杀费用 ➢ 绿化维护费用 ➢ 停车场费用 ➢ 保险费用 ➢ 其它费用 ➢ 资本性费用
注：每年商管物业部编制“预算指引”发给各项目，作为编制预算的参考，详见附件02
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3.0 物管人员招聘与入职
人员招聘 ➢ 物业经理在开业前六个月到位； ➢ 工程师在开业前4至5个月到位（根据现场情况确定）； ➢ 编制物业部人员入职计划。
详见附件07
详见附件08
详见附件09
2
1.0 商管物业部与商场物业部职责对照
序号
工作内容
11 日常商场运营管理和提供客户服务
12 外包合同监督和管理
13 商场运行和维护保养
14 提高营运效率,降低营运成本 15 建立突发事件的预警和处理流程
16 工程改造和大额采购的招标管理
17 修定集团物业管理标准操作手册
建立物业部的档案系统
➢ 参照ISO9001标准建立档案系统
建立健全内部标准操作手册（参照总部模版编制）
➢ 《租户手册》 ➢ 《租户装修手册》详见附件04和05
建立健全物管营运表格（参照总部模版编制）
➢ 参照ISO9001标准编制
11
9.0 物业收费标准
收集当地物业管理收费政策与标准
➢ 当地城市其它同类商场的收费情况 ➢ 当地物业管理收费标准（政府标准） ➢ 当地相关政府职能部分的收费标准（水电气费用等） ➢ 当地的装修管理收费标准（装修押金、工本费等）
商场物业部 商管物业部
备注
负责执行
内审
详见附件10
负责执行
内审
详见附件10
负责执行 技术支持与内审
详见附件10
负责执行
技术支持
负责执行
技术支持
详见附件11
负责执行 技术支持和参与
详见附件12
提供支持
负责执行
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2.0 物业管理成本预算
能源
➢ 电费 ➢ 水费 ➢ 燃气/燃料费
维护保养 ➢ 保洁费用 ➢ 保安费用 ➢ 中央空调费用 ➢ 电力系统费用 ➢ 消防系统费用 ➢ 电梯/扶梯费用 ➢ 排污系统费用 ➢ 建筑物维护费用
险和营业中断险）
项目采购
➢ 园林绿化 ➢ 垃圾（生活、装修）清运 ➢ 中央空调水处理 ➢ 锅炉系统维保 ➢ 化粪池、隔油池清理 ➢ 消防系统维保 ➢ 发电机维保 ➢ 机电工具（电气、空调等） ➢ 工程改造（机电和土建） ➢ 虫害控制等
注：外包服务合同已确定统一截止日期，详见附件16。
13
11.0 租户区域的移交和二次装修的管理
主要资料： 1、行政管理文件 2、工程文件
1) 项目基本资料 2) 设计基础材料 3) 工程管理文件 4) 施工文件 5) 竣工验收文件 6) 工程合同及三算表
7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程
工程/机电系统交接流程
工程承包单位
项目部
商场团队 开始
承包单位 缺陷整改
10
缺陷单传递 承包单位
注：“入职计划”详见附件06
5
4.0 物业后勤用房
后勤用房名称
➢ 外包保安办公室 ➢ 外包保安更衣室/休息室 ➢ 外包保洁办公室 ➢ 外包保洁更衣室/休息室 ➢ 保洁普通仓库 ➢ 保洁药剂仓库
➢ 工程加工间 ➢ 工程仓库 ➢ 工程油漆仓库 ➢ 市场部仓库 ➢ 员工用餐区 ➢ 收银员更衣室
➢ 工程危废仓库 ➢ 清洁危废仓库
➢ 工程缺陷 ➢ 需改进工程建议
注：交楼标准，详见附件14。
7
6.0 机电设施设备交接计划
交楼计划（详见PCG报告机电系统交接计划）
➢ 机电系统交接计划（共分为8大类） ➢ 楼层区域交接计划（按项目楼层分类） ➢ 图纸资料交接与培训计划（共分为8大类） ➢ 租户铺位交接（交楼标准由总部提供）
注：机电设施设备交接计划，详见附件08。
租户商铺交接
➢ 铺位交接（详见附件《交接单》） ➢ 商铺移交情况汇总 ➢ 商铺缺陷汇总 ➢ 租户区域的开荒（如玻璃幕墙）
后勤用房位置确定要求
➢ 不得占用租赁面积 ➢ 尽量在地下室或屋面
注：后勤用房标准参照《物业后勤用房标准》执行，详见附件13。
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5.0 物业前期介入（设施设备调查与熟悉）
调查、熟悉商场物业
➢ 最新的施工图 ➢ 商场机电设备的技术参数 ➢ 业态分布图纸 ➢ 租户区域、公共区域交楼标准
工程缺陷及需改进工程建议
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7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程
图纸/资料交接流程
总包
项目部
主要资料： 1、行政管理文件 2、工程文件
1) 项目基本资料 2) 设计基础材料 3) 工程管理文件 4) 施工文件 5) 竣工验收文件 6) 工程合同及三算表
注：《交接书》，详见附件15。
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商场团队
开始
依据《交接书》 接收资料
负责执行 负责执行 负责执行 负责执行 负责执行 负责执行
商管物业部 提供技术支持
提供支持
协调
提供支持 参与和监督
提供样本 指导修改 参与和指导 提供标准 提供支持 提供支持
备注 工程缺陷格式 详见附件01
预算指引 详见附件02 收费一览表 详见附件03
参见后续 标题10.0外包服务
详见附件04 和附件05 详见附件06
商场开业前物业筹备工作指引
1.0 商管物业部与商场物业部职责对照
序号
工作内容
1
前期的商场安装工程施工进度的跟进和工程 缺陷的整改
2 商场的年度预算的制定
商场物业部 负责执行 负责执行
3 制定各种收费标准并呈报管理层审批
负责执行
4 制定商场营运管理规章制度
负责执行
5 组织实施各种采购招投标 6 制定租户手册和装修手册 7 物业部人员招聘和培训 8 仓库建立和管理制度 9 公共区域和租户区域的移交 10 租户铺位装修管理和验收
编制、报批、执行物业服务收费标准
➢ 物业管理收费一览表（详见附件03） ➢ 物业收费标准应获得公司管理层和投资部审批
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10.0 外包服务/工程/物资和采购的管理
集团/区域大宗采购
➢ 外包清洁服务（含外墙清洗、开荒） ➢ 外包保安服务 ➢ 对讲机 ➢ 清洁设备 ➢ 中央空调维保服务 ➢ 电梯维保服务 ➢ 商场保险（财产一切险、第三者责任
协调和组织 验收检查的执行
维保期结束前组织 再次联合验收
缺陷单传递 项目部
更新最终缺陷单 传递项目部
跟踪承包单位 缺陷整改
缺陷整改
验收
No
Yes
接管
8.0 法律法规和内部规章制度
收集与商场营运相关的法律法规（含国家和地方）
➢ 物业管理条例、收费管理办法 ➢ 用电、用水、用气相关法规 ➢ 环保类相关法规等 （参照ISO14001标准执行）