小区业主想自治,为何这么难!

小区业主想自治，为何这么难！

1990年代，中国的房地产、城市化的发展，和中产阶层的崛起是同步的。但业主自治却一直滞后。2003年中国第一部《物业管理条例》颁布之后，业委会一度被寄予强化基层自治的厚望：因为业主自治本身涉及选举、罢免，以及对选聘物业公司等议题的表决。但现实发展并不顺利。以深圳来说，全市小区仅三成成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的“僵尸状态”。在其他城市，业委会选举实际被物业公司（房产开发商）把持，乃至屡屡发生冲突的事，也并不罕见。究其原因，有以下三个方面的问题。其一，业委会的选举，业委会日常工作的披露和受监督，业委会的行政开销等“自治细节”频频发生状况，导致选举难产；业主之间的互不信任；物业公司（房产开发商）利用其“大业主”身份，进行利益输送。其二，2007年《物权法》为防止业委会越俎代庖，将动用维修基金、选聘物业管理公司等重大权利，赋予业主大会行使。从表决机制上说，是从“间接民主”一步迈到了“直接民主”，步子迈得太大，业主大会的表决机制不容易形成统一意见，导致业主自治机制停摆。其三，“政府权力淹没民间自治”。个别地方权力部门偏向物业公司，将业主正当的集体自治、维权、选举“敏感化”。中国《物权法》规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会选举

业委会给予指导和协助”。但事实上，很多地方政府的房地产部门，不是“指导和协助”业委会，而是从“方便管理”、“不能惹事”的权力本位出发，抑制业主自治。很多小区的业委会初期选举，从备案变成了事实上的“审批”，有时还“坐偏屁股”，定下诸如“拖欠物业费的就不能竞选业委会”等“土政策”。这也导致业委会偏离了业主自治、业主维权的设立初衷。另一方面，却是该管的不管，物业公司“反仆为主”，监视、阻挠、控制业主选举和宣传，当地职能部门反而熟视无睹。财产权的保护和充分行使，必然升级为社区自治权。崛起的中国中产阶层，必须要迈过这道槛。尊严不在远方，就在自己生活的小区。以民间社会发达著称的广州，在小区业主自治的发展道路上却一直步履蹒跚。2013年，广州市国土房管局相关负责人曾表示：“广州仅有25%的小区成立了业委会，一些大型楼盘成立业委会的比例更小。”就原因而言，相关负责人给出了三点理由：业主对成立业委会的意识还不强；业委会属地管理没有完全落实到位；业主权利的保护和宣传力度不够。两年过去了，广州的业委会成立情况依旧不容乐观，小区业主自治的发展也未见明显成效。在广州番禺，占地7500亩、居民近20万的祈福新邨，是典型的超大规模小区。在这个巨型小区，落实业主自治的难度颇大，但不少居民参与公共事务决策的热情，还是在推动民选业委会的诞生。不过，事与愿违，这些不愿沉默的少数派

在追求业主自治的道路上，却遭遇到了物业公司的强大阻扰，也没有获得属地政府部门的有效支持。2014年1月，征求过数月意见的《广州市物业管理暂行办法》正式推出，可以说，这部根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等上位法制定出来的地方性法规，为广州的小区业主自治提供了一个明晰的指南。例如，《办法》明确了“公共物业收益归全体业主所有”，规定公共物业的经营及所得收益分配使用由业主大会决定。同时，《办法》还规定了“为物业企业建立诚信档案”，那些缺乏资质、管理混乱的物业公司，将会被给予较差评价。

但问题来了，法律法规虽已出台，能否落地却不一定。根据澎湃新闻网的报道，2014年4月，祈福新邨小区的物管费

涨价，让一部分业主与物业公司的矛盾急剧升级，30多名业主联合起来反对涨价，并参选2015年祈福新邨业委会的换

届选举。一年来，他们和物业公司冲突不断，选举陷入困境，正常生活大受影响。在小区业主看来，祈福新邨业委会是“见不到的业委会”，其11名成员绝大部分是祈福集团下属各个部门的员工，2010年上任至今从未露过面。业委会主任丁

浩然也是祈福南沙酒店的总经理，根据《广东省物业管理条例》第25条规定，不适合在业委会中任职。而当

小区业主们希望维权，选出能够真正代表他们意愿的业委会委员时，便衣保安的多次冲击，使得拉票宣传活动饱受干扰。

此外，业主中热衷维权的积极分子，时常会遭遇停水停电、汽车被破坏、水表消失等生活干扰。更为糟糕的是，这些现象并非祈福新邨一家独有，放眼广州近5000个小区，业委会的成立不乏一路的险阻，开发商和物业公司往往是破坏行动的主要推手。物业公司或开发商自然没有动力推动业主自治，利益的分割，使它们更容易站在业主的对立面。不过，属地政府的漠视态度，却让小区业主距离业主自治的道路越来越远。在祈福新邨业主维权的案例中，属地的屏山派出所、钟村街道办和番禺区房管局，对于该小区业委会换届选举中明显的违规行为充耳不闻，在因选举活动造成物业公司和业主冲突时扣押业主。可以说，业委会选举基本处于权力真空状态，物业公司轻松控制了整个选举过程。

祈福新邨业主的遭遇不是个案，广州市小区成立业委会25%的比例，远低于上海83%的比例，较之深圳35%的比例也低了不少。而即使成立了，广州许多小区的业委会也存在物业、开发商内定人士占据多数的情况。这其中不排除有业主不愿意介入公共事务的考量，但物业公司、开发商阻扰业主维权、选举的行为，没有得到监管部门的处理，这其中是否存在不可告人的秘密，恐怕要打上一个问号。物业公司和开发商的蛮横固然令人愤怒，属地政府的失职更让人失望。在通向小区自治的道路上，如何发动更多的业主积极参与，固然是推动小区自治乃至实现城市基层民主的重要因

素，但假如房管局、街道办和派出所这样的基层政府机构不能落实从国务院到广州市的各级法律规章，横亘在业委会面前的阻力和困境就难以真正消失。