融创发展战略研究
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高端定位：6亿对现房重新改造，稀缺产品打造提升溢价
动作：为此，项目不惜6亿代价进行升级，确立了“东区升级，西区重塑”的改造方针。除了不能动的主体结 构，从内部景观、园林景观、车库大堂等全部进行了重塑，全面提升客户体验。同时规划城心唯一的洋房产 品，通过稀缺性获取溢价空间。 效果：改造完成后成为上海顶级豪宅景观与样板经典案例，2014年成为上海单价6万元以上、总价1000万以 上项目销冠。2015年下半年加推洋房产品，总价5000万以上，目前认筹情况较好。
盛世滨江
项目概况 外滩滨江唯一的70万平米旗舰大盘，总货值近400亿。前期由香港新世界开发，
一直处于滞销状态，后由融绿斥资80亿收购后重新规划。
物业类型
洋房、公寓 最早开盘时间
2014-01
建筑形态
高层、洋房、公寓
第一批交房时 间
2017-03
地址
上海市卢湾区中山南 一路500号
开发单位
上海新富港房地产发展有限公 司
接手困境：新世界在开发丰盛皇朝项目时， 在产品户型与景观上，都存在较大硬伤。截 止融创接手，该项目总套数309套，可售套 数233套，销售率不足25%，2011年4月2012年4月仅卖掉7套。
解决之道：在盛世滨江开发过程中，充分贯 彻了企业高端定位战略，为此，项目不惜6 亿代价进行升级，确立了“东区升级，西区 重塑”的改造方针。除了不能动的主体结 构，从内部景观、园林景观、车库大堂等全 部进行了重塑，全面提升客户体验。
大宁北玉兰公馆
户型分析 小户型追求卖点最大化，三开间朝南弥补南北不通透
大宁北玉兰公馆90㎡户型
南京华润国际社区89㎡户型
物业类 面积段 型 （平方米）
套数
90
192
住宅 （一期）
120
196
配比 34% 35%
Hale Waihona Puke Baidu
130
180
31%
合计
——
568套
100%
融创90㎡小户型精准定位首改客户，在户型上未做创新，采用市场主流也是最受欢迎的三开间朝南排布， 将卖点最大化。
物业类型 建筑风格
高层
最早开盘时 间
2015-05
法式
第一批交房 时间
2017-03
地址
富长路共富路往南100米 开发单位 上海融绿汇谊置业有限公司
占地面积
6.6万平方米
建筑面积
17万平方米
容积率
1.8
总户数
979户
规划布局
17栋高层
装修情况
精装修
车位配比 绿化率
1:1 35%
目前售价
42000元/平米
融创2012年进入上海，仅用两年时间，打破绿地、万科对上海的交替 垄断格局，成为上海房企销冠
上海融创12-14年与当年标杆房企销售额对比(单位：亿）
250
205 200
150
100
90
绿地
50
融绿
213
112 融绿
绿地
175 149
融绿
万科
0 2012年
2013年
2014年
融创在上海的发展速度为何会如此之快？融创做对了什么？
交通：城市中轴说
宜居：150万㎡顾村公园
借势：紧跟大宁板块
大宁北玉兰公馆
解决项目之初遇到的两个问题：地段和价格
推广层面 二、价格营销策略
1、更名“玉兰公馆”，强调品牌，定位高端，与周边竞品在调性上拉开差距。 2、紧贴大宁板块豪宅，跳脱区域属性，强调性价比。
大宁北玉兰公馆 解决项目之初遇到的另一个问题：产品价值如何传递
上市房企30强总资产2012年增长率
融创中国10-14年销售业绩一览表
800
715 单位：亿元
700
600
547
500
400
300
200
100
83
356 192
增长 710%
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
数据来源：融创中国（01918）.HK财报数据
上海融创发展历程
绿城集团
100%（控制）
融创置地
50%（控制）
51%（控制）
49%（重大影响）
无锡滨湖
上海森业
50%（重大影响）
50%（控制）
（控制）
6家
融创绿城
50%
绿城项目
（共同控制）
1家
（重大影响）
1家
50%（重大影 响）
2012年6月，融创中国和绿城集团宣布公开合作，双方各
持股50%成立上海融创绿城投资控股有限公司，融创获得
盛世滨江
户型分析
在项目南面沿江景观面，规划32套洋房产品，在项目4.0容积率的情况下，洋房产品为项 目稀缺性产品，在上海江景豪宅中，也是极为少见。凭借稀缺性，获取较大的溢价空间。
盛世滨江437㎡ 洋房底复 五房两厅六卫 总价5200万/套
盛世滨江
开发策略总结 围绕优质项目的获取与精准的产品定位，实现顶级豪宅的快速去化
绿城在江浙、上海的8个项目，其中上海玫瑰园、上海黄
浦湾、上海玉兰花园为绿城在上海的高端产品。
盛世滨江
获取方式 第二步：收购项目
凭借着资源对接后的优势互补，融创绿城在2013年通过招拍挂+收购的方式在上海取得了6个项目。 其中： • 2013年5月31日，以总价79.96亿获得香港新世界丰盛皇朝100%股权。（盛世滨江） • 2013年7月24日，融创绿城以总价10.44亿元拍得虹口区提篮桥地块; • 2013年8月31日，融创绿城以总价5.07亿元获取香溢花城49%股权。
➢ 融创发展历程 ➢ 上海融创案例解读 ➢ 融创开发模型 ➢ 我司借鉴要点
融创简介
融创从2003年成立以来，一直保持着较高的增长速度。尤其
自2010年上市以来，融创创造了独特的快速扩张战略，
2014年融创中国实现合约销售金额715.5亿元，5年销售额 增长710%，业绩首次跻身行业前十，位列第十位。
融创速度
逻辑 优质项目 × 高效执行
标签
地王、并购 高单价 豪宅产品
狼性 高激励、高淘汰
拓客
外界对于融创的标签是否能诠释融创快速发展的逻辑？ 我们从上海融创的两个项目中进行解读
➢ 融创发展历程 ➢ 上海融创案例解读 ➢ 融创开发模型 ➢ 我司借鉴要点
上海融创典型案例
上海作为融创重点深耕的一线城市，是融创优质项目×高效执行的典型代表，其中盛世滨江是 优质项目的典型案例，大宁北玉兰公馆是融创战术执行层面的快销代表作。
交付标准 毛坯 精装修 精装修 毛坯 精装修
金地天地云墅
34000元/㎡（洋房）
3.6KM
中铁青秀城
28000元/㎡（洋房）
2.3KM
大宁北玉兰公馆
42000元/㎡（高层）
大宁北玉兰公馆
产品规划 延续高端精品路线
景观：顶级景观大师黄国斌主笔，20000㎡法式景观— 五重皇家园林，全冠移植各类珍贵树种。 小区配套：约2000㎡奢华私家会所，健身房、室内恒 温泳池、室外无边镜面泳池。同时配有园区食堂、园区 巴士、园区超市、园区会所、园区慢跑道、园区影院、 园区双泳池、园区全龄游乐体系在内8大园区配套。 公共空间：6.5m挑高南侧精装入口大堂，地上、地下 双精装大堂，首层额外5.6m层高地下空间及30-50㎡庭 院/花园。
大宁北玉兰公馆：融绿分家后融创单独在沪开放 的代表作，较典型地体现出融创精研客户后的高 效执行力。融创在上海第五个“公馆系”产品， 定位“国际公园社区”，售楼处公开两周到访客 户5000组，开盘时光。
盛世滨江
项目区位 绝版区位，稀缺唯一
位于上海卢湾区中山南一路，紧邻黄浦江， 毗邻万国建筑博览群、陆家嘴、世博一馆四 轴、卢浦大桥。地理位置优越。 融创楼板价：11853元／平米。
销售层面 一、人海战术导客：组织构架
大宁北玉兰公馆在营销组 织构架上，采取内外场1:1 的配备方式，各20人左右， 其中外场拓客专员配备若 干小蜜蜂，以派单、巡展、 CALL等形式为内场导客。
物业管理公 司
绿城物业服务集团有限公司
大宁北玉兰公馆
项目区位 区位偏远，发展滞后，地价高企
项目位于宝山区顾村板块，为上海大型拆迁安 置基地，板块成熟度较低，商业配套缺乏，发 展缓慢。
2014年3月20日，上海融绿24亿夺得宝山区 顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块，楼板 价20150元/平米，溢价83%。 板块内，2012年中铁建拿得顾村容积率1.5地 块楼板价为8350元/平米； 2013年中铁建拿得容积率1.5地块楼板价为 10531元/平米。 2014年顾村二手房价格在1.8-2.2万元/平米
周边地块价格：
2014年7月9日，港企丽丰控股以5.77亿元的价格夺 取黄浦区五里桥地块，成交楼板价为59859元/平米， 剔除保障房的楼板价为85512元/平米。 12月24日，格力地产以16.14亿元竞得浦东新区黄浦 江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块， 溢价率127%，楼板价65832元/平米。
合作+收购：通过与绿城合作嫁接资源，共同收购稀缺地段滞销项目
动作：与绿城各出资50%成立融创绿城，绿城向融创完全开发研发、设计团队，双方共出资80亿收购丰盛皇 朝项目，绿城主导产品改造，改造后成为上海顶级高端豪宅。 效果：成立融绿平台一年时间，融创在上海拥有6个项目，2014年盛世滨江全年总销60亿，截止2015年11月， 二期（丰盛皇朝规划部分）清盘。
优势 产品价值 如何传递？
融创策略：从客户出发，推广+销售解决问题
大宁北玉兰公馆
解决项目之初遇到的两个问题：地段和价格
推广层面 一、地段营销策略
1、“紫荆公馆”更名“大宁北玉兰公馆”，借势大宁金茂府5万楼面地价，8万/㎡售 价，强调顾村到大宁直线距离7公里，向北10分钟，彰显性价比。 2、重塑地段价值，交通层面提出“城市中轴说”，宜居层面强调150万㎡顾村公园
外环
大宁北玉兰公 馆
中环
内环
盛世滨江
盛世滨江：融创曲线入沪代表之作，凭借与绿城 合作，通过资金与产品的补强，收购香港新世界 开发的丰盛皇朝项目。外滩滨江唯一的70万平 米旗舰大盘一线江景，上海豪宅市场扛鼎之作， 上海单价6万元以上，以及总价1000万元以上商 品住宅成交金额冠军，书写了“上海每6套成交 豪宅中就有1套是盛世滨江”的经典案例。
顶级豪宅成功要素： 绝版地段+优质资源+优质产品+精准价格策略
融创通过一系列动作，完成了丰盛皇朝到盛世滨江完美蜕变，将热销成为常态
优质项目 × 高效执行
对于在公开市场上取得的土地价值较低的项目， 融创如何通过高效的执行完成快销？
大宁北玉兰公馆
项目概况 项目位于宝山区顾村板块，建筑面积17万方，规划17栋高层，精装修交付
外环
顾村板块
中环
内环
大宁北玉兰公馆
价格定位 高层价格远超竞品洋房
由于高地价的因素，大宁北玉兰公馆入市价格 即站上4万/㎡，成为区域标杆，远高于周边洋 房单价。
项目
产品
中铁青秀城
高层 洋房
金地天地云墅
洋房
经纬城市绿洲 小高层
大宁北玉兰公馆 高层
单价 24000元/㎡ 28000元/㎡ 34000元/㎡ 26000元/㎡ 42000元/㎡
“无论是中国大陆，还是中国台湾，这可能是我所有作品里，我自己最想居住的地方。”——邱德光
盛世滨江
户型分析
在同类型豪宅产品中，在满足相同功能性的情况下，较好的总价控制让盛世滨江在去化速 度上具有较大优势。
盛世滨江218㎡ 户型 三房两厅四卫 总价1700万/套
华润外滩九里244㎡户型 三房两厅四卫 总价2900万/套
丰盛皇朝现房
盛世滨江
产品规划
景观：邀请美国LSI、澳大利亚雕塑艺术大师马修哈丁共同御制现代主义风格奢美园林。追 加6亿打造了林中会客厅、休憩连廊、下沉式水景雕塑广场、中央公园等亮点景观
改
改
造
造
前
后
盛世滨江
产品规划
样板房：邀请被誉为新装饰主义neo-art deco东方美学风格的创始人邱德光打造四大样板 间，在设计语言上更偏年轻化个性化，更符合目前豪宅客户发展的趋势。
大宁北玉兰公馆
户型分析 大户型追求功能最大化，130㎡4房2厅2卫性比价凸显
融创玉兰公馆130㎡户型
大宁金茂府158㎡户型
融创130㎡大户型精准定位功能改善客户，动静分离实现度高，与大宁金茂府158㎡3房2厅1卫 户型相比，在面积与功能上都具有更大的优势。
大宁北玉兰公馆
劣势 区位价值低 价格远超竞品 如何解决？
占地面积
12.3万平方米
建筑面积
72.5万平方米
容积率
4.0
总户数
561户
规划布局
10栋高层，3栋洋房， 2栋公寓
装修情况
车位配比
1:1.4
目前售价
精装修
高层：75000元/平米 洋房：120000元/平米
绿化率
35%
物业管理公司 绿城物业服务集团有限公司
盛世滨江
获取方式 第一步：合作开发
融创中国
融创优势
1、先进的管理及经营理念； 2、优秀的市场营销能力； 3、强大的资本运作能力；
4、良好的执行力和进取精神。
绿城优势
1、先进成熟的产品开发能力，绿城长期专 注于做产品，绿城的研发团队、设计资源都 是对融创完全开放的； 2、优质的土地资源和当地优势； 3、强大的政府背景和资金实力。
盛世滨江
产品规划 天价改造，破局重生
动作：为此，项目不惜6亿代价进行升级，确立了“东区升级，西区重塑”的改造方针。除了不能动的主体结 构，从内部景观、园林景观、车库大堂等全部进行了重塑，全面提升客户体验。同时规划城心唯一的洋房产 品，通过稀缺性获取溢价空间。 效果：改造完成后成为上海顶级豪宅景观与样板经典案例，2014年成为上海单价6万元以上、总价1000万以 上项目销冠。2015年下半年加推洋房产品，总价5000万以上，目前认筹情况较好。
盛世滨江
项目概况 外滩滨江唯一的70万平米旗舰大盘，总货值近400亿。前期由香港新世界开发，
一直处于滞销状态，后由融绿斥资80亿收购后重新规划。
物业类型
洋房、公寓 最早开盘时间
2014-01
建筑形态
高层、洋房、公寓
第一批交房时 间
2017-03
地址
上海市卢湾区中山南 一路500号
开发单位
上海新富港房地产发展有限公 司
接手困境：新世界在开发丰盛皇朝项目时， 在产品户型与景观上，都存在较大硬伤。截 止融创接手，该项目总套数309套，可售套 数233套，销售率不足25%，2011年4月2012年4月仅卖掉7套。
解决之道：在盛世滨江开发过程中，充分贯 彻了企业高端定位战略，为此，项目不惜6 亿代价进行升级，确立了“东区升级，西区 重塑”的改造方针。除了不能动的主体结 构，从内部景观、园林景观、车库大堂等全 部进行了重塑，全面提升客户体验。
大宁北玉兰公馆
户型分析 小户型追求卖点最大化，三开间朝南弥补南北不通透
大宁北玉兰公馆90㎡户型
南京华润国际社区89㎡户型
物业类 面积段 型 （平方米）
套数
90
192
住宅 （一期）
120
196
配比 34% 35%
Hale Waihona Puke Baidu
130
180
31%
合计
——
568套
100%
融创90㎡小户型精准定位首改客户，在户型上未做创新，采用市场主流也是最受欢迎的三开间朝南排布， 将卖点最大化。
物业类型 建筑风格
高层
最早开盘时 间
2015-05
法式
第一批交房 时间
2017-03
地址
富长路共富路往南100米 开发单位 上海融绿汇谊置业有限公司
占地面积
6.6万平方米
建筑面积
17万平方米
容积率
1.8
总户数
979户
规划布局
17栋高层
装修情况
精装修
车位配比 绿化率
1:1 35%
目前售价
42000元/平米
融创2012年进入上海，仅用两年时间，打破绿地、万科对上海的交替 垄断格局，成为上海房企销冠
上海融创12-14年与当年标杆房企销售额对比(单位：亿）
250
205 200
150
100
90
绿地
50
融绿
213
112 融绿
绿地
175 149
融绿
万科
0 2012年
2013年
2014年
融创在上海的发展速度为何会如此之快？融创做对了什么？
交通：城市中轴说
宜居：150万㎡顾村公园
借势：紧跟大宁板块
大宁北玉兰公馆
解决项目之初遇到的两个问题：地段和价格
推广层面 二、价格营销策略
1、更名“玉兰公馆”，强调品牌，定位高端，与周边竞品在调性上拉开差距。 2、紧贴大宁板块豪宅，跳脱区域属性，强调性价比。
大宁北玉兰公馆 解决项目之初遇到的另一个问题：产品价值如何传递
上市房企30强总资产2012年增长率
融创中国10-14年销售业绩一览表
800
715 单位：亿元
700
600
547
500
400
300
200
100
83
356 192
增长 710%
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
数据来源：融创中国（01918）.HK财报数据
上海融创发展历程
绿城集团
100%（控制）
融创置地
50%（控制）
51%（控制）
49%（重大影响）
无锡滨湖
上海森业
50%（重大影响）
50%（控制）
（控制）
6家
融创绿城
50%
绿城项目
（共同控制）
1家
（重大影响）
1家
50%（重大影 响）
2012年6月，融创中国和绿城集团宣布公开合作，双方各
持股50%成立上海融创绿城投资控股有限公司，融创获得
盛世滨江
户型分析
在项目南面沿江景观面，规划32套洋房产品，在项目4.0容积率的情况下，洋房产品为项 目稀缺性产品，在上海江景豪宅中，也是极为少见。凭借稀缺性，获取较大的溢价空间。
盛世滨江437㎡ 洋房底复 五房两厅六卫 总价5200万/套
盛世滨江
开发策略总结 围绕优质项目的获取与精准的产品定位，实现顶级豪宅的快速去化
绿城在江浙、上海的8个项目，其中上海玫瑰园、上海黄
浦湾、上海玉兰花园为绿城在上海的高端产品。
盛世滨江
获取方式 第二步：收购项目
凭借着资源对接后的优势互补，融创绿城在2013年通过招拍挂+收购的方式在上海取得了6个项目。 其中： • 2013年5月31日，以总价79.96亿获得香港新世界丰盛皇朝100%股权。（盛世滨江） • 2013年7月24日，融创绿城以总价10.44亿元拍得虹口区提篮桥地块; • 2013年8月31日，融创绿城以总价5.07亿元获取香溢花城49%股权。
➢ 融创发展历程 ➢ 上海融创案例解读 ➢ 融创开发模型 ➢ 我司借鉴要点
融创简介
融创从2003年成立以来，一直保持着较高的增长速度。尤其
自2010年上市以来，融创创造了独特的快速扩张战略，
2014年融创中国实现合约销售金额715.5亿元，5年销售额 增长710%，业绩首次跻身行业前十，位列第十位。
融创速度
逻辑 优质项目 × 高效执行
标签
地王、并购 高单价 豪宅产品
狼性 高激励、高淘汰
拓客
外界对于融创的标签是否能诠释融创快速发展的逻辑？ 我们从上海融创的两个项目中进行解读
➢ 融创发展历程 ➢ 上海融创案例解读 ➢ 融创开发模型 ➢ 我司借鉴要点
上海融创典型案例
上海作为融创重点深耕的一线城市，是融创优质项目×高效执行的典型代表，其中盛世滨江是 优质项目的典型案例，大宁北玉兰公馆是融创战术执行层面的快销代表作。
交付标准 毛坯 精装修 精装修 毛坯 精装修
金地天地云墅
34000元/㎡（洋房）
3.6KM
中铁青秀城
28000元/㎡（洋房）
2.3KM
大宁北玉兰公馆
42000元/㎡（高层）
大宁北玉兰公馆
产品规划 延续高端精品路线
景观：顶级景观大师黄国斌主笔，20000㎡法式景观— 五重皇家园林，全冠移植各类珍贵树种。 小区配套：约2000㎡奢华私家会所，健身房、室内恒 温泳池、室外无边镜面泳池。同时配有园区食堂、园区 巴士、园区超市、园区会所、园区慢跑道、园区影院、 园区双泳池、园区全龄游乐体系在内8大园区配套。 公共空间：6.5m挑高南侧精装入口大堂，地上、地下 双精装大堂，首层额外5.6m层高地下空间及30-50㎡庭 院/花园。
大宁北玉兰公馆：融绿分家后融创单独在沪开放 的代表作，较典型地体现出融创精研客户后的高 效执行力。融创在上海第五个“公馆系”产品， 定位“国际公园社区”，售楼处公开两周到访客 户5000组，开盘时光。
盛世滨江
项目区位 绝版区位，稀缺唯一
位于上海卢湾区中山南一路，紧邻黄浦江， 毗邻万国建筑博览群、陆家嘴、世博一馆四 轴、卢浦大桥。地理位置优越。 融创楼板价：11853元／平米。
销售层面 一、人海战术导客：组织构架
大宁北玉兰公馆在营销组 织构架上，采取内外场1:1 的配备方式，各20人左右， 其中外场拓客专员配备若 干小蜜蜂，以派单、巡展、 CALL等形式为内场导客。
物业管理公 司
绿城物业服务集团有限公司
大宁北玉兰公馆
项目区位 区位偏远，发展滞后，地价高企
项目位于宝山区顾村板块，为上海大型拆迁安 置基地，板块成熟度较低，商业配套缺乏，发 展缓慢。
2014年3月20日，上海融绿24亿夺得宝山区 顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块，楼板 价20150元/平米，溢价83%。 板块内，2012年中铁建拿得顾村容积率1.5地 块楼板价为8350元/平米； 2013年中铁建拿得容积率1.5地块楼板价为 10531元/平米。 2014年顾村二手房价格在1.8-2.2万元/平米
周边地块价格：
2014年7月9日，港企丽丰控股以5.77亿元的价格夺 取黄浦区五里桥地块，成交楼板价为59859元/平米， 剔除保障房的楼板价为85512元/平米。 12月24日，格力地产以16.14亿元竞得浦东新区黄浦 江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块， 溢价率127%，楼板价65832元/平米。
合作+收购：通过与绿城合作嫁接资源，共同收购稀缺地段滞销项目
动作：与绿城各出资50%成立融创绿城，绿城向融创完全开发研发、设计团队，双方共出资80亿收购丰盛皇 朝项目，绿城主导产品改造，改造后成为上海顶级高端豪宅。 效果：成立融绿平台一年时间，融创在上海拥有6个项目，2014年盛世滨江全年总销60亿，截止2015年11月， 二期（丰盛皇朝规划部分）清盘。
优势 产品价值 如何传递？
融创策略：从客户出发，推广+销售解决问题
大宁北玉兰公馆
解决项目之初遇到的两个问题：地段和价格
推广层面 一、地段营销策略
1、“紫荆公馆”更名“大宁北玉兰公馆”，借势大宁金茂府5万楼面地价，8万/㎡售 价，强调顾村到大宁直线距离7公里，向北10分钟，彰显性价比。 2、重塑地段价值，交通层面提出“城市中轴说”，宜居层面强调150万㎡顾村公园
外环
大宁北玉兰公 馆
中环
内环
盛世滨江
盛世滨江：融创曲线入沪代表之作，凭借与绿城 合作，通过资金与产品的补强，收购香港新世界 开发的丰盛皇朝项目。外滩滨江唯一的70万平 米旗舰大盘一线江景，上海豪宅市场扛鼎之作， 上海单价6万元以上，以及总价1000万元以上商 品住宅成交金额冠军，书写了“上海每6套成交 豪宅中就有1套是盛世滨江”的经典案例。
顶级豪宅成功要素： 绝版地段+优质资源+优质产品+精准价格策略
融创通过一系列动作，完成了丰盛皇朝到盛世滨江完美蜕变，将热销成为常态
优质项目 × 高效执行
对于在公开市场上取得的土地价值较低的项目， 融创如何通过高效的执行完成快销？
大宁北玉兰公馆
项目概况 项目位于宝山区顾村板块，建筑面积17万方，规划17栋高层，精装修交付
外环
顾村板块
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大宁北玉兰公馆
价格定位 高层价格远超竞品洋房
由于高地价的因素，大宁北玉兰公馆入市价格 即站上4万/㎡，成为区域标杆，远高于周边洋 房单价。
项目
产品
中铁青秀城
高层 洋房
金地天地云墅
洋房
经纬城市绿洲 小高层
大宁北玉兰公馆 高层
单价 24000元/㎡ 28000元/㎡ 34000元/㎡ 26000元/㎡ 42000元/㎡
“无论是中国大陆，还是中国台湾，这可能是我所有作品里，我自己最想居住的地方。”——邱德光
盛世滨江
户型分析
在同类型豪宅产品中，在满足相同功能性的情况下，较好的总价控制让盛世滨江在去化速 度上具有较大优势。
盛世滨江218㎡ 户型 三房两厅四卫 总价1700万/套
华润外滩九里244㎡户型 三房两厅四卫 总价2900万/套
丰盛皇朝现房
盛世滨江
产品规划
景观：邀请美国LSI、澳大利亚雕塑艺术大师马修哈丁共同御制现代主义风格奢美园林。追 加6亿打造了林中会客厅、休憩连廊、下沉式水景雕塑广场、中央公园等亮点景观
改
改
造
造
前
后
盛世滨江
产品规划
样板房：邀请被誉为新装饰主义neo-art deco东方美学风格的创始人邱德光打造四大样板 间，在设计语言上更偏年轻化个性化，更符合目前豪宅客户发展的趋势。
大宁北玉兰公馆
户型分析 大户型追求功能最大化，130㎡4房2厅2卫性比价凸显
融创玉兰公馆130㎡户型
大宁金茂府158㎡户型
融创130㎡大户型精准定位功能改善客户，动静分离实现度高，与大宁金茂府158㎡3房2厅1卫 户型相比，在面积与功能上都具有更大的优势。
大宁北玉兰公馆
劣势 区位价值低 价格远超竞品 如何解决？
占地面积
12.3万平方米
建筑面积
72.5万平方米
容积率
4.0
总户数
561户
规划布局
10栋高层，3栋洋房， 2栋公寓
装修情况
车位配比
1:1.4
目前售价
精装修
高层：75000元/平米 洋房：120000元/平米
绿化率
35%
物业管理公司 绿城物业服务集团有限公司
盛世滨江
获取方式 第一步：合作开发
融创中国
融创优势
1、先进的管理及经营理念； 2、优秀的市场营销能力； 3、强大的资本运作能力；
4、良好的执行力和进取精神。
绿城优势
1、先进成熟的产品开发能力，绿城长期专 注于做产品，绿城的研发团队、设计资源都 是对融创完全开放的； 2、优质的土地资源和当地优势； 3、强大的政府背景和资金实力。
盛世滨江
产品规划 天价改造，破局重生