物业服务合同纠纷的性质及处理

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物业服务合同纠纷的性质及处理

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

张红星［案情］

2007年5月29日，邱某（甲方）与某物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》。

合同约定：甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方，期限为50年，每月收取公共物业

管理费25元；小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放，摩托车每辆每月交停车费15元。免责条款规定：第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任。2007年8月，

邱某购买迅龙牌125摩托车一辆，价款3280元。2008年1月7日晚，邱某将摩托车停放在其居住的泉源小区C1栋楼下的楼梯间被盗。邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，该公司应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果，遂于2008年3月1日诉至法院，要求某物业公司赔偿损失3280元。

法院审理还查明：1、双方签订的服务合同中虽有某物业公司提供车位，停车人按月交纳停

车费的内容，但因原告及泉源小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以某物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位。2、某物业公司在邱某居住的小区内设立了24

小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。

［审判］

法院审理认为，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，是有效合同。合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内

的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，某物业公司在管理的小区内设立了24小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务，且双方签订合同约定了免责条款，即某物业公司对邱某摩托车被盗不存在故意或重大过失，该免责条款有效。综上，原告邱某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履行公共安全防范义务，其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。法院作出判决，驳回原告

邱某的诉讼请求。

判决后，原告没有上诉，判决发生法律效力。

［评析］

物业服务合同是业主与物业公司之间签订的，而不是业主委员会与物业公司签订的，一般情况下，一个小区有多少业主，就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不一样，物业服务合同的内容也可能不完全一样。比如说，有的业主有车，有的没有车，你要所有的业主都交纳车辆管理费（或者说停车费），显然不合理。对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订的合同是一样的。如下列事项：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。2、道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。3、小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护。4、配合公安机关维护小区治安秩序。物业公司履行上述义务，业主按约定交纳物业管理费。对有私家车（包括摩托车）的业主，毫无疑问，业主不仅需要一个停车的车位，而且更需要有人来保障它的安全。对业主来说，物业公司应当是一个最佳人选。这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项，可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款。这样就解决了不同业主的不同需求。业主与物业公司之间特约服务合同有的独立成为一个合同，有的与公共管理服务事项混合在一起，