卓越蔚蓝海岸二期核心推广思路概述
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◎发展机遇 ◎区域特点 ◎市场特征 ◎模式分析 ◎发展阶段 ◎大盘时代 ◎别墅市场
发展机遇：
◎中部崛起中重量级角色： 在中部六市中，目前长沙的GDP位居武汉、郑州之后，列第三位，经济引擎的 拉动力非常强劲。长沙在“中部崛起”重点的定位就是充当中部经济起飞的引
擎 之一。 ◎积极融入泛珠三角经济圈： 长沙融入“9+2”泛珠三角经济圈、工业产业链体系的战略性对接步伐将进一
交量为650万平方米； 实际：2006年1-8月份报建商品房为430万平方米；
2006年1-8月份实际销售面积为429万平方米。
思考点
◎是专家预测不准，还是宏观调控影响？ ◎ 2006年底至2007初年是否会迎来一个供给的高峰期？ ◎如果出现这种局面，我们该如何应对？净化的房地产市场？
整体态势：
步 加快。 ◎沪港渝大三角经济圈的中腰及交通枢纽： 在泛珠三角概念成型，泛长三角构想呼之欲出的情况下，构建一个‘沪港渝大
三 角经济圈’，将‘双三角’及港、澳、福建纳入其中。长沙在“沪港渝大三角
区域特点：南城
◎融城概念融进了湖南人的梦，消费群体大增； ◎省政府搬迁，繁华、升值指日可待； ◎长沙大黄金动脉，芙蓉路拉近南城与中心区的距离，也拉近了长沙人的亲
思考点
◎大户型的供应真的会大幅度减少吗？在中国历来是上有政策下有对策。◎二 次置业者的置业门槛提高了，我们的主力消费群是以二次置业者为主，那么我 们怎么应对？◎有实力的发展商，如何利用在逐步净化的房地产市场？
供给模式：
2005年之前的主要供给模式
◎二环以内的项目供给 ◎高密度住宅为主 ◎中小型盘为主
近感； ◎区域内品牌企业打造的高品质大盘提升了整个区域生活形象。
区域特点：东城
◎长沙的尚东区，长沙的富人区概念，迷惑了许多长沙人的眼睛； ◎万家丽商贸文化走廊，以高桥为中心的商贸文化中心的建设，使大东城建设
脚步加快； ◎黄花机场扩建、武广铁路高速客运站的修建、长沙火车站搬迁扩大了原来就
有的东城口岸优势； ◎东城融城概念同样扩大了置业群体的范围； ◎区内的品牌大盘同样众多，更加巩固了东城成为长沙富人区的形象地位。
直接给结果吧！
◎项目知名度、美誉度还有待提高 ◎对河西生态环境的认可度高于项目环境的认可度 ◎对产品形态的认识不太清晰 ◎对企业品牌的认知度不够，企业品牌的美誉度还没有建立起来 ◎对深圳的认同度大于对企业的认同度 ◎市场对“蔚蓝海岸”这个品牌的认知度还停留在表面上，品牌主张不清晰
思考点
◎如何利用有限的广告投放，进一步提高项目的知名度和美誉度？ ◎如何让企业品牌和“蔚蓝海岸”这个产品品牌有力的推动二期项目销售？ ◎“蔚蓝海岸”这个产品品牌到底给消费者带来什么？ ◎为什么到过“蔚蓝海岸”项目现场的人都想住在这里！
第八曲：直观未来——视觉传达
大街小巷说“蔚蓝”——项目一期推广回顾
◎项目形象认知 ◎企业形象认知 ◎产品认知
项目形象认知
◎我知道“蔚蓝海岸”，但好像阳光100、绿城·桂花城、奥林匹克花园名气更大！ ◎“蔚蓝海岸”在新市府边上，未来的升值空间肯定很大！ ◎旁边配套不齐，生活不太方便吧？ ◎河西的生态人文环境是长沙最好的！ ◎应该是河西最贵的房子吧！ ◎最好的房子应该是绿城·桂花城。 ◎我知道“蔚蓝海岸”，但不知是否象深圳蔚蓝海岸一样？
市场特征：
◎随着土地供应结构的变革，房地产产品结构正面临新的调整； ◎大盘时代引发速度竞争； ◎专业化分工势不可挡； ◎房地产企业融资多元化，风险投资及信托占有量将进一步扩大； ◎整合营销增加产品竞争力； ◎行业洗牌山雨欲来； ◎随着知名企业大量进入，本土房地产企业面临严重的生存危机； ◎房地产人才争夺战即将开始； ◎地产迎来媒体整合时代； ◎房地产企业战略模式及开发模式成为关注焦点； ◎消费者行为日趋成熟和理性 。
区域特点：北城
◎芙蓉路北线修筑； ◎湘江、捞刀河、浏阳河、开福寺等人文自然景观充足； ◎十一五规划中新河三角洲（二馆二厅）号称长沙的浦东； ◎金霞港的建立、老北站的迁移，会大大改变区域形象； ◎区域内“珠江花城”等明星楼盘的诞生，也将迅速转变长沙人“南帝北丐”
的观念。
区域特点：中心区
◎土地稀缺，无可复制的升值潜力 ◎无可复制的繁华 ◎无可复制的便利、快捷 ◎无可复制的身份感
卓越◎蔚蓝海岸二期核心推广思路
其实，每个人都有一个生活的梦想 不过，在卓越·蔚蓝海岸 梦想是蓝色的
因为，蓝色是天空和海的颜色 更代表着这座城市以及这个时代的未来……
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
［曲 目］
第一曲：大街小巷说“蔚蓝”——项目一期推广回顾 第二曲：蓝天下的乌云——项目二期市场环境分析
第三曲：蓝色魅力——产品分析 第四曲：追梦人——目标客户群分析 第五曲：揭开虚拟的面纱——推广策略思考 第六曲：未来是真实的——核心策略思路 第七曲：未来，来了！——阶段性传播策略
区域特点：岳麓区
◎被联合国评为“最宜居的人文生态区” ◎文化之城 ◎生态之城 ◎新市政府的搬迁，区域未来发展前景一片光明 ◎区域内品牌大盘彻底地改变了河西形象
问题点：从长沙的区域竞争力来看
◎各区位均有自身独特的发展优势，跨区域竞争在所难免； ◎伴随着城市的发展，区域购买情结逐步减弱； ◎各区域品牌大盘不断涌现，跨区域争抢高端客户群的竞争在升级。
企业形象认知
◎发展商是深圳的，应该很有实力吧！ ◎我知道“蔚蓝海岸”是卓越集团开发的项目； ◎卓越在深圳的实力很强； ◎“生活美学”就是“美”的哲学吧，但我不知道他具体是什么？
产品认知
◎“蔚蓝海岸”应该是以水为主题吧！ ◎没有海为什么会叫“蔚蓝海岸”？ ◎应该是纯别墅项目吧！ ◎好像是地中海风情，又好像是西班牙风情，不能确定？ ◎好像规模还很大！ ◎我去看过，周边环境好，会所很气派，房子也很漂亮，我真想住在那里！
◎以价格为核心的竞争模式
◎商业开发密集区域
2006年之后的主要供给模式 ◎新城区开发为主导 ◎低密度住宅开发为主 ◎配套齐全的大规模社区为购房首选 ◎以综合品质为核心的竞争模式国六条对户型面积和布局提出更高要求
供给现状：
预测：2006初权威机构、业界行家预测今年商品房上市量为1000万平方米， 成
蓝天下的乌云——项目二期市场环境分析
◎政策环境 ◎供求现状 ◎整体环境 ◎竞争环境
政策环境：让人欢喜让人忧的国六条
◎户型面积控制，让多数人能买得起房。 ◎让所有人公平的占有土地资源，严控低密度的项目上马。 ◎二次置业者贷款利率提高、140平方米以上的，均价3600元／平方米以上
的高档住宅，契税翻番，二次置业者的门槛大幅提高。 ◎国家对开发、预售的严格管理，净化了房地产市场。
发展机遇：
◎中部崛起中重量级角色： 在中部六市中，目前长沙的GDP位居武汉、郑州之后，列第三位，经济引擎的 拉动力非常强劲。长沙在“中部崛起”重点的定位就是充当中部经济起飞的引
擎 之一。 ◎积极融入泛珠三角经济圈： 长沙融入“9+2”泛珠三角经济圈、工业产业链体系的战略性对接步伐将进一
交量为650万平方米； 实际：2006年1-8月份报建商品房为430万平方米；
2006年1-8月份实际销售面积为429万平方米。
思考点
◎是专家预测不准，还是宏观调控影响？ ◎ 2006年底至2007初年是否会迎来一个供给的高峰期？ ◎如果出现这种局面，我们该如何应对？净化的房地产市场？
整体态势：
步 加快。 ◎沪港渝大三角经济圈的中腰及交通枢纽： 在泛珠三角概念成型，泛长三角构想呼之欲出的情况下，构建一个‘沪港渝大
三 角经济圈’，将‘双三角’及港、澳、福建纳入其中。长沙在“沪港渝大三角
区域特点：南城
◎融城概念融进了湖南人的梦，消费群体大增； ◎省政府搬迁，繁华、升值指日可待； ◎长沙大黄金动脉，芙蓉路拉近南城与中心区的距离，也拉近了长沙人的亲
思考点
◎大户型的供应真的会大幅度减少吗？在中国历来是上有政策下有对策。◎二 次置业者的置业门槛提高了，我们的主力消费群是以二次置业者为主，那么我 们怎么应对？◎有实力的发展商，如何利用在逐步净化的房地产市场？
供给模式：
2005年之前的主要供给模式
◎二环以内的项目供给 ◎高密度住宅为主 ◎中小型盘为主
近感； ◎区域内品牌企业打造的高品质大盘提升了整个区域生活形象。
区域特点：东城
◎长沙的尚东区，长沙的富人区概念，迷惑了许多长沙人的眼睛； ◎万家丽商贸文化走廊，以高桥为中心的商贸文化中心的建设，使大东城建设
脚步加快； ◎黄花机场扩建、武广铁路高速客运站的修建、长沙火车站搬迁扩大了原来就
有的东城口岸优势； ◎东城融城概念同样扩大了置业群体的范围； ◎区内的品牌大盘同样众多，更加巩固了东城成为长沙富人区的形象地位。
直接给结果吧！
◎项目知名度、美誉度还有待提高 ◎对河西生态环境的认可度高于项目环境的认可度 ◎对产品形态的认识不太清晰 ◎对企业品牌的认知度不够，企业品牌的美誉度还没有建立起来 ◎对深圳的认同度大于对企业的认同度 ◎市场对“蔚蓝海岸”这个品牌的认知度还停留在表面上，品牌主张不清晰
思考点
◎如何利用有限的广告投放，进一步提高项目的知名度和美誉度？ ◎如何让企业品牌和“蔚蓝海岸”这个产品品牌有力的推动二期项目销售？ ◎“蔚蓝海岸”这个产品品牌到底给消费者带来什么？ ◎为什么到过“蔚蓝海岸”项目现场的人都想住在这里！
第八曲：直观未来——视觉传达
大街小巷说“蔚蓝”——项目一期推广回顾
◎项目形象认知 ◎企业形象认知 ◎产品认知
项目形象认知
◎我知道“蔚蓝海岸”，但好像阳光100、绿城·桂花城、奥林匹克花园名气更大！ ◎“蔚蓝海岸”在新市府边上，未来的升值空间肯定很大！ ◎旁边配套不齐，生活不太方便吧？ ◎河西的生态人文环境是长沙最好的！ ◎应该是河西最贵的房子吧！ ◎最好的房子应该是绿城·桂花城。 ◎我知道“蔚蓝海岸”，但不知是否象深圳蔚蓝海岸一样？
市场特征：
◎随着土地供应结构的变革，房地产产品结构正面临新的调整； ◎大盘时代引发速度竞争； ◎专业化分工势不可挡； ◎房地产企业融资多元化，风险投资及信托占有量将进一步扩大； ◎整合营销增加产品竞争力； ◎行业洗牌山雨欲来； ◎随着知名企业大量进入，本土房地产企业面临严重的生存危机； ◎房地产人才争夺战即将开始； ◎地产迎来媒体整合时代； ◎房地产企业战略模式及开发模式成为关注焦点； ◎消费者行为日趋成熟和理性 。
区域特点：北城
◎芙蓉路北线修筑； ◎湘江、捞刀河、浏阳河、开福寺等人文自然景观充足； ◎十一五规划中新河三角洲（二馆二厅）号称长沙的浦东； ◎金霞港的建立、老北站的迁移，会大大改变区域形象； ◎区域内“珠江花城”等明星楼盘的诞生，也将迅速转变长沙人“南帝北丐”
的观念。
区域特点：中心区
◎土地稀缺，无可复制的升值潜力 ◎无可复制的繁华 ◎无可复制的便利、快捷 ◎无可复制的身份感
卓越◎蔚蓝海岸二期核心推广思路
其实，每个人都有一个生活的梦想 不过，在卓越·蔚蓝海岸 梦想是蓝色的
因为，蓝色是天空和海的颜色 更代表着这座城市以及这个时代的未来……
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
［曲 目］
第一曲：大街小巷说“蔚蓝”——项目一期推广回顾 第二曲：蓝天下的乌云——项目二期市场环境分析
第三曲：蓝色魅力——产品分析 第四曲：追梦人——目标客户群分析 第五曲：揭开虚拟的面纱——推广策略思考 第六曲：未来是真实的——核心策略思路 第七曲：未来，来了！——阶段性传播策略
区域特点：岳麓区
◎被联合国评为“最宜居的人文生态区” ◎文化之城 ◎生态之城 ◎新市政府的搬迁，区域未来发展前景一片光明 ◎区域内品牌大盘彻底地改变了河西形象
问题点：从长沙的区域竞争力来看
◎各区位均有自身独特的发展优势，跨区域竞争在所难免； ◎伴随着城市的发展，区域购买情结逐步减弱； ◎各区域品牌大盘不断涌现，跨区域争抢高端客户群的竞争在升级。
企业形象认知
◎发展商是深圳的，应该很有实力吧！ ◎我知道“蔚蓝海岸”是卓越集团开发的项目； ◎卓越在深圳的实力很强； ◎“生活美学”就是“美”的哲学吧，但我不知道他具体是什么？
产品认知
◎“蔚蓝海岸”应该是以水为主题吧！ ◎没有海为什么会叫“蔚蓝海岸”？ ◎应该是纯别墅项目吧！ ◎好像是地中海风情，又好像是西班牙风情，不能确定？ ◎好像规模还很大！ ◎我去看过，周边环境好，会所很气派，房子也很漂亮，我真想住在那里！
◎以价格为核心的竞争模式
◎商业开发密集区域
2006年之后的主要供给模式 ◎新城区开发为主导 ◎低密度住宅开发为主 ◎配套齐全的大规模社区为购房首选 ◎以综合品质为核心的竞争模式国六条对户型面积和布局提出更高要求
供给现状：
预测：2006初权威机构、业界行家预测今年商品房上市量为1000万平方米， 成
蓝天下的乌云——项目二期市场环境分析
◎政策环境 ◎供求现状 ◎整体环境 ◎竞争环境
政策环境：让人欢喜让人忧的国六条
◎户型面积控制，让多数人能买得起房。 ◎让所有人公平的占有土地资源，严控低密度的项目上马。 ◎二次置业者贷款利率提高、140平方米以上的，均价3600元／平方米以上
的高档住宅，契税翻番，二次置业者的门槛大幅提高。 ◎国家对开发、预售的严格管理，净化了房地产市场。