借名买房的认定及争议的处理

借名买房的认定及争议的处理
越来越多的地方出台了限购政策,律师经常会收到“借名买房”相关的咨询，由于受购房资格、贷款条件等限制和影响，借名买房的现象越来越多，殊不知借名买房对出名人和借名人都存在极大的风险。

现针对借名买房存在的风险及争议的司法处理，做如下简单梳理。

一、何为“借名买房”
借名买房系指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。

房屋的实际出资人为实际购房人即借名人，被借名之人为名义购房人即出名人。

借名人一般是为了规避法律政策，贪图便宜方便而进行借名买房的行为，比如说规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；借用他人资格享受某种购房优惠；转移财产以逃避债务等。

二、借名买房的法律风险
借名买房一般都发生在亲朋好友之间，关系不到位肯定不敢冒然借用他人名义买房，但是即使关系很“铁”现实生活中还是存在诸多风险，如产生争议，最后落得个伤了情丢了钱甚至失了房的结果。

1.借名人面临的风险
（1）出名人不返还房屋的风险。

如果借名买房后，登记权利人即出名人反悔，届时不履行过户义务，不返还房屋，即使借名人留有足够证据证明借名购房事实存在，也会为自身带来许多不必要的麻烦；如果无法证明借名购房事实存在，还可能导致借名人财房两空。

（2）不能取得所有权的风险。

如果所购房屋为保障性住房，借名人并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房的事实，借名人也不能取得该房屋的所有权，产生纠纷，只能由出名人向借名人返还购房款。

（3）出名人恶意处分房屋。

如果出名人擅自将房屋出售，实际购房人无法对抗善意第三人，即使能够证明借名购房事实存在，房屋
也无法追回。

（4）司法查封的风险。

如果出名人对外负债，债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封则房屋无法过户。

（5）房产被分割、转移、继承。

如果出名人离婚，房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割，也可能在婚内被恶意采取加名、减名的形式过户转移到出名人配偶名下；如果出名人去世，出名人的继承人会主张继承该房屋。

2.出名人面临的风险
（1）购房资质受到影响。

如果购房需要的是出名人的资格、条件以享受优惠，借名购房后出名人通常丧失再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策等。

（2）信用资质受到影响。

如果借名人按揭买房，在借名人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对出名人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。

（3）财产出现混同。

如果出名人涉诉，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，执行其他财产，导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。

如果房屋被执行，与借名人也必然产生纠纷。

三、借名买房合同效力的认定
（1）如所购买房屋为商业性的，借名买房合同一般有效
在司法实务中，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，如有足够证据证明借名买房的事实，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除
外。

（2）如所购房屋为经济适用房或其他保障性住房的，那么借名买房合同可能无效
政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题推出安居房和限价房，是一种针对特殊人群的优惠政策，目的是改善整个社会的居住状况。

在开发安居房和限价房的过程中，政府一般都会用不同方式和渠道给予财政补贴，而出名人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的优惠购房权，该类购房一般具有人身性质。

如合同有效，则原来不符合购房条件的人购买了安居房或限价房，原应享受安居房或限价房的特殊群体的住房条件仍然没有得到改善，此违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而借名买房合同会因违反了社会公共利益而导致无效。

四、发生借名买房纠纷的处理
如果借名买房产生争议，当事人一方应当提供证据证明其对所购房屋确实存在出资关系，如证据不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求出名人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向出名人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

此时，借名人只能向出名人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能主张借款及利息，而不能取得房屋所有权。

在司法实践中，根据事实和法律规定，大致有三种判决结果：
1.如借名人不能举证证明双方存在借名买房合同，应尊重不动产物权登记的公示公信效力，房屋归权属证书中产权人即出名人所有。

2.如能证明双方存在借名买房合同，但合同因违反国家法规政策而无效的，借名人无法主张对房屋的所有权，但实际出资应当予以返还，对于合同无效的后果，应当根据双方过错各自承担相应责任。

如果借名人存在过错，对于房屋升值部分也应给予借名人相应补偿。

3.如能证明双方借名买房合同合法有效，借名买房中出名人违反约定不配合借名人办理过户手续的，则判决依约履行合同，出名人应当协助办理过户手续。

如果借名人直接起诉请求法院判定案涉房屋归借名人所有，法院将不予支持。

五、借名买房注意事项
鉴于借名买房存在诸多风险，建议大家应尽量通过正规方式购房，如必须借名买房时，一定注意如下几个方面，将自己的购房风险降至最低：
1.确定房屋性质。

借名买房之前，一定了解清楚房屋能否取得产权证，能否上市交易，借名行为是否违反国家政策性规定，以防将来无法取得房屋所有权。

2.签订书面协议。

书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，约定好过户时间，列明税费等费用的负担及违约责任等问题，可以请第三方见证合同。

3.注意留存证据。

保存好双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，可以邀请朋友进行见证、进行录音录像等；注意保存购房手续，付款证明，包括银行转账记录、收据收条、还贷记录、购房发票等；保存好房产证书等书面证据材料。

此外，要留存好双方的身份信息，万一出现纠纷，便于诉讼使用。

附：相关法律规定
《合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
九、规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则
因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

第十七条登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。

买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。

借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事
人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

江苏高院发布《执行异议之诉案件审理指南》
19、案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。

但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。

在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。