2016.08 强排标准化 AAI

20%
3/4房2厅2 卫
25%
4房2厅2卫 （3+1）
10%
-
100.00%
100.00 %
计算方法:
步骤一 52073X1.8=93731.4 21956X2.3=50498.8 93731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积） 步骤二 因限高：50米 所以层数为16 70平米户数=144230.2 x5%/70=103 103/16=4个 80平米户数= 144230.2 x40%/80=721 721/16=45个 110平米户数=144230.2 x20%/110=262 262/16=16个 120平米户数=144230.2 x25%/120=300 300/16=19个 140平米户数=144230.2 x10%/140=103 103/16=6.4个
旭辉杭州彭浦项目 苏州何山项目 建工南京奥南地块
2014强排工作列表
容积率
总规模(㎡)
2.5
56,880
1.6 2.2 1.6 1.8及2.2 1.1
152,760 130,972
54,280 158,876 170,000
2.75
220,000
拿地环节
房产公司 看中地块
销售部/策划公司 项目策划 产品定位 开发计划
土地价值分析
居住价值：优质资源的情况 商业价值：交通、人流、周边商业情况等
影响因素： 四周道路 周围用地性质 景观资源 教育 商业 地铁
无优势外部资源 外围价值低，中间价值高
例图：彭埠地块旭辉强排方案
R2110-1
R2111
有优势外部资源 离何山公园距离越近，土地价值高越高。
例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目
用地面积：52073㎡
限高：
50m
容积率:
1.8
R21-11：
用地面积：21956㎡
限高：
50m
容积率:
2.3
类型
面积 区间
户数
户型总 面积
户型功能 （几室几 面积比
厅）
面积 比
70-80
2房2厅 5%
80-90
高层 公寓
合计
110120
120130
140160
-
3房2厅1卫 （2+1）
40%
3房2厅2卫 （3+1）
目的
数天作业 到概念投标 争取客户和项目
强排标准化工作
目标 明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。 统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。 建立成果审核的初步标准。
工作安排 整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。 强排标准化培训材料。
基本动作
成果目录
01基地分析 区位 周边概况 周边楼盘 地块四至 规划条件 土地价值
楼幢数计算
甲方指定户数比
计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例
R21-10-1：
用地面积：52073㎡
限高：
50m
容积率:
1.8
R21-11：
用地面积：21956㎡
限高：
50m
容积率:
2.3
类型
面积 区间
户数
户型总 面积
户型功能 （几室几 户数比
厅）
面积 比
70-80
2房2厅 5%
80-90
高层 公寓
建筑面积
建筑面积比
洋房
4万
44%
18层
5万
56%
3. 1.5（全18层高层）
产品组合另外应注意限高、建筑密度的要求。
户型选型
强排常用块整理： 高层 1T2、 1T3、 1T4 、 1T5 洋房 面积段 低层 联排、双拼、独栋
户型选型
1.典型户型 1T2
面积：115+115 原始户型
13400 13400
重庆高层多为塔式T6、T8： （无日照要求、土地利用率高）
北京高层多为塔式T4：
海南塔式高层（赠送入户花园）：
1.4 楼幢数计算
户型配比
1.甲方指定户配比
户配比计算出各种户型所需套数、 计算楼栋数
2.自定户配比 依据经验选择户配比
楼幢数计算
甲方指定面积比
计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例
R21-10-1：
限高：
36m
容积率: ＞1且≤1.1
建筑密度： ≤35%
地块三：
用地面积： 17151.6 ㎡
限高：
15m
容积率: ＞1且≤1.1
建筑密度： ≤35%
机动车出入口： 沿长江路及与公园绿地交界处不 能设置机动车出入口
江苏省《城市规划管理 技术规定》 退界 间距：高层40米、多层 12米 国家《城市居住区规划 设计规范》
金科王府 1.15
—
新创悦山 墅
0.76
12000 元/㎡
（类） 独栋
—
—
— 220㎡300㎡ 24000 元/㎡
—
联排
— — —
—
286㎡318㎡
苏州邓尉路北、长江路西地块项目 叠拼 多层 小高层 高层
—
75㎡，100㎡-170㎡
—
—
—
—
220㎡330㎡
— 18000 元/㎡
100㎡-170㎡
—
105㎡180㎡
容积率估算对产品的影响
容积率
产品类型
0.4-0.6
独栋
0.6-0.9
排屋
叠拼
0.9-1.1
洋房4+1
1.2-1.5 1.5-1.8
多层6+1 小高层，或者带电梯洋
房
以上
必须高层
根据对项目区位及周边楼盘的分析， 选择产品、面积段，确定配比。
高低配产品组合
以FAR=1.5为例分析测算产品组合：
1. 0.6（联排）+2.5（18层高层）
自定户型配比
1. 依据前述容积率与产品的关系确定产品类型 2. 根据楼盘定价分析：
刚需型：90平米一下小户型为主 改善型：90-140平米户型为主 豪宅： 140以上
自定或甲方给定的配比均只是大致范围，具体配 比要根据强排计算分析调整。 了解有无70、90限制。
底商计算
底商的价值高于一层住宅的价值 用足有商业价值的边界 商业面积估算:
设计部/设计公司 规划强排 产品选型 强排方案 指标 规划概念 风格意向 示范区 分期建议
反馈修正
反馈修正
房产公司 算账 成本 利润 周期
房产公司 决策
强排内容
基本动作
产品选型 强排方案 指标
加分动作
规划概念 风格意向 示范区 分期建议 设计感
准
定位准 选型准 指标准
秀
秀经验 秀设计 秀品味
时间
一天作业 项目投入时间要少
周边楼盘
影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观
调查周边已有住宅项目的信息： 产品类型 产品价格水平 销售情况
周边楼盘调查例图：
津西新天 地
中旅狮山 名门
龙湖时代 天街
容积 率
1.60
1.80
4.70
均价
16500 元/㎡
18000 元/㎡
17000 元/㎡
小结
区位研究和周边楼盘调查， 注重分析影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观
帮助确定项目产品定位、选型。
根据地块区位及周边情况分析土地价值， 居住价值和商业价值。
1.2 用地条件分析
用地条件
情况一： 甲方提供正式的控规文件
用地条件
情况二： 甲方未提供正式的控规文件, 根据相应规范去查询。
计算方法: 基地面积6.0万平米，容积率1.5 设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S1 0.6 XS1+2.5 X(6-S1)=1.5 X6 解得：S1=3.16 S2=2.84
联排 18层
建筑面积 1.89万
7.11万
建筑面积比
21% 79%
2. 1.0（洋房） +2.5（18层高层）
计算方法: 基地面积6.0万平米，容积率1.5 设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S1 1.0 XS1+2.5 X(6-S1)=1.5 X6 解得：S1=4 S2=2
5m
2 R21-10-1地块与相邻地块
北侧为居住用地， 高层退界0.5L,最小15m 多层退界0.6H，最小9m
东侧为教育用地 高层退界15m 多层退界6m
3 R21-11地块北界 因为北侧道路较窄，且北侧用地为教育和居住 属性，故在满足道路退界的基础上， 高层与道路中心线的距离应满足0.5L 根据之前的工程经验，还分为：
方法： S=边长X0.8 X进深（12-15米） 商业价值高的部分商业可加到两层。
计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例
商业面积=（64+167+280+140） X0.8 X15 7812平方米
1.5 总图排布
22500
22500
强排简化（面宽；进深）
户型选型
1.典型户型 1T4
面积： 115+90+90+115 原始户型
15500 15500
37600
37600
强排简化（面宽；进深）
因地制宜
各地因气候、日照、习惯的不同，房型有各自的常用户型。 具体案例时应根据情况做相应调查，再进行户型选型。
江浙高层多为板式T4：
《城市规划管理技术规定》： 建筑间距：低层之间、高层之间；住宅、非住宅之间 建筑退界：退道路、退相邻地块、退绿地、退河道… 出入口设置：距道路交叉口、距公交站、距中小学入口…
《城市居住区规划设计规范》及地方规范： 日照：地理分区计算要求/大寒日、冬至日/要求小时数 如果项目中或者周边有幼儿园、中小学、养老院， 注意特殊要求
日照标准
禁止开设机动车出入口 建筑红线 建筑退界
用地条件
用地图上标明退界情况
用地条件
如果遇到较复杂的规划条件， 应特殊说明：
例图：彭埠地块旭辉强排方案
退界说明：
1 四至道路退界：
沿创新路及天城路（道路宽>40m） 10m
沿明月桥路（ 20m <道路宽<40m） 8m
沿浅水路（道路宽<20m）
教育用地南侧，必须满足
两个居住地块同期报建， 可不考虑
开口位置
居住用地
教育用地
R21-10-1
R21-11
居住用地
小结
了解用地条件的目的是符合规范、 用足规范、满足容积率、满足建筑 密度条件下注意充分挖掘土地价值。 建筑控制线 建筑间距 可开口位置 日照计算
1.3 户型选型
容积率对产品的限定
单一产品对应容积率：
02容量分析 多方案比较 多方案货值分析 总图 指标 产品分布图 地库范围 skp体量
目录
工作步骤 1.1区位、土地价值 b.总体规划 1.2用地条件 1.3户型选型 1.4 配比计算 1.5 总图排布 1.6 指标
1.1 区位、土地价值分析
区位分析
影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观
强排标准化
2016.08
工作背景
工作中面临一些问题
强排工作多，需要总结 新进员工多，需要培训 审核标准缺，需要制定
项目名称 复地浦东昌邑路住宅项目 复地康花路地块强排 复地徐汇滨江强排
复地剑川路瑞丽路住宅
具备解决问题的条件
住宅的开发模式较成熟， 主流地产开发商项目的操盘方式有共性。 三部近几年专注于住宅设计， 已拥有一些经验的积累。
了解区位周边条件： 城市道路 地铁 公园 商业
例图： 苏州邓尉路北、长江路西地块项目
周边楼盘
影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观
周边楼盘例图：
了解周边3公里内已有住宅产品，了解 什么产品的住宅好卖。
帮助确定项目产品定位、选型。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目
国家《城市居住区规划设计规范》
用地条件
用地图上标明用地条件： 建筑控制线（低层、高层） 可开口位置 用地面积、限高、容积率、建筑密度
例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目
地块一：
用地面积： 64409.3 ㎡
限高：
18m
容积率: ＞1且≤1.1
建筑密度： ≤35%
地块二：
用地面积： 75766.1 ㎡
合计
110120
120130
140160
-
3房2厅1卫 （2+1）
40%
3房2厅2卫 （3+1）
20%
3/4房2厅2 卫
25%
4房2厅2卫 （3+1）
10%
-
100.00%
100.00 %
计算方法:
步骤一：建筑面积 52073X1.8=93731.4 21956X2.3=50498.8 93731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积） 步骤二 设总户数为A 70 x5% xA+80 x40% xA+110 x20% xA+ 120 x25%xA+140 x10% xA=144230.2(总建筑面积） A=1282.05户 步骤三 因限高：50米 所以层数为16 70平米户数=1282.05 x5%=64 64÷16=4个 80平米户数=1282.05 x40%=513 513÷16=39.5个 110平米户数=1282.05 x20%=256 256÷16=16个 120平米户数=1282.05 x25%=320 320÷16=20个 140平米户数=1282.05 x10%=128 128÷16=8个
wk.baidu.com
140㎡
—
—
—
—
—
世茂御珑 墅
1.20
15000 元/㎡
220㎡
150㎡- 105㎡160㎡ 140㎡
—
—
—
根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。
首置 改善
双拼
300㎡
联排
洋房
—
—
200㎡-220㎡ 110㎡-150㎡
大平层
— 150-160㎡
小高层
90-115㎡