中原地产分析报告

[楼市观察]中原地产济南房地产市场一季度季报

房地产门户-搜房网 2010-04-21 14:19:00来源：济南搜房网

一、房地产相关政策及行业信息

(一) 国家及济南市政府宏观政策

1. 国土部出台19条土地新政

继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称《通知》)。

1. 各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

70%的保障房、自住性中小套型商品房计划供应与1月21日出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应，相当于从源头上重提“90/70”政策，但落实起来存在难度，主要还看地方政府在保障房计划上的执行力度。

2. 严格土地竞买人资格审查:对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

3. 严格规范土地出让合同管理:开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

4. 坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。

5. 从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

6. 2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍，土地款支付更加严格等一系列措施，意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜，有利于龙头公司拿地加快周转，对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。行业集中度将提高，公司将优胜劣汰；开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放，而探索土地预申请制度则意味着上

海等地出现的“勾地”制度有望进一步推广，政府将更为充分的实现土地资源优化配置、稳定土地市场预期。

国19条基本延续了“国十一条”的政策框架，重点在于加强对于住房建设用地供应的规划及出让监管，大力盘活闲置土地和低效利用土地，打击囤地圈地行为，确保已批准建设用地能够及时有效供应。政府着眼点还是在于促进供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

2. 房贷：二套房首付不低于40%

《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。

政府部门几次重申二套房贷款的首付比例，可见对其非常重视。二套房贷的严格主要体现在两点：一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上；二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%。这个规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。

可见，收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，自上而下的监管层心里都非常有数，这个政策绝不会轻易改变。这不仅是降低银行的风险，更是在降低中国房地产行业的风险。

3. 央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。

2010年1月12日晚，央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。

银行的“钱袋子”事实上在不断收紧。央行近日发布《2009年第四季度中国货币政策执行报告》提出，2010年要“合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”。再度上调存款准备金率，可以视作货币政策退出刺激经济、回归常态的一步。今年一季度信贷增量较大，存款准备金率的上调可以抑制商业银行放贷冲动，以避免流动性泛滥带来的通胀压力。同时，房地产企业贷款难度进一步加大，可以抑制不断上涨的房价。

4. 严控房地产新项目贷款

5. 中国人民银行济南分行：闲置两年房产项目不能贷款

6. 最大规模楼市调控督查开始

7. 新建小产权房将清理

8. 全国住房用地出让暂被叫停

9. 78家央企退出房地产业务

政策小结：2010年第一季度国家宏观调控政策倾向于土地调控，以调控房地产市场土地供应，促进房地产业平稳健康发展为目的，确保保障性住房用地为目的，并严厉打击开发商圈地、囤地行为。78家央企退出房地产业务，有利于市场有序竞争和集中度的提高，但是此政策的效果还有待时间的观察。

(二) 济南市重大发展规划

1. 2010年1月8日，济南东站扩容已成定局

客运东站周边三角地块规划用地范围超过10万平方米，为对外交通和商业金融业用地，汽车东站的母公司山东交运集团有意与外合作，在此建设一家星级配套酒店。

2. 2010年1月9日，38个连片棚户区今年拆迁完

2010年完成38个集中连片棚户区拆迁，66个零星片区改造实现突破，启动二环以内6层以下简易楼房改造，原则上不再审批6层以下建筑。济南市将全面放开县域内户口迁移2020年城镇化水平达80%左右。

3. 2010年1月14日，小清河沿线将建城市综合体

天桥区将打造鹊山龙湖、泺口片区、以北湖及徐李片区为核心的小清河沿线和宝华、官扎营片区四个城市综合体项目。推进小清河沿岸连片开发与项目引进，逐步将沿岸打造成集防洪排涝、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。

4. 2010年1月19日，官扎营将建设火车站北广场

5. 2010年1月21日，二环西路高架路今年将动工

6. 2010年2月21日，槐荫将打造“三大片区”

2010年槐荫区将着力打造“三大片区”，让城区扩大，让城区“长高”。槐荫区着力推进的“三大片区”建设为：二环西路以东老城区约50平方公里着力打造“特色街区”。以开埠时期老街巷、老建筑的保护性开发利用为重点，精心打造“百年商埠风情区”，彰显老槐荫历史文化底蕴；结合棚户区改造和环境综合整治，高水平策划建设阳光新路商务区、西市场商贸区、张庄路茶文化特色商贸街区等特色商贸区。

7. 2010年2月23日，济南市三大新区将打造地标

济南市在城市规划建设上将实施精品战略，着力在西部新城、东部新区、小清河两岸地区的开发建设中打造济南的新地标。

8. 2010年3月18日，市区首个城中村改造项目启动