经纪人协理-综合能力第二章知识点归纳整理

第二章：房地产经纪行业第一节：房地产经纪概述

一、房地产经纪的概念（一）经纪的含义：1.经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促进委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。

2.经纪服务最主要的方式：居间、代理、行纪。

3.居间：指经纪人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。

代理：指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。

行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

（二）相关概念辨析： 1.经纪VS中介：

①经纪：是中介的一种特定活动，其成果以是否成交来体现。

佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动、花费的资金和承

担的风险的总回报。

②中介：是指市场经济活动中为直接或间接促成市场交易而进行的经济活动的总

称。

中介服务产生的原因：a.交易的信息不易识别

b.交易的主题相对分散

c.交易的程序比较复杂

中介服务的分类：a.为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术

或其他综合信息的活动

b.为交易的顺利进行提供关于买房或卖方信息的活

动

c.直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动

2.经纪VS代理、居间：

①经纪：现代西方的经纪人实际上是一个代理人，代理是西方经纪活动的主要方式。

②代理：实质是一种委托，即经纪人接受客户的委托，为其房屋买卖、租赁等提供

交易机会。

③居间：经纪人不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息

并撮合双方成交。

3.经纪VS行纪、经销：

①经纪：仅仅是为交易提供服务，对标的没有所有权，收入来源为佣金。

②经销：直接参与交易，对标的物有所有权，收入来源为买卖差价。

③行纪：参与交易，对标的物没有所有权，收入来源为买卖差价。

（三）房地产经纪的定义： 1.房地产经纪的定义：

是指房地产机构和经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等

服务，并收取佣金的行为。

2.房地产经纪的特点：

①旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于

房地产经纪活动。

委托人：出卖人、购买人、出租人和承租人

②是一种专业服务，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。

房地产经纪活动的主题：工商登记的房地产经纪机构，取得职业资格的经纪人。

③是一种市场化的有偿服务。

④客体包括各类的房地产。

目前二手房和新建商品房是房地产经纪活动的主要客体。

二、房地产经纪的分类（一）房地产居间： 1.房地产居间的定义：

是指房地产经纪机构和经纪人按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房

地产交易合同的机会或提供房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经济

行为。

2.房地产居间的分类：①指示居间，指居间人向委托人报告订约的机会

②媒介居间，指居间人根据委托人的要求将交易目的相近

或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为

3.从事居间活动的注意事项：

①在居间活动中，经纪机构和经纪人始终是中间人，既不能以一方的名义，也不能

以自己的名义交易，并向委托人收取佣金。

②经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。

（二）房地产代理： 1.房地产代理的定义：

指房地产经纪机构和经纪人按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三

人进行房地产交易，并收取委托方佣金的经纪行为。

2.房地产代理的分类：①买方代理

②卖方代理

3.房地产代理合同的主要类型：

①独售权合同：就是如卖主没有通过原独售权经纪人卖出房子，原独售权经纪人仍

享有权请求支付佣金的权利。

②独售权共享合同：就是如卖主没有通过原独售权经纪人卖出房子，原独售权经纪

人无权请求支付佣金的权利。

③联营制合同：卖主与几家经纪公司，经纪人联合签约，卖出后佣金分成。

三、房地产经纪的特性（一）经纪的特性：1.主体专业性：①主体具有丰富的专业知识、技能和从业经验

②不同行业、市场的经济活动具有很强的专业性，主体通常只能

专注于某一行业和市场

2.地位的中介性：①发生委托的必要前提→存在可能实现委托人目的的第三主体

②提供服务的行为人，正是委托人与交易人的交易发挥沟通、

撮合的联系作用

③接受不存在第三主体的委托事项→不属于经纪服务

3.内容的服务性：①主体只是为促成交易提供服务，不直接参与交易

②一个机构参与交易→不属于经济活动

4.收入的后验性：①最终能否收取佣金→取决于是否达成交易

②佣金的大小→取决于交易成交额

（二）房地产经纪的特性： 1.范围的地域性：

①是区域市场，受当地特定的社会、经纪条件及其历史演变、地方政策影响

②经纪人在一定时期内，通常只能专注于每一个特定区域市场的一个城市乃至于城

市中的特定区域

③经纪机构的跨区域运作经纪活动困难

2.后果的社会性：

①直接影响生产、生活资料的使用效率，对各行各业和人民生活都有直接影响

②由于房地产价值高昂，交易中潜伏巨大经纪风险，并有可能引发社会风险

a.房地产市场信息不对称现象普遍，如果谋取私利，会导致严重的后果

b.规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全

四、房地产经纪的必要性（一）房地产的特殊性： 1.房地产的特殊性：

①房地产是不可移动的商品

②房地产是构成要素极为复杂的商品，具有显著的阻值效益