个人住房抵押贷款提前还款管理经验

个人住房抵押贷款提前还款管理经验

一、荷兰个人住房抵押贷款提前还款管理经验

荷兰个人住房抵押贷款市场是欧洲最大的抵押贷款市场之一。根据Charlier和VanBussel的统计，在个人住房抵押贷款债务余额占GDP的比例和每单位资本个人住房抵押贷款债务余额两项指标上，荷兰均在欧盟国家中居第二位。1990-2003年，整个荷兰个人住房抵押贷款余额占GDP的比重，从35%上升到86%。

1、业务创新规避提前还款风险

20世纪80年代中，荷兰比较流行的是等额还款和等本金还款等个人住房抵押贷款方式，但自1990年以后，随着房地产市场的迅速发展和个人住房抵押贷款市场竞争的日益加剧，出现了大量新型的个人住房抵押贷款业务，尤其在还款方式上。这些业务创新，既拓展了个人住房抵押贷款业务的市场空间，同时也部分地起到了管理提前还款风险的作用。

1990年以后，以储蓄抵押贷款和人寿保险抵押贷款为代表的个人住房抵押贷款逐渐占据主流。在这两种个人住房抵押贷款方式中，还款期内不需要偿还贷款本金，仅需要支付贷款利息，同时，该利息的支付以个人的储蓄账户或人寿保险为基础。这些账户和需支付的贷款利息，均是免税的。这也是荷兰个人住房抵押贷款市场同美国不同的地方。在20世纪90年代后期，仅付利息抵押贷款和投资抵押贷款成为流行的个人住房抵押贷款品种。仅付利息抵押贷款保留了储蓄抵

押贷款和人寿保险抵押贷款到期偿还本金，按月支付利息的优势，但免除了借款人需要购买保险和开立储蓄账户的条件限制。而投资抵押贷款则将个人住房抵押贷款与荷兰的证券市场相联系，借款人通过证券市场的投资账户收益来偿还个人住房抵押贷款。根据Statistic Netherlands的统计，1998年新发放个人住房抵押贷款中，超过50%是以投资抵押贷款的方式发放的。

通过业务创新，荷兰金融机构将借款人收入的现金流同贷款的偿还有机地结合起来，充分利用免税政策，为借款人提供各种不同类型的个人住房抵押贷款品种，满足了不同借款人的各种需求，既有效地保证了金融机构所发放个人住房抵押贷款的流动性和盈利性，又很好地满足了借款人免税、理财和减轻债务负担的需求，从根本上抑制、推迟和缓解了提前还款的风险。自1995年起，90%的个人住房抵押贷款直到到期才清偿，其中30%的个人住房抵押贷款从未发生提前还款。

二、对提前还款的限制条款

《抵押贷款行为法》在规定对只付息个人住房抵押贷款的借款人最高贷款价值比的同时，也对借款人提前还款进行了严格限制。在每个还款年度内，借款人偿还初始贷款额的10%以内可以免收违约金，部分银行可以放大到15%-20%。超过部分均将被收取违约金。同时，还规定对以下几种情况产生的提前还款不受比例限制，免于收取违约金：1.住房出售；2.借款人死亡；3.借款人破产；4.遭受火灾并从保险中获得补偿；5.在新的固定利率周期开始，个人住房抵押贷款利率重新制定时。荷兰的个人住房抵押贷款在其三十年的存续期内，每五

年至二十年为一个利率锁定期。在每一个固定利率期到期后，个人住房抵押贷款的利率将重新根据当前的市场情况制订。由于没有上限和下限的限制，新制订的个人住房抵押贷款利率一般会同当时的市场利率保持一致。在这个阶段开始前，借款人可以自由进行提前还款，而不需要支付任何违约金。

借款人若提前清偿超过被允许的提前还款额度的部分，将被收取一笔违约金。其数额等于按照当时市场利率新发放个人住房抵押贷款月利息同现存个人住房抵押贷款月利息额之间的差额。有的时候，银行还会收取一笔固定的违约金，大概250-500基尔德（guilder，荷兰货币单位）。这些“收入保持”（yield maintenance）的违约金措施被普遍地用于防范提前还款风险。

三、中国香港个人住房抵押贷款提前还款风险管理经验

作为国际金融中心之一的香港，银行业高度开发和国际化，个人住房抵押贷款市场异常活跃。香港金融机构对个人住房抵押贷款提前还款风险的管理和防范机制，值得我们借鉴。

（一）普遍的违约金制度

香港金融机构，对提前还款行为均收取一定金额的违约金。违约金的收取，以固定金额居多。同时，在收取违约金之外，查询贷款余额也需要收取一笔固定的费用。固定违约金的存在，可以部分地补偿银行因提前还款而造成的损失。

（二）创新金融产品，有效控制提前还款

竞争激烈的香港个人住房按揭市场，其产品体系和产品创新非常

频繁。各金融机构为了招徕客户和延迟提前还款行为，在金融产品和金融服务上进行了大量的创新。

1、多种多样的按揭贷款计划。针对不同收入阶层和收入群体，香港政府通过香港房屋委员会和房屋协会，提供多种按揭还款计划，降低借款人的负担，限制提前还款。这些计划包括“居者有其屋”按揭贷款计划“、自置居所免息”贷款计划“、自置公屋”贷款计划“、首次置业”贷款计划等。这些计划提供有针对性的优惠措施，但同时也对提前还款进行了严格限制，对按揭所购房屋的转售实行限制，在一定时间内不允许出售，或必须达到一定条件才能出售（如有关优惠返还政府或银行等）。这样，一方面降低了借款人的还款负担，另一方面也限制了提前还款。

2、具有革命性创新的Mortgage One账户。由渣打银行推出的Mortgage One账户，被称为按揭业务中革命性的创新。该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可以提前偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前还款的存款部分可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户中支取。Mortgage One账户的创新不仅是一种按揭产品的创新，更重要的是为按揭业务引入了个人客户理财的概念，被香港银行业称为“按揭综合户口”。从风险管理的角度讲，这种业务创新改变了已有的被动防范提前还款和违约风险的管理方式，以动态和主动的方式对提前还款风险和违约风险进行控制，将提前还款可能会给银行造成的损失，通过个人授信形式加以弥补和解决。