写字楼需求量预测

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
写字楼面积 ＝写字楼人员数量×人均办公面积
深圳历年写字楼办公人员估算（万人） 年底总量 368.55 402.75 432.95 494.75 534.55 570.35 602.95 写字楼人员 18 20 22 25 27 29 30 人员增长率 9% 7% 14% 8% 7% 6%
1 2 3
市场趋势法 805万平米
需求预测法 980万平米
城市类比法 820万平米
î国际上的经验表明
写字楼的合理空置率 在10％左右，而甲级 写字楼的空置率保持 在10％－20％较为安 全；结合深圳市场现 状，空置率在10%较 为正常
综合三种预估方法，未来10年深圳写字楼的吸纳量为868万平米
考虑写字楼市场10%的正常空置率，深圳商务总体量为955万平米
2008
甲级：520万
甲级：247万 总量：370万 2013年 甲级：209万 2012年 总量：313万 甲级：195万 2011年 总量：292万
深圳写字楼 吸纳量
2007
甲级：440万
2006
甲级：410万
2005
甲级：385万
甲级：183万 2010年 总量：274万 甲级：161万 2009年 总量：242万 甲级：142万 2007年 6765.41亿元
p p p
2008年深圳写字楼存量602.95万平方米 目前深圳写字楼空置率20%，超过10%的正常水平，即仍有60万平米的办公面积面临需求 还需提供的新增写字楼面积为895万平米
2009-2020年深圳写字楼的总消化量（单位：万平米） 2009-2013年深圳写字楼总消化量增长速度
20% 15% 10% 5% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 14% 13% 7% 18%
6%
292 313 370
n深圳历年写字楼的消化量以12% 的速度增长，
按照这个速度推测2010-2020年写字楼的的总消 化量，约为820万平米
24.5
31.5
深圳2002－2005年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份 三产产值 年均办公成交 面积
02-03 1156 04 1300 05-06 2655
上海2000－2007年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份 三产产值 年均办公成 交面积
99-02 1762 03-04 2755 05-06 4588
写字楼需求量预测
1
市场趋势法
基于城市办公用房成交现状， 考虑城市未来经济发展趋势对 商务体量进行预测
2
需求预测法
基于未来新增现代服务业从 业人员办公需求进行预测
3
城市类比法
借鉴同深圳三产经济发展水 平相当的城市发展阶段案例， 对商务体量进行预估
1、市场趋势法
写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应 了城市写字楼的整体容量水平
1、市场趋势法
写字楼市场与城市的第三产业相关，其消化量与第三产总值存在一定 关系，预计2010-2020年，总消化量约为805万平米
18000.00 16000.00 14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00 16148.60 14370.91 12788.92 11381.08 10128.22 8021.07 9013.28 5653.03 7138.09 5030.73 6352.31 4476.93
•2003-2008年6年间， 深圳第三产业产值年平 均增长率12.37%，08年 深圳第三产业产值3984 亿元。 •以该增长速度预测未来 十年的三产产值
20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20
写字楼消化量预测
成都2001－2005年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份 三产产值
02-04 765-1057 05-07 1182
南京2000－2007年三产产值、办公用 房年均成交量对比
年份 三产产值 年均办公成交面 积
03-05 710-1118 06-07 1318-1584
年均办公成交面积
20.9
37.7
源自文库
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
20
819 731 520 583 653
292 313 242 274
370
415
465
4
09
0
11
2
13
15
6
17
9 20 1
20 1
20 1
20 1
20 1
20
20
20
20
18
20
20
20
综合三种预估方法，深圳2010-2020年写字楼的吸纳量约为 895万平方米
2007
71 78 85
30
33
36
39
42
46
50
55
60
65
2008
l以人均办公面积20平米计算，2008年写字楼办公人员数 量为30万 l 写字楼办公人员增长率平均为9%
20 09
20 11
20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20
20 08
20 10
20 12
20 13
至2020年深圳新增写字楼人员需求办公面积为： 49万×20m2 /人= 980万m2
l以历年9%的增速计算，2010-2020年新增写字楼人员49万人 写字楼数据来源：世联地产写字楼基础数据库
3、城市类比法
参照上海不同发展阶段甲级写字楼量，预估深圳对应阶段写字楼 的总消化量
n上海 nGDP n商务面积 n商务面积 nGDP n深圳
2004
甲级：340万 甲级：299万 6694.23亿元
2003
参照上海不同发展阶段写字楼的消化量，估计深圳甲级写字楼消化量（假定甲级写字楼规模=2/3写字楼总规模）
3、城市类比法
按照12%的平均增长速度，预估深圳2010-2020年的写字楼总消 化量，约为820万平米
年份 2007 2009 2010 2011 2012 2013 深圳写字楼总消化量 （单位：万平米） 213 242 274
50 万
50 万
53 万
57 万
60 万
65 万
70 万
75 万
82 万
90 万
97 万
106 万
预计2010-2020年，深圳新增写字楼（含甲级）消化量——
805万平方米
2、需求预测法
根据历年估算的写字楼人员数量，预测2010-2020年新增写字楼 人员需办公面积为980万平米
人均办公面积预估
•国家规定公务员人均办公面积为20-24平方米 •中国80%的企业办公面积在15平方米以下 •部分金融中心城市人均办公面积：香港20平方米、多伦多 25平方米、伦敦20平方米、纽约18.6平方米 • 深圳 06年金融从业人员人均办公面积普遍在20平方米左 右 •深圳写字楼人均办公面积以20平米计算 年份 2002年前 2003 2004 2005 2006 深圳未来写字楼办公人员预测
15.7
27.5
42.1
32
41.8
49
第三产业产值(亿元) 2000~5000 1300~2000 500~1300
写字楼整体容量 40-50万 30万 20万
l 深圳写字楼的发展将以上海为参照 l 从上海03-06年的发展状况发现第三产值增加200 亿元，成交办公面积增加1平米左右，以该趋势预 测第三产值达5000亿元后的写字楼消化量