赣州市水东片区控制性详细规划说明书

赣州市水东片区控制性详细规划说明书
第一章总则
第一条根据赣州中心城区水东片区的发展需要，为顺利进行水东片区生态的保护与城市开发建设，特制订本规划文本（下称文本）。

第二条本次规划文本适用于水东片区23.4平方公里范围内的各地块及各类用地建设的规划管理工作。

规划区内开发建设、修建性详细规划和工程设计均应符合文本的规定。

第三条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范指定的，未涉及的指标应符合国家、江西省和赣州市的有关法规、标准确定。

第二章规划依据、规划原则及指导思想
第四条规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、建设部《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部令（第146号））
3、国家标准（GBJ137-90）《城市用地分类与规划建设用地标准》
4、国家标准（GB50445-2008）《村庄整治技术规范》
5、《工程建设标准强制性条文》城乡规划部分
6、国家、江西省相关法规和规范
7、《赣州市城市总体规划（2006—2020年）》（上海市城市规划设计研究院）
8、《赣州市城市总体发展概念规划》
9、《赣州市旅游发展总体规划（2005－2020年）》
10、《赣州三江六岸城市设计》（美国龙安公司）
11、《赣州市中心城区水东片区规划》（赣州市城市规划设计研究院）
12、《赣州市水东梅林片区控制性详细规划》（江西省城乡规划设计研究院）第五条规划原则及指导思想
1、生态优先原则
2、区域协调原则
3、效益统一原则
4、人文特色原则
第三章发展战略及建设方针
第六条发展目标
1、发挥区位、交通优势，将水东片区建设成为赣州中心城区东部的园林化新
城区。

2、加强生态保护和环境治理，注重文化内涵，将城市开发与生态保护有机融
合，实现可持续发展。

将水东建设成为赣州中心城区“绿肺”，人们休闲旅游的
“后花园”和都市农业生产基地。

3、建设高效便捷的城市综合交通、公用设施、环境保护、综合防灾等基础设
施系统，完善城市功能，满足人们生产和生活的需要。

4、挖掘片区历史文化资源，尊重人们的宗教习俗，维护片区发展脉络，保持
文化的多元性，弘扬革命精神、人本精神，建设和谐社会。

第七条功能定位
赣州中心城区后花园，以生态居住和休闲旅游服务为特色，具有本土地域特色的多元文化展示区。

第八条产业发展导向
水东片区主要发展城郊旅游、观光朝圣、城郊房地产、社会服务产业和都市农业。

第九条发展规模
1、片区用地规模
规划总用地范围23.41 km2，其中，城市建设用地11.67km2。

农村居民点建设用地0.99km2，生态用地10.75km2。

2、片区居住人口规模
水东片区规划人口容量15万人（其中农村居住人口1.3万人）。

第十条用地选择及建设方针
1、用地选择
水东片区新增建设用地选择靠山发展，预留出东河桥头至木材厂之间的生态开敞空间，在青龙山东北侧安排建设用地。

2、建设方针
水东片区的项目建设本着“道路先行，先地下，后地上”的原则，按基础设施配套、公共服务设施完善、生态环境优良的的目标有序展开，量力而行，尽力
而为。

1、道路建设应贯彻“抓干放支”的原则，充分协调区域大交通关系，片区内
主干道应按规划严格实施，先行展开建设；次干道需有但可调，保持通畅，以满
足交通需求为主；支路视需要配建，充分体现项目安排的灵活性，以适应因项目
不确定对用地规模的不同需求。

2、基础设施建设应依托赣州、章贡区、水东镇三级城镇进行配套发展，按容
量适度超前发展，设施逐步跟进建设的原则合理展开建设，体现水东片区的发展
弹性，同时避免因基础设施建设战线过长而造成的大量超前投资。

3、公共服务设施建设应与赣州、章贡区、水东镇三级城镇实现资源共享的原
则进行完善配套发展，避免重复建设，实现与城市共建共享，体现城市社区整体
性。

城区内服务于企业的生产服务设施建设应优先和强化。

4、生态环境建设应在尽量保护好原生态的前提下，积极展开片区的景观环境
的建设，塑造有特色的生态景观环境，积极营造片区园林化氛围。

片区的生态建
设主要是注重公共空间、重要景观节点的建设及道路和沿街绿化。

按“以人为本”
的原则，公共空间、重要景观节点及道路绿化由片区指挥部控制和建设。

加强“绿
线”管理，沿街绿化用地与项目用地实行“捆绑式”由项目业主统一代征，片区
指挥部进行营建，项目用地内部的景观与绿化建设由指挥部引导，以弘扬企业文
化为主题，由企业主自主经营，发挥个性与特色，提高水东片区的品位。

5、场地平整应在投资项目确定后，根据规划和场地设计依山就势局部展开，
以利建设单位结合自然地形展开建设，弘扬个性。

同时可节约大量场地平整投资，
避免大规模场地平整造成对原生态的破坏。

第四章用地规划
第十一条规划结构
结合水东片区的自然生态和已有建设条件，形成“一核两带（轴）三片”的
布局结构。

●一核：为马祖岩生态人文景观核。

●两轴（带）：依托赣江和贡江形成的滨江文化旅游休闲带和通过虔东大道、
赣储公路形成城市发展轴。

●三片：即以佛教文化、生态为主题的马祖岩片区；以民俗文化为主题的七
里片区；以社会和谐、人文关怀为主题的虎岗片区。

第十二条用地分类与构成
本规划城市建设用地按国家标准GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地
标准》进行分类。

①居住用地：本区以二类居住用地为主，沿赣江，贡江东岸安排一类居住用
地。

规划居住用地总面积499.74公顷，其中一类居住用地面积42.36公顷，二类
居住用地面积457.38公顷，居住用地占总建设用地42.84%。

②公共设施用地：采用集中与分散相结合的布局模式，在七里古镇入口地块，
水东派出所地块，建春门浮桥，虎岗布置集中的公共服务设施；各居住区配建相
应文化、教育、商业设施。

规划公共服务设施总用地面积170.38公顷，占总建设
用地14.67%。

③工业用地：整合、搬迁虎岗和七里现有工业。

近期严格控制其发展，条件
具备后搬迁。

规划保留的工业用地总面积10.36公顷，占总建设用地0.89%。

④仓储用地：结合大交通布置，建设赣东国际集装箱货运枢纽，在赣东货场
周边集中安排物资仓储配送中心、货运中心，形成服务于赣州区域的物流配送、
物资集散基地。

保留赣州水东油库。

规划仓储用地面积42.72公顷，占总建设用
地3.66%。

⑤市政公用设施用地：包括变电站、污水处理厂、公交保养场、加油站、邮
政局、电信局、燃气站、消防站、环卫所及配套各级市政服务设施。

规划市政设
施用地25.26公顷，占建设总用地2.17%。

⑥绿地：规划遵循点、线、面、片结合的绿化结构系统，对规划范围内的绿
化用地进行统一布局。

在赣江大桥桥头处规划桥头公园，建设综合性公园；居住
区、沿江及主要道路布置居住区绿地、街旁绿地及滨江绿地，公共绿地面积92.72
公顷，占建设总用地7.95%。

铁路沿线、高压走廊区域、文物古迹周边区域布置
防护绿地，用地面积89.11公顷。

规划绿地面积为181.38公顷，占建设总用地
15.55%。

第十三条水域和其他用地
1、水域及生态用地
保护片区内的山林水库，延续沿江的生态水网格局，维系片区生态平衡，围绕马祖岩生态公园、沿江绿带，构筑生态廊道。

规划本区水域及生态用地共
1071.58公顷，其中马祖岩生态公园绿地481.09公顷。

2、新农村建设用地
规划保留片区内规模较大的村庄，进行社会主义新村改造，预留部分用地用于安置搬迁的村民。

规划本区安排该类用地98.72公顷。

第十四条土地使用的兼容性
由于城市建设和发展过程中的不确定因素，本片区允许在不影响土地原规划使用环境条件前提下，依照《水东片区土地兼容性控制表》中兼容性的控制规定
调整土地使用性质。

第十五条土地划分和细化
由于城市建设和发展过程中的不确定因素，本次规划划定的地块在实际开发建设中有可能出现地块合并或细分的要求，为保证设施的配套及营造良好空间环
境，建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
水东片区最小开发用地控制表
土地开发利用时，可根据实际需要，在满足土地使用相容性前提下，进行细划或组合，对于总面积较大的地块，在开发过程中如进一步划分为小地块，其开
发强度可按如下规定进行调整：
（1）细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度。

（2）对于沿街道、城市广场等开阔地段的小地块, 其容积率可适当提高。

为防止土地投机，开发地块必须满足国土部门规定的项目最低容积率要求。

若分期开发，首期开发的容积率不得低于0.6。

第十六条地价等级分区
本次规划确定的市政类用地总面积为299.92公顷，占总用地的25.71%。

市场类用地总面积为661.95公顷，占总用地的56.74％。

Ⅰ类地价：位于水东片区核心部位，交通便捷，公共设施集中，可高强度开发的城市级公共设施用地。

Ⅱ类地价：靠近片区中心部位，以及临接规划区干道的公共设施用地。

Ⅲ类地价：片区公共设施、市政设施配套，环境良好的沿江及中心区的居住用地。

Ⅳ类地价：片区外围，交通便利，市政设施配套的居住用地。

Ⅴ类地价：位于水东片区外围，交通便利，市政设施配套的工业用地。

地价等级分区一览表
第五章生活居住区规划
第十七条居住用地规划
本区以二类居住用地为主，沿赣江，贡江东岸安排少量一类居住用地。

规划
居住用地总面积490.74公顷，居住用地占总建设用地42.84%。

规划本区居住用
地开发建设模式分为低密度居住用地、二类居住用地、村民安置用地三类。

规划
居住人口容量15万。

其中农村人口1.3万，一类居住用地安排0.6万人居住。

第十八条居住区公建配套建设规划
按照“居住区级——居住小区级”两级进行配套，并按照分期实施原则，建
设社区服务中心，完善社区文化设施、完善幼托服务配套，幼托等服务配套，优
化中小学分布，加强社区体育设施建设，改善居住环境。

具体情况如下：
第十九条新农村建设规划
规划区范围内农村居民点，必须进行统一规划、统一整治。

按照社会主义新
农村建设标准，因地制宜的采取搬迁、合并和改造等方式，达到旧村整治与改造，
建设农民新村的目标，建设模式以多层公寓式住宅为主。

规划保留、改造的村庄
包含马祖岩村、水东村、虎岗村、正兴村、七里村等。

第二十条拆迁安置规划
规划对因城市建设需要、历史文化建筑保护、用地功能调整或环境需求等需
对现有村庄进行处置的，采取拆迁与合并两种方式处置。

采用货币补偿+拆迁安置
房或货币补偿+农民新村的模式进行安置。

安置小区以城市二类居住用地标准或以
新村多层公寓式住宅为主建设。

规划水东片区共安排拆迁安置用地7处，其中虎岗、马祖岩、水东居住区各
两处，七里居住区1处。

共安排拆迁安置用地约56公顷，可安排拆迁户6000-8000
户。

第六章公共设施规划
第二十一条中心体系规划
规划本区公共服务体系以依托赣州河套老城区与赣县县城为主，本区形成“一
主三特”的中心体系。

各公共服务中心情况如下表所示：
水东片区公共服务区一览表
第二十二条公共设施规划
1、行政办公设施：片区共安排行政办公设施用地共8处，搬迁水东镇政府，
在规划区新增办公用地内统筹安排规划行政办公用地 5.14公顷，占建设用地的
0.44%。

2、商业金融业设施：
⑴沿虔东大道布置商业金融用地，健全各类商业服务功能，依托七里古村及
马祖岩文化生态公园，打造特色商业文化街。

各居住片区中心集中布置商业服务
设施，形成居住区级商业服务中心。

⑵保留并完善农资饲料大市场，新建蔬菜专业批发市场，在各居住区配套建
设农贸市场，方便居民生活。

⑶依托马祖岩文化生态公园、七里古镇、中华儿童新村，建设旅游接待综合
服务区。

规划商业金融业用地119.75公顷，占建设用地的10.27%。

3、文化娱乐设施：安排文化娱乐设施7处，用地面积12.84公顷，占建设用
地的1.10%。

4、医疗卫生设施
⑴规划保留并改造市二医院，三六二医院
⑵新建三所社区级医院
⑶在各居住小区设置医疗卫生站
规划水东片区医疗卫生用地15.63公顷，占建设用地的1.34%。

5、教育科研设施：保留改造水东片区现状教育科研设施用地。

6、文物古迹：严格按照文物保护要求，保护好片区内的各级文物。

对中华儿
童新村旧址进行修复，建设旧址公园。

对七里古镇进行整治，恢复古镇风貌，发
展特色旅游。

7、其他公共服务设施：完善社会福利院和救助管理站人员和设施配套，新建
红星老年公寓。

规划水东片区社会福利设施用地面积9.66公顷，占建设用地的
0.83%。

第七章文物古迹及历史街区保护规划
第二十三条保护分区
规划对水东片区体现赣州传统风貌的文物古迹和历史地段根据现状建设情况
和保护价值，将其划分为绝对保护区、建设控制区和风貌协调区等三类进行保护
和整治。

①绝对保护区：指以省级、市级文物保护单位本体以及保存较为完整的古民
居、祠堂、庙宇本体等确定为核心保护区。

核心保护区内应拆除影响风貌的构筑
物，不得新建建筑，建筑恢复做到“修旧如旧”。

②建设控制区：以马祖岩、李渤公祠、状元桥、建春门浮桥、万寿宫、仙娘
古庙、池家祠、坝上红军标语、中华儿童新村旧址等文物古迹和七里镇古瓷窑遗
址本体保护范围之外外延30－50米为建设控制区。

七里村可划定为历史文化保护
区。

区内应严格控制新建建筑；协调整改已有建筑。

③风貌协调区：在文物古迹外围100——300米划定风貌协调区。

第二十四条建筑处置规划
规划对各级文物保护协调区内的建筑进行定性和定位，提出保护、修缮与更
新三种模式及措施。

①保护建筑：指水东片区内的各级文物保护建筑（文保单位）以及调查研究
后确定的优秀传统建筑。

要求采取保存、修复、复原的保护方式，严格按文物保
护的要求实施保护，保持原貌，如实反映真实的历史遗存，强调保护的“原真性”。

划定严格的保护范围和建设控制地带。

②修缮建筑：对风貌协调区内年久失修，但保留了原来的面貌（或者只是局
部作了改变），较为破落，需要进行保护性的修缮，按照原有特征、使用相同材料
进行修复，并对建筑内部布局和市政设施进行改造，以适应现代生活方式。

③更新建筑：对功能不符、与周边环境风貌有较大冲突和视觉障碍、难以整
饰而有条件拆除的建筑物采取拆除更新的办法，对协调区内的一般民居建筑，由
于建筑风貌一般，质量较差，采取整体更新的方式，按传统风貌改造或重建。

第八章综合交通规划
第二十五条对外交通
完善片区北侧厦蓉高速公路防护绿带，加快赣州市环城准快速路的建设；预
留京九赣龙铁路复线空间，扩建赣州东站（货运）站场；加快实施跨江通道建设，
畅通片区出口，加强片区与中心城区及赣县的联系道路建设。

第二十六条城市道路网
规划本区道路以“三横一纵”“丰”字型道路为主干骨架，形成脉络清晰的
道路系统。

道路分为主干道（道路红线宽度36－52米）、次干道（道路红线宽18-30
米），支路（道路红线宽≤米15）三个等级。

规划区内主次干道总长为48公里，主次干道道路网密度为4.21公里/平方公
里；规划区道路广场用地总面积为195.93公顷，占城市建设总用地16.79%。

第二十七条道路交叉口
道路交叉口建设必须符合道路行车安全和技术规范要求，预留环城准快速路
与东兴路、虔东大道与赣南大道、赣南大道与贡江大道三处互通立交桥用地。

第二十八条城市广场
本区共布置2处城市广场，总占地面积1.19公顷。

结合结合马祖岩文化生态
公园布置入口集散广场，结合章江浮桥及码头布置一处文化商业广场。

第二十九条公共停车场、加油站规划
规划区共布置25处公共停车场，总占地面积为8.39公顷。

建设项目需单独
配建停车场地，其面积控制应符合《建设项目配建停车场面积要求表》。

规划区共布置9处加油站，总占地面积为3.64公顷。

第三十条公共交通规划
本区与赣州市公交线路网由赣州市公交公司统筹安排。

规划共布置2处公交
站场用地，本区内部组织2条公交线路，公交站点按照600-800米距离布置。

在
东兴路北侧安排换乘站，占地面积0.67公顷。

第三十一条竖向规划
道路坡度控制在0.2%—3.0%以内，局部困难地段道路坡度大于3.0%。

第九章园林绿地系统规划
第三十二条绿地系统规划
结合区内道路、山体、水系、田园、湿地等自然元素，采用点、线、面相结合的手法，对片区内的绿化用地进行统一布局，构筑立体混合式绿地体系。

形成
“挽弓放箭式”绿地系统结构。

规划水东片区设置市级综合性公园2处,即水东公园(面积5.67公顷)，和谐公园(面积15.01公顷)；社区公园共9处；专类公园2处，即马祖岩佛教文化主
题公园，占地面积481.08公顷，七里窑址保护公园，占地面积5.81公顷；街头
绿地47.55公顷。

建设沿京九铁路防护绿化带及虎岗中华儿童新村防护绿地。

规
划水东片区防护绿地面积共计42.36公顷。

规划保留并控制京九铁路沿线防护绿
化带、马祖岩至老城区及水西共3条城市绿化景观通廊。

结合贡江及赣江沿岸原
有的滨水生态绿地建设水东片区生产绿地。

第三十三条古树名木保护
规划对片区古树名木按国家一、二级标准进行分级保护，实行专业养护部门保护管理和单位、个人保护管理相结合的混合管理模式。

通过设立护理围栏，护
理花坛，防治病虫害，支柱、扶正，建立古树名木保护预备库（名录）方式进行
保护等。

并划定古树中心12m的范围内不得建任何建筑。

第十章环境保护规划
第三十四条环境保护目标:达到国家环保模范城区标准。

环境空气质量标准执行为年平均二级标准, 赣江、贡江执行Ⅲ类水体标准，废水处理率100％
区域环境噪声等效声级平均值控制在55分贝，交通线两侧噪声等效声级平均值控制在70分贝，噪声达标区覆盖率达到85％。

生活固体废物进行卫生填埋，处理率100％；工业固体废物进行减量化、资源化和无害化处理，不可利用工业垃圾可由各企业自行运至赣州市属沙河生活垃
圾填埋场处理，综合利用率95％，危险固体废物将全部运送至赣州市危险废物和
医疗废物处置中心处理，处理率100％。

第三十五条环境功能分区
空气环境功能分区：规划区执行空气质量二级标准。

声学环境功能分区：规划区分为1－4类区，分别执行
1类区：居住、文教区，昼间55db, 夜间45db；
2类区：居住、商业、工业混杂区，昼间60db, 夜间50db；
3类区：工业区，昼间65db, 夜间55db；
4类区：交通干线道路两侧，昼间70db, 夜间55db。

水环境功能分区：规划区内赣江、贡江水质执行Ⅲ类地面水质标准。

第十一章市政基础设施规划
第三十六条给水工程规划
规划最高日供水量为7万m3／d。

供水水源依托赣州市一水厂、二水厂和赣县
汶潭水厂
供水管网以市区给水干管为依托，分组成环，给水干管管径为DN600~DN1000，管材采用球墨铸铁管。

用水实行联网调度，多头供水，以提高供水均匀性。

沿城
市道路间距120米布置消防栓，与给水管同时敷设。

管道覆土厚度及与其它管线、
建筑物净距应满足规范要求。

第三十七条排水工程规划
规划本区排水体制为雨污分流制。

新建日处理规模为10万m3/d城市污水处
理厂，接纳水东片区污废水。

水质达标后方可排入赣江。

七里污水处理厂前期主
要接纳规划区吉甫路以东的污废水，水东污水处理厂建成后，改建为污水提升泵
站。

规划区分4个排水区域，保留自然水塘、水渠，雨水干管以重力流就近排放
为原则布置。

规划区污水总排放量为4.5万m 3/日。

沿贡江河岸布置污水截流管，污水干
管以重力流就近排放为原则分小区布置收集污水。

排水管网按规范要求设检查井，
管道覆土厚度与其它管线的距离均应满足规范要求。

第三十八条电力工程规划
规划区总用电负荷为146MW。

新建110kV水东变（2×50MVA）和七里变（现
状）联网供电。

规划区内共布置33座10kV开关站，184台变压器。

每个开关站
占地面积300平米；箱式变电所一般配置1—3台变压器；开关站、变电所位置根
据实际情况灵活设置在负荷中心。

220kV高压走廊宽度控制40米，110kV高压走
廊宽度控制30米。

第三十九条通讯工程规划
规划本区内固定电话总数为62000部，移动电话用户83000户。

共安排3处
通讯用地， 6处邮政用地，总面积1.3公顷。

按照每1万人设1处通讯邮政营业
厅的原则，规划区内共布置15处，通信邮政营业厅应布置在人口密集的沿街店铺，
规划在商业区和居住区主要街道上按100－150m设一部公用电话和公共信筒。

建设通讯管沟,规划电信、移动、联通、有线电视、智能交通管理所有弱电的
光、电缆采用通讯管沟共沟敷设。

通讯管沟主要沿东西向道路的北侧、南北向道
路的西侧敷设。

第四十条燃气工程规划
规划区内主气源采用采用西气东输二线气源，利用长输管线运输至赣州市燃
气储备站后实行中压管道供气。

另以液化石油气为辅助气源。

规划区内总用气量为3.7万Nm3/d。

实行中压管网供气，供气管网主干管由赣
州市供气管网经赣江公路大桥、贡江大桥和客家大桥接入，干管管径为
DE200-DE315，管材采用PE管，管网布置成环状。

保留强力气站。

第四十一条环卫设施规划
规划区共布置7处环卫所,布置1处水域保洁工作基地，即收即运。

设8处小
型生活垃圾中转站，占地面积应大于100平方米。

垃圾中转站周边设置绿化隔离
带，最小宽度为3 m，其绿地率应达到35%。

本区配备环卫职工人数600人，环卫
车辆30辆。

本区生活垃圾日产量为15t，实行分类袋装化清运至垃圾中转站，用重载密
闭运输车运至生活垃圾填埋场处理。

企业的工业垃圾由企业自行运往垃圾处理厂。

规划在道路两侧以及公共设施、社会停车场等的出入口附近设置废物箱。

废
物箱设置间距应按商业、金融业街道50-100米；主干道、次干道、有辅道的快速
路100-200米；支路、有人行道的快速路200-400米设置。

规划本区共布置45
处公共厕所。

公共厕所设置指标
第四十二条管线综合规划
规划区的工程管线包括：给水管、污水管、雨水管、电讯管、电力管、燃气
管。

全部采用地下敷设方式。

1、管线位置
原则上电信电缆、污水管、雨水管位于道路西侧或北侧；给水管、燃气管、
热力管、电力电缆位于道路东侧或南侧；雨水管在三块板和红线宽度大于30米道
路下两侧布置，其余一般都单侧布置在道路非机车道下；并视实际情况做局部调
整。

2、管线布置原则
⑴水平布置：从道路红线向道路中心线平行布置次序为：电力电缆、电信电
缆、燃气管、给水管、雨水管、污水管。

它们之间的最小水平净距需满足规范要
求。

⑵垂直布置
工程管线交叉敷设时，自路面向下的排列顺序为：电力电缆、电信电缆、燃
气管、给水管、雨水管、污水管。

工程管线交叉时，它们之间的最小垂直间距需
满足规范要求。

3、工程管线交叉时的避让原则
压力管让重力自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；
小管径管线让大管径管线；临时管线让永久管线。